گره کور بازار مسکن
حسین عبده تبریزی - کارشناس اقتصاد
می‌دانیم که امروز بخش مسکن به کالای پس‌اندازی و سرمایه‌گذاری تبدیل شده و در واقع محصولی مصرفی بلندمدت بوده و کمتر محصولی است که کاربری مصرفی برای بلندمدت داشته باشد. املاک و مستغلات نزدیک‌ترین محصول به بازار مالی و کالایی است که ویژگی یک محصول مالی را دارد و یک طبقه دارایی محسوب می‌شود. پس از تحولات مهمی که از سال 2000 در اقتصاد جهانی رخ داد، صندوق‌های بازنشستگی و سرمایه‌گذاری این فرصت را پیدا کردند که در این بازار و این بخش از اقتصاد سرمایه‌گذاری کنند. در کشور ما پس از سال 97، گرایش‌ها به بازار املاک و مستغلات شدت گرفت و ادامه پیدا کرده، به‌طوری که پی‌درپی، نرخ مسکن و املاک صعودی بوده است. از اساس در چند ماه گذشته، در حالی که معاملات مسکن قابل‌توجه نبود، اما قیمت‌ها افزایش یافت. در برخی شهرها و مناطق، شاهد رشد حبابی نرخ مسکن هستیم. برای مثال، نرخ مسکن طی 4 سال گذشته تا 10 برابر افزایش یافت و سوال اصلی این است که چرا به‌رغم نبود نقدینگی و توان خرید مردم نرخ مسکن همچنان رو به رشد بوده است؟
موضوع این است که در حوزه مصرف مسکن در کشور با بحران مواجهیم و علت ناتوانی خرید مسکن در شهرهای بزرگ این است که اولا به مردم تسهیلات مناسب اعطا نمی‌شود و دوم اینکه از اساس مردم توان پرداخت اقساط وام‌ها را ندارند. در حال حاضر نرخ خانه حداقلی در تهران بیش از 3 میلیارد تومان است و 95 درصد مردم این توان خرید را ندارند. زمانی که در این بخش دولت به بن‌بست می‌رسد، شروع به اجرای طرح‌های مسکن دولتی می‌کنند، اما دیگر منابعی برای طرحی مانند مسکن مهر را در کشور ندارد و راه‌حل‌های کاهش مشکلات مسکن در کشور ساده و راحت نیستند. قیمت مسکن در ایران یا کشورهایی مانند سوریه گاهی بالاتر از متوسط نرخ مسکن در کشورهای اروپایی است، املاک این ویژگی را دارد که از سقف قیمتی هم بیشتر افزایش نرخ پیدا کند و به‌همین‌دلیل در شهری مانند دمشق که مشکلات این کشور از ایران هم بیشتر است، گران‌ترین قیمت‌ها در بخش مسکن وجود دارد و نرخ مسکن در دمشق از متوسط قیمت‌ها از اروپا بیشتر است.
معمایی وجود دارد مبنی بر آنکه اقتصاددانان از رشد بسیار بالای نقدینگی شکوه می‌کنند، در حالی که وقتی با صاحبان کسب‌وکارها صحبت می‌کنید، از نبود نقدینگی سخن می‌گویند! حجم بالای نقدینگی مطابق آمار غیرقابل‌انکار است؛ اما مهم‌ترین مسئله آن است که نقدینگی وارد بخش واقعی نشده و به‌جای آن دارایی‌ها را هدف قرار داده است؛ بنابراین، فضای کلان اقتصادی شرایطی داشته که اقتصاد رشد نکرده و نقدینگی تنها منجر به تورم سنگین بازار ملک شده است. اگر نرخ یک زمین هزار برابر هم شود، حتی یک شغل هم به اقتصاد اضافه نمی‌شود. بالا رفتن هزینه ساخت، یکی دیگر از عوامل افزایش نرخ مسکن است که البته به‌تنهایی نمی‌تواند این سطوح قیمتی را توضیح دهد. سومین منبع جهش قیمت‌ها، معاملات صوری است که گاهی با هدف پولشویی انجام می‌شود. در این نوع معامله، بدون آنکه حتی پولی بین افراد جابه‌جا شود، مالکیت ملکی تغییر می‌کند و با اینکه درصد کمی از کل معاملات مسکن را شامل می‌شود، بر نرخ سایر املاک اثرگذار است. به‌عبارت دقیق‌تر، این معاملات صوری به‌دلیل آنکه توسط مصرف‌کننده واقعی انجام نمی‌شود و در واقع صوری است، قیمت‌های بالاتری را ثبت می‌کند. عامل دیگر، مسئله کمبود زمین در تهران است. تمرکز امکانات در تهران و نبود زمین کافی، باعث می‌شود نرخ زمین به‌عنوان بخش اصلی بهای تمام‌شده املاک بالا می‌رود. این موضوع به سایر شهرها نیز سرایت پیدا می‌کند و تورم عجیب ملک را رقم می‌زند. نبود اطلاعات شفاف از بازار ملک، پنجمین متهم بالا رفتن قیمت‌ها است. اینکه نمی‌دانیم عرضه و تقاضای واقعا چقدر است؛ چه تعداد خانه خالی وجود دارد و چه کسانی در حال معامله ملک هستند، بر قیمت‌ها اثرگذار است و منجر به رشد افسارگسیخته مسکن می‌شود./ روزنامه صمت
