6چالش اعتبارزدایی از معاملات قولنامه‌ای در حوزه زمین‌های کشاورزی؛ راهکار رهایی چیست؟

به گزارش خبرنگار اجتماعی خبرگزاری تسنیم، از مجموع 17.5میلیون هکتار اراضی کشاورزی، فقط اسناد 6 میلیون هکتار یا حدود 35 درصد این زمین‌ها صادر شده؛ یعنی حدود 65 درصد آنها هنوز بدون سند رسمی هستند. آمارها نشان می‌دهد از مجموع زمین‌های فاقد اسناد مالکیت در کشور، وضعیت زمین‌های کشاورزی در مقایسه با سایر اراضی، علی‌رغم اقدامات انجام‌شده طی یکی دو سال اخیر، اصلاً مساعد و مطلوب نیست؛ موضوعی که به دلیل استناد به اسناد عادی مانند قولنامه‌های کاغذی و امکان جعل، سوءاستفاده و کلاهبرداری، منجر به اختلاف و تعارض بین مالکان این اراضی و نیز ایجاد فساد از طریق زمین‌خواری زراعی شده است.

یکی از قصه‌های پرغصه حقوقی طی دهه‌های پس از انقلاب اسلامی، اعتباربخشی به معاملات غیررسمی در حوزه اموال غیرمنقول مانند ملک با یک قولنامه کاغذی بدون ثبت رسمی است؛ اتفاقی که زمینه‌ساز بروز فساد و پرونده‌های حقوقی متعدد در محاکم قضائی شده و رقم بالای 70 درصد دعاوی ملکی مؤید این ادعاست.

منشأ بسیاری از اختلافات حقوقی، به گفته مسئولان قضایی، اعتبار اسناد عادی و معاملات غیررسمی است. دامنه این پرونده‌های حقوقی، به سمت اراضی کشاورزی نیز کشیده شده است.

آمار زمین‌های کشاورزی سنددار و بی‌سند

بر اساس تقسیم‌بندی‌های رایج، اراضی ملی و منابع طبیعی، بافت شهری، بافت روستایی و اراضی کشاورزی، چهار نوع زمین در کشور هستند. طبق آمارهای اخیر مسئولان سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، وضعیت اراضی سنددار یا فاقد اسناد مالکیت شامل موارد زیر است:

- از مجموع 164 میلیون هکتار مساحت کشور، 136 میلیون هکتار یعنی حدود 83 درصد حدنگاری و سنددار شده است.

-99 درصد عرصه‌های ملی و منابع طبیعی، سنددار است.

- در بافت شهری، اکثر عرصه‌ها سنددار است و در این عرصه مشکلی وجود ندارد.

- در بافت روستایی، اسناد از سال1389، تک‌برگی و حدنگار است. بیش از30درصد اراضی روستایی، سند عادی دارند.

- از 17.5 میلیون هکتار اراضی کشاورزی،6میلیون هکتار، حدنگاری و اسناد آن صادر شده است.

بررسی آمار و ارقام یادشده، بیانگر این است که در بین چهار نوع اراضی طبقه‌بندی‌شده، وضعیت زمین‌های کشاورزی از همه بدتر است. هرچند صفدر کشاورز، معاون سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تصریح کرده همین آمار کنونی صدور اسناد برای اراضی کشاورزی، حاصل همکاری این سازمان و وزارت جهادکشاورزی، در یک سال اخیر است.

وعده سنددار کردن زمین‌های کشاورزی؛ از رئیس‌جمهوری تا قوه قضائیه

در این باره سید جواد ساداتی‌نژاد، وزیر سابق جهادکشاورزی، مهرماه سال گذشته از صدور دستور رئیس‌جمهوری برای تهیه اسناد مالکیت اراضی کشاورزی تا پایان دولت سیزدهم و سنددار شدن تمام زمین‌های کشاورزی تا سال 1404 خبر داد.

به گفته وی تا ابتدای دولت سیزدهم تنها 4 درصد اراضی کشاورزی در کشور، سند مالکیت داشته‌اند. ساداتی‌نژاد همچنین تأکید کرده بود تا پایان سال1402، با برگزاری جلسات کمیسیون‌ها و رفع تداخلات ارضی، میزان این تداخلات باید به صفر برسد.

از سوی دیگر حسن بابایی، رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و معاون رئیس قوه قضائیه نیز تیرماه امسال تأکید کرد که تا پایان سال جاری، 80 درصد اراضی کشاورزی باید حدنگاری و دارای سند شود. این اظهارات بدین معناست که با توجه به آمار 17.5 میلیون هکتاری این اراضی، تا آخر امسال در مجموع حدود 14 میلیون هکتار زمین کشاورزی باید سنددار شوند؛ یعنی آمار 6 میلیون هکتار که تا کنون سنددار شده‌، بیش از دو برابر یا حدود 130 درصد افزایش خواهد یافت.

هر چند این اقدام، تحول‌گرایانه و ارزشمند است اما قابلیت اجرایی شدن آن نیز مهم است؛ موضوعی که بابایی علی‌رغم تأکید 80 درصدی بر سنددار کردن اراضی کشاورزی، تلویحاً نگرانی خود را نیز ابراز و از «عملکرد ضعیف کمیسیون‌های رفع تداخلات اراضی در برخی استان‌ها» انتقاد کرده و خواستار رفع این نقیصه به منظور تحقق فرامین رهبر انقلاب شده است.

مصلحت قطعی این است؛ پایان کش‌وقوس و آغاز تحول

تکاپوی مسئولان از طریق سخنرانی‌ها، مصاحبه‌ها، گزارش‌ها و وعده‌های آنها طی هفته‌های اخیر در تیرماه درباره ضرورت و تسریع روند سنددار کردن زمین‌ها، به سخنرانی مقام معظم رهبری در ششم تیرماه امسال در دیدار با رئیس و مسئولان قوه قضائیه برمی‌گردد. ایشان در این دیدار صراحتاً اعلام کردند؛ معاملات غیررسمی اموال غیرمنقول از «منشأهای بزرگ فساد» است و باید از این‌گونه معاملات «سلب اعتبار» شود و تصویب نهایی قانون مجلس با وجود ایرادات شورای نگهبان «مصلحت قطعی کشور» است.

طرح «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» مصوب مجلس در سال 1399 با ایرادات شورای نگهبان و اصلاح آن توسط مجلس، مواجه شد اما در نهایت، از سال گذشته که به مجمع تشخیص مصلحت نظام ارجاع شده، تعیین تکلیف نشده است.

اوایل خردادماه امسال وزیر اقتصاد در نامه‌ای به آیت‌الله صادق آملی‌لاریجانی، اعلام‌نظر مجمع را درباره طرح اعتبارزدایی از اسناد عادی و وکالتی خواستار و تصویب طرح مجلس را ضامن موفقیت در کنترل بازار سوداگرانه مسکن عنوان کرده بود.

در همین زمینه، رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور نیز خاطرنشان کرده منتفی کردن انتقال اموال غیرمنقول با اسناد عادی و تأکیدات رهبر انقلاب، زمانی محقق می‌شود که نقل و انتقال اراضی و املاک سنددار، با اسناد رسمی انجام شود.

این طرح که بر اعتبارزدایی از اسناد عادی مانند قولنامه‌های کاغذی و نظایر آن و ثبت سند مالکیت رسمی برای اراضی مختلف تأکید دارد، زمین‌های کشاورزی را نیز شامل می‌شود. در صورتی که مصوبه مجلس با حکم رهبر انقلاب و تصمیم مجمع تشخیص به قانون تبدیل و به درستی اجرا شود، بعد از دو سال کش‌وقوس بین مجلس، شورای نگهبان و مجمع تشخیص، تبعات ناخوشایند و آسیب‌های اقتصادی و حتی اجتماعی و فرهنگی ناشی از فقدان سند رسمی برای زمین‌های زراعی به شدت کاهش می‌یابد و تحول چشمگیری در این عرصه ایجاد می‌کند.

اراضی کشاورزی فاقد سند؛ شش چالش، یک راهکار!

سنددار نبودن اراضی کشاورزی و استناد به اسناد عادی مانند دستخط‌های کاغذی و اعتبار دائمی قولنامه‌ها، طی دهه‌های گذشته بعد از انقلاب، نه تنها برای مالکان و مدعیان این زمین‌ها، مشکلات و چالش‌های حقوقی متعدد ایجاد کرده، بلکه موجب اتلاف هزینه‌، زمان و نیروی انسانی در سطح کلان کشور، خصوصاً در دستگاه قضائی شده است.

چالش اول، افزایش پرونده‌های حقوقی درباره ادعای مالکیت اراضی کشاورزی، ایجاد بستر زمین‌خواری و کلاهبرداری یا جعل اسناد عادی است؛ اختلافاتی که حتی اعضای خانواده را بعد از تقسیم میراث زمین به خاطر تفکیک نبودن سند زمین‌های مشاع به جان هم انداخته و این چالش، طبیعتا به سایر ساکنان و مالکان اراضی کشاورزی نیز تسری می‌یابد.

چالش دوم به اعتبار اسناد عادی در حوزه وثیقه‌گذاری برمی‌گردد. هرچند در ایران، اسناد عادی اعتبار دارند اما از آنجا که این توافق‌های کاغذی بین طرفین، بدون ثبت رسمی برای وثیقه معتبر نیستند، لذا افراد با وجود داشتن سرمایه ارزشمند مانند اراضی کشاورزی، در صورت ضرورت برای گذاشتن وثیقه، نمی‌توانند از آن استفاده کنند. با ثبت سند رسمی برای این اراضی، می‌توان از آنها برای ضمانت یا وثیقه، هنگام اخذ تسهیلات و... استفاده کرد.

چالش سوم فقدان سند مالکیت برای اراضی کشاورزی یا سنددار نبودن آنها، این است که چون انتقال در مراجع قانونی ثبت نمی‌شود، ممکن است منجر به فروش زمین به چند نفر و افزایش ریسک معاملات معارض شود. گسترش کلاهبرداری و تعارض بین مالکان و مدعیان در این بخش، سرمایه‌گذاری در حوزه کشاورزی را با وجود نیازهای کشور در این عرصه کاهش می‌دهد.

چالش چهارم به حمایت‌ها یا یارانه‌های اعطاشده از سوی دولت برای اراضی کشاورزی مانند توزیع کود و سم اشاره دارد. سنددار نبودن زمین‌های زراعی، بهره‌مندی از این حمایت‌ها را با مشکل مواجه می‌سازد. به گفته رضا افلاطونی، رئیس سازمان امور اراضی کشور، زمین‌های کشاورزی با سنددار شدن، هویت پیدا می‌کنند. با این کار، از تولید حمایت شده و کشاورزان، منزلت بیشتری می‌یابند. وی همچنین تصریح کرده با اجرای طرح تجمیع و یکپارچه‌سازی، از خرد شدن اراضی کشاورزی جلوگیری می‌شود.

چالش پنجم اینکه بر اساس قوانین مرتبط با حفظ کاربری، زمین‌هایی که درخواست تغییر کاربری مجاز دارند، نیازمند سند هستند و بدون آن درخواست تغییر کاربری میسر نیست. از طرف دیگر، با توجه به اظهارات ساداتی‌نژاد، وزیر سابق جهادکشاورزی، نداشتن سند، موجب تغییر غیرمجاز کاربری کشاورزی می‌شود و به مرور زمین‌های کشاورزی خرد می‌شوند. با سنددار شدن آنها، دست دلالان سودجو برای تغییر کاربری اراضی زراعی قطع می‌شود. البته در صورت، تشخیص مراجع قانونی، امکان تغییر کاربری وجود دارد اما بی‌رویه نخواهد بود. با این حال، برخی کارشناسان معتقدند احتمال تغییر کاربری غیرمجاز زمین‌های کشاورزی، با سند و بدون سند، وجود دارد.

چالش ششم، خطراتی مانند مفقود، مخدوش، مسروقه و امحا شدن اسناد عادی یا برگه‌های کاغذی درباره مالکیت زمین کشاورزی است که گاهی برای سال‌ها در پستوی خانه های روستایی، نهان و یا ناپیدا شده است. در صورت رخ دادن هریک از این اتفاقات، به دلیل معامله غیررسمی اموال غیرمنقول، امکان صدور المثنی وجود ندارد و چالش‌هایی مانند جمع‌آوری اسشتهاد محلی و استناد به نقل‌قول‌ها برای اثبات ادعا دردسرساز است. با این حال، الزام به ثبت رسمی اراضی کشاورزی، از این تهدیدها پیشگیری می‌کند.

این چالش‌های شش‌گانه با یک راهکار، یعنی سنددار شدن زمین‌های کشاورزی، مرتفع شده یا کاهش می‌یابد.

جراحی حقوقی بعد از 45 سال؛ «فاصد» در برابر «فاسد»

هرچند الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، به‌ویژه در حوزه اراضی زراعی، دشواری‌های خاص خود را داراست اما مزایای حاصل از اجرای آن، به خصوص کاهش دعواهای حقوقی و پرونده‌های ملکی، به چالش‌های آن می‌ارزد. با این حال، موفقیت مصوبه مجلس بعد از تعیین تکلیف مجمع تشخیص مصلحت نظام و قانونی شدن آن، مشروط به موارد زیر است:

- مشکل افرادی که مسیری به جز انجام معامله به وسیله اسناد عادی ندارند، حل شود.

- زمان کافی برای اثبات ادعای مالکیت افراد به آنها داده شود.

- دغدغه‌های مردم و مالکان مانند زمان، هزینه، شرایط، مراحل و بوروکراسی‌های اداری، قبل از اجرا مرتفع شود.

- سایر چالش‌ها یا حتی مقاومت‌های افراد و نهادهای مرتبط برای سنددار کردن زمین‌های کشاورزی حل شود.

در صورت محقق شدن ثبت رسمی تمام زمین‌های زراعی تا سال 1404 یعنی تا پایان عمر دولت سیزدهم طبق دستور رئیس‌جمهوری التیام‌بخش یکی از دردهای حقوقی کشور است. جراحی حقوقی برای اعتبارزدایی از اسناد عادی در حوزه اراضی کشاورزی، هنر «فاصد» که جراح و مرهم‌گذار است، برای مقابله با «فاسد» است؛ خصوصا مفسدان و زمین‌خواران زراعی!