«چاه ویل» اجاره‌نشین‌ها

فرید قدیری: سهم هزینه مسکن در سبد هزینه‌های ماهانه خانوارهای شهری ایران باز هم جهش کرد و به 43.7 درصد رسید؛ طبق تعریف اتحادیه اروپا وقتی «فاکتور اجاره‌خانه» بیش‌از 40 درصد کل مخارج یک خانوار را می‌بلعد «مستاجرها تحت فشار غیرقابل تحمل اقتصادی» قرار دارند و نیازمند «سیاست‌های حمایتی مرتبط با مسکن‌اجاره‌ای» در کوتاه‌ترین زمان هستند، نه ابتدا «مسکن‌ملکی».

باتلاق اجاره‌نشینی عمیق‌تر شد

بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» از روند سهم «مسکن» در سبد هزینه خانوارهای ایرانی حاکی است، این سهم طی 8 سال گذشته با شیب معنادار و تند، از سطح «نسبتا قابل قبول» به سطح «کاملا غیر قابل‌قبول» جهش کرده است. سال 96، زمانی که اقتصاد ایران و بازار مسکن و اجاره در وضعیت نرمال قرار داشت و بازارهای مختلف هنوز وارد عصر جهش قیمت‌ها نشده بود، «مسکن 33 درصد سبد هزینه خانوارهای ایرانی» را مشغول کرده بود.

این سهم اما در حال حاضر و با استناد به آمار جدید که برای سال 1403 است، حداقل 10 واحد درصد افزایش پیدا کرده و به نزدیک 44درصد رسیده است. شاخص «هبیتات» برای تشخیص درجه بحرانی «سهم هزینه مسکن در سبد خانوار» تعریف شده است که می‌گوید، اختصاص بیش از 30 درصد از هزینه‌های زندگی ماهانه یا سالانه به «تامین مسکن» به معنای آن است که خانوارها از «دسترسی به مسکن مقرون به صرفه» محروم هستند. شاخص اتحادیه اروپا نیز می‌گوید، اگر سهم مسکن بیش از 40درصد هزینه‌ها باشد، «فشار تامین سرپناه برای مستاجرها، غیرقابل قبول است».

وضع موجود هزینه مسکن در ایران با این 2 خط‌کش بین‌المللی، بیانگر آن است که در اکثر استان‌ها و بیش از 70 درصد خانوارهای شهری در کشور در وضعیت «بسیار سخت هزینه‌ای» قرار دارند. در استان تهران سهم هزینه مسکن از متوسط کشوری هم حادتر شده و به 60 درصد (59.9 درصد) رسیده است. در 7 استان که دست‌کم 35 درصد جمعیت در آنها ساکن هستند، سهم هزینه مسکن بالای 45 درصد است و فقط در 7 استان که عمده آنها نسبت به بقیه، کم‌جمعیت هستند، هزینه مسکن حدود 25درصد سبد مصرف خانوارها را در بر می‌گیرد که تا حدودی مناسب است.

شرایط زندگی در باتلاق اجاره

بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» با استناد به مطالعه برخی اقتصاددانان از جمله فردین یزدانی، صاحب‌نظر اقتصاد مسکن درباره «پیامد فشار سنگین هزینه مسکن در زندگی خانوارها» حاکی است، هر چقدر این سهم از سقف یک‌سوم سبد مصرف فراتر رود، به همان نسبت، مستاجرها از سایر «نیازهای زندگی‌شان» صرف‌نظر می‌کنند و «رفاه» خانوار کاهش پیدا می‌کند.

مجموعه هزینه خوراکی و مسکن خانوارهای شهری ایران در سال 1403 معادل 81.4 درصد کل هزینه زندگی‌شان بوده است. با این وضعیت ناتراز هزینه‌ای، «خرید خیلی از کالاها و خدمات مصرفی» توسط عمده مستاجرها به شدت کاهش یافته یا متوقف شده است و این باعث افت فروش و در نتیجه افت تولید بخش‌های مختلف اقتصاد می‌شود. این باتلاق «هزینه مسکن» و مجاورت آن با «تورم خوراکی»، چرخه رکودساز در اقتصاد ایران را شکل می‌دهد و مانع از رشد اقتصادی پایدار با نرخ بالا خواهد شد. همین سیکل در نهایت به ضرر مستاجرها خواهد بود، چون این گروه از خانوارها برای آنکه بتوانند از تله اجاره‌نشینی خارج شوند نیازمند «بهبود سطح درآمدی، بهبود پس‌انداز و بهبود قدرت خرید مسکن» هستند. جهش سهم هزینه مسکن در سبد خانوارها ناشی از دو علت بوده است.

اولین عامل این جهش، ورود سنگین حجم تقاضای جدید اجاره‌نشینی از سال 1400 به بعد به بازار اجاره بود. طی 4 سال گذشته، به تناسب سلب قدرت خرید خانه اول، تورم اجاره مسکن در ایران به 2 برابر روند تاریخی آن رسید؛ متوسط 35درصد. این وضعیت باعث شد از سال 96 تاکنون، اجاره‌بها در کشور 11 برابر شود.

اما در مقابل، رکود اقتصادی و رشد اقتصادی نزدیک به صفر طی دهه 90، مانع از تقویت مناسب درآمد سرانه شد به‌طوری‌که درآمد سرانه ایرانی‌ها نسبت به ابتدای دهه 90 با قیمت ثابت، حدود 20 درصد کاهش پیدا کرده است. در جداول دخل و خرج خانوارهای شهری مشخص است که درآمد خانوارها در سال 1403 نسبت به سال 96، تقریبا 9 برابر شده است. این در حالی است که هزینه مسکن آنها 11 برابر شده است. بنابراین محرز است که به دلیل عدم رشد هماهنگ درآمد و هزینه مسکن، «وزن هزینه تامین مسکن» برای مستاجرها در سبد مخارج‌شان، نسبت به گذشته، سنگین‌تر شده است. تجربه کشورهای اروپایی که در حال حاضر فقط 9درصد جمعیت‌شان بالای 40 درصد هزینه‌های زندگی‌شان صرف مسکن می‌شود، نشان می‌دهد: دولت‌ها به صورت فوری بودجه سیاست مسکن حمایتی اجاره‌ای را تقویت می‌کنند. یک خطای سیاستی در بازار مسکن طی سال‌های اخیر، «غفلت از رسیدگی مرحله‌ای دولت به مشکلات خانه‌اولی‌ها» بوده است.

در شرایطی که فشار هزینه مسکن «بسیار سنگین» است، مستاجرها هیچ قدرت حداقلی برای «پس‌انداز» سالانه ندارند و در نتیجه آمادگی حداقلی برای خرید مسکن، حتی مسکن دولتی را ندارند. در این وضعیت، سیاست مسکن‌ملی که 100 درصد «مسکن‌ملکی» را شارژ می‌کند، «کمترین ارتباطی با بحران هزینه مسکن مستاجرها» برقرار نکرده است. اخیرا دولت طرح مسکن اجاره‌ای را تعریف کرده است اما به خاطر «سابقه صفر» این سیاست در بازار مسکن ایران، بسیار بعید است که آثار مثبت آن، طی حداقل یکسال آینده، بروز پیدا کند.

شاید یک تصمیم فوری‌تر، تشویق سازنده‌های «متوقف مانده» در پروژه‌های مسکونی نیمه‌تمام یا تمام‌شده غیرقابل فروش، به عرضه بخشی از واحدها در شهرهای بزرگ از جمله تهران در قالب مسکن‌اجاره‌ای است. در حال حاضر مجموعه‌ای از مالیات‌ها، هزینه «ماندن سرمایه‌گذاران ساختمانی» را در این بازار رکودزده بالا برده است، بنابراین اعمال معافیت مالیاتی برای این افراد، یک مشوق برای حرکت آنها به سمت اجاره‌داری است. از طرفی، بخشی از واحدهای مسکونی «مسکن ملی»، در حال حاضر فاقد «خریدار دست به نقد» است؛ همان‌طور که اشاره شد، مستاجرها امکان پرداخت «آورده نقدی» را ندارند. بخشی از این پروژه‌ها می‌تواند به «مسکن اجاره‌ای» یا «اجاره به شرط تملیک» تبدیل شود که البته موضوع «هزینه پیمانکار سازنده» و نحوه بازگشت آن نیز باید حل و فصل شود.