ورود سران سه قوه به بازار اجاره مسکن / جزییات تغییرات قیمت اجاره

رفتارها در بازار اجاره بهت‌آور شده است. به نظر می‌رسد صاحب‌خانه‌ها دیگر به افزایش 10، 20 یا حتی 50 درصدی رقم اجاره راضی نیستند و صحبت از افزایش‌های 200، 300 درصدی است. توجیه‌شان برای اعلام این اعداد هم گرانی‌های یک ماهه اخیر کالاهای اساسی است.

آن‌قدری در حال حاضر عدم تناسب میان درآمد و هزینه مسکن خانوار وجود دارد که اجاره‌نشینان از کابوس روزانه خود بابت پرداخت اجاره‌بها صحبت می‌کنند. برخی از مستاجران می‌گویند زمانی که حقوق ماهانه خود را دریافت می‌کنند، با وجود هزینه‌های بالای زندگی، باید رقم‌های بالای اجاره را هم هر ماهه پرداخت کنند. فردی می‌گوید «من ماهی حداکثر درآمدم 10 میلیون تومان است، اما صاحب‌خانه‌ام اجاره 4 میلیون تومانی را 12 میلیون تومان کرده است.» اجاره‌نشین دیگری عنوان می‌کند که «صاحب‌خانه‌ام گفته یا 100 میلیون تومان روی پول پیش بگذار یا 3 میلیون به کرایه اضافه کن. بخوام 3 میلیون تومان بده، با قسط‌هایی که دارم، حقوقم منفی می‌شود.»

آمار رسمی: اجاره 50 درصد گران شد

اگرچه آمارهای رسمی با واقعیت بازار تناسب آن‌چنانی ندارد، اما باز هم گزارش‌های دولتی، گرانی‌های شگفت‌انگیز اجاره را تایید می‌کند. جدیدترین گزارش از قیمت اجاره مسکن در شهر تهران حاکی از آن است که در اردیبهشت‌ماه امسال میانگین نرخ اجاره‌بهای هر متر خانه در شهر تهران به 124 هزار و 900 تومان رسیده است. این در حالی است که این رقم در سال 1400 عادل 84 هزار و 800 تومان و در سال 1399 برابر با 62 هزار و 900 تومان بود. همین آمار یعنی مستاجران برای یک واحد نقلی 50 متری باید ماهی 6 میلیون و 245 هزار تومان پرداخت کنند. این در شرایطی است که این رقم در سال گذشته 4 میلیون و 240 هزار تومان بوده است.

در این میان، گزارش بانک مرکزی از رشد 46 درصدی شاخص کرایه مسکن اجاره در اردیبهشت‌ماه 1401 در شهر تهران نسبت به ماه مشابه سال گذشته حکایت دارد؛ این رقم برای کل مناطق شهری 50.6 درصد برآورد شده است. رشد ماهانه اجاره‌بها در اردیبهشت‌ماه در شهر تهران و کل مناطق شهری به ترتیب معادل 1.9 و 2 درصد اعلام شده است.

با این حال، این در حالی است که عبدالله اوتادی عضو هیئت مدیره اتحادیه مشاوران املاک تهران، رشد اجاره‌بها در بهار امسال نسبت به سال قبل را 300 درصد عنوان کرده است.

در این شرایط، اما بررسی‌ها و گزارش‌های میدانی نشان می‌دهد که برای اجاره واحدهای مسکونی در محله‌ها و مناطق مختلف پایتخت به ودیعه‌ای بین 120 میلیون تومان تا 2 میلیارد و 400 میلیون تومان نیاز است. براساس گزارش‌های میدانی خبرنگار خبرآنلاین، یک واحد 160 متری در خیابان دروس، 2 میلیارد و 400 میلیارد تومان رهن کامل گذاشته شده است. همچنین یک واحد مسکونی 110 متری در خیابان پاسداران، 800 میلیون تومان رهن با ماهی 11 میلیون تومان اجاره داده می‌شود.

در خیابان بلوار فردوس شرقی یک واحد 81 متری 800 میلیون تومان رهن داده می‌شود و در سی‌متری جی این رقم برای یک واحد 44 متری 270 میلیون تومان اعلام شده است. در منطقه حکیمیه هم یک واحد 60 متری در حدود 100 میلیون تومان با ماهی 4 میلیون تومان اجاره داده شده است.

در این میان، در بریانک اجاره واحد واحد 90 متری با 300 میلیون تومان ودیعه و اجاره ماهانه 4 میلیون و 300 هزار تومان فایل شده است. واحد 69 متری در محله مسعودیه منطقه 15 پایتخت نیز 320 میلیون تومان ودیعه و اجاره ماهانه یک میلیون و 100 هزار تومان به بازار اجاره مسکن عرضه شده است.

واحد 100 متری در منیریه 650 میلیون تومان و طبقه 4 یک واحد 60 متری در جوادیه بدون آسانسور، 150 میلیون تومان ودیعه و ماهانه 4 میلیون تومان از سوی موجر فایل شده است. اجاره این واحد در سال گذشته 1.5 میلیون تومان در ماه بود که 2.5 برابر رشد نشان می‌دهد.

همچنین واحد 60 متری در مهرآباد جنوبی با پارکینگ با 100 میلیون تومان ودیعه و اجاره ماهانه 5 میلیون و 600 هزار تومانی آماده ارائه به بازار اجاره مسکن است. واحدی که سال گذشته با قیمت ماهانه 2 میلیون تومان اجاره رفته بود و رشد بیش از 200 درصدی را تجربه کرده است.

روی تعیین سقف 25 درصدی اجاره‌بها پافشاری شد

در فضای گرانی‌ها در بازار اجاره، ستاد تنظیم بازار در اواخر اردیبهشت امسال در مصوبه‌ای سقف افزایش اجاره‌بها در تهران را 25 درصد تعیین کرد؛ به طوری که مشاوران املاک قراردادهای اجاره مسکن را با ارقامی بیش از 25 درصد اجاره‌بهای همان واحد در سال گذشته افزایش دهند و در غیر این صورت، با جریمه روبه‌رو می‌شوند.

اما پس از گذشت یک ماه روند بازار نشان می‌دهد که موجران و مالکان توجهی به این مصوبه ندارند و با افزایش‌هایی بعضا تا چند برابر اجاره‌بهای سال‌های اخیر، واحد مسکونی خود را فایل کرده‌اند. در این شرایط، کارشناسان اقتصاد مسکن از احتمال ادامه روند افزایشی اجاره‌بها در ماه‌های پیش رو به دلیل تلاش بازار اجاره مسکن برای رسیدن به فاصله زیاد اجاره‌بها با ارزش ملک که در سال‌های اخیر رشد جهش گونه داشته، خبر می‌دادند.

با این حال، باز هم مصوبه تعیین حداکثر افزایش اجاره‌بها در هر سال تا سقف 25 درصد در تهران و 20 درصد در شهرهای سراسر کشور، مورد تاکید شورای‌عالی هماهنگی اقتصادی سران قوا قرار گرفت. در جلسه شنبه شب گذشته شورای‌عالی هماهنگی اقتصادی، وزیر راه و شهرسازی گزارشی از وضعیت بازار مسکن ارائه کرد و بر همین اساس، سران سه قوه تاکید کردند سیاست‌ها و اقدامات لازم برای مدیریت حوزه مسکن سریع‌تر اجرایی و همزمان طرح دو فوریتی مطرح در مجلس نیز در اولویت تصویب قرار گیرد.

در همین زمینه مصوبه دولت در زمینه تعیین حداکثر افزایش اجاره‌بها در هر سال تا سقف 25 درصد در تهران و 20 درصد در شهرهای سراسر کشور مورد تایید شورای‌عالی هماهنگی اقتصادی سران قوا قرار گرفت و مقررات لازم برای ضمانت اجرایی این مصوبه به تصویب سران قوا و دیگر اعضا رسید.

ریسک اجاره بالا رفت

در حالی مصوبه تعیین سقف 25 درصدی برای اجاره‌بها مورد تایید شورای عالی هماهنگی اقتصادی سران قوا قرار گرفته که کارشناسان اعتقاد دارند این روش‌ها به بازار اجاره و مستاجران در کوتاه‌مدت کمک نمی‌کند.

مهدی سلطان‌محمدی، کارشناس بازار مسکن در گفت‌وگو با خبرگزاری خبرآنلاین در خصوص سیاست تعیین سقف برای اجاره‌بها برای کنترل بازار می‌گوید: موضوع تعیین سقف برای اجاره موضوعی است که در دنیا مطرح بوده و سابقه چند ده ساله دارد. مطالعات علمی زیادی نیز روی نتایج این سیاست‌ها انجام شده است.

وی می‌افزاید: ما اندوخته تجربی و علمی کافی راجع به این قضیه داریم. جمع‌بندی مطالعات نشان می‌دهد که در مجموع این روش‌ها به بازار اجاره و مستاجران در کوتاه‌مدت کمک نمی‌کند. البته برای مستاجرانی که فعلا در یک خانه نشسته‌اند، کمکی خواهد بود، اما به محض این‌که جابه‌جایی‌ای انجام شود یا موجر، مستاجر جدیدی بخواهد بگیرد، دشواری‌های بیشتری به وجود خواهد آمد.

این کارشناس بازار مسکن توضیح می‌دهد: فشاری که دولت می‌آورد، باعث می‌شود بخشی از دریافتی‌ها از کانال غیررسمی و ثبت‌نشده انجام شود. این یک اثر منفی سیاست دولت است. از سوی دیگر، میزان عرضه واحدهای اجاری در درازمدت کم می‌شود، زیرا مالکان با شرایطی مواجه می‌شوند که اختیاری درباره تصمیمات اقتصادی خانه‌شان داشته باشند. در عین حال، سرمایه‌گذاران بازار اجاره از این بازار خارج خواهند شد.

سلطان‌محمدی تصریح می‌کند: در درازمدت با اجرای این سیاست، بازار سیاه ایجاد خواهد شد و خیلی از پرداخت‌ها در کانال‌های غیررسمی می‌رود، مالکان اجاره‌های شفاف نمی‌دهند و پول‌های دیگری برای تضمین کار خود می‌خواهند تا بتوانند با وجود تهدیدها، خود را محفوظ نگه دارند.

وی متذکر می‌شود: تجربه نشان می‌دهد که تعیین سقف برای اجاره، کیفیت واحدهای اجاری را کاهش می‌دهد و مالک سعی می‌کند هزینه‌های خود را به حداقل برساند.

این کارشناس بازار مسکن یادآور می‌شود: در این چند ده ساله خیلی از مدیران به سمت این سیاست رفتند، اما وقتی درباره تبعات آن آگاهی پیدا می‌کردند، کاری نکردند.

سلطان‌محمدی با بیان این‌که ریسک اجاره دادن بیشتر خواهد شد، تاکید می‌کند: در مجموع تبعات این سیاست منفی خواهد بود و کمکی به مستاجران نخواهد کرد.