معاملات مسکن با قیمت زمین؟
بررسی کارنامه نیم دهه معاملات خرید و فروش مسکن در شهر تهران از نوعی شیفت بزرگ و در عین حال پرریسک، در این بازار خبر می‌دهد. بررسی های «دنیای اقتصاد» از وضعیت معاملات مسکن در گروه‌های سنی مختلف در بیش از نیم دهه گذشته نشان می‌دهد این شیفت بزرگ و پرریسک معاملاتی در گروه سنی آپارتمان های مسکونی با عمربنای بالاتر از 20 سال، در سال‌های قبل، حین و بعد از دوره جهش اخیر قیمت مسکن رخ داده است....
این موضوع منجر به تغییر پرچمدار «کشف قیمت» در بازار معاملات آپارتمان های مسکونی شهر تهران از واحدهای نوساز به واحدهای مسکونی کلنگی یا همان پیرآپارتمان ها شده است و در عین حال یک تهدید عمده را برای بازار ملک به همراه آورده است. شیفت بزرگ و پرریسک خریداران خانه از واحدهای مسکونی نوساز به آپارتمان های کهنسال سوال مهمی را با مضمون «معاملات مسکن با قیمت زمین؟» ایجاد کرده است.
این سوال در درون خود، نشان‌دهنده ریسک بالای افت شدید سهم نوسازها از معاملات مسکن شهر تهران در مقابل رشد شدید سهم واحدهای مسکونی با عمربنای بیش از 20 سال، در این بازار است. این رویداد که دربردارنده چند ریسک مهم و پرمخاطره برای بازار مسکن است به عنوان تاوان جدید عصرجهش مسکن قابل شناسایی و معرفی است.
جزئیات عارضه جدید جهش ملکی
بررسی های «دنیای اقتصاد» درباره نیم دهه وضعیت معاملات خرید و فروش مسکن در گروه‌های سنی مختلف آپارتمان های مسکونی در شهر تهران نشان می‌دهد سهم واحدهای مسکونی نوساز از کل معاملات مسکن پایتخت در حالی از سال 94 (قبل از وقوع جهش) تاکنون (دوره بعد از جهش)، به‌شدت افت کرده است که در مقابل در همین دوره سهم واحدهای مسکونی با عمربنای 20 سال که عملا در حکم آپارتمان های کلنگی هستند، با رشد شدید همراه شده است.
بررسی ها نشان می‌دهد در حالی که در سال‌های قبل از بروز جهش ملکی یعنی در فاصله سال‌های 94 تا 96 به‌طور متوسط در هر ماه حول وحوش 8 هزار فقره معامله خرید مسکن از بازار واحدهای مسکونی نوساز انجام می‌شده است این سهم در دوره بعد از جهش به حدود هزار واحد کاهش یافته است. همزمان با این افت حجم معاملاتی در بازار نوسازها سهم نوسازها نیز از حدود 52 تا 53 درصد از کل معاملات خرید آپارتمان در شهر تهران به کمتر از 30 درصد کاهش یافته است. اردیبهشت امسال تنها 29 درصد از سهم معاملات خرید در شهر تهران مربوط به واحدهای مسکونی نوساز بود. در مقابل اما سهم حدود 6 درصدی واحدهای مسکونی با عمربنای 20 سال در بازار معاملات مسکن شهر تهران در سال‌های قبل از جهش، هم اکنون به سهمی بالاتر از 20 درصد رشد کرده است.
تقابل این دو موضوع، یک پیام مهم برای بازار مسکن به همراه داشته و نشان‌دهنده چند تهدید مهم ملکی است. قبل از جهش قیمت در بازار معاملات مسکن شهر تهران یعنی در سال‌های 94 تا 96، وزن اصلی فروش واحدهای مسکونی شهر تهران را با اختلاف بسیار زیاد، آپارتمان های نوساز تشکیل می داد و کشف قیمت مسکن در آن زمان نیز به شکل معمول و سنتی از محل تعیین قیمت نوسازها انجام می‌شد.
در واقع ملاک تعیین قیمت واحدهای مسکونی در همه گروه‌های سنی، قیمت واحدهای مسکونی نوساز بود و مالکان سایر گروه‌های سنی مسکن، قیمت فروش واحدهای خود را براساس درصدی پایین تر (معمولا بین 20 تا 25 درصد پایین تر) از قیمت آپارتمان های نوساز در همان محله تعیین می‌کردند. اما از اواخر دوره قبل از جهش قیمت مسکن به تدریج سهم واحدهای مسکونی نوساز از کل معاملات مسکن شهر تهران کاهش یافت؛ در دوره جهش این سهم به سطح حداقلی رسیده و هم اکنون نیز به زیر سطح حداقلی سقوط کرده است. در مقابل، در همین دوره، سهم ناچیز واحدهای مسکونی با عمربنای بالای 20 سال، در هر سال افزایش یافته و هم اکنون به سهمی چشمگیر تبدیل شده است.
بررسی ها و آمارهای رسمی نشان می‌دهد سهم فروش نوسازها از کل معاملات مسکن شهر تهران در سال 94 برابر 55 درصد بود، این سهم در سال 95 به 52 درصد، در سال 96 به 49 درصد، در سال 97 به 44 درصد، در سال 98 به 41 درصد، در سال 99 به 39 درصد و در سال 1400 به 36 درصد کاهش یافت و هم اکنون در سال 1401 به 29 درصد رسیده است. در مقابل سهم واحدهای مسکونی با عمربنای بالای 20 سال که در سال 94 و 95 برابر با 6 درصد بود، در سال 96 به 8 درصد، در سال 97 به 10 درصد، در 98 به 5/ 11 درصد، در 99 به 12 درصد، 1400 به 13 درصد و هم اکنون در سال 1401 به 20 درصد افزایش یافته است.
آمارها نشان می‌دهد همزمان با کاهش محسوس و سقوط سهم نوسازها از معاملات واحدهای مسکونی در شهر تهران، سهم فروش واحدهای مسکونی با عمربنای بالای 20 سال که عملا واحدهای مسکونی کلنگی یا پیرآپارتمان هستند، با شیب تند، به میزان چشمگیری افزایش یافته است.
دو عامل سقوط نوسازها
بررسی های «دنیای اقتصاد» از شناسایی دو عامل مهم در سقوط محسوس سهم نوسازها از کل معاملات مسکن شهر تهران در عصر جهش خبر می‌دهد.
نخستین و اصلی ترین دلیل این موضوع به جهش قیمت مسکن مربوط می‌شود. جهش قیمت مسکن بیشترین اثر خود را بر واحدهای مسکونی نوساز بر جای گذاشت. به‌طور معمول همواره قیمت واحدهای مسکونی نوساز حدود 20 تا 25 درصد بالاتر از قیمت واحدهای مسکونی با عمربنای بالاتر است؛ ضمن آنکه با بروز جهش ملکی، سازنده‌ها نیز از محل هزینه‌های ساخت با رشد شدید قیمت ها مواجه شدند. در دوره جهش ملکی، سازنده‌ها با تورم شدید در بازار مصالح از یک سو و بازار زمین از سوی دیگر روبه‌رو شده و همین موضوع نیز باعث شد جهش بیش از بازار واحدهای مسکونی با عمربنای بالاتر، خود را در بازار واحدهای مسکونی نوساز نشان دهد. به همین دلیل و در نتیجه تضعیف بیشتر قدرت خرید در سمت بازار تقاضای واحدهای مسکونی نوساز، سهم نوسازها از معاملات مسکن شهر تهران سال به سال کمتر شده و هم اکنون به زیر سطح حداقلی رسیده است.
عامل دوم سقوط سهم نوسازها نیز به رکود ساختمانی سال‌های اخیر و افزایش عمق آن در هر سال نسبت به سال قبل در نیم دهه گذشته مربوط می‌شود. رکود ساختمانی سال‌های اخیر و تشدید آن در نتیجه جهش قیمت مسکن، فروش نرفتن واحدهای نوساز و در نتیجه عدم تکمیل آخرین حلقه از زنجیره ساخت، نیز عملا معلول جهش قیمت مسکن بود. چرا که در نتیجه آنچه گفته شد توان خرید نوسازها زودتر از سایر گروه‌های سنی مسکن در شهر تهران از دست رفت.
در مقابل سهم شبه‌آپارتمان ها، کلنگی ها و پیرآپارتمان ها رشد کرد. شبه‌آپارتمان از آن جهت که این جنس از خرید بیش از آنکه مصرفی باشد در شکل سرمایه گذاری روی ملک کلنگی که عملا زمین محسوب می‌شود و در عمده موارد قابل سکونت نیست خود را نشان داد، پیرآپارتمان به جهت برخورداری از عمربنای بالاتر از 20 سال و کلنگی به عنوان خوراک اصلی ساختوساز از محل تخریب و مشارکت.
شرایط به وجود آمده نشان می‌دهد هم اکنون اگرچه هنوز سهم واحدهای مسکونی نوساز در آمارها از سایر گروه‌های سنی در معاملات مسکن پایتخت بیشتر است اما در واقعیت بازار مسکن نوسازها دیگر پرچمدار، خط‌دهنده و مرجع کشف قیمت در بازار نیستند. بلکه این نقش به شکل پرمخاطره ای به بازار کلنگی ها و پیرآپارتمان ها واگذار شده است.
باطن افزایش سهم پیرآپارتمان ها
از آنجا که در شرایط معمول بازار مسکن، خریداران عمده املاک کلنگی، سازنده‌هایی هستند که به قصد ساختوساز به این بازار ورود کرده و اقدام به خرید این واحدها می‌کنند، شاید در ابتدا و در ظاهر این طور به نظر برسد که افزایش سهم فروش پیرآپارتمان ها وکلنگی ها از محل افزایش تقاضای سازنده‌ها یا به عبارت بهتر از محل افزایش تقاضا برای ساختوساز بوده است.
اما در باطن این طور نیست. شواهد و آمارها نشان می‌دهد عمده این واحدها نه از جانب سازنده‌ها در حکم مصرف‌کننده زمین، بلکه از سوی سرمایه گذارها خریداری شده است. آمار مربوط به افزایش سال به سال رکود ساختمانی از یک سو و خروج تقاضای مصرفی از بازار مسکن در کنار انجام بخش عمده معاملات ملکی از سوی سرمایه گذارها در سال‌های اخیر این موضوع را تایید می‌کند.
جهش سال‌های اخیر در بازار ملک، عطش سرمایه گذارها برای خرید زمین (واحدهای کلنگی) را افزایش داده است. علت این موضوع بازدهی بیشتر بازار زمین و املاک کلنگی در مقایسه با سایر آپارتمان هاست. بازدهی بلندمدت بازار زمین به‌طور متوسط در سال‌های گذشته تاکنون 3 تا 4 واحد درصد بیشتر از بازار مسکن بوده است.
مخاطرات شیفت بازار به کلنگی ها
شیفت پرمخاطره خریداران ملکی از نوسازها به واحدهای کلنگی، دست کم چهار ریسک، آسیب و مخاطره مهم برای بازار مسکن به همراه دارد.
نخستین مخاطره این تغییر وضعیت آن است که با ته‌نشین شدن معاملات نوسازها، امکان کاهش قیمت این گروه سنی از واحدهای مسکونی (آپارتمان های نوساز) از محل فراوانی عرضه، سلب می‌شود. به این معنا که هر چه تعداد فروش و سهم فروش نوسازها از کل معاملات مسکن شهر تهران کاهش یابد، به دلیل کاهش این سهم و نبود فراوانی عرضه، امیدها برای کاهش یا تعدیل قیمت نوسازها از همیشه کمرنگ تر خواهد شد. این در حالی است که در سال‌هایی که سهم نوسازها از معاملات مسکن به میزان قابل توجهی بالاتر است و این سهم افزایش می یابد، به دلیل فراوانی عرضه، بازار این گروه از واحدها حالت رقابتی به خود گرفته و فروشنده‌ها نیز ناچار به تعدیل قیمت می‌شوند. اما در شرایطی که سهم این واحدها به‌طور مداوم افت می‌کند عدم تحقق و نبود فراوانی عرضه، این امکان (کاهش و تعدیل قیمت نوسازها) را به نفع تقاضای مصرفی سلب می‌کند.
ریسک دوم مربوط به انتقال پرچم کشف قیمت از واحدهای نوساز به املاک کلنگی است. با این انتقال و جایگزینی عملا امکان کاهش یا تعدیل قیمت مسکن سلب می‌شود. در واقع این موضوع منجر به تعیین قیمت مسکن با نرخ زمین می‌شود که تهدید بزرگی برای بازار ملک به‌ویژه برای خریداران مصرفی است.
دلیل این موضوع به بالاتر بودن قیمت زمین در مقایسه با قیمت مسکن مربوط می‌شود. هم اکنون متوسط قیمت زمین حدود 6/ 1 تا 7/ 1 برابر متوسط قیمت مسکن است. انتقال پرچم تعیین و کشف قیمت از واحدهای نوساز به املاک کلنگی که عملا در حکم زمین و نه ملک قابل سکونت محسوب می‌شوند، مرجع تعیین قیمت مسکن را از بازار آپارتمان به بازار زمین منتقل می‌کند. از سوی دیگر، ورود خریدار مسکن به بازار زمین یا بازار املاک کلنگی، عرصه را برای کاهش قیمت زمین تنگ کرده و همچنین امکان تعدیل هزینه ساخت از محل تامین زمین برای سازنده‌ها را نیز سلب می‌کند. چرا که عملا این ورود که اتفاقا از سمت تقاضای سرمایه ای صورت می‌گیرد تقاضا را در بازار زمین افزایش می‌دهد و همین رشد تقاضا، امکان تعدیل قیمت در بازار زمین را به نفع کاهش هزینه ساخت و در نهایت کاهش قیمت تمام‌شده مسکن، سلب می‌کند.
اثر منفی بر عرضه جدید
مخاطره سوم کاهش یا سلب امکان مانور سازنده‌ها برای مشارکت در ساخت، سلب امکان کاهش عمق رکود ساختمانی، سلب امکان افزایش عرضه به بازار مسکن و در نتیجه کمرنگ شدن امیدواری ها برای تعدیل قیمت ها است. در شرایطی که خریدار سرمایه ای به بازار املاک کلنگی ورود کرده و اقدام به خرید واحدهای با عمربنای 20 سال و بالاتر می‌کند عملا امکان مانور سازنده‌ها برای مذاکره با مالکان این املاک برای جلب رضایت آنها برای شروع پروسه تخریب و مشارکت در ساخت، سلب می‌شود. این موضوع در نهایت خود را در افزایش عمق رکود ساختمانی، کاهش عرضه جدید به بازار مسکن و رشد قیمت مسکن در نتیجه کمبود عرضه نشان می‌دهد.
یک مخاطره و تهدید مهم این وضعیت برای بازار مسکن مربوط به ایجاد شرایط انجماد بیشتر ملکی در بازار زمین و مسکن می‌شود. از آنجا که هم اکنون بیشترین سهم از خریدهای بازار مسکن مربوط به خریداران سرمایه ای بوده و از سوی آنها انجام می‌شود، یک پیامد مهم افزایش سهم فروش آپارتمان های کلنگی، افزایش انجماد ملکی در بازار زمین و مسکن است. عمده آپارتمان های کلنگی خریداری شده از سوی این گروه سرمایه گذارها به بازار مصرف عرضه نخواهد شد و برای بهره گیری مالک از عواید ناشی از تورم ملکی به صورت خالی نگهداری می‌شود. یعنی بخش عمده ای از این املاک نه به بازار اجاره برای سکونت مستاجر عرضه می‌شود و نه برای تخریب و ساخت مجدد در اختیار سازنده قرار می‌گیرد. بلکه به دلیل بازدهی بالاتر زمین نسبت به مسکن، به صورت خالی نگهداری می‌شود تا در آینده مالک بتواند بهره بیشتری دریافت کند.
این موضوع یعنی انجماد کلنگی ها به مراتب خطرناک تر از فریز واحدهای مسکونی با قابلیت سکونت است. چرا که این انجماد عملا منجر به سلب امکان عرضه چندین واحد مسکونی جدید در نتیجه تخریب و نوسازی ملک کلنگی به بازار می‌شود.
برآیند این شیفت پرمخاطره و چهار تهدید گفته شده در نهایت به زیان مجموعه بازار مسکن اعم از سازنده‌ها و خریداران مصرفی است. با افزایش سهم واحدهای مسکونی سالخورده، کلنگی و پیر همزمان با سقوط سهم نوسازها از معاملات مسکن، نه تنها عملا قیمت زمین که بالاتر از قیمت مسکن است مرجع تعیین قیمت در بازار آپارتمان ها خواهد شد بلکه فریز این املاک از سمت تقاضای سرمایه ای منجر به محدود شدن امکان دسترسی سازنده‌ها و در نهایت مصرف کننده‌های بازار مسکن به زمین و مسکن می‌شود. پیامد نهایی این شرایط، سلب امکان تنظیم قیمت در بازار مسکن از یک سو، کاهش عرضه آپارتمان همزمان با افزایش عمق رکود ساختمانی و در نهایت رشد قیمت مسکن خواهد بود.
این در حالی است که در نبود اهرم مالیاتی موثر برای ایجاد ریسک و هزینه ملاکی و فریز کردن این املاک مسکونی، عملا این شرایط به نفع سرمایه گذارها و سفته بازهای ملکی و به زیان سازنده‌ها و تقاضای مصرفی بازار مسکن تمام می‌شود.