پابرجا بودن چالش قدرت خرید مسکن

به گزارش گروه اقتصادی خبرگزاری دانشجو، یک کارشناس مسائل اقتصادی گفت: پرداخت تسهیلات مسکن نمی‌تواند قدرت خرید مسکن را بالا ببرد و هم اکنون با وام 200 میلیون تومانی حداکثر می‌توان 10 تا 15 مترمربع آپارتمان خریداری کرد، درحالیکه پرداخت تسهیلات در سراسر دنیا یک امر متداول است و نرخ تسهیلات آن عدد تکرقمی و کمتر از 5 درصد است. هرچند که قدرت خرید مردم در بازار مسکن طی سالیان گذشته کاهش یافته است، اما در یکی دو سال اخیر گزینه‌های قابل اتکایی در این بازار برای خانهدار شدن افراد مطرح شده است که می‌تواند میزان شانس مردم را برای خرید خانه و خانه‌دار شدن افزایش دهد. یکی از این گزینه‌ها تسهیلات بانکی است که بهتازگی سقف آن افزایش یافته است. با سیاست جدید دولت، وام مسکن 180 میلیون تومانی به 240 میلیون تومان افزایش یافت، هرچند که افزایش قیمت مسکن به قدری بوده است که افراد با این میزان وام مسکن و اندوخته خود نیز شانسی برای خرید خانه ندارند. در همین رابطه جواد نقوی، کارشناس مسائل اقتصادی، گفت: پرداخت تسهیلات 240 میلیون تومانی در راستای مصوبه شورای پول و اعتبار است که سقف تسهیلات ساخت و خرید مسکن را از محل اوراق گواهی حقتقدم برای تهرانی‌ها (زوجین) به 200 میلیون تومان افزایش داد و مبلغ 40 میلیون تومان نیز در قالب تسهیلات جعاله با شرایطی پرداخت می‌شود. میزان اقساط وام 240 میلیون تومانی اوراق حقتقدم بدین صورت است سه میلیون و 300 هزار تومان آن برای وام 200 میلیون تومانی و یک میلیون تومان آن برای وام 40 میلیون تومانی جعاله است که در مجموع میزان اقساط وام 4 میلیون و 300 هزار تومان است. وی افزود: بازپرداخت اقساط وام 200 میلیون تومانی (نرخ سود 17.5 درصد) 12 سال و بازپرداخت وام 40 میلیون تومانی (نرخ سود 17.5 درصد) 5 ساله خواهد بود. همچنین نحوه دریافت آن نیز بدین صورت است که متقاضیان این اوراق باید در سایت سجام ثبتنام و اطلاعات خود را در آن ثبت کنند. سپس باید در دفاتر پیشخوان، احراز هویت شده و سپس برای خرید اوراق مسکن اقدام کنند. کل بازپرداخت متقاضیان طی 12 سال بابت وام 200 میلیون تومانی مسکن به‌روش پلکانی حدود 520 میلیون تومان خواهد بود که سود وام جعاله نیز 21 میلیون و 500 هزار تومان می‌شود، یعنی در مجموع متقاضیان باید بیش از 340 میلیون تومان سود برای وام 240 میلیون تومانی پرداخت کنند. این کارشناس مسائل اقتصادی با بیان اینکه با توجه به رشد قیمت مسکن در دو سال گذشته پرداخت تسهیلات مسکن چندان نمی‌تواند قدرت خرید مسکن را بالا ببرد، عنوان کرد: پرداخت تسهیلات مسکن نمی‌تواند قدرت خرید مسکن را بالا ببرد و هم‌اکنون با وام 200 میلیون تومانی حداکثر می‌توان 10 تا 15 متر مربع آپارتمان خریداری کرد، درحالیکه پرداخت تسهیلات در سراسر دنیا یک امر متداول است و نرخ تسهیلات آن عدد تک رقمی و کمتر از 5 درصد است؛ چه بسا که در کشور‌های اروپایی شرایط و نرخ‌های پایه تسهیلات بانکی را اتحادیه اروپا تعیین می‌کند و بازپرداخت آن از 25 تا 31 سال است و تا 70 درصد ملک (توجه به رتبه‌بندی مشتری) را تسهیلات پرداخت می‌کند درحالیکه در کشور ما مبلغ تسهیلات اعطایی مسکن علاوه بر نرخ سود بالا و مدت زمان باز پرداخت کم، حداکثر 20 درصد قیمت ملک را پوشش می‌دهد. نقوی در ادامه اظهار کرد: بخش مسکن به دلیل ارتباط پیشین قوی با سایر بخش‌های اقتصادی نقش اساسی در رشد اقتصاد دارد. این بخش به دلیل نیاز بالایی که به داده‌های سایر بخش‌های اقتصاد دارد می‌تواند به عنوان موتور رشد و قطب توسعه در اقتصاد کشور عمل کند. در دوره قبل از انقلاب، موسسات مالی متعددی به منظور تامین مالی بخش مسکن ایجاد شد که مهم‌ترین آن‌ها بانک رهنی بود و پس از انقلاب و با ملی شدن بانک‌ها، بانک مسکن از ادغام چند بانک از جمله بانک رهنی و چندین موسسه وام و پس‌انداز که در امر مسکن فعالیت داشتند تشکیل شد. وی گفت: پسانداز خانوار‌ها بزرگ‌ترین و گسترده‌ترین بخش از منابع پس‌اندازی موجود در اقتصاد ملی را تشکیل می‌دهد و با ثبات‌ترین سهم را در فرآیند توسعه دارا است. موسسات مالی مسکن در سراسر جهان برای تامین منابع مالی فعالیت‌های خود، اتکای ویژه‌ای به پسانداز خانوار‌ها دارند. نقوی با بیان اینکه حساب‌های پس‌انداز‌های داوطلبانه شامل دو دسته اصلی از سپرده‌گذاری‌ها هستند، گفت: یکی از حساب‌های پس‌انداز‌های داوطلبانه این است که در هر زمان و به هنگام نیاز می‌توان از آن حساب برداشت کرد که تحت عنوان سپرده دیداری از آن یاد می‌کنند و پس‌انداز‌های مدت‌دار که سررسید معینی از چند ماه تا چندین سال دارند که تحت عنوان سپرده غیردیداری عنوان می‌شود. وی در خصوص دارایی موسسات مالی مسکن نیز گفت: بیشتر دارایی موسسات مالی مسکن به صورت وام‌های بلندمدت و با وثیقه هستند که گرچه دوران بازگشت طولانی و آهسته‌ای دارند، اما درعینحال با پشتوانه هستند. البته بسته به ترکیب سپرده‌ها، موسسه با خطراتی همانند عدم تطابق سررسید دارایی با بدهی مواجه می‌شود. افزایش سپرده‌های مدتدار منجر به کاهش ریسک مذکور می‌شود. این کارشناس مسائل بانکی در ادامه عنوان کرد: در سیستم بانکی کشور ما ضمن وجود هر دو نوع این سپرده‌گذاری، در دهه‌های گذشته تحول متفاوتی در ترکیب و روند هر یک مشاهده می‌شود. طی سال‌های قبل از انقلاب مانده سپرده‌های بخش غیردولتی نزد سیستم بانکی از 39 میلیارد ریال در سال 1340 به رقم 1775 میلیارد ریال در سال 1357 افزایش یافت و نسبت سپرده‌های غیردیداری طی همین مدت از رقم 41 درصد به 75 درصد افزایش یافت. پس از آن علیرغم افزایش نسبت سپرده‌های غیردیداری هیچ زمانی این سهم از 65 درصد فراتر نرفت. علت آن هم تعیین دستوری نرخ سود سپرده‌های پس‌انداز و مدتدار در سطحی پایین‌تر از نرخ تورم بوده است. به عبارت دیگر نرخ واقعی سود سپرده‌ها در این دوره منفی بوده و سپرده‌گذاران نهتن‌ها سود خالصی دریافت نکردهاند؛ بلکه ارزش واقعی سپرده‌های آن‌ها به دلیل بالا بودن نرخ‌های تورم کاهش یافته است. وی درباره دلایل ایجاد جذابیت و پرداخت تسهیلات متناسب عنوان کرد: پس‌انداز داوطلبانه یا آزاد، طرح‌های قراردادی پس‌انداز هستند که ضمن پرداخت سود به سپرده‌گذار، در قبال پس‌انداز و شرایط تعیین‌شده در پایان طرح، تسهیلاتی نیز اعطا می‌شود. اوراق قرضه مسکن نیز عمدتا توسط موسسات سرمایه‌گذاری همچون شرکت‌های بیمه، صندوق‌های بازنشستگی و سرمایه‌گذاران شخصی خریداری می‌شوند. اوراق مذکور معمولا در بازار بورس ثبت و معامله می‌شوند و سالانه سود قابل پرداختی در بر دارند، همچنین قبل از موعد سررسید نیز قابل خریداری هستند. سرمایه‌گذاران این فرصت را دارند که اوراق مزبور را هر زمان که لازم باشد به پول نقد تبدیل کرده و درعینحال وام‌دهندگان رهنی نیز وجوه بلندمدتی را برای وام‌دهی بلندمدت در بخش مسکن دریافت می‌کنند. نقوی در ادامه گفت: طرح پس‌انداز اجباری و صندوق‌های ویژه مسکن از دلایل ایجاد جذابیت و پرداخت تسهیلات متناسب است. این امر در اکثر کشور‌هایی که دارای توان پس‌اندازی پایین بوده و یا پس‌انداز‌ها در جریان نقدینگی قرار نمی‌گیرند کاربرد دارد. طرح‌های اجباری در این کشور‌ها مقرون به صرفه بوده و به نوعی سبب کاهش هزینه‌های دولت در تامین منابع مالی و تخصیص آن‌ها می‌شود. اینگونه طرح‌ها را می‌توان در مورد افراد یا واحد‌های اقتصادی و یا حتی هر دو اعمال کرد. مزیت اصلی چنین طرح‌هایی تامین وجوه در بلندمدت و جریان باثبات سرمایه است. این کارشناس مسائل بانکی دیگر دلایل پرداخت تسهیلات را اینگونه بیان کرد: یکی دیگر دلایل پرداخت تسهیلات بازار ثانویه رهن است که ایجاد چنین بازاری درحالیکه موسسات مالی مسکن با کمبود منابع مالی مواجه هستند، موسسات مالی دیگر ممکن است با مازاد منابع مالی مواجه باشند. همچنین پس‌اندازکنندگان ممکن است تمایل داشته باشند پول خود را از حساب‌های پس‌انداز خارج کرده و درجا‌های دیگر سرمایه‌گذاری کنند و موسسات اعتباری مسکن ممکن است برای حفظ موجودی منابع مالی ناگزیر از افزایش نرخ بهره پس‌انداز‌ها شوند و اغلب موسسات مالی مسکن وام رهنی با بازپرداخت طولانی‌مدت می‌پردازند درحالیکه بخشی از منابع آن‌ها کوتاه‌مدت است، اما ایجاد بازار رهن ثانویه که موسسات مالی قادر به فروش دارایی‌های رهنی خود در آن باشند راهکار مناسبی جهت تامین منابع جدید و کاهش ریسک است. منبع: ابتکار