هشدار جهانی درباره تهران | یک عامل شهر را گروگان گرفت
مدل تامین مالی شهرداری، که به شدت وابسته به فروش زمین، تراکم و تغییر کاربری است، عملاً دسترسی شهروندان به «مسکن مناسب» را تضعیف کرده و یکی از اصلیترین ستونهای کیفیت زندگی شهری را نشانه گرفته است.
- فهرست محتوا
- نسخه ایرانی سقوط کیفیت زندگی
- دسترسی به مسکن مناسب
- میزان اتلاف وقت در ترافیک
- ماهیچهها و چربی شهر
- نابرابری فضایی بین شمال و جنوب
- رانت و عوامل فسادزا
- آلودگی هوا و سلامت شهری
افزایش بیرویه قیمت زمین و مسکن، همراه با فشار مالی حاصل از عوارض تراکم و تغییر کاربری، نه تنها قدرت خرید مردم را کاهش داده، بلکه امنیت روانی ناشی از داشتن یک خانه باثبات را به اضطراب دائمی تبدیل کرده است.
این وضعیت نشان میدهد که کیفیت زندگی در تهران نه تنها به شاخصهای اقتصادی و درآمد محدود نمیشود، بلکه به نحوه مدیریت شهری و مدل تامین مالی شهرداری نیز گره خورده است. وقتی شهر به جای توسعه پایدار، به درآمدزایی کوتاهمدت از کالبد و زمین وابسته باشد، ساختوساز در نقاط منتخب و رانتی متمرکز میشود و دسترسی به مسکن مناسب برای اکثریت ساکنان محدود میگردد.
نتیجه این روند، شکلگیری یک «شهر چندسرعته» است؛ شهری که در آن برخی محلات با رفاه و خدمات مناسب رشد میکنند و بخشهای دیگر به حاشیه رانده شده و با کمبود مسکن، فضای عمومی محدود و فشار روانی شدید مواجه میشوند.
در واقع، مدل مالی کنونی شهرداری، نه تنها درآمد شهری را مدیریت میکند، بلکه بهطور مستقیم «امکان زندگی راحت و پایدار» را نیز شکل میدهد؛ هر تصمیم مالی، از فروش تراکم گرفته تا تغییر کاربری، خود را در قیمت مسکن، کیفیت محیط زندگی و امنیت روانی شهروندان منعکس میکند.
شهرها بهعنوان مهمترین عنصر زیست پذیری، براساس «کیفیت زندگی» ساکنانش مورد سنجش قرار میگیرند و در واقع سطح کیفیت زندگی شهروندان در یک شهر را سطح رفاه در همه ابعاد اقتصادی، انسانی، اجتماعی، سیاسی، زیستمحیطی تعیین میکند. برای تشخیص جایگاه یک شهر آن را باید براساس شاخصها و زیرشاخصهای شهرهای جهان سنجید که چندین نهاد بینالمللی هر ساله به بررسی کیفیت زندگی در شهرها میپردازند.
شاخص شهرهای جهان آکسفورد اکونومیست بهعنوان یکی از موسسه های برتر جهانی که هرساله به بررسی هزار شهر در سراسر جهان میپردازد، در سال2025، شهرهای جهان را بر اساس 5 شاخص اصلی اقتصاد، سرمایه انسانی، کیفیت زندگی، محیطزیست و حکمرانی مورد سنجش قرار داد. در این شاخص از 27زیرشاخص برای متدولوژی عمومی شهرها استفاده شدهاست.
در این 5 شاخص اصلی، مدیریت شهری و شهرداری ها مستقیما عهده دار دو شاخص محیطزیست و کیفیت زندگی در شهرها هستند که هرگونه اقدام یا عدماقدام لازم بر سطح زندگی شهروندان تاثیر خواهد گذاشت، زیرا مسکن، آلودگی هوا، حملونقل شهری، فضای سبز و تفریح و... مهمترین نیازهای ساکنان در یک شهر به شمار میروند که در صورت عدمتامین این نیازها شهرها با چالشهای جدی در زیست پذیری مواجه خواهند شد.
از مهمترین زیرشاخصهای کیفیت زندگی، برابری توزیع درآمد، درآمد سرانه به ازای هر نفر، هزینه مسکن و هزینه سکونت و خدمات شهری، امید به زندگی، میزان جرم و جنایت و میزان قتل در هر شهر، دسترسی به فضاهای تفریحی و فرهنگی، سرعت اینترنت و دسترسی دیجیتال است و در شاخص محیطزیست، زیرشاخصهایی همچون کیفیت هوا، شدت انتشار آلایندهها، شدت بالقوه 6 خطر طبیعی، نوسانات غیرطبیعی دما و تغییرات نامعمول بارش مورد سنجش قرار میگیرند.
براساس این شاخص جهانی در سال2025، نیویورک برترین شهر جهان شد، اما رتبه تهران از بین هزار شهر، 428 شد که در این رنکینگ، در شاخص کیفیت زندگی رتبه 449 و در شاخص محیطزیست در رتبه 904 قرارگرفت و این ارقام حاکی از شکل نامناسب عملکرد مدیران شهری بوده که موتور کیفیت زندگی تهرانیها را تخریب کردهاست، اما سوال اصلی اینجاست که چرا مصادیق این شاخصها در تهران ضعیف بودهاست و تخریبچی کیفیت زندگی در تهران چیست؟ «دنیایاقتصاد» در مطالعاتی، با اتکا بهنظریات معتبرترین چهره های اقتصاد شهری و برنامه ریزی جهانی، همچون گلیزر، آنجل، برتو، گهل، استورپر، گلستر و همچنین یافته های دفتر اسکان بشر سازمان ملل (هبیتات) و سازمان توسعه و همکاری اقتصادی (OECD) به بررسی «مدل مالی ناپایدار تهران» و «کیفیت زندگی شهروندان» پرداخته که چگونه مدل تامین مالی تهران یعنی «اقتصاد فروش شهر»، زندگی مردم را می سوزاند.
نسخه ایرانی سقوط کیفیت زندگی
بررسی ها نشان میدهد؛ بخش عمده منابع مالی شهرداری نه از فعالیتهای مولد و خدمات پایدار شهری، بلکه از فروش تراکم، تغییر کاربری، واگذاری داراییها و حتی فروش آینده شهر از طریق بدهی و اوراق حاصل میشود؛ در واقع «مدل مالی شهر، فقط یک مساله حسابداری نیست؛ موتور تولید یا تخریب کیفیت زندگی است.» اگر شهرداری درآمدش را از محل «فروش کالبد» و «مصرف دارایی» تامین کند، این منطق به طور مستقیم در خیابان، در آلودگی، در ترافیک، در نابرابری فضایی و حتی در سلامت مردم دیده میشود.
به بیان دقیقتر، «تهران همانطور زندگی میشود که تامین مالی میشود.» نسخه اقتصاد فروش شهر در تهران را میتوان بر اساس 6پارامتر «دسترسی به مسکن مناسب»، «میزان اتلاف وقت در ترافیک»، «نابرابری فضایی بین شمال و جنوب»، «میزان ماهیچهها و چربی شهر (فضاهای عمومی از یکسو و ساختمانها از سوی دیگر)»، «رانت و عوامل فسادزا در رویههای مقرراتی» و «محیط زیست و سلامت شهروندان» مورد بررسی قرار داد.
دسترسی به مسکن مناسب
نسبت مدل تامین مالی شهرداری تهران و وضعیت مسکن، براساس آنچه که کارشناسان مینامند، «تامین مالی زمین محور ناسالم» است. بخش مهمی از بودجه شهرداری تهران نه از مالیات های پایدار یا خدمات شهری، بلکه از زمین، تراکم، تغییر کاربری، فروش داراییهای عمومی، عوارض زیربنا، درآمد ناشی از تغییر کاربری، ارزش افزوده طرحهای توسعهای، افزایش تراکم در پهنه های رانت زا، فروش املاک و استقراض تامین میشود؛ این یعنی شهر برای تامین مالی امروز خود، «زمین»، «بدن شهر» و «آینده» را نقد میکند. این مدل، بیشترین آسیب را در بنیادی ترین لایه کیفیت زندگی وارد میکند.
وقتی شهرداری بخش اصلی منابع خود را از مجوز ساخت و تغییر کاربری به دست میآورد، به طور طبیعی انگیزه پیدا میکند تا عرضه قانونی زمین را محدود کند؛ محدودیتی که یک «گلوگاه مصنوعی» میسازد تا ارزش هر متر تراکم، افزایش پیدا کند. این همان چیزی است که آنجل آن را «تولید رانت رسمی» می نامد.
معنای ساده این ایده در شهر تهران کاملا روشن است، ساخت وساز نه در سراسر شهر، بلکه در بخشهای خاصی از پهنه های شمال و غرب که بیشترین بازده مالی را دارند، متمرکز شده و می صرفد. در چنین ساختاری، تقاضا دائما فشرده میشود اما عرضه نظام مند و گسترده افزایش پیدا نمیکند که به آن ناتوانی در تامین مسکن و نابرابری شهری میگویند. این نشان میدهد، برای یک خانوار تهرانی، مسکن به تنهایی، بزرگترین منبع فرسایش کیفیت زندگی شدهاست. موضوع مهم دیگر در بخش مسکن شهری، تولد «تهران چند سرعته» است؛ در واقع مدل تامین مالی شهرداری، مبتنی بر فروش کالبد و تراکم، ناگزیر باعث میشود مناطق شمالی و برخوردار، روزبه روز گران تر شوند؛ درحالیکه مناطق کم برخوردار که امکان تولید درآمد از آنها کمتر است، از خدمات عمومی، حملونقل، فضای عمومی و سرمایهگذاری محروم می مانند.
در چنین شرایطی فرآیند تفکیک فضای اجتماعی - اقتصادی رخ میدهد؛ یعنی خانوارهای کم درآمد به حاشیه های دور رانده میشوند، جاییکه نه حملونقل کارآمد وجود دارد، نه خدمات شهری و نه فضاهای عمومی مناسب. این باعث میشود؛ شهروندان تهرانی، روزانه دو تا سه ساعت در مسیر رفت و آمد باشند که این منجر به دشواری دسترسی به شغل، هزینه زمانی سنگین برای هر کار ساده و استهلاک روانی و جسمی میشود و «تهران چندسرعته»؛ شهری با سرعت توسعه متفاوت برای طبقات مختلف را شکل میدهد. علاوه بر این، وقتی زمین و مسکن تبدیل به «ماشین اصلی تامین مالی دولت محلی» شوند، مسکن از یک «کالای مصرفی» یعنی محل سکونت، به یک «دارایی سفته بازانه» تبدیل میشود.
این همان فرآیندی است که در ادبیات اقتصاد شهری، «مالی سازی مسکن» نام دارد. این باعث میشود، قیمت مسکن از درآمد خانوار جدا شده، ثبات زندگی از بین برود و امنیت روانی ناشی از داشتن یک خانه باثبات تبدیل به اضطراب دائمی شود. همین باعثشده تا در بسیاری از مناطق تهران، خانه نه برای سکونت، بلکه برای کسب درآمد، فرار از تورم، تولید رانت و جبران کسری های درآمدی ساخته شود. این همان نقطه ای است که کیفیت زندگی از درون فرسوده میشود؛ در واقع میتوان گفت؛ اقتصاد فروش شهر، تهران را به شهری تبدیلکرده که در آن «زندگیکردن» برای اکثریت دشوار و برای بسیاری ناممکن شدهاست.
میزان اتلاف وقت در ترافیک
مدل مالی شهرداری تهران بهجای آنکه بر درآمدهای پایدار و مبتنی بر خدمات باشد، بر تراکم فروشی، تغییر کاربری رانتی و عوارض حجیم ساخت وساز تکیه دارد. پیامد مستقیم این ساختار آن است که تراکم شهری نه بر اساس منطق «شبکه حمل و نقل»، «ظرفیت زیرساختی» یا «آمایش شهری»، بلکه بر اساس منطق «درآمدزایی کوتاهمدت» شکل گیرد. وقتی بهای هر متر تراکم به منبع مالی شهرداری تبدیل میشود، تراکم دقیقا در جاهایی افزایش مییابد که بیشترین بازده مالی را دارند، نه جاییکه سیستم حملونقل توان جذب آن را دارد. پیامد این فرآیند برای تهران، سه لایه عمیق دارد که مستقیما کیفیت زندگی را فرسایش میدهند.
لایه اول، توزیع غلط تراکم است که نتیجه آن، ساخت برجهای مسکونی و تجاری و اداری در خیابانهای کم عرض و رشد گسترده مجتمع های بزرگ مسکونی بدون دسترسی مناسب به مترو و اتوبوس است که نمونه بارز آن را میتوان در شکل توسعه شهری منطقه 22 دید که تراکم و ساختمان سازی از خدمات شهری نهتنها پیشیگرفته، بلکه نبود خدمات شهری از جمله حملونقل عمومی، به یکی از معضلات اصلی این منطقه تبدیل شدهاست؛ در واقع باید گفت، گرههای مرگبار ترافیکی تهران دقیقا همان جایی هستند که سالها کانون تراکم فروشی بودهاند.
وقتی مدل مالی شهر «فروش محور» باشد، پروژههای عظیم بدون خط مترو، خط اتوبوس تندرو یا پارکینگ کافی ساخته میشوند. نتیجه آن برای یک شهروند تهرانی آن است که صبح ها را با صف خودرو در خروجی محلات، عصرها را با توقف های ممتد در بزرگراهها و اتلاف دو تا سه ساعت وقت در مسیرهای کوتاه بگذراند و با استرس، خستگی و کاهش بهره وری و ازدسترفتن زمان خانواده، مطالعه، استراحت، ورزش و حتی خواب مواجه شود؛ در واقع به گفته سرورو «روزهای عمر، روی آسفالت تبخیر میشوند.»
علاوه بر این، کیفیت زندگی شهری بیش از هر چیز به «هزینه زمانی دسترسی» گره میخورد. شهر زمانی «قابل زیست» است که مردم بتوانند سریع سر کار بروند، به خدمات شهری دسترسی آسان داشتهباشند و بخشی از روزشان را برای زندگی شخصی حفظ کنند، اما در تهران، مدل مالی شهرداری بهجای اینکه توسعه شهری زمان سفر را کاهش دهد، آن را افزایش میدهد؛ در واقع باید گفت، مدل تامین مالی وابسته به تراکم فروشی، تهران را به شهری تبدیلکرده که در آن «زمان» کمیاب ترین و گران ترین کالای زندگی است. شهری که کیفیت زندگی نه از تورم، نه از قیمت مسکن، بلکه از «اتلاف زمان روزانه» ضربه میخورد. به زبان ساده، تهران شهری شده که مردمش در آن زندگی نمیکنند؛ بلکه در آن فقط رفت و آمد میکنند.
ماهیچهها و چربی شهر
«شهر، یک ارگانیسم زنده است و فضاهای عمومی، ریه ها و سیستم گردش خون این ارگانیسم.» اما در تهران، مدل تامین مالی شهرداری که بر پایه فروش کالبد، فروش تراکم و فروش آینده بناشده، این ارگانیسم را از درون میخورد. شهر انسان محور سه نوع فضا برای کیفیت زندگی حیاتی دارد: فضاهای مکث، فضاهای حرکت آهسته و فضاهای دیدار و تعامل، اما در تهران، بودجه و درآمد بر پایه زمین فروشی و امتیازفروشی است؛ بنابراین هر متر زمین، هر باغ، هر خانه حیاط دار، هر فضای نیمه عمومی و حتی حریم رود - دره ها به شکل «منبع بالقوه درآمد» دیده میشود.
در چنین وضعیتی حیاط به سطح اشغال، کوچه های آرام به معبرهای تجاری شده و فضای سبز به پارکینگ طبقاتی یا پروژه مشارکتی که آن را «فرسایش قلمرو عمومی» می نامند، تبدیل میشود. بهطور کلی، هر واحد درآمد کوتاهمدت، بخشی از «حق تنفس شهر را می بلعد.» در چنین شرایطی، «ماهیچه های شهری» دربرابر «چربی شهری» قرار میگیرند. ماهیچه ها همان فضاهای عمومی باکیفیت، حملونقل عمومی، خدمات پایه، زیرساختهای اجتماعی و شبکه پیاده هستند و چربی ها نیز شامل ساختمانهای انبوه و پرتراکم بدون زندگی خیابانی، پروژههای تجاری بدوندسترسی، ساخت وسازهای بیش تراکم و فضاهای مرده و بی کیفیت اطراف ساختمانها میشوند.
وقتی زمین و کالبد به منبع تامین مالی کوتاهمدت تبدیل شوند، ساختمان ساخته میشود، اما «شهر» ساخته نمیشود؛ این در حالی است که «شهر باید زندگی تولید کند، نه فقط ساختمان.» کیفیت زندگی شهری فقط درآمد و اشتغال نیست؛ بلکه مجموعه ای از تجربه های روزمره است که امکان دیدن آسمان، بودن در یک پارک محلی در 5 دقیقه، توانایی راهرفتن بدون ترس و استرس، دسترسی به سایه، نور مناسب، سکوت نسبی، امکان بودن در یک فضای عمومی بدون هزینه و دیدن انسانها و حس تعلق داشتن به فضا را فراهم کند. اما اقتصاد فروش شهر با کالبدفروشی، تراکم فروشی و زمین فروشی، فضای مکث را حذف میکند، فضاهای سبز را می بلعد، حیاط ها را نابود میکند، پیاده راه ها را تنگ تر میکند، معابر را پراسترس و پرسرعت میکند، زندگی خیابانی را ضعیف میکند و شهر را «تجربهای» خشن و خسته کننده میسازد. در نتیجه شهر شلوغ تر، سفت تر، خشن تر، کم جا تر برای نفسکشیدن و فقیرتر از نظر تجربه زیستن میشود.
نابرابری فضایی بین شمال و جنوب
وقتی اقتصاد شهر بر منبعی ناپایدار و رانت محور بنا شود، رشد شهری نابرابر میشود و یک شهر چند سرعته شکل میگیرد. در تهران، این منبع ناپایدار چیزی نیست جز عوارض سنگین ساخت وساز، تراکم های پررقم، پروژههای مشارکتی و ارزش افزوده تغییر کاربری، بههمیندلیل هرجا شهرداری میتواند درآمد بالاتری تولید کند، همان جا سرمایهگذاری بیشتری میکند و هرجا امکان درآمد نیست، سرمایهگذاری عقب می نشیند؛ در واقع تهران یک شهر است، اما با چند سرعت متفاوت توسعه پیدا میکند. این نابرابری فضایی منجر به دوگانه شمال ها - جنوب ها در تهران شدهاست.
وقتی درآمد شهرداری به رانت زمین محور وابسته باشد، «الگوی سرمایهگذاری عمومی» هم به سمت همان مناطق رانتی کشیده میشود؛ این یعنی سرمایهگذاری در شمال و غرب قوی تر، تمرکز خدمات، پروژههای نمادین، نگهداشت شهری، زیباسازی، حملونقل و فضاهای عمومی در همان مناطق و رهاشدگی مناطق کم برخوردار، که رانتی تولید نمیکنند. در چنین شرایطی اقتصاد فروش شهر چه میکند؟ جزایر رفاه میسازد؛ محلاتی که به خاطر درآمدزایی، از خدمات و سرمایهگذاری بالا بهرهمندند و اقیانوس فرسودگی میسازد؛ محلاتی که فقط هزینه اند، نه منبع درآمد. این نابرابری مکانی، در نهایت به نابرابری کیفیت زندگی تبدیل میشود و تفاوت در دسترسی به پارک، تفاوت در امنیت، تفاوت در کیفیت خیابانها، تفاوت در حملونقل، تفاوت در فضاهای عمومی، تفاوت در زمان سفر و تفاوت در سلامت روان و جسم را بههمراه دارد.
رانت و عوامل فسادزا
وقتی منبع اصلی درآمد شهری ناپایدار باشد؛ دو اتفاق میافتد: اول افق زمانی شهر «یک ساله» میشود و گاهی بهواسطه نزدیکی انتخابات چند ماهه میشود، یعنی هر سال باید همان چرخه فروش و استقراض تکرار شود. دوم، شهر نمیتواند به سرمایهگذاری بلندمدت متعهد شود، در نتیجه شهر نمیتواند شبکه حملونقل عمومی، زیرساخت فاضلاب، آبهای سطحی، مدارس، پارکهای محله ای و نوسازی محلات فرسوده را بهصورت پایدار تامین مالی کند. تهران هر روز با پروژههای نیمه تمام، نگهداشت ضعیف، شبکه مترو کم منبع، اتوبوسرانی فرسوده و پروژههای عمرانی مقطعی و نمایشی روبهرو است.
آلودگی هوا و سلامت شهری
اگر محورهای قبل حاکی از آن هستند که «اقتصاد فروش شهر»، منجر به تخریب زمان زندگی، فضاهای عمومی و عدالت شهری و... هستند، آلودگی و سلامت شهر به نقطه ای میرسد که هزینه مدل مالی ناپایدار، مستقیما بر سلامت جسمی و روانی شهروندان وارد میشود، زیرا هر شهری، سلامت مردمش را به همان شکلی خواهدداشت که درآمدش را تامین میکند. وقتی تراکم در «نقاط رانتی» افزایش یابد، نه در «نقاط مناسب کالبدی»، شهر قدرت تنفس خود را از دست میدهد.
در تهران این اتفاق دقیقا رخدادهاست، بیشترین تراکم ها در دره های بادگیر ایجاد شده اند، جریان باد غرب - شرق، با دیوارهای بلند ساختمانی مختل شدهاست، نورگیری و هواگیری محلات قدیمی از بین رفته است و درختان و حریم رود دره ها، تکه تکه به تراکم تبدیل شدهاند. این امر منجر به «تقویت جزیره گرمایی شهری» شدهاست، یعنی هرچه ساخت و سازهای سنگین و تراکم گذاری رانتی بیشتر میشود، گرمای محبوس در شهر افزایش مییابد و این افزایش حرارت، خود به آلودگی بیشتر و در نتیجه به بیماریهای بیشتر منجر میشود.
«سازمان جهانی بهداشت»(WHO) نیز هشدار میدهد که هر 10 میکروگرم افزایش در ذرات معلق ریز PM2.5 به طور متوسط موجب 6درصد افزایش حملات قلبی، 8درصد افزایش سرطان ریه و 12درصد افزایش آسم کودکان میشود. اگرچه «کیفیت زندگی شهری، اول از همه کیفیت هواست»، اما در تهران، مدل مالی فروش محور با پیامدهایی همچون خوردهشدن باغها و فضاهای سبز خصوصی و تغییر کاربری از سبز - فرهنگی به تجاری - اداری و... همراه بودهاست که به آن، فرآیند تغییر کاربری تحتفشار مالی میگویند. نتیجه این فرآیند در تهران منجر به کاهش سطح سبز واقعی، تشدید گرمای شهری، کاهش اکسیژن، افزایش استرس حرارتی و افزایش بیماریهای قلبی - ریوی شدهاست. این هزینه پنهان تراکم فروشی است که در بودجه دیده نمیشود، اما در ریه مردم ثبت میشود.
