اسباب‌کشی تهرانی‌ها به جنوب پایتخت + قیمت

به گزارش گروه اقتصادی خبرگزاری دانشجو، حرکت بخشی از تقاضای مصرفی بازار مسکن شهر تهران که توان خرید در نقاط مرکزی و شمالی پایتخت را از داده به سمت دو منطقه جنوب غربی و جنوب شرقی تهران افزایش یافته است. در حال حاضر شاهد کاهش خرید و فروش‌های سرمایه‌گذاری در نیمه شمالی تهران هستیم. در این شرایط منطقه 15 به عنوان کانون واحد‌هایی با قیمت مناسب که سال گذشته در رتبه یازدهم تقاضای خرید ملک در تهران قرار داشت هم‌اکنون رتبه ششم را در این زمینه به خود اختصاص می‌دهد. منطقه 10 نیز در جنوب غربی از جایگاه چهارم معاملات در خرداد 1399 به رتبه دوم در خرداد 1400 رسید و جایگاه مناطق 2 و 4 را از آن خود کرد. آمار گویای آن است که با وجود رکود معاملاتی و کاهش 53 درصدی خرید و فروش مسکن در تهران نسبت به خردادماه پارسال، افت معاملات در مناطق 10 و 15 به ترتیب 40 و 37.5 درصد بوده است. به نظر می‌رسد با کاهش قیمت‌های پیشنهادی اولین گروه از متقاضیان با این فرضیه که حباب قیمت در حال تخلیه شدن است اقدام به خرید می‌کنند. با وجود افت 5 درصدی قیمت‌های قطعی از اسفند پارسال تا اردیبهشت امسال، متوسط قیمت مسکن در منطقه 10 به میزان 3 درصد و منطقه 15 بالغ بر 1.2 درصد افزایش پیدا کرد. نرخ‌ها در این دو منطقه از اسفند 1399 تا خرداد 1400 نیز به ترتیب 4.1 درصد و 5.8 درصد افزایش داشته است. تجربه نشان می‌دهد هر زمان مجال رشد نسبی معاملات در بازار مسکن شهر تهران فراهم می‌شود نرخ‌ها روند صعودی به خود می‌گیرد. در مواقعی نیز با رکود تورمی مواجه می‌شود. اما طبیعتا به دلیل ماهیت سفته‌بازانه، فشار تقاضا و کاهش ساخت و ساز در بازار مسکن، تورم ملکی با رونق معاملات شدت می‌گیرد. البته شواهد و قرائن حاکی از آن است که تحت تاثیر تعلیق معاملات ناشی از انتظار برای تغییر دولت، تورم سالیانه بازار مسکن پایتخت کاهش یافته و با ریزش قیمت‌ها بخصوص در مناطق شمالی تهران مواجه هستیم. نرخ تورم سالیانه آپارتمان در پایتخت از 94 درصد در آخرین ماه از سال گذشته به 57 درصد در خرداد امسال رسیده است؛ هرچند تورم ماهیانه بعد از سه ماه روند منفی، در خردادماه 1400 مثبت شد و نسبت به ماه قبل 3 درصد رشد کرد. اما میانگین قیمت هر متر مسکن در مناطق 10 و 15 به ترتیب 19.9 و 16.2 میلیون تومان است و آگهی‌های ثبت شده در فضای مجازی از نرخ‌های پایین‌تر نیز حکایت دارد. از سوی دیگر بررسی وضعیت بازار این دو منطقه نشان می‌دهد شکاف قیمتی بین واحد‌های قدیمی و نوساز کمتر شده است. این بدان معناست که افزایش تقاضا برای واحد‌های بالای پنج سال ناشی از کاهش قدرت خرید به افزایش قیمت این نوع واحد‌ها انجامیده است. از طرف دیگر با وجود آنکه انتظارات تورمی تعدیل شده است، افزایش قیمت زمین و نهاده‌های ساختمانی جلوی کاهش قیمت واحد‌های نوساز را می‌گیرد. به اعتقاد کارشناسان محتمل‌ترین گزینه آن است که بازار به ثبات نسبی قیمت برسد و حباب املاک در میان مدت تخلیه شود.

بازار مسکن شهر تهران پس از دو افت ماهیانه در فروردین و اردیبهشت، رشد 3 درصدی قیمت را به ثبت رساند. خردادماه 1400 معاملات هم 30 درصد نسبت به اردیبهشت افزایش یافت هرچند در مقایسه با مدت مشابه سال قبل 53 درصد کاهش پیدا کرد. در چهار ماه اخیر میانگین قیمت مسکن در محدوده 29 تا 30 میلیون تومان در هر متر مربع نوسان کرده است. اسفندماه 1399 میانگین قیمت به متری 30.3 میلیون تومان رسید که در ماه‌های فروردین تا خرداد 1400 به ترتیب 29.3، 28.7 و 29.6 میلیون تومان شد؛ بنابراین نمی‌توان از رشد 3 درصدی قیمت به عنوان برگشت بازار یاد کرد. افزایش 3 درصد نرخ‌ها در مقایسه با جهش‌های سنگین سال گذشته اهمیت چندانی ندارد. سال گذشته در همین زمان با افزایش 11.6 درصدی قیمت در یک ماه مواجه شدیم؛ آن هم در شرایطی که معاملات 4.7 درصد کاهش پیدا کرده بود. سپس در تیر و مردادماه به ترتیب در هر ماه قیمت‌ها 10.4 درصد و 10.5 درصد بالا رفت. افزایش ماهیانه قیمت‌های قطعی در شرایطی رخ داد که قیمت‌های پیشنهادی در ماه گذشته 8 درصد کاهش یافته و حباب بازار در حال تخلیه شدن است. مهمترین علت ثبات نسبی بازار مسکن، کاهش انتظارات تورمی ناشی از توقف سرمایه‌گذاری به دلیل تغییر دولت و امیدواری به احیای برجام است. در بهار امسال بازار پول با بازدهی 4.5 درصد نسبت به بازار‌های مسکن، ارز، طلا و سهام بازدهی بیشتری داشته است. نقدینگی سرگردان در حساب‌های بانکی قرار گرفته و در انتظار است تا پس از تغییر دولت با شناسایی بازار‌های پربازده به آن سمت حرکت کند. در واقع هم‌اکنون با نوعی کم‌تحرکی در اقتصاد مواجه هستیم و دست کم در کوتاه مدت جهش قیمت مسکن بعید به نظر می‌رسد. علت دیگر، پر شدن ظرفیت بازار است و طرف تقاضا دیگر توانی برای خرید ندارد. با این حال اغلب کارشناسان معتقدند ثبات درازمدت بازار مسکن منوط به رشد اقتصادی، رونق تولید، کنترل تورم، مهار نقدینگی، تغییر وضعیت بازار مسکن از حالت سوداگری به مصرفی و افزایش ساخت و ساز است. دولت رئیسی اگر قصد دارد در بازار مسکن آرامش ایجاد کند باید این اصلاحات را انجام دهد.

بنابراین گزارش، طبق اعلام بانک مرکزی، در خرداد 1400 متوسط قیمت یک متر مربع مسکن در شهر تهران 29 میلیون و 670 هزار تومان بوده که نسبت به ماه قبل و مدت مشابه در سال قبل به ترتیب 3 و 56.6 درصد افزایش یافته است. همچنین تعداد معاملات انجام شده در این ماه معادل 5.1 هزار فقره بود که نسبت به ماه مشابه سال قبل 52.7 درصد کاهش و در مقایسه با ماه قبل 29.6 افزایش را نشان می‌دهد.