افت نرخ مسکن با کاهش سنگین معاملات در تهران

به گزارش گروه اقتصادی خبرگزاری دانشجو، جهت معاملات مسکن و قیمت آپارتمان در اولین ماه پاییز تغییر معنادار پیدا کرد. همان‌طور که در تاریخ سوم آبان، با استناد به نرخ تورم پنهان مسکن از تغییر رفتار خریداران سرمایه‌ای گزارش داده بودیم، هم‌اکنون آمار رسمی نیز این واقعیت جدید بازار ملک را تایید می‌کند. در ماه مهر حجم خرید آپارتمان در تهران 30درصد نسبت به شهریور افت کرد و به دنبال این خروج سنگین تقاضای غیرمصرفی از بازار، نه تنها روند افزایش قیمت متوقف شد که میانگین قیمت‌ها کاهش نیز پیدا کرد. ماه گذشته برای چهارمین ماه متوالی قیمت واقعی ملک در پایتخت افت کرد. بررسی‌ها نشان می‌دهد مهم‌ترین عامل اثرگذار بر رفتار بازیگران اصلی بازار ملک - خریداران سرمایه‌ای - همان فاکتور غیراقتصادی است که نیمه اول پارسال، انتظارات تورمی را تشدید کرد و بعد از آن در مقاطعی از جمله اواخر پاییز سال گذشته و اوایل بهار امسال باعث انتظارات کاهشی شد. وضعیت فعلی، ریسک ایست در این بازار را برای یک گروه بالا نشان می‌دهد. برای گروه دیگری نیز ریسک ورود وجود دارد. انتشار آمار رسمی تحولات قیمت وحجم معاملات مسکن پایتخت در مهرماه، تابلوی خروج از بازار ملک را به متقاضیان غیرمصرفی آپارتمان‌ها نشان می‌دهد. بررسی‌ها با اسناد به آمار بانک مرکزی درباره تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران که روز گذشته منتشر شد، نشان می‌دهد هم‌اکنون ریسک فعالیت تقاضای سرمایه‌ای در بازار ملک افزایش یافته است؛ به‌گونه‌ای‌که هم آمارهای رسمی، هم شرایط بازار و هم رصد حجم عرضه و تقاضای واحدهای مسکونی نشان می‌دهد این گروه از فعالان بازار مسکن دیگر مثل ماه‌های قبل قادر به ادامه فعالیت‌های سفته‌بازی خود در بازار ملک نیستند. این تابلوی خروج تقاضای سفته‌بازی از بازار یک ویژگی مهم نیز دارد و آن افزایش ریسک فعالیت تقاضای سرمایه‌ای و سفته‌بازی در بازار ملک در صورت ادامه شرایط مهرماه بازار مسکن است. براساس اعلام بانک مرکزی، میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در پایتخت در مهرماه امسال به 31میلیون و600هزار تومان رسید که این میزان در مقایسه با ماه قبل - شهریور ماه - معادل حدود 3/ 0درصد کاهش یافته است. مهرماه امسال تورم ماهانه مسکن در شهر تهران منفی شد. متوسط قیمت فروش آپارتمان در پایتخت در این ماه در مقایسه با شهریور3/ 0درصد کاهش یافت؛ درحالی‌که تورم ماهانه یک ماه قبل - شهریور 1400- برابر با 5/ 2درصد اعلام شده بود. پیش از این نیز برآوردهای ما با استناد به اطلاعات مربوط به قیمت پیشنهادی فایل‌های عرضه‌شده به بازار مسکن پاییز، تورم پنهان ماهانه در فایل‌های عرضه‌شده را 2/ 0درصد نشان داده بود. این موضوع نشان‌دهنده سقوط تورم ماهانه مسکن در مهرماه است. در این ماه همچنین حجم معاملات خرید وفروش آپارتمان نیز به میزان چشم‌گیری کاهش یافت و بازار معاملات مسکن شهر تهران با سقوط 30درصدی حجم معاملات در مقایسه با ماه قبل یعنی شهریور ماه همراه شد. پیش از این و با استناد به اطلاعات مربوط به فایل‌های عرضه‌شده به بازار مسکن شهر تهران برگرفته از بازار آنلاین نیازمندی‌های دیوار با محاسبه تورم پنهان مسکن مهرماه، در گزارشی از افت کم‌سابقه حجم فایل‌های فروش مسکن به فاصله یک ماه خبر داده بودیم. در این گزارش که سوم آبان ماه با عنوان دیده‌بانی به جای معامله ملکی منتشر شد با اعلام اینکه حجم فایل‌های عرضه‌شده به بازار مسکن در مهرماه در مقایسه با شهریورماه 15درصد کاهش یافته است، یک تحول مهم پاییزی در بازار معاملات آپارتمان شناسایی و تحلیل شد. حال آمارهای رسمی مربوط به تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران در مهرماه یافته‌های این گزارش ما را تایید می‌کند. حجم معاملات خرید آپارتمان که در شهریورماه از کف رکود فراتر رفت و به 7هزار و 800فقره رسید، در مهرماه بار دیگر به کف رکودی سقوط کرد. در این ماه 5هزار و 471فقره معامله خرید مسکن در شهر تهران به ثبت رسید. این میزان نشان‌دهنده بازگشت تعداد معاملات مسکن به کف رکودی است. در این گزارش با اشاره به تغییر رفتار معامله‌گران ملکی در پاییز در مقایسه با ماه‌های قبل اعلام شد: همزمان با این تغیر رفتار، بازار معاملات مسکن در اولین ماه از فصل پاییز شرایطی کاملا متفاوت با دو فصل اول سال تجربه کرده است. اطلاعات مربوط به فایل‌های فروش مسکن که در مهرماه به بازار عرضه شد، نشان داد دو گروه فعال بازار ملک یعنی خریداران وفروشندگان حاضر در بازار به‌طور موقت برای انجام معامله دست نگه داشته‌اند و در حال حاضر مشغول رصد شرایط بازار یا در اصطلاح دیده‌بانی شده‌اند. درواقع بنا به دلایلی این دو گروه تصمیم گرفته‌اند فعلا تنها در بازار نظاره‌گر باشند و اقدام به خرید یا فروش واحد نکنند. هرچند این متقاضیان اعم از اینکه در سمت عرضه قرار گرفته‌اند یا در سمت تقاضا عملا از بازار خارج نشده‌اند. بنابراین می‌توان از آنها به‌عنوان دو گروه ناظر و دیده‌بان در بازار ملک یاد کرد. مهم‌ترین عاملی که منجر به رقم خوردن پاییز متفاوت در بازار ملک و تبدیل دو گروه فعال بازار به دیده‌بان در مهرماه شد، به بیم وامید این دو گروه از بابت وضعیت ریسک‌های غیراقتصادی و انتظارات تورمی مربوط می‌شود. در آن گزارش اعلام کردیم: این دو گروه در حالی در مهرماه به جای آنکه در نقش معامله‌گر در بازار حضور داشته باشند به دیده‌بان بازار تغییر نقش داده‌اند که آنچه تورم پنهان بازار مسکن (تغییرات قیمت پیشنهادی فروش مسکن در فایل‌های موجود) در مهر را نزدیک صفر نگه داشته، رفتار جدیدی است که از سوی فروشنده‌ها و نیز متقاضیان خرید سرمایه‌ای مسکن در ماهی که گذشت، بروز پیدا کرده است.

این تصویر یعنی تبدیل معامله‌گران به دیده‌بان بازار در واقع اولین تابلو از پاییز بازار معاملات مسکن را ارائه کرد. براساس این تابلوی پاییزی معاملات ملکی، دو گروه فعال بازار ملک در مهرماه به دنبال بیم و امیدهایی در ارتباط با وضعیت ریسک‌های غیراقتصادی و انتظارات تورمی به‌دلیل انتظارات آنها درباره احیای نشست‌های برجام و تعیین تکلیف آن، ترجیح دادند فعلا و به‌طور موقت تنها به رصد بازار پرداخته و معامله‌ای انجام ندهند. این موضوع که از ویژگی‌ها، حجم وقیمت پیشنهادی فایل‌های عرضه‌شده به بازار مسکن شهر تهران در مهرماه قابل مشاهده بود، در آمارهای رسمی تایید شد. به دنبال ایجاد یک فضای خاکستری در بازار مسکن درخصوص آینده ریسک‌های غیراقتصادی واحتمالات مطرح درباره تعیین تکلیف نشست‌های برجام، نه تنها میانگین قیمت مسکن در شهر تهران در مهرماه به‌دلیل کاهش تقاضا برای خرید ملک نسبت به یک ماه قبل از آن 3/ 0درصد افت کرد، بلکه تعداد معاملات خرید آپارتمان نیز 30درصد کمتر از شهریور شد. این موضوع نشان می‌دهد نه تنها خریداران اقدام به کاهش حضور خود در بازار و تقاضا برای خرید کرده‌اند، بلکه حجم عرضه فایل به بازار نیز به‌شدت کاهش یافته است. با این حال بررسی‌ها نشان می‌دهد افت 30درصدی حجم معاملات خرید مسکن در مهرماه در مقایسه با شهریور ماه، بیش از آنکه ناشی از کاهش عرضه فایل به بازار باشد، تحت تاثیر افت شدید تقاضا برای خرید آپارتمان از سمت متقاضیان بوده است. از آنجا که تقاضای مصرفی به‌دلیل افزایش شکاف بین قدرت خرید وقیمت مسکن از ماه‌های قبل در بازار حضور نداشته وبه اجبار به حاشیه رانده شده است، ماه گذشته تقاضای سرمایه‌ای که مهم‌ترین گروه بازیگردان بازار ملک در ماه‌های اخیر بوده است، حضور خود را در نقش معامله‌گر در بازار کاهش داد. همین کاهش منجر به افت شدید میزان معاملات مسکن در اولین ماه از فصل پاییز شد. هرچند نمی‌توان اثر کاهش فایل فروش در مهرماه و انصراف موقت فروشنده‌ها از فروش ملک را در افت 30درصدی حجم خرید وفروش آپارتمان در این ماه نادیده گرفت. همان‌گونه که در گزارشی به آن اشاره شده بود یک علامت مهم ایست خریدهای سرمایه‌ای در بازار معاملات مسکن مهرماه، عدم افزایش قیمت‌های پیشنهادی و قطعی فروش مسکن در این ماه بوده است. بررسی‌ها حاکی است درصورتی‌که افت 30درصدی حجم معاملات مسکن ناشی از عدم عرضه یا کاهش شدید ورود فایل به بازار معاملات مسکن بود، قیمت پیشنهادی وقطعی نه تنها به ترتیب ثابت نمی‌ماند و کاهش نمی‌یافت، بلکه سطح قیمت‌ها به‌دلیل کمبود فایل برای پاسخ به نیاز متقاضیان حاضر در بازار، به‌شدت رشد می‌کرد. حال معاملات خرید مسکن در حالی در مهرماه ماه در مقایسه با شهریور و تنها به فاصله یک ماه 30درصد کاهش یافته که قیمت مسکن نیز در این ماه تورم ماهانه منفی را تجربه کرده است. این موضوع نشان می‌دهد کاهش حجم معاملات مسکن بیش از آنکه ناشی از کاهش عرضه فایل از سوی فروشنده‌ها باشد، به ایست خریداران مصرفی مربوط می‌شود. هرچند نمی‌توان انکار کرد که حجم عرضه فایل نیز در مهر ماه کاهش یافت. مهرماه امسال، تورم واقعی مسکن برای چهارمین ماه متوالی منفی شد.

بررسی‌ها درباره دلایل سقوط حجم معاملات و افت قیمت مسکن در مهرماه در مقایسه با ماه قبل از آن - شهریور - نشان می‌دهد این رویداد در نتیجه دو برداشت متفاوت از سمت دو گروه معامله‌گر بازار - متقاضی خرید وفروشنده‌- از آینده پیش‌رو رخ داده است.

دلیل کاهش عرضه فایل و افت انگیزه در فروشنده‌ها برای معرفی فایل‌های خود به خریداران به یک برداشت آنها درباره زمان شروع مذاکرات و تعیین تکلیف برجام و اثر آن بر ریسک‌های غیراقتصادی و در نتیجه انتظارات تورمی، مربوط می‌شود. مهرماه امسال گروه قابل توجهی از فروشنده‌ها با این برداشت که مذاکرات به زودی به نقطه مشخص نمی‌رسد و تعیین تکلیف نمی‌شود از عرضه فایل به بازار خودداری کرده و تنها در نقش دیده‌بان به نظاره وضعیت بازار پرداختند. از سوی دیگر برداشت متفاوت خریداران - که عمده آنها خریداران سرمایه‌ای هستند - از این موضوع باعث شد آنها هم با این امید که مذاکرات به زودی تعیین تکلیف خواهد شد و درنتیجه فعالیت‌های سفته‌بازی آنها در بازار ملک فاقد توجیه اقتصادی می‌شود، به‌طور موقت از انجام معامله انصراف دادند. بررسی‌ها نشان می‌دهد در صورت ادامه یافتن شرایط مهرماه در بازار ملک، عملا سفته‌بازها و سرمایه‌گذاران باید از بازار خارج شوند. از سوی دیگر، ریسک عدم فروش در بازار برای فروشنده‌ها نیز افزایش می‌یابد. بنابراین توصیه‌های کارشناسی حاکی از توقف فعالیت خریداران سرمایه‌ای در بازار به‌دلیل ریسک بالا از یکسو و توصیه به فروشنده‌ها برای عرضه واحدهای خود از سوی دیگر است. در واقع شرایط بازار و آمارهای رسمی نشان می‌دهد به شرط آنکه شرایط مهرماه بازار مسکن در سایر ماه‌های پیش‌رو نیز تکرار شود، ریسک خرید برای سفته‌بازها و ریسک عدم فروش برای فروشنده‌ها افزایش خواهد یافت. هر چند بخشی از افت حجم معاملات مسکن در مهرماه می‌تواند به کاهش طبیعی تعداد معاملات و حجم تقاضای ملکی به‌دلیل تغییر فصل و ورود به مقطع زمانی سرد سال تعبیر شود، اما نگاهی به آمارهای قبلی در این زمینه نشان می‌دهد در سال‌های اخیر این شرایط سابقه نداشته است. درحالی‌که در مهرماه امسال تعداد معاملات خرید آپارتمان در شهر تهران در مقایسه با شهریور ماه 30درصد کاهش داشته است، این میزان در مقطع زمانی مشابه سال 99 برابر با رشد 8/ 2درصدی بوده است. یعنی تعداد معاملات خرید مسکن در مهر 99 در مقایسه با شهریور 99 معادل 8/ 2درصد افزایش یافت. از سوی دیگر حجم معاملات خرید مسکن در مهرماه سال 98 در مقایسه با شهریور 98 نیز 19درصد رشد کرده بود. در سال 97 نیز که تعداد معاملات مسکن در این بازه زمانی کاهش یافت، این میزان افت برابر با 9درصد بود. بنابراین افت 30درصدی حجم معاملات مسکن در مهرماه امسال در مقایسه با شهریور را نمی‌توان صرفا به تحولات طبیعی ناشی از تغییر فصل در بازار ملک نسبت داد، بلکه عامل اصلی در این افت مطابق با آمارها ونتایج تحقیقات میدانی ایست خریدهای سرمایه‌ای در وهله اول و کاهش عرضه فایل به بازار در وهله بعدی است. این موضوع نیز به همان دو برداشت متفاوت در خصوص آینده انتظارات تورمی و ریسک‌های غیراقتصادی برمی‌گردد. نیروی غالب نیز که منجر به این افت 30 درصدی در حجم معاملات شده است نیروی ناشی از نخریدن بوده است تا نیروی نفروختن! درواقع کاهش فعالیت خریداران سرمایه‌ای در بازار ملک بیش از کاهش عرضه فایل به بازار از سوی فروشنده‌ها بر این سقوط معاملاتی اثرگذار بوده است. بررسی‌های کارشناسی نشان می‌دهد درصورتی‌که همین شرایط مهرماه برای آبان ماه و ماه‌های بعد ادامه داشته باشد، ریسک خریدهای سرمایه‌ای برای سفته‌بازها افزایش خواهدیافت. همچنین ریسک بالایی در انتظار فروشنده‌ها از بابت عدم عرضه فایل به بازار در مقطع زمانی فعلی است. چراکه عملا بازار مسکن در مهرماه به بازاری پرمخاطره و فاقد سود برای خریدهای سرمایه‌ای و سفته‌بازی در مقایسه با بازار شهریور ماه تبدیل شد. در شرایطی که گروه‌های مصرف‌کننده در بازار مسکن مدت‌هاست به‌دلیل از دست دادن قدرت خرید به حاشیه بازار رانده شده‌اند، بهتر است فروشنده‌ها وارد بازار شوند واقدام به عرضه کنند و خریداران سرمایه‌ای و سفته‌بازی به دیده‌بانی و فعالیت خود در بازار خاتمه دهند. البته به شرط آنکه شرایط مهرماه در بازار مسکن تهران در ماه‌های آینده نیز پابرجا بماند.

منبع: دنیای اقتصاد