مسکن چشم‌انتظار حمایت

دولت سیزدهم با اجرای طرح نهضت ملی مسکن، ساخت 4 میلیون مسکن طی 4 سال را از همان ابتدای فعالیت خود آغاز و با کاهش و پلکانی کردن اقساط از متقاضیان واقعی، حمایت کرده است. مسکن مهم‌ترین و بیشترین سهم را در سبد معیشت خانوار دارد و این موضوع باعث شده است در کلانشهرها بخش بیشتری از بودجه خانوار را به خود اختصاص دهد. در دهه 90 ساخت مسکن به حدود 200 تا 300 هزار واحد مسکونی در سال رسید که این تعداد را هم، مردم ساختند، در حالی که نیاز سالانه کشور حدود یک میلیون واحد مسکونی بود. زمانی که عباس آخوندی در دولت‌های یازدهم و دوازدهم، وزیر راه و شهرسازی شد، پروژه‌های اجراشده در حوزه مسکن توسط دولت‌های قبل را پرچالش خواند و طرح مسکن مهر را مزخرف نامید، اما خود هم نه‌تنها در این زمینه گامی برنداشت، بلکه به نساختن حتی یک مسکن افتخار کرد و موجب از دسترس خارج شدن خرید سرپناه برای طبقات کم‌درآمد و حتی متوسط شد. ساخت 4 میلیون مسکن طی 4 سال، شعار دولت سیزدهم بود که براساس گفته‌های محمدرضا مهدیار اسماعیلی، رئیس هیات‌عامل صندوق ملی مسکن باتوجه به اینکه اکنون در میانه عمر دولت هستیم، از پروژه عقب نیستیم و دولت سیزدهم بر وعده مسکنی ایستاده است. آن‌طور که کارشناسان و فعالان مسکن می‌گویند، سالانه حدود یک میلیون تقاضا در بخش مسکن وارد می‌شود. همچنین 10میلیون خانوار در کشور مستاجر هستند و حدود 10میلیون فرد مجرد در کشور داریم که برای ازدواج به 5 میلیون واحد مسکونی نیاز دارند. ساخت مسکن می‌تواند هم بر بازار اجاره تاثیر مستقیم بگذارد و هم تورم این بخش را کنترل کند؛ البته نکته مهمی که در این زمینه وجود دارد، میزان اقساط است که برای برخی خانوارها سنگین تمام می‌شود که این موضوع خلاف حمایت از حقوق مصرف‌کننده است. از این‌رو دولت سیزدهم سازکاری را تعیین کرد تا متقاضیان بتوانند از این پروژه ملی بهره‌مند شوند. اکنون سقف بازپرداخت تسهیلات نهضت ملی مسکن کاهش یافته و به 5 میلیون و 900 هزار تومان رسیده؛ این در حالی است که دولت هزینه‌های زمین را از متقاضیان دریافت نمی‌کند و برای ساخت هر واحد مسکونی هم، مبلغ 550 میلیون تومان تسهیلات پرداخت می‌کند. صمت در این گزارش حمایت از حقوق مصرف‌کننده در بازار مسکن را موردبررسی قرار داده است.

ضرورت تکریم حق مصرف‌کننده در حوزه مسکن

مسکن در تکریم حق مصرف‌کننده نقش مهمی ایفا می‌کند. به‌عنوان یکی از نیازهای اساسی خانوار، دسترسی به مسکن مناسب و قابل‌قبول برای همه افراد، جزو حقوق مصرف‌کنندگان است که باید تضمین شود. دولت و سیاست‌گذاران مسئولیت دارند اطمینان حاصل کنند که همه افراد بتوانند به مسکنی دسترسی داشته باشند که شامل امکانات اساسی زندگی باشد. سیاست‌ها و برنامه‌های دولت باید برای تامین مسکن مناسب، تسهیلات و امکانات مربوطه را فراهم کنند تا مسکن مناسب و قابل‌قبولی در دسترس شهروندان قرار گیرد. دولت می‌تواند از طریق تنظیم و نظارت بر بازار مسکن، کنترل قیمت‌ها و جلوگیری از ضعف بازار در برابر عوامل اقتصادی، آرامش را در بازار مسکن به‌وجود آورد؛ همچنین حمایت از حقوق مستاجران نیز جزو حمایت از حقوق مصرف‌کنندگان در زمینه مسکن است. دولت می‌تواند قوانین و مقررات مستاجران را تقویت و حمایت از آنها را در مقابل تبعیض و سوءاستفاده از سمت مالکان فراهم کند. این موضوع شامل محدودیت‌های معقول در افزایش اجاره، تامین امنیت مالی مستاجران و تضمین حقوق آنها در صورت خروج اجباری از بازار مسکن است. دولت مسئولیت دارد تا بر اجرای استانداردها و مقررات و ایمنی ساخت‌وساز نظارت کند تا به مصرف‌کنندگان از نظر کیفی و ایمنی تضمین دهد.

باید واسطه‌ها از بازار مسکن حذف شوند

میثم فراهانی، کارشناس بازار مسکن درباره حمایت از حقوق مصرف‌کنندگان در بخش مسکن به صمت توضیح داد: می‌توان به روش‌های مختلفی برای ساخت مسکن اقدام کرد، اما به‌طورکلی 2 مدل اصلی وجود دارد؛ یکی از این مدل‌ها مبتنی بر اقتصاد بازار است که در گذشته توسط دولت پیشنهاد شده بود. مدل دیگر، شامل ورود دولت به بازار مسکن به‌عنوان سیاست‌گذار، تنظیم‌گر، تسهیلگر و در بعضی موارد حمایت‌کننده است. وی در ادامه افزود: مدل دوم، با ایده‌آل‌ها بیشتر سازگاری دارد. البته ساخت مسکن توسط خود دولت به‌طورکلی غیرممکن است، اما با مشارکت مردم در ساخت مسکن، می‌توان مسئله مسکن را حل کرد. در این روش، دولت نقش تنظیم‌گر و تسهیلگر را برای اقشار پایین‌تر جامعه ایفا می‌کند. اگر تسهیلات به انبوه‌سازان واگذار شود، در نهایت دولت و بنگاه‌های بزرگ مالی و انبوه‌سازان، سود می‌برند. بنابراین، دولت باید سیاستی را اجرا کند که حمایت‌ها به متقاضیان و مصرف‌کنندگان نهایی، یعنی مردم برسد و واسطه‌ها حذف شوند. به‌اعتقاد این کارشناس در حال حاضر، دهک‌های یک، 2 و بخشی از دهک 3 بخش عمده‌ای از درآمدهای خود را برای هزینه‌های مسکن صرف می‌کنند. اگر دولت حمایت‌های ویژه مسکن را مانند ارائه زمین و اعطای تسهیلات و کاهش فرآیندهای مجوزهای لازم به این دهک‌ها ارائه دهد و بنیادهای نهادهای حمایتی نیز از این اقشار حمایت کنند، این افراد مالک مسکن و از دام فقر خلاص خواهند شد. این روش، علاوه بر حل مشکل مسکن در این دهک‌ها، نوعی توانمندسازی نیز به‌همراه دارد و این بندگان خدا از زنجیره فقر موروثی خارج می‌شوند. بخشی از دهک 3 و دهک‌های 4 و 5 نیز می‌توانند با استفاده از سرمایه خود و با حمایت دولت از طریق ارائه زمین و اعطای تسهیلات، به‌صورت مشارکتی مالک مسکن شوند و دولت می‌تواند از طریق مردمی‌سازی ساخت مسکن به سایر دهک‌ها کمک کند.

تغییر در شیوه شهرسازی زمانبر است

فراهانی در پاسخ به این سوال که چرا دولت همچنان تمایل به تصدی‌گری در حوزه مسکن دارد، به صمت گفت: مخالفت‌هایی با توسعه افقی شهرها وجود دارد که ریشه این مشکل به ادبیات علمی موجود در حوزه برنامه‌ریزی و شهرسازی برمی‌گردد. عموم کارشناسان، برنامه‌ریزی و شهرسازی این موضوعات را به‌عنوان علمی پذیرفته‌اند، اما این ایده در سیستم ضعف دارد. در حال حاضر، دولت و نهادهای دولتی مانند شهرداری‌ها، اگر نقش رفع‌کننده موانع را به‌خوبی ایفا کنند، بسیاری از مشکلات حوزه مسکن حل خواهد شد، اما تغییر در این زمینه زمانبر و سخت است. وی در خاتمه بیان کرد: به‌طورکلی، دولت و نهادهای دولتی همچنان به دلایلی مانند کمبود زمین و مخالفت با توسعه افقی شهرها، اصرار بر تصدی‌گری در حوزه مسکن دارند. این مسائل پیچیده است و نیاز به تغییرات عمده در سیستم برنامه‌ریزی و شهرسازی دارد. با ایفای نقش مناسب توسط دولت و نهادهای دولتی، می‌توان بسیاری از مشکلات مسکن را حل کرد و بهبود قابل‌توجهی در این حوزه داشت.

نقش تسهیلگری دولت در بازار مسکن

حسام اولیایی، کارشناس بازار مسکن به صمت توضیح داد: حمایت از حقوق مصرف‌کنندگان در بازار مسکن فعلی که از حالت مصرفی خارج شده و شکل سرمایه‌ای به خود گرفته، اقدام حساس و مهمی است، چراکه نقش تسهیلگری دولت در شرایط فعلی، خودنمایی بیشتری می‌کند و می‌تواند راهگشا باشد. البته حمایت از مصرف‌کنندگان بخش مسکن باید به‌نحوی باشد که به‌کام سوداگران و محتکران خوش نیاید؛ به این معنی که سیاست‌هایی که در نظر گرفته می‌شود، تنها برای مصرف‌کننده واقعی کاربرد داشته باشد و دلالان نفعی از این موضوع نبرند؛ اتفاقی که در گذشته شاهد آن بودیم و بسیاری از سوداگران با خرید واحدهای مسکن حمایتی دولت، باعث افزایش قیمت‌ها شدند و دست بخش زیادی از مصرف‌کنندگان از این واحدها کوتاه

ماند. وی در ادامه بیان کرد: دولت می‌تواند برنامه‌های تسهیلات مسکن برای افراد با درآمد کم و گروه‌های آسیب‌پذیر را توسعه دهد. همکاری بانک‌ها و موسسات مالی با دولت، می‌تواند به بهبود هماهنگی و تعامل بین بخش‌ها کمک کند. این شامل افزایش همکاری‌ها برای کاهش مشکلات و ارائه راهکارهای جامع و هماهنگ برای حل مسائل اقتصادی در بازار مسکن است. همه این راهکارها نیازمند همکاری متخصصان و کارشناسان مرتبط در حوزه‌های مختلف است. تنها با تلاش مشترک و تدریجی در راستای حل مسائل اقتصادی مسکن، می‌توان بهبود قابل‌توجهی در این زمینه را تجربه کرد.

حمایت از مصرف‌کننده تنها به تولید مسکن مرتبط نیست

اولیایی با بیان اینکه باید در نظر گرفت که حمایت از مصرف‌کننده تنها به تولید مسکن مرتبط نیست و جنبه‌های مختلفی دارد، افزود: یکی از مهم‌ترین مشکلات مرتبط با حمایت از مصرف‌کننده در بازار مسکن، مرتبط با بحث شهرسازی است، چراکه نبود امکانات زیرساختی و رفاهی با حق و حقوق شهروندان در تضاد است. اکنون بسیاری از شهرهای اقماری در اطراف تهران از کمترین امکانات رفاهی برخوردار نیستند و همیم مسئله مشکلات زیادی را برای ساکنان این مناطق به‌وجود آورده است. تهیه مسکن مناسب برای شهروندان از یک‌سو با بخش‌های مختلف اقتصاد خرد و کلان مرتبط بوده و از سوی دیگر، با رفاه و امنیت اجتماعی در ارتباط است؛ اما متاسفانه به‌دلیل نبود برنامه‌های دقیق و کاربردی در حوزه مسکن، کشور ما توفیق چندانی در رفع نیاز مسکن نداشته و گاهی با عملکردهای بیجا و بی‌برنامه، ضربه‌های اجتماعی و اقتصادی زیادی را به شهروندان تحمیل کرده است.

وی در پایان گفت: برای افزایش توان خانوارها در دستیابی به مسکن، باید با اتکا بر سیاست‌های دقیق و حفظ انضباط پولی از افزایش بی‌دلیل و بی‌برنامه نقدینگی سرگردان جلوگیری کرد. با ایجاد تعادل در نقدینگی، می‌توان حد متعادلی از تقاضای مصرفی و سرمایه‌ای را در کنار یکدیگر حفظ کرد و به این وسیله ضمن پرهیز از حبابی شدن بازار، به تعادل در بازار عرضه و تقاضای مسکن دست یافت.

سخن پایانی

شکل مسکن پس از روند رو به رشد جمعیت از دهه 40 شروع شد و در مقاطعی به اوج خود رسید. جاماندگی تولید مسکن از رشد جمعیت و ساخت خانه‌های لوکس و نامتناسب با قدرت خرید تقاضای موثر در بازار مشکل‌زا شد. از این‌رو سیاست‌های زیادی برای کنترل بخش مسکن اتخاذ شد، اما همان‌طور که از شرایط امروز بازار و دسترسی مردم به این نیاز اولیه پیدا است، این سیاست‌ها در مرحله اجرا موفق نبوده یا اینکه از همان ابتدا نقص داشته‌اند. نکته جالب این است که تامین مسکن اقشار کم‌درآمد در تمام برنامه‌های توسعه پس از انقلاب ذکر شده، اما امروز نه‌تنها مشکل خانه‌دار کردن دهک‌های فرودست رفع نشده است، بلکه گروه‌هایی با درآمد متوسط هم، توان و قدرت خرید مسکن را از دست داده‌اند. نتیجه این امر، اشغال بخش بیشتری از هزینه مسکن در سبد مصرفی خانوار و روزبه‌روز دست‌نیافتنی‌تر شدن خرید مسکن در اقشار آسیب‌پذیر جامعه خواهد بود.