شرق 7 سال دیر فهمید!«دولت در بازار مسکن دخالت کند»

به گزارش مشرق، روزنامه «کیهان» در ویژه‌های خود نوشت:

روزنامه شرق از قول محمدحسین شریف‌زادگان (وزیر اسبق رفاه و مدیرعامل اسبق سازمان تامین اجتماعی) نوشت:

به‌خاطر ناتوانی، گروه‌های درآمدی کم و متوسط نمی‌توانند در رقابت خرید یا اجاره مسکن مناسب شرکت کنند. رقابتی شدن مسکن در بازار، امکان تامین آن را برای گروه‌های کم‌درآمد غیرممکن می‌کند و عرضه و تقاضا در این حالت عمل نمی‌کند و پدیده شکست بازار (Market Failure) صرفا برای این گروه‌ها اتفاق می‌افتد و این مجوز و دلیل منطقی برای دولت در مداخله بازار مسکن، برای حمایت از تقاضاکنندگان از طریق اعمال سیاست‌های ترجیهی وام‌های بانکی، زمین و مصالح ارزان‌قیمت، ساخت ارزان قیمت و مقررات تسهیل‌کننده است. مداخله دولت، برای ایجاد تعادل در این بازار و تحقق تامین مسکن برای گروه‌های هدف کم‌درآمد جامعه است.

بیشتر بخوانید:

اجاره‌نشینی نیز یکی از انواع استفاده از مسکن است که در همه دنیا و در ایران مورد قبول واقع شده است. در کل کشور 30 درصد مردم مستاجر و 70 درصد مالک مسکن هستند و این نسبت در شهرهای بزرگ و به‌خصوص تهران، به سمت اجاره‌نشین‌ها افزایش می‌یابد. بنابراین عین آنچه در بازار خرید مسکن کم‌درآمدها و گروه‌های درآمدی متوسط گفته شده، در بازار اجاره که بازار تهیه مسکن استیجاری است نیز جاری خواهد بود. بنابراین بخشی از این بازار که متعلق به این گروه‌های درآمدی است، به دلیل ناتوانی آنان در مشارکت در رقابت بازار، مشمول پدیده شکست بازار می‌شود و سرانجام دولت باید با سیاست‌گذاری لازم و تحقق‌پذیر، در بازار اجاره مداخله کند. حال سؤال اینجاست که آیا این مداخله امکان‌پذیر است؟

شواهد تجربی و جهانی نشان می‌دهد در اغلب کشورهای جهان این کار به انجام می‌رسد و دولت از طریق مکانیسم‌های قانونی، آژانس‌های املاک، هنگام ثبت و ضبط اجاره‌نامه، روش‌های مالیاتی و قوانین و مقررات کشوری و شهری، مداخله خود را با قدرت اجرایی و قانونی انجام می‌دهد. مداخله دولت در بازار قیمت اجاره را قانون کنترل اجاره (Rent Control) می‌گویند؛ این روش برای حمایت از ناتوانی بخشی از جامعه است که توان مشارکت در رقابت تهیه مسکن اجاره‌ای را ندارند. در آمریکا قانون تعیین اجاره‌بهای مسکن یا تثبیت قیمت اجاره‌بها وجود دارد؛ البته مورد انتقاد سرمایه‌گذاران مسکن قرار دارد که انگیزه سرمایه‌گذاری مسکن را محدود می‌کند، ولی درنهایت به عنوان امر حمایت اجتماعی وجود دارد و عمل می‌کند. این قانون در کالیفرنیا، نیویورک و سانفرانسیسکو اجرا می‌شود. مثلا در سانفرانسیسکو 75 درصد کل واحدهای اجاره‌ای و در لس‌آنجلس، 80 درصد تحت کنترل قیمت هستند. در انتاریو، بر اساس قانون اجاره مسکونی، قیمت مسکن اجاره‌ای بیش از 2/5 درصد در سال افزایش نمی‌یابد. در آلمان افزایش قیمت بهای اجاره مسکن بالاتر از 20 درصد غیرقانونی است؛ البته توجه داریم که این نسبت‌ها در کشورهایی است که اقتصاد متعادل دارند، ولی وجود آن در نظام‌های سرمایه‌داری درخور توجه است.

مسکن جزیی از رفاه و تامین اجتماعی است و در شرایطی که جامعه ایران در تورم و رکود است و بیش از 35 درصد جامعه زیر خط فقر هستند، دولت موظف به حمایت از گروهای آسیب‌پذیر که به غیر از تهیدستان شهری به گروه‌های اجتماعی متوسط نیز تسری یافته‌اند، است. در اینجا شاید این فکر ایجاد شود که مداخله دولت در بهای اجاره مسکن، ممکن است به استقلال بازار مسکن لطمه وارد کند. پاسخ آن است که دولت صرفا در حمایت از گروه‌های کم‌درآمد و متوسط وارد میدان می‌شود و درجه‌بندی بهای اجاره مسکن به‌طور کلی ضرورتی است که از نظر اجرایی امکان تفکیک آن مهیا نیست و این نوع درجه‌بندی می‌تواند به طور متوسط تعادل لازم را به بازار بهای اجاره مسکن برگرداند. در این میان، مهم‌ترین وظیفه دولت آن است که روشی اتخاذ کند که بتواند از همه اهرم‌های قانونی، مدنی و سیاستی خود در راستای اجرایی شدن و تحقق این درجه‌بندی قیمتی استفاده کند. در غیر این صورت، اقتدار دولت در انجام یکی از وظایف اصلی خود که ایجاد شرایط مناسب برای تامین مسکن اقشار جامعه که هم در قانون اساسی درج شده و هم جزو وظایف ذاتی دولت از نظر تولید کالای عمومی است، خدشه‌دار خواهد شد.

گفتنی است تحلیل شرق با هفت سال تاخیر در حالی منتشر می‌شود که وزیر راه و شهرسازی قبلی به‌عنوان چهره‌ای لیبرال و طرفدار محض اقتصاد آزاد (بازار) صراحتا برعدم نقش‌آفرینی در بازار مسکن تاکید داشت و در کنار بی‌اعتنایی به تصاعد قیمت‌ها، با افتخار هم گفت که در دوره وزارتش حتی یک خانه نساخته است! متاسفانه همین فرد در نشریات شبه‌اصلاح‌طلب، نظریه و تئوری می‌بافد و راه‌حل می‌دهد!