سیاست‌های اورژانسی در بازار مسکن جواب نمی‌دهد

به گزارش خبرنگار اقتصادی خبرگزاری تسنیم، به احتمال زیاد امروز وزیر پیشنهاد راه و شهرسازی از سوی دولت به مجلس معرفی می‌شود؛ فردی که اگر به‌عنوان پنجمین وزیر راه و شهرسازی کشور رای اعتماد بهارستانی‌ها را اخذ کند راه دشواری به‌خصوص در بخش مسکن در پیش خواهد داشت. مطابق آمار بانک مرکزی طی مهرماه امسال متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در مناطق 22گانه شهر تهران 43 میلیون و 720 هزار تومان بود که نشان از افزایش 1.2 درصدی نسبت به ماه قبل و رشد 38.2 درصد نسبت به مهرماه سال گذشته دارد.

طی روزهای آتی، جدیدترین گزارش از تحولات بازار مسکن (آبان‌ماه 1401) از سوی بانک مرکزی منتشر می‌شود که رشد آرام قیمت‌ها و عبور افزایش قیمت از مرز 40 درصد طی یکسال منتهی به دومین ماه پاییز از مرز 40 درصد عبور خواهد کرد. با توجه به همین مسئله و پیش‌بینی دولت سیزدهم از آینده بازار مسکن بود که طرح نهضت ملی مسکن طراحی و عملیاتی شد. بر این اساس قرار است طی 4 سال 4 میلیون واحد مسکونی در کشور ساخته شود؛ برنامه‌ای که به دلایلی امروز در شرایط مناسبی به سر نمی‌برد و به گفته یکی از مدیران وزارت راه و شهرسازی تاکنون ساخت تنها 10 درصد این طرح آغاز شده است.

یکی از چالش‌های دولت و وزارت راه و شهرسازی در نهضت ملی مسکن، تورم بوده که مستقیما قیمت تمام شده ساخت واحدهای این طرح را تحت تاثیر قرار داده است. در ابتدا قرار بود با قیمت حدود 4 میلیون تومان واحدها ساخته شود که به مرور افزایش یافت و اخیرا یکی از اعضای شورای عالی مسکن اعلام کرده که قیمت ساخت به متری 8 میلیون تومان افزایش یافته است. این یعنی افزایش آورده متقاضیان نهضت ملی مسکن. متقاضیانی که عموما قشر متوسط به پایین هستند و امکان افزایش سهم خود را ندارند.

بنابراین یکی از چالش‌های وزیر آینده راه و شهرسازی، چاره‌اندیشی برای حل این مسئله مهم در نهضت ملی مسکن است. در این رابطه کارشناس اقتصاد مسکن با اشاره به کم‌کاری برخی مدیران سابق راه و شهرسازی از ارائه پیشنهاد ساخت هرمتر نهضت ملی مسکن با قیمت 5.8 میلیون تومانی به وزارت راه و شهرسازی خبر داد. پیشنهادی که فروردین امسال ارائه شد و البته وقعی به آن نهاده نشد. به گفته وی، سیاست‌های اورژانسی برای بخش مسکن کشور جواب نمی‌دهد.

مشروح گفت‌وگو با فرشید پورحاجت را در ادامه بخوانید؛

تسنیم: تبدیل شهرهای جدید به خوابگاه یکی از مسائلی بوده که همواره این شهرها با آن مواجه بوده‌اند. واحدهایی که در شهرهای جدید ساخته می‌شود عموماً امکاناتی برای زندگی کردن ندارند. در واقع اشتغال، تفریح، خدمات درمانی و... ساکنان این شهرها در شهرهای مادر است و شهرهای جدید به یک خوابگاه تبدیل شده است.

پورحاجت: امروز بحثی هست که می‌گویند محدوده شهری را گسترش بدهیم. نباید تجربه مسکن مهر با تمام بدی‌ها و خوبی‌هایش را فراموش کنیم. بالاخره یک تجربه‌ای برای کشورمان بوده، امروز اگر وزارت راه و شهرسازی دولت آقای رئیسی قرار است یک واحد مسکونی بسازد، باید از همین امروز که کلنگ احداث یک متر مربع ساختمان مسکونی را می‌زند، سرانه‌هایش را هم در کنارش احداث کند. فضاهای خدماتی و رفاهی فراهم کند، فکر اشتغال و تولید را برای ساکنان کند، از امروز باید برنامه‌ریزی کند نه اینکه 10 سال از پرند و پردیس، آنها که شرایطشان خیلی خوب است.

مصداق بارز صحبت شما شیرین شهر است؛ شیرین شهر را حتی به عنوان خوابگاه هم کسی استفاده نمی‌کند. این شهر در 30 کیلومتری جاده اهواز به آبادان است. اتفاقاً نسبت به شهرهای جدیدی که ساختند، چارچوب، اصول و قواعد خوبی دارد، فضایی که برای آن در نظر گرفته‌اند، خوب است. اما تقریباً از سال 88 که استارت جدی آن شروع شده تا امروز، اهواز مترو ندارد! خود کلانشهر اهواز مترو ندارد.

آن بنده خدایی که می‌خواهد شیرین شهر را به عنوان خوابگاه هم استفاده بکند، قوت غالب آن از کارگری است، برای کسی که می‌رود آنجاها زندگی کند (اکثرا قشر کارگر و کارمند هستند) باید شرایط را فراهم کنیم. باید این قبیل شهرها خدمات زیربنایی داشته باشند، بایستی مترو داشته باشند.

باید دولت خردورزی کند و نباید ترس و واهمه هم از هزینه‌کرد در این خصوص داشته باشد. تمام این هزینه‌ها بر می‌گردد. از یک طرف دیگر این‌ها جزو تکالیف دولت‌هاست. بحث تکلیفی‌اش یک سمت است، بحث این است که ارزش افزوده‌ای که الان برای پردیس ایجاد شده است مگر کم بوده؟ یک زمانی قیمت مسکن مهر پردیس 20 میلیون تومان بوده است. فقط این ارزش افزوده برای آن مجتمع‌های مسکونی ایجاد شده است؟ چقدر دولت زمین آنجا دارد؟ چقدر شرکت عمران شهرهای جدید ایران در این شهرها زمین دارد که این زمین‌ها با طرح‌های توسعه‌ای آبادانی ایجاد شده است.

اگر قرار است یک سیاست‌ورزی کلی شود باید همه چیز را کنار هم ببینیم، اینها هم مستلزم این است که دولت شهامت این را داشته باشد که راحت مسائل را بیان کند اگر قرار است یک انبوه‌ساز برایش مسکن تولید کند، در کنار آن تامین سرانه‌ها را هم به انبوه‌ساز بدهد. این کار چه اشکالی دارد؟ اخیرا در بحث جهش تولید مسکن، صحبتی با معاونت مسکن کردیم گفتیم مردم که آورده ندارند، روز اول گفتیم با 200 میلیون صاحب مسکن می‌شوند 40 تومان بیاورند 160 میلیون وام است الان به راحتی می‌گویند 700 تومان، یعنی مردم باید 300 میلیون حداقل پول بیاورند.

تسنیم: هنوز هم 700 میلیون تومان نشده است.

پورحاجت: بنده می‌گویم از 700 میلیون تومان هم گذشته منتها اعلام نمی‌کنند.

تسنیم: وزیر سابق می‌گفت می‌خواهیم وام را به 700 میلیون تومان افزایش دهیم.

پورحاجت: اگر وام 700 میلیون تومان شود با احتساب آورده 300 میلیون تومانی، هزینه ساخت یک واحد نهضت ملی مسکن یک میلیارد تومان خواهد شد. به عنوان انبوه‌سازان به دولت پیشنهاد دادیم متناسب با جغرافیا می‌توانیم در املاک دولت به عنوان تهاتر سرمایه‌گذاری کنیم. حالا مردم آورده ندارند. پیشنهاد دادیم از زمین‌هایی که دولت دارد به عنوان بخشی از آورده‌ای که به پیمانکار دهند زمینش را به ما بدهند. ما آن زمین را نگه نمی‌داریم و به تولید مسکن کمک می‌کنیم. اگر مسکن هم نبود درمانگاه می‌سازیم اگر درمانگاه نبود مجتمع تجاری می‌سازیم. بالاخره محله خدمات می‌خواهد. حدود 2 ماه پیش پیشنهاد دادیم. در دولت قبل پیشنهاد ندادیم، در این دولت با توجه به اینکه دیدیم سهم مردم به نوعی پوشش داده نمی‌شود و پیش‌بینی هم این است که در آینده یک مقداری شرایط سخت‌تر می‌شود.

همین هفته گذشته که از من استعلام بلوک سقفی را گرفتید؛ در ادامه افزایش قیمت، یک بلوک استاندارد پلاستوفوم به 400 هزار تومان افزایش یافته است. به همین دلیل هم هزینه ساخت هر مترمربع واحد نهضت ملی مسکن 270 هزار تومان افزایش یافته است. به همین راحتی. من انبوه‌ساز این مبلغ را از کجا بیاورم؟ من هم سازنده هستم. این بلوک‌های لای استایلین سقف یک شبه به 400 هزار تومان افزایش یافته است. بعد هم مواد اولیه‌اش کشور خودمان خودمان تولید کننده‌اش هستیم پتروشیمی‌های خوزستان تولید می‌کنند.

تسنیم: واکنش وزارت راه و شهرسازی و معاونت مسکن و ساختمان به پیشنهاد شما چه بود؟

پوحاجت: آقای عباسی از این پیشنهاد استقبال کرد اما تا الان جوابی نداده است. راهی غیر از این نداریم. به جز قیمت تمام شده، یک دوگانگی هم در نقاط مختلف در بحث قیمت قانون جهش تولید مسکن (نهضت ملی مسکن) داریم. در بعضی از استان‌ها با انبوه‌سازان قیمت هر متر مربع را 5 میلیون و 800 هزار تومان قرارداد با شاخص‌های تعدیل سه ماهه سوم سال 1400 امضا شده است. آقای محمودزاده معاون سابق مسکن و ساختمان می‌گفت نهضت ملی مسکن با متری 4.5 میلیون تومان ساخته می‌شود. بر اساس بررسی صورت گرفته قیمت‌ها کشف شده است.

تسنیم: انبوه‌سازان در نهضت ملی مسکن تا امروز برای چند واحد نهضت ملی مسکن قرارداد امضا کرده‌اند؟

پورحاجت: صادقانه به شما بگویم اصلاً اطلاعات و آمار دقیقی در این رابطه نداریم. به صورت پراکنده و جسته و گریخته، در استان‌ها بعضی از همکاران ما قرارداد بستند. در استان خوزستان می‌دانم که 3 تا 4 هزار واحد قرارداد امضا شده است.

تسنیم: با چه قیمتی؟

پورحاجت: این واحدهای مربوط به پروژه‌های طرح اقدام ملی (طرح ملی مسکن) است. یعنی با متری 2.7 میلیون تومان تا حدود 4 میلیون تومان قراردادها امضا شده و بالا از این رقم دیگر کسی قراردادی نداشته است. هر کسی با این قیمت (4 میلیون تومان) و در موعد مقرر ساخت‌و ساز را شروع می‌کرد، می‌توانست واحدها را تکمیل کند. اما سازندگانی که ساخت را شروع نکردند امروز گرفتار شده‌اند.

تسنیم: الان هزینه ساخت چقدر است؟

پورحاجت: فروردین امسال دوستان انبوه‌ساز بر اساس برآورد انجام شده قیمت 5.8 میلیون تومان را برای کل کشور به معاون سابق مسکن و ساختمان اعلام کردند. آقای محمودزاده نیز اعلام کرد آمادگی داریم که تا در کنار سازمان برنامه و بودجه به عنوان متولی حوزه عمرانی در بخش دولتی، بنشینیم کنار هم و به یک قیمتی برسیم. قیمت هم نمی‌خواهیم برویم از کشور دیگر بیاوریم، هر چه هست در کشور خودمان داریم؛ مصالح، دستمزد، خدمات و... همه را در ایران داریم. بنشینیم و یک حساب معقولی بکنیم ببینیم امروز با این شرایطی که در کشور وجود دارد، با این اقتصادی که در حوزه مسکن دارد، هزینه یک متر مسکن چقدر استخراج می‌شود؟ معاون سابق گفت شما بروید محاسبه بکنید بفرستید من هم جلسه می‌گذارم. ما برایش فرستادیم، اتفاقاً ایشان آمد گفت ده روزه ما یک هفته‌ای برایش آماده کردیم، گفتیم این جداول، تمام در چارچوب قانون است و آن مسیری هم که می‌خواهد انجام بشود مشخص است بلوکی هم که ما تعریف کردیم مشخص است. این بلوک هم تقریبا مدلی انتخاب شده بود که در کل کشور می‌توانست ساری و جاری بشود. ما ضرایب منطقه‌ای هم داشتیم، مثلا یک ضریب منطقه‌ای در خوزستان هست یک ضریب منطقه‌ای هم در بندرعباس است یک ضریب منطقه‌ای هم در تهران و اصفهان هست. گفتیم که این قیمت خامش اینقدر می‌شود ضریب منطقه‌ای هم که خودتان داریم اعلام بکنید.

تسنیم: نتیجه چه شد؟

پورحاجت: تا امروز اتفاقی نیفتاده است و فقط صحبت می‌شود. اخیرا در جلسه شورای مسکن استان خوزستان، 2 دقیقه از استاندار وقت گرفتم گفتم که ما آمادگی داریم که قیمت ساخت واحدهای نهضت ملی مسکن را کشف کنیم. بنده فعال اقتصادی هستم و دولت نیستم درآمد داشته باشم، باید بنشینم ببینم در این پروسه آیا خودم، علمم، سرمایه‌ام، دستگاه‌هایم بیایم شروع کنم به فعالیت، می‌توانم خودم را نگهداری کنم یا نمی‌توانم؟ بحثی که امروز هست، هر کسی که می‌خواهد بیاید توی این پروژه، فکر عایدی هم برایش می‌کند منتها یک عایدی منطقی و معقول چیزی که در استاندارد و چارچوب است که ما هم بعد از 4 سال، آن چیزی که ماحصل یک عمر سرمایه‌مان است نگذاریم و برویم، و یک ساختمان آبرومند هم تحویل بدهیم.

انبوه‌سازان: به سود 10 درصدی قانع هستیم

تسنیم: سود معقول مدنظر شما چقدر است؟

پورحاجت: انبوه‌سازان در نهضت ملی مسکن با سود 10 درصد هم رضایت داشتند، منتها حاصل نشد. الان نگاه کنید همین تره‌باری که می‌روید سر همین 30 تا 50 درصد روی اجناس می‌کشند. ساختمان‌ساز بخواهد ریسک سرمایه‌گذاری پروژه به این بزرگی را قبول کند به آن عددها هم راضی می‌شود. این عدد تا روز آخر هم به نظر نمی‌رسد برای سازندگان مهیا شود.

تسنیم: به دلیل تورم؟

پورحاجت: بله، چراکه وقتی نتوانیم تورم را کنترل کنیم، این تورم در مسیر ساخت و ساز سازنده را درگیر می‌کند.

تسنیم: قرار بود شهریور امسال 100 هزار واحد مسکن نهضت ملی افتتاح شود که نشد. دلیل این مسئله مربوط به افزایش قیمت بوده یا بانک‌ها تسهیلات ندادند؟

پورحاجت: به‌جز بانک مسکن، سایر بانک‌ها در حوزه جهش تولید مسکن کمک و همکاری نکردند. در لایحه بودجه که اعلام کردند گفتند که 20 درصد منابعشان عددش خیلی بزرگ است. بحث خودمالکی که در بحث مسکن مهر بود، استقبال خوبی شد، بیش از یک میلیون مسکن مهر به صورت خودمالکی بود و دولت هم برای این واحدها به جز تسهیلات هیچ کاری نکرد. باز می‌گویم یک مکانیزم به قول خودشان تشویقی گذاشتند گفتند هر کسی تسهیلات از بانک بگیرد بدون بگیر و ببند به او بدهید. مثل همین الان بحث جهش تولید مسکن گفتند که پروژه‌هایی که می‌آید جهش تولید مسکن دیگر اوراق نخرند.

الان برای ساخت و ساز صنعتی وام 600 میلیون تومانی پرداخت می‌شود، انبوه‌سازان برای دریافت این وام (در طرح اقدام ملی) باید حدود 15 درصد کل مبلغ را اوراق حق تقدم خریداری می‌کردند. بانک مسکن بعد از ان وام را با سود 18 درصد اسمی و 30 درصد واقعی به انبو‌ه‌سازان پرداخت می‌کند!

مهم‌ترین تفاوت طرح ملی مسکن با نهضت ملی مسکن (جهش تولید مسکن) این است که گفتند دیگر برای دریافت وام اوراق تسه خریداری نکنید و مستقیم تسهیلات را پرداخت می‌کنیم. به‌جز بانک مسکن، هیچ بانکی ریسک این قضیه را نپذیرفت.

متاسفانه بانک‌ها مانند خیلی از فعالان اقتصادی یا دولتمردان فقط سیاست‌های اورژانسی را دوست دارند سریع‌السیر به یک نتیجه‌ای برسند. پروژه ساخت مسکن، پروژه وقت‌گیر و زمانبری است پرداخت اقساطش زمان می‌گیرد، بانک‌ها علاقه زیادی به این موضوع ندارند. آنها وام را می‌دهند و می خواهند سریع پس بگیرند.