طالع نحس بازار مسکن

قیمت مسکن در تهران ظرف سال گذشته به‌شکل تقریبی از متری 66 میلیون تومان، به متری 83 میلیون تومان افزایش پیدا کرد. رشد تقریبا 17میلیونی نرخ هر متر خانه در تهران، به‌معنی افزایش 25درصدی است و باعث می‌شود ارزش یک خانه 100 متری در پایتخت به‌طورمتوسط نزدیک به 8 میلیارد و 300 میلیون باشد. آخرین گزارش‌های رسمی از تحولات بازار مسکن تهران مشخص می‌کند خانه‌های 60 تا 70 متر که معمولا با یک اتاق خواب ساخته می‌شوند، بیشترین سهم را از معاملات تهران دارند و خلاف سال‌های قبل، دست گذاشتن روی آپارتمان نوساز، اولویت بی‌چون و چرای خریداران نیست.

قیمت مسکن در تهران چقدر است؟

قیمت مسکن در تهران براساس آخرین داده‌های رسمی که روز 28 اسفند پارسال روی خروجی مرکز آمار ایران قرار گرفت، به متری 83 میلیون و 312 هزار تومان رسید.

این عدد را به‌عنوان متوسط نرخ هر متر آپارتمان مسکونی در ذهن‌تان داشته باشید وگرنه در مناطق بالای شهر، نرخ خانه تا 2برابر این رقم‌ها بالا می‌رود و چیزهای دیگری مثل امکانات واحد، موقعیت واحد و هزار آیتم کوچک و بزرگ دیگر در تعیین نرخ خانه تاثیر دارد. به این ترتیب، قیمت آپارتمان 100متری در تهران همزمان با آخرین روزهای سال 1402 به‌شکل متوسط چیزی نزدیک 8 میلیارد و 312 میلیون تومان تخمین زده شد، اما این عدد برای یک خانه مشابه در منطقه یک به 17 میلیارد و 47 میلیون تومان رسید. در منطقه یک که محله‌های معروفی مثل نیاوران، زعفرانیه و... دیده می‌شود، متوسط نرخ آپارتمان‌های مسکونی تا متری 170میلیون و 471هزار تومان بالا رفته است.

قیمت مسکن در ارزان‌ترین نقطه تهران نیز به‌طورمتوسط متری 45 میلیون و 310 هزار تومان محاسبه شده است. این عدد برآیندی از معاملات انجام‌گرفته در بازار مسکن منطقه 18 تهران است و به بهمن امسال تعلق دارد. یعنی خرید خانه 100 متری در این بخش از تهران که در جنوب شهر واقع شده، حول‌وحوش 4 میلیارد و 531 میلیون هزینه داشته است.

افزایش نرخ مسکن یک امر قطعی است

آرش رضاخانی، کارشناس بازار مسکن درباره احتمال افزایش نرخ مسکن در سال جدید و سیاست‌های دولت در این ارتباط به صمت گفت: اساسا نرخ مسکن را نمی‌توان امری قابل‌کنترل قلمداد کرد و در این موضوع برای دولت نقش خاصی قائل بود. از سال‌های دور تا به امروز، هیچ دولتی موفق به کنترل نرخ مسکن نشده است و در این موضوع تردیدی وجود ندارد.

وی ادامه داد: برخی افراد بدون در نظرگیری ماهیت بازار مسکن، ادعاهایی را در این رابطه مطرح می‌کنند که از اساس نادرست و غیرمنطقی است. بازار مسکن از طریق مشارکت‌های مردمی اداره می‌شود و هرگونه تغییر و تحول در این راستا با ایفای نقش مردم ایجاد می‌شود.

رضاخانی درباره تحولات نرخ ارز و تاثیر آن بر بهای مسکن اظهار کرد: نرخ ارز خواه ناخواه بر نرخ تمام‌شده مسکن تاثیرگذار است. کنترل بازار مسکن و ممانعت از افزایش نرخ‌ها، تنها با ایجاد رکود در بازار میسر نمی‌شود. با ادامه این وضع و وجود رکود در بازار، افزایش نرخ مسکن یک امر قطعی و اجتناب‌ناپذیر خواهد بود. بنابراین دولت باید فکری اساسی برای این مسئله بیندیشد و با برنامه‌ریزی دقیق و اصولی در راستای بهبود وضعیت بازار و کاهش نرخ خانه حرکت کند.

باید مبلغ وام افزایش پیدا کند

وی درباره شرایط وام‌های مسکن در سال جدید و راهکار مناسب در این‌باره بیان کرد: به‌باور من، وام‌های مسکن، بهترین و کارآمدترین تسهیلات موجود در کشور محسوب می‌شوند و استفاده از این نوع وام را به تمام مشتریان و خریداران ملک توصیه می‌کنم.

کارشناس بازار مسکن ضمن تاکید بر افزایش مبلغ وام مسکن به صمت گفت: رقم این وام در سال گذشته با اصلاحاتی همراه بود و به‌تدریج مبلغ بهتری برای این منظور در نظر گرفته شد. حالا درصدی بیشتری از ارزش ملک را می‌توان به کمک این وام پرداخت کرد. البته باتوجه به رشد نرخ تورم، تکانه‌های احتمالی در بازارهای مختلف و به‌تبع آن، روند صعودی نرخ تمام‌شده مسکن، باید مبلغ وام افزایش پیدا کند. دولت در این زمینه باید به متقاضیان کمک کند و تسهیلات مناسبی را در نظر بگیرد.

رضاخانی افزود: مسلما بانک‌ها نیز در این میان، نقش مهمی دارند و بدون یاری آنها، این امر محقق نخواهد شد. باتوجه به رشد نرخ ملک و نوسانات احتمالی، هر مقداری که درصد سود وام برای بانک‌ها زیاد باشد، بانظر به بازپرداخت‌های طولانی‌مدت، در نهایت این موضوع به سود خریدار تمام می‌شود؛ از این‌رو که رشد ملک بسیار بالاتر از سود دریافتی توسط بانک‌ها از مشتریان است.

بدعهدی دولت در تحویل واحدها

وی در پیوند با ساخت مسکن در کشور به کمک شرکت‌های چینی به صمت گفت: پیش از هرگونه قضاوت و ارزیابی، ابتدا باید جزئیات این موضوع، مفاد قرارداد، نوع مشارکت شرکت خارجی و فعالیت‌های مربوطه مشخص شود. هنوز اطلاعات دقیق و جامعی در این زمینه در دست نیست و با این اوصاف، اظهارنظر خوب و درخوری نمی‌توان ارائه داد. در هر صورت فرضیه‌ها در این راستا زیاد است و هرکسی به بخشی از گمانه‌زنی‌ها اشاره می‌کند. برخی افراد به ابزارها و تکنولوژی چینی‌ها اشاره می‌کنند و بعضی دیگر، موارد مربوط به نیروی کار را مدنظر قرار می‌دهند. این تحلیلگر حوزه مسکن در ارتباط با تاخیر در تحویل واحدهای نهضت مسکونی و نارضایتی‌های گسترده متقاضیان مطرح کرد: به‌طول انجامیدن ساخت و تحویل واحدهای مسکونی، بیشترین زیان را به سازندگان وارد می‌کند. در هر حال هزینه اصلی برعهده متولیان این موضوع است و هرگونه تاخیر در این زمینه به‌ضرر آنها تمام خواهد شد. برای خریداران خواب سرمایه زیادی دارد، اما در نهایت و با تحویل واحدها، این خواب سرمایه به‌نوعی جبران می‌شود.

احتمال کاهش نرخ مسکن تا پایان سال

علی غلامی، کارشناس مسکن بااشاره به وضعیت خریدوفروش مسکن در تهران به صمت گفت: کاهش نرخ مسکن ممکن است به‌دلیل رکود اقتصادی، افزایش نرخ بهره، کاهش تقاضا یا افزایش در بازار مسکن باشد. این موضوع می‌تواند برای خریداران به‌عنوان یک فرصت برای ورود به بازار مسکن برای خرید یا سرمایه‌گذاری در ملک، موردتوجه قرار گیرد. بازار مسکن وارد یک دوره رکود سنگین به‌لحاظ قیمتی شده و داده‌های تجربه‌شده از روند معاملات طی 20 سال اخیر نشان می‌دهد، روند کاهش نرخ می‌تواند تا پایان امسال هم ادامه داشته باشد. این کارشناس مسکن بااشاره به دلایل شکل‌گیری رکود گفت: انتظارات شکل‌گرفته پیرامون نهضت ملی مسکن سبب هدایت بخشی از تقاضا به این طرح شده و همین کاهش تقاضا یکی از دلایل رکود معاملات است.

وی افزود: از طرفی شرایط اقتصادی فعلی سرمایه‌گذاری‌های سنگین نظیر ساخت مسکن را توجیه‌پذیر نمی‌داند.

غلامی بااشاره به تحلیل معاملات مسکن در اسفند 1402 گفت: در سال‌های پیش، واحدهای مسکونی با زمان ساخت بیشتر از 20 سال کمترین تقاضا را در میان سایر واحدهای مسکونی به خود اختصاص می‌داد اما در حال حاضر رتبه دوم تقاضا را دارد.

این کارشناس مسکن تاکید کرد: به‌دلیل افزایش نرخ رخ‌داده در نیمه دوم دهه 90، باید بپذیریم، بخشی زیادی از متقاضیان مسکن در عمل توان خرید نداشته و از بازار اخراج شده یا سطح انتظارات خود را به حد قابل‌توجهی کاهش داده‌اند.

تاثیر مستقیم تولید بر رشد اقتصادی

فرهاد بیضایی، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: رکود یا رونق در بحث ساختمان به میزان ارزش‌افزوده در این حوزه مربوط می‌شود. در این رابطه از یک‌سو، خریدوفروش املاک و مستغلات را داریم و از سمت دیگر، موارد مربوط به مسکن و ساختمان مطرح است. وی ادامه داد: رکود در مسکن و ساختمان به‌میزان سرمایه‌گذاری و ارزش‌افزوده تولیدشده در این مسیر اطلاق می‌شود. هرگونه رشد و افزایش در تولید، اثر مستقیمی بر رشد اقتصادی کشور خواهد گذاشت و از این حیث باید موردارزیابی دقیقی قرار گیرد. طی یک دهه اخیر، روند رشد ارزش‌افزوده در حوزه مسکن و ساختمان نزولی بوده و این امر منجر به کاهش سرمایه‌گذاری‌های کلان برای تولید و عرضه مسکن شده است.

ضرورت ایجاد تناسب میان تولید مسکن و معاملات

بیضایی افزود: در حوزه املاک و مستغلات یا خریدوفروش مسکن، در مقاطعی شاهد افزایش سهم معاملات بوده‌ایم و در راستای آن، رشد ارزش‌افزوده رخ داده است. البته در یک بازه زمانی مشخص نیز، رکود محسوسی در این حوزه مشاهده شد که نمی‌توان آن را کتمان کرد. این دو بخش تاحدی با یکدیگر متفاوت هستند و باید وجه افتراق نوع رکود در این دو را ابتدا شناخت و سپس دست به مقایسه زد. وی در ادامه خاطرنشان کرد: مورد حائزاهمیت و قابل‌برنامه‌ریزی در این رابطه آن است که باید تناسب معقولانه میان تولید مسکن و بخش معاملات برقرار شود. واقعیت امر این است که در حوزه تولید مسکن، سهم ارزش‌افزوده این بخش بسیار پایین بوده و ارزش‌افزوده حوزه املاک و مستغلات تا حد قابل‌توجهی افزایش پیدا کرده است. کارشناس بازار مسکن در پایان به صمت گفت: این امر بیانگر آن است که سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن انجام نمی‌شود، اما حجم معاملات افزایشی بوده است. نسبت معاملات انجام‌شده در قیاس با تولید مسکن، حجم بالا و چشمگیری دارد و باید نسبت به این موضوع توجه ویژه‌ای داشت. این فعل و انفعالات منجر به افزایش نرخ مسکن می‌شود و در صورت کاهش فرآیند تولید، رکود تورمی برای بازار مسکن، امری اجتناب‌ناپذیر خواهد بود.

سخن پایانی

بدیهی است که بخش مسکن تابعی از شرایط کلی اقتصاد کلان است؛ عموم پیش‌بینی‌ها برای سال 1403 نیز به‌شرط عدم‌اعمال سیاست‌های اصلاحی، حکایت از تورم فزاینده دارد. این در حالی است که سیگنال‌های دریافتی از وضعیت بازار پول نیز نشان‌دهنده افزایش فشارها بر شبکه بانکی و محدودیت‌های جدی‌تر در حوزه وام‌دهی و اعطای تسهیلات بانکی به بخش‌های مختلف اقتصادی است.

بنابراین می‌توان با در نظر گرفتن مجموعه شرایط اعلام کرد که در صورت تداوم این شرایط، چشم‌اندازی برای بهبود وضعیت در بخش مسکن در سال جدید وجود ندارد. از سوی دیگر، هیچ خلاقیت و نوآوری از سوی سیاست‌گذار در این بخش دیده نمی‌شود و اگر سیاستی هم در بخش مسکن اجرایی می‌شود، گذشته از روند کند و پیشرفت نامطلوب اهداف تعریف‌شده، در چارچوب سیاست‌های سنتی و در عمل شکست‌خورده قبلی انجام می‌شود. بنابراین در صورت ادامه این شرایط، چندان امیدی به بهبود بازار مسکن وجود ندارد.

در صورت ادامه شرایط فعلی، محتمل‌ترین پیش‌بینی برای بازار مسکن در امسال، ادامه روند صعودی قیمت‌ها به‌واسطه فشار هزینه‌ها، افزایش وزن خریدهای غیرمصرفی در 2 حوزه مسکن لوکس و واحدهای کوچک‌متراژ مصرفی و در نتیجه افزایش بیشتر قیمت‌ها در این دو بخش، خواهد بود. تهدید افزایش نرخ مسکن برای سال جدید، دست‌کم به‌میزان تورم عمومی، جدی است و در صورت اقدام نکردن فوری برای بهبود شرایط، سرمایه‌گذاری در بخش‌های مولد بازار مسکن و ساخت‌وساز نیز با توجیه کمتری نسبت به همیشه برخوردار خواهد شد و در عمل توجیه‌پذیر هم نیست؛ با این شرایط بازار مسکن به‌سمت شرایط رکود تورمی عمیق‌تر از سال‌های اخیر می‌رود.