«طرح مسکن انقلاب»؛ معجزه‌ای رخ خواهد داد؟!
این روزها بازار مسکن با التهاب زیادی مواجه است. حذف قیمت مسکن از سایت های آگهی هم نتوانسته است مانع از جهش عجیب قیمت مسکن شود. اگر سری به شبکه های اجتماعی بزنید، مردم از بازار مسکن، بسیار سرخورده و ناامید هستند. در چنین شرایطی است که «طرح مسکن انقلاب» مطرح شده است و نمایندگان مجلس می گویند با کمک این طرح می خواهند قیمت مسکن را کنترل کنند.
به گزارش الف حذف قیمت مسکن از سایت های آگهی هم نتوانسته است مانع از جهش عجیب قیمت مسکن شود. اگر سری به شبکه های اجتماعی بزنید، مردم از بازار مسکن، بسیار سرخورده و ناامید هستند. خیلی ها می گویند 90 درصد حقوقشان پای اجاره بها می رود و قیمت خانه ها نیز با شیب تندی در حال افزایش است. در این شرایط بحرانی، طرح مسکن انقلاب مطرح شده است و نمایندگان مجلس می گویند که با کمک این طرح می خواهند قیمت مسکن را کنترل کنند. کارشناسان مسکن می گویند تا وقتی که مسکن، یک کالای سرمایه‌ای باشد و نه یک کالای مصرفی، انتظار کاهش قیمت مسکن فقط یک رویای شیرین است. آنها می گویند هرچقدر حجم نقدینگی در یک بازار بالا برود و تقاضا افزایش پیدا کند، قیمت آن کالا نیز روز به روز بالاتر خواهد رفت. بازار مسکن هم از این قاعده علمی، مستثنی نیست.
چندی قبل نیز رئیس جمهوری دستور داد تا قیمت مسکن و اجاره بها کنترل شود، اما مردم می گویند تجربه به آنها آموخته است که هر بار مسئولان دولتی خواسته اند یک مشکل اقتصادی را با دستور و تحکم حل کنند، آن مشکل اقتصادی تشدید شده است. تجربه نرخ دستوری قیمت دلار، طلا و سکه نشان داده است که مولفه های موثر اقتصادی بر تورم جامعه با دستورات دولتی کنترل نمی شوند. اقتصاد یک علم است که با بخشنامه و شعار نمی توان این علم را به ریل اصلی خود بازگرداند.
طرح مسکن انقلاب، برادر دوقلوی مسکن مهر؟
اگرچه برخی نمایندان مجلس می گویند که طرح مسکن انقلاب، جزئیات زیادی دارد و باید آن را به عنوان یک طرح تازه نگاه کرد، اما یک دور مطالعه این طرح نشان می دهد که طرح مسکن انقلاب، تقریبا همان طرح مسکن مهر است که لباسی تازه به تن کرده است.
محمدرضا میرتاج الدینی، نماینده مجلس درباره جزئیات «طرح ملی مسکن انقلاب» توضیح داده است: «در این طرح به دنبال این هستیم که برای ساخت، زمین های دولتی را در اختیار مردم قرار دهیم تا تاثیر نرخ زمین درمسکن صفر شود. مانند دهه اول انقلاب اسلامی که زمین در اختیار مردم قرار می‌گرفت. ما تلاش کردیم با استفاده از تجربیات گذشته، اقدام بزرگ و شایسته ای را در این زمینه انجام دهیم و در این راستا طرح ملی مسکن انقلاب تهیه شده است. تلاش شده این طرح، نظام جامعی برای ساخت مسکن در کشور باشد.»
او درباره تفاوت طرح مسکن انقلاب با طرح مسکن مهر هم یادآور شده است: «طرح مسکن «مهر» که در دولت نهم و دهم آغاز شد، دارای دو فاز بود و خانه اولی ها و خانه های روستاییان را دربر می گرفت. در این طرح قرار بر این بود که دو میلیون مسکن ساخته شود، اما طرح ملی مسکن انقلاب دارای چهار فاز شامل ساخت مسکن برای خانه اولی ها، ساخت ومقاوم سازی خانه‌های روستایی، ساخت مسکن برای حاشیه نشین ها و ساکنان بافت های فرسوده است.»
میرتاج الدینی تاکید کرده است: «در این طرح تلاش داریم از تجربیات گذشته استفاده کنیم و علاوه بر وزارت مسکن، راه و شهرسازی، نهادهایی دیگری همچون برخی از نهادهای حمایتی مثل سازمان بهزیستی و همچنین ستاد اجرایی فرمان امام خمینی «ره»، بنیاد مستضعفان و... را درگیر کنیم. در این طرح پیش بینی شده با ایجاد ارزش افزوده برای شرکت های پیمانکار بزرگ در حوزه مسکن، آنها تشویق شوند که در زمینه ترمیم و ساخت مسکن در مناطق حاشیه نشین و بافت های فرسوده وارد عرصه شوند. پیش‌بینی می‌کنیم که از سال آینده اجرای این طرح آغاز شود. البته باید برای اجرای آن یک دوره ده ساله در نظر گرفت.»
چالش‌های پیش روی طرح مسکن انقلاب
مشکل اصلی بازار مسکن، کمبود عرضه نیست که طرح مسکن انقلاب بخواهد آن را حل کند. کارشناسان می گویند اگر تولید ملی رونق داشت و اگر سرمایه گذاری در صنایع مختلف سودمند بود، در آن صورت نقدینگی به این صنایع تزریق می شد و تورم در حوزه های مختلف کنترل می شد، اما هم اکنون در شرایطی قرار داریم که بسیاری از صنایع ما در رکود و ورشکستگی به سر می برند. حجم سرمایه گذاری های خارجی در صنایع داخلی ما بسیار ناچیز است و ارتباط اقتصادی مطلوبی نیز با جهان نداریم.
مجموع این دلایل باعث شده است که مسکن به یک بازار سرمایه ای امن‌تر از گذشته تبدیل شود که سود دلالی در این بازار از سود تولید در صنایع مختلف، بالاتر است. تا وقتی این شرایط حکمفرما باشد، افزایش عرضه مسکن هم نمی تواند قیمت ها را کنترل کند. حتی افزایش عرضه ممکن است به دلالی بیشتر در بخش مسکن تبدیل شود. تجربه نشان داده است که افزایش عرضه مسکن معمولا به کام افراد متمکن جامعه تمام می شود. یعنی آنهایی که چند خانه دارند، احتمال دارد با افزایش عرضه مسکن به خرید خانه چندم نیز تشویق شوند.
حسام عقبایی، نایب رئیس اتحادیه مشاورین املاک هم به دیگر دلایل مشکلات فعلی بازار مسکن اشاره می کند و می گوید: «ورود بانک‌ها به حوزه مسکن و بنگاه‌داری از سوی این موسسات از عوامل برهم زننده بازار مسکن است. همچنین عدم پرداخت تسهیلات بانکی متناسب برای خرید مسکن به مردم باعث تشدید مشکلات این حوزه شده است. متاسفانه در ایران، مسکن هنوز به عنوان سرمایه تلقی می‌شود. از سوی دیگر، وجود سوداگری در بازار مسکن، نبود برنامه منسجم و دخالت نهادهای غیر مرتبط با مسکن نیز از دیگر مشکلات بازار مسکن است.»
باید در نظر داشت در شرایطی که دستمزد ماهانه کارگران، رقمی حدود یک میلیون و 800 هزار تومان تعیین شده است، در این حالت حتی اگر قیمت زمین هم در طرح مسکن انقلاب محاسبه نشود، باز هم اغلب طبقات فقیر جامعه با توجه به درآمد ناچیزی که دارند، نمی توانند در طرح مسکن انقلاب، خانه دار شوند. طرح‌های بزرگ مسکن؛ از انقلاب تا امروز
از اوایل انقلاب تاکنون، طرح های بزرگی در حوزه مسکن اجرا شده که هدف اغلب این طرح ها نیز خانه دار شدن طبقات مستضعف جامعه اعلام شده است.
اولین اقدام جدی به نیت خانه دار شدن طبقات فقیر جامعه، تشکیل بنیاد مسکن بود. بنیاد مسکن در تاریخ 21 فروردین سال 1358 به فرمان امام خمینی (ره) تشکیل شد. این بنیاد با هدف تامین مسکن محرومان و به عنوان متولی توسعه و عمران روستاهای کشور، شروع به کار کرد. همچنین ساخت واحدهای مسکونی ارزان قیمت در شهرها، تامین مصالح، همکاری با خیران مسکن ساز و بازسازی مناطق زلزله زده، بخش دیگری از وظایف بنیاد مسکن اعلام شد. هرچند بنیاد مسکن در مناطق روستایی، دستاورد مطلوبی داشته است و برای بسیاری از روستاییان، سرپناه ارزان قیمت ایجاد کرده است، اما عملکرد این بنیاد در مناطق شهری چندان درخشان نبوده است. در اغلب مناطق شهری، نبض ساخت و ساز همچنان در اختیار بخش خصوصی است و همین بخش خصوصی، قیمت ها را تعیین می کند.
یکی دیگر از طرح های بزرگ در حوزه مسکن، تشکیل تعاونی های مسکن بود. فعالیت این تعاونی های مسکن از دهه 60 رفته رفته رونق گرفت. قرار بود در این تعاونی ها با مشارکت مردم و کمک دولت، مسکن ارزان قیمت ساخته شود. با توجه به سوء استفاده هایی که در برخی تعاونی های مسکن به وجود آمد، این روزها دید چندان مثبتی نسبت به تعاونی های مسکن وجود ندارد. محمدجعفر کبیری، معاون امور تعاون وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی هم با اشاره به اینکه در حال حاضر تعاونی‌های مسکن در کشور، دو چالش اصلی دارند، یادآور می شود: «مشکل اول این است که عموم اعضای تعاونی‌های مسکن نسبت به حقوق خود آگاهی لازم را ندارند و در ارتباط با فعالیت‌های هیات مدیره و مدیران عامل به طور مستمر مطلع نیستند. این موضوع منجر به این شده که بعضی اوقات نتوانند از منافع خود حمایت کنند. همچنین عدم تامین مالی و پرداخت نامنظم برخی از اعضای تعاونی هم چالش دوم تعاونی‌های مسکن است که منجر به ایجاد مشکل برای پروژه‌های این بخش شده است.»
یکی دیگر از مهم ترین طرح های مسکن پس از انقلاب، طرح مسکن مهر بود که از دولت نهم آغاز شد. هدف از اجرای این طرح، تامین خانه های ارزان قیمت در شهرها و روستاها بود. در این طرح به این دلیل که قیمت زمین از هزینه تمام شده مسکن حذف شد، قیمت نهایی واحدهای آماده شده بسیار پایین بود.
تاکنون حدود دو میلیون واحد مسکن مهر شهری در اختیار مردم قرار گرفته است و خیلی از اقشار کم درآمد جامعه صاحب خانه شده اند. البته این طرح دارای اشکالات اساسی است. مهم ترین اشکال آن این است که اغلب خانه های مسکن مهر در خارج از بافت شهری قرار گرفته اند. یعنی مناطقی که امکانات رفاهی چندانی ندارد و مستعد بروز آسیب های اجتماعی است. مشکل دوم این است که کیفیت ساخت و ساز در اغلب طرح های مسکن مهر، چنگی به دل نمی زند؛ طوری که برخی از این واحدهای مسکن مهر در برابر زلزله های چند سال اخیر، مقاومت خوبی نداشته اند. هر چند ظاهرا از بسیاری از ساخت و سازهای بخش خصوصی مقاوم تربوده اند. مشکل بعدی هم این است که خیلی ها به دلیل شرایط کاری خود حاضر نیستند در خارج از شهر زندگی کنند و به همین دلیل، بخشی از واحدهای مسکن مهر، خالی و بدون استفاده مانده اند.
با روی کارآمدن دولت یازدهم، طرح مسکن مهر متوقف شد و طرح مسکن اجتماعی روی کار آمد. این طرح به عنوان تلفیقی از مسکن استیجاری و اصلاح بافت های فرسوده اعلام شد. دولت یازدهم معتقد بود که طرح مسکن مهر به افزایش تورم نیز دامن زده است. به همین دلیل، طرح جایگزین با عنوان مسکن اجتماعی در ابتدای اسفند سال 95 در هیات دولت به تصویب رسید.
حامد مظاهریان، معاون وقت وزیر راه و شهرسازی در همان سال گفته بود: «قرار است در این طرح که از ابتدای سال 96 آغاز می شود، سالانه 100 هزار واحد مسکونی برای اقشار کم درآمد در قالب های مختلف شامل مسکن استیجاری، اعطای وام ساخت مسکن ارزان قیمت به دارندگان زمین یا وام خرید مسکن به اقشار آسیب پذیر تدارک دیده شود که در نهایت پس از پنج سال در پایان سال 1400، در مجموع به 500 هزار واحد مسکونی می رسد.»
مشاهدات و آمارهای رسمی نشان می دهد که اهداف طرح مسکن اجتماعی محقق نشده و این طرح به شکل نصفه و نیمه رها شده است. اختلاف نظر بین بنیاد مسکن و وزارت راه و شهرسازی بر سر اجرای این طرح، یکی از دلایل توقف طرح مسکن اجتماعی اعلام می شود.
حالا این روزها دوباره دولت از طرح جدیدی به نام طرح اقدام ملی مسکن، رونمایی کرده است. در این طرح قرار است 400 هزار واحد مسکونی در کشور ساخته شود که از این تعداد 200 هزار واحد در شهرهای جدید، 100 هزار واحد در بافت‌های فرسوده شهری و 100 هزار واحد در شهرهای کوچک ساخته می‌شود.
با توجه به سابقه اجرای طرح های قبلی مسکن، به نظر نمی رسد در میان مردم - دستکم در حال حاضر - نسبت به طرح جدید خوشبینی وجود داشته باشد، مگر آنکه این بار واقعا معجزه ای رخ دهد و این طرح تازه بتواند سنگینی بار بی‌خانمانی را از دوش اقشار کم درآمد جامعه بردارد.
