افشاگری بی سابقه شهردار سابق تهران | مسکن به 2 دلیل گران شد

درباره تامین مسکن در ایران، می‌توان گفت که این مسئله به وضعیتی بحرانی نزدیک شده است. نه تنها یک چالش بلکه یک بحران و حتی ابربحران به حساب می‌آید. افزایش قیمت مسکن، کمبود مسکن مناسب و مشکلات مربوط به شرایط اقتصادی و سیاسی، این بسیاری از مردم را در تأمین مسکن مورد نیاز خود محدود کرده است. این مسئله نیازمند برنامه‌ریزی جدی و راهکارهای کامل و جامع برای حل آن است.

دولت چهاردهم تحت ریاست مسعود پزشکیان با وجود چالش‌ها، بحران‌ها و ابربحران‌های مختلف در اقتصاد ایران، به طور رسمی فعالیت خود را شروع کرده است. بخش‌های مختلف اقتصادی این کشور از جمله مسکن، شهرسازی و حمل‌و‌نقل نیز با مشکلات جدی روبرو هستند.

در ابتدا تحلیل مختصری از وضعیت بخش مسکن ارائه می‌دهم و سپس به نتیجه‌گیری خواهیم رسید.

در اصول 31 و 43 قانون اساسی به اهمیت موضوع مسکن پس از غذا و پوشاک اشاره شده و مسکن به عنوان حق مسلم تمام ایرانیان شناخته شده است.

اگر به وضعیت فعلی بخش مسکن نگاهی داشته باشیم، متوجه می‌شویم که تراکم خانوار در واحد مسکونی نسبت به تعداد خانوارها کاهش پیوسته‌ای داشته است. این نسبت از 1.27 در ابتدای انقلاب اسلامی به 1.02 کاهش یافته است. معنای این کاهش، کاهش بعد خانوار است، یعنی تعداد خانوارهای ایرانی که بالای چهار نفر بودند، اکنون به نزدیک سه نفر رسیده است. علاوه بر این، تعداد خانوارهای تک نفره یا با حداقل تعداد نفرات افزایش پیدا کرده است.

مسکن اکنون بیشترین سهم و بار را در هزینه‌های خانوار دارد. طبق آمار رسمی، این سهم از 30 درصد در سبد خانوار در دو دهه گذشته، اکنون به بالای 50 درصد در کلان‌شهرها رسیده است. آمار رسمی، یعنی آماری که بانک مرکزی ارائه می‌دهد، با 200 قلم جنس به شکل متوسط محاسبه می‌شود. در کلان‌شهری مانند تهران، سهم واقعی مسکن در سبد خانوار بالای 70 درصد است. این امر نشان می‌دهد که مسکن دیگر از یک موضوع صرفاً اقتصادی و اجتماعی خارج شده و ابعاد دیگری هم پیدا کرده است.

مسکن بیشترین وزن را در محاسبه تورم عمومی هم دارد. حد اعلای تورم را در بخش مسکن مشاهده می‌کنیم و علت اینکه مسکن برای برخی از خانوارها، به ویژه زوج‌های جوان، غیرقابل دسترس شده است، همین تورم بالا در این بخش است.

ریشه تأمین مسکن یا ریشه حل مشکل مسکن، در خود بخش مسکن نیست بلکه در اقتصاد کلان است. اگر دولت موفق شود که تورم را کنترل کند، تأثیرات مثبتی بر بخش مسکن نیز خواهد داشت.

میانگین رشد اجاره و قیمت مسکن طی سه دهه اخیر 25 تا 27 درصد بوده است که طی سال‌های اخیر بشدت فراتر از میانگین بلندمدت رسیده است. این مسئله نیز یکی دیگر از مشکلات است، به‌ویژه برای کسانی که استطاعت خرید مسکن ندارند و با اجاره‌نشینی مشکل‌شان را حل می‌کنند. فشار اجاره‌بها به‌ویژه در کلان‌شهرها و تهران، فشار سنگینی بر این بخش وارد می‌کند.

در زمینه کیفیت مسکن، سهم مسکن دارای اسکلت فلزی و بتنی در پروانه‌های ساختمانی طی سه دهه اخیر از 20 درصد به 80 درصد افزایش یافته است. این نشان‌دهنده تأثیر اجرای مقررات ملی پس از زلزله رودبار و منجیل در سال 1368 است. با این حال، حضور فناوری‌های نوین در تولید مسکن کمرنگ بوده است، چیزی که می‌تواند بشدت زمان و هزینه تولید مسکن را کاهش دهد.

فراموشی اجاره‌داری حرفه‌ای

در کشور ما، اجاره‌داری حرفه‌ای وجود ندارد و این مسئله برای بخشی از جامعه که توان خرید خانه ندارند و با اجاره‌نشینی مشکلشان را حل می‌کنند، بسیار تأثیرگذار است.

بیش از 30 میلیون نفر از جمعیت کشور در سکونتگاه‌های غیررسمی یا به‌اصطلاح «بد مسکنی» زندگی می‌کنند. اگر این مناطق در نواحی زلزله‌خیز باشند، خطرات جدی برای ساکنان وجود دارد. در زلزله بم، بخش‌هایی که خوب ساخته نشده بودند، حتی ساختمان‌های جدید، بشدت آسیب‌پذیر بودند.

نحوه تصرف ملکی خانوارها طی سه دهه اخیر از 75 درصد به کمتر از 60 درصد کاهش یافته است. ساختار درآمد و هزینه شهرداری‌ها ناکارآمد و متکی به عوارض و تخلفات ساختمانی است. این یکی از عواملی است که به افزایش قیمت تمام‌شده مسکن تأثیر مستقیم دارد. ساختار تولید مسکن نیز طی چند دهه اخیر ارتقا و توسعه چندانی پیدا نکرده است. این دورنما و تصویری است از وضعیت فعلی بخش مسکن که اکنون در آن به سر می‌بریم.

با توجه به مقدمه‌ای که اشاره کردید، می‌توان گفت که مسکن در ایران به یک ابربحران تبدیل شده است؟

زمانی که سهم مسکن در کلان‌شهرها، به‌ویژه در شهری مانند تهران، در سبد خانوار به 70 درصد و بیشتر از سبد خانوار می‌رسد، یعنی این مسأله دیگر صرفاً یک موضوع اجتماعی و اقتصادی نیست. این بحران به‌تنهایی و در دل خود به وجود نیامده، بلکه عواملی خارج از این بخش در ایجاد آن نقش داشته‌اند. من این موضوع را ابربحرانی می‌نامم که دولت با آن مواجه است و آن تورم است.

ما چند سالی است که تورم بالای 40 تا 50 درصد را تجربه می‌کنیم و همراه با آن، رکود اقتصادی را هم شاهد هستیم. این بزرگ‌ترین ابرپروژه‌ای است که دولت با آن مواجه است و مسکن نیز تابع این وضعیت است؛ یعنی تأثیرپذیری این بخش از شرایط موجود کاملاً محسوس است. مسکن از یک کالای مصرفی برای خانوار به کالای سرمایه‌ای تبدیل شده است.

دولت‌های مختلف برای تأمین مسکن، طرح‌های مختلفی مانند مسکن مهر، طرح مسکن ملی و "هضت ملی مسکن که در دولت سیزدهم اجرا شد، ارائه داده‌اند. برخی از این طرح‌ها وعده داده شده و حتی به مرحله اجرا هم رسیده‌اند. به نظر شما این پروژه‌ها تا چه حد موفق بوده‌اند؟ حالا به صورت موردی، آخرین پروژه یعنی نهضت ملی مسکن را بررسی کنیم. آیا این طرح‌ها موفق بوده‌اند یا شکست خورده‌اند و اگر شکست خورده‌اند، به نظر شما دلیل آن چیست؟

هر کدام از این پروژه‌ها را باید جداگانه بررسی کنیم. اینکه دولت در این مقیاس به موضوع مسکن کم‌درآمدها بپردازد و دغدغه حل مشکل مسکن را داشته باشد، واجد ارزش است و نمی‌توانیم آن را نفی کنیم. اما اینکه چگونه این کار توسط دولت انجام شده، می‌تواند مورد نقد قرار بگیرد.

اولین اقدام دولت در زمینه مسکن کم‌درآمدها، پروژه مسکن مهر بود که عمدتاً در حاشیه شهرها و سپس در شهرهای جدید اجرا شد.

از آنجایی که بیشترین حجم تقاضا برای مسکن در کلان‌شهرها وجود دارد، به‌ویژه در تهران، دولت در این مناطق قدرت مانور کمتری دارد. یعنی در محدوده شهرها و کلان‌شهرها کمتر و در شهرهای جدید که قبلاً مکان‌یابی و کارها آغاز شده، دست دولت بازتر است. به همین دلیل است که شما در اطراف تهران، پردیس، پرند و هشتگرد را مشاهده می‌کنید.

پردیس کلان‌شهر می‌شود

به‌عنوان مثال پردیس در ابتدا افق جمعیتی‌اش فکر می‌کنم 150 هزار نفر بوده، ولی اکنون اگر تمام واحدهای مسکونی ساخته‌شده در پردیس تکمیل شوند، به شهری با جمعیت بالای 400 هزار نفر تبدیل خواهد شد و به نوعی خودش به یک کلان‌شهر نزدیک می‌شود. در مورد پرند و هشتگرد نیز وضعیت مشابهی وجود دارد.

در پروژه مسکن مهر، حدود 8000 هکتار به محدوده شهرها اضافه شد و بسیاری از واحدهای مسکن مهر در مناطقی ساخته شدند که حتی متقاضی نداشتند. این نشان‌دهنده نیاز به اطلاعات بسیار دقیق برای ساخت مسکن مورد نیاز کم‌درآمدهاست. در قانون جهش تولید نیز به موضوع «طرح جامع مسکن» اشاره شده که با استفاده از آمار دقیق باید به این موضوع بپردازیم، اما متأسفانه این خلأ همچنان حس می‌شود.

در طرح مسکن ملی نیز تقریباً همان مسیر قبلی دنبال شد و در دولت سیزدهم موضوع دیگری در دستور کار قرار گرفت که افزایش محدوده شهرها بود. این موضوع در قانون برنامه هم مطرح شده و به میزان 0.2 درصد از مساحت کل کشور، حدود بیش از 100 هزار هکتار به محدوده شهرها اضافه می‌کند. این موضوع قابل نقد است، زیرا اینکه یک حکم کلی برای همه شهرهای کشور داده شود، عقلانی و کار درستی نیست، چراکه شرایط در شهرهای مختلف می‌تواند کاملاً متفاوت باشد.

منظورتان به همان توسعه افقی شهرهاست؟

به هر حال، توسعه افقی یا عمودی شهرها نیازمند بررسی دقیق و علمی است. وقتی شهری بزرگ می‌شود و زمین کافی برای عرضه ندارد، این توسعه می‌تواند بر زمین‌های درجه یک کشاورزی که اغلب در اطراف شهرهای ایران قرار دارند، تأثیر منفی بگذارد.

اکثر شهرهای ایران ریشه معیشت کشاورزی دارند و در اطراف آن‌ها زمین‌های درجه یک کشاورزی وجود دارد. پهنه جنوبی تهران عرصه عظیمی از خاک‌های کشاورزی است که کوهپایه بوده و رسوبی هستند. از این رو توسعه شهری در بخش‌های جنوبی و شرقی به معنای از بین رفتن این بخش‌هاست.

ضمن اینکه کلان‌شهر به‌قدری گسترش می‌یابد که مدیریت آن از دسترس خارج می‌شود. به همین خاطر سیاست عدم‌تمرکز یک سیاست اصولی است که برای تمام پایتخت‌ها و کلان‌شهرهای جهان که بالای یک میلیون نفر جمعیت دارد، اجرا می‌شود.

حال سؤال اصلی این است که چگونه باید مشکل مسکن حل شود؟ تجربیات جهانی نشان می‌دهد که وقتی یک کلان‌شهر مادر را کنترل و از عرضه زمین جدید جلوگیری می‌کنید، قیمت زمین بشدت افزایش می‌یابد و دسترسی به آن برای عموم مردم مشکل می‌شود. در چنین شرایطی، دولت‌ها می‌توانند در حوزه نفوذ کلان‌شهرها، یعنی مناطق نزدیک به کلان‌شهر که با حمل و نقل آسان (مانند مترو و قطار حومه‌ای) به آن‌ها متصل می‌شوند، خلأ موجود را پر کنند.

در برخی کشورها این مشکل با توسعه خطوط ریلی و استفاده از قطارهای پرسرعت حل شده است. مثلاً اگر تصور کنید که مسیر تهران - اصفهان را می‌توان در کمتر از دو ساعت طی کرد، این باعث می‌شود که عرصه فعالیت‌ها و زندگی افراد بسیار گسترده‌تر شود. البته، قطارهای پرسرعت هزینه‌های بالاتری دارند و بیشتر مورد استفاده صاحبان سرمایه و افرادی قرار می‌گیرند که در تولید نقش دارند. این موضوع مختص کشورهای پیشرفته هم نیست؛ به‌عنوان مثال در ازبکستان قطاری وجود دارد که از تاشکند تا سمرقند و بخارا را روزانه دو بار با سرعت بسیار بالا به‌صورت رفت و برگشت حرکت می‌کند و خلأ بین پایتخت و شهرهای کوچک‌تر را پر می‌کند. اما این نوع حمل و نقل می‌تواند به تعادل منطقه‌ای کمک کند و شهرهای کوچکتر را به کلان‌شهرها متصل کند.

در ایران، ما نیز تلاش‌هایی در این زمینه انجام داده‌ایم. مثلاً پردیس به اتوبان متصل شده، پرند در دوره ما فرودگاه امام و سپس در دولت سیزدهم به قطار حومه‌ای متصل شد. البته مشکل واگن دارد و روزانه یک یا دو قطار بیشتر حرکت نمی‌کند. برای اینکه این نوع حمل و نقل موثر باشد، نیاز است که سرخط فاصله قطارها کاهش یابد و این مستلزم داشتن واگن‌های بیشتر است.

تراکم‌فروشی، زمین و مسکن را گران کرد

یکی از نقدهای جدی به توسعه شهری، موضوع تراکم فروشی بی‌قاعده است. فروش تراکم‌های اضافی به شکل غیرقانونی و خارج از برنامه باعث افزایش قیمت زمین و مسکن می‌شود و به ایجاد رانت منجر می‌شود. در تمام پلاک‌های شهر نمی‌توان تراکم فروخت. بیشتر این تراکم‌ها به افرادی فروخته می‌شود که دسترسی راحت‌تری به شهردار و مدیران شهرسازی دارند که این موضوع خود رانت‌زاست. در واقع این تراکم به افرادی داده می‌شود که به تیم مدیریت شهری دسترسی دارند و این خود به ایجاد نابرابری و افزایش قیمت‌ها منجر می‌شود.

نکته دیگری که باید به آن توجه شود، این است که سیاست‌های مسکن باید به گونه‌ای باشد که مردم با علاقه به مناطق جدید بروند و نه به اجبار. این‌ها گونی سیب‌زمینی نیستند که به‌راحتی جابه‌جا شوند. مردم باید بتوانند این مناطق را با علاقه و بر اساس امکانات و شرایط بهتر برای زندگی انتخاب کنند.

در کشورهای پیشرفته، دولت‌ها از طریق سیاست‌های اقتصادی مثبت این کار را انجام می‌دهند. مثلاً، اگر فردی نتواند در مرکز کلان‌شهر خانه‌ای را اجاره یا خریداری کند، دولت شرایطی را فراهم می‌کند که با دور شدن از شهر و استفاده از خطوط ریلی، بتواند خانه‌ای با قیمت مناسب‌تر تهیه کند و حتی هزینه‌های زندگی‌اش را کاهش دهد. تجربه ثابت کرده که پس از مدت‌ها این شهرها به حدی از خودکفایی می‌رسند که دیگر حتی برای اشتغال نیازی به کلان‌شهر ندارند و شروع به بالندگی می‌کنند.

در نهایت، دولت باید حمایت از توسعه‌دهندگان حرفه‌ای را افزایش دهد. این توسعه‌دهندگان کسانی هستند که نه‌تنها پروژه‌ها را می‌سازند، بلکه پس از بهره‌برداری از پروژه نیز به فعالیت خود ادامه می‌دهند و مسئولیت‌های بیشتری بر عهده دارند. این نوع توسعه‌دهندگان نقش کلیدی در ایجاد شهرک‌های پایدار و متوازن دارند.