بازار املاکی‌ها کساد شد، خرید خانه آرزو!

فهرست محتوا
• شیب تورم مسکن کم شد
• تامین زمین مسکن حمایتی
• تقاضایی برای خرید مسکن نیست
• راهکار ساماندهی بازار زمین و مسکن

این بازار امروز میان رکود ساخت‌وساز، کاهش نسبی تقاضای خرید و افزایش انگیزه‌های سفته‌بازانه، شرایط متناقضی را تجربه می‌کند که نه‌تنها با معیشت مردم، بلکه با شاخص‌های کلان اقتصادی همچون تورم، اشتغال و سرمایه‌گذاری ارتباط تنگاتنگی دارد و به دلیل تورم‌های بالا در اقتصاد ایران به یک کالای سرمایه‌ای تبدیل شده و امروز بسیاری از خانوارها توان خرید آن را ندارند. جهش‌های پیاپی قیمت زمین و مسکن و کاهش ساخت‌وساز در کنار افزایش رشد هزینه‌های ساخت در یک دهه اخیر، سبب شده تا خانه‌دار شدن برای بخش بزرگی از جامعه به یک رویا تبدیل شود. این موضوع، بازار اجاره را تحت تأثیر قرار داده و به شدت متلاطم کرده است.

بر اساس گزارش‌ها 67 درصد از درآمد خانوارهای پایتخت‌نشینان صرف پرداخت اجاره مسکن می‌شود که این رقم در سایر شهر‌ها به حدود 50 درصد رسیده است. سال 1404 در حالی با نوسان قیمت در بازارهای ارز، طلا و... آغاز شد که عکس آن در بازار مسکن رخ داد به طوری که شاهد کاهش نرخ رشد قیمت، افزایش فایل‌های فروش در بازار و همچنین افزایش تقاضای اجاره به دلیل کاهش قدرت خرید بودیم. میانگین رشد سالانه قیمت مسکن در تهران در سال گذشته حدود 25 درصد بود که این رقم در شهرهای بزرگ مانند مشهد، اصفهان، شیراز و تبریز در بازه 15 تا 30 درصد بسته به نوع منطقه رخ داد؛ البته در مناطق پرتقاضا و لوکس تهران مانند زعفرانیه، الهیه، نیاوران رشد قیمت مسکن فراتر از 35 درصد هم بود.

یکی از علت‌های افزایش قیمت مسکن در سال گذشته تورم عمومی بالا (حدود 40 درصد)، کاهش عرضه ناشی از افت ساخت و ساز، بالا رفتن هزینه ساخت (افزایش قیمت مصالح، دستمزد و عوارض) و انتظارات تورمی و نقش سفته‌بازان بود. در سال گذشته تعداد معاملات نسبت به سال 1402 حدود 20 درصد در شهر تهران کمتر شد. با این حال افزایش قیمت مسکن در 15 سال اخیر و کاهش توان خرید خانوارها سبب شد تقاضای مصرفی به سمت بازار اجاره سوق پیدا کند، به همین دلیل رشد متوسط اجاره‌بها در سال گذشته در تهران و کلان‌شهرها حدود 45 درصد بود که این افزایش سبب رشد حاشیه‌نشینی شده است.

شیب تورم مسکن کم شد

بازار مسکن طی دو سال گذشته در رکود به سر می‌برد و این شرایط در بهار امسال هم تداوم داشت که اثر خودش را در نرخ تورم نشان می‌دهد. با توجه به این‌که بر اساس آمار اعلام شده نرخ تورم مسکن امسال افزایش یافته، اما بررسی‌ها و آمارها نشان می‌دهد میزان نرخ تورم مسکن امسال کاهشی بوده و شاهد روند نزولی قیمت‌ها هستیم. طبق گزارش مرکز آمار ایران در خردادماه از شتاب افزایش قیمت خرید مسکن کاسته شده، اما شاخص اجاره‌بها روند متضادی پیش گرفته و صعودی بوده است. کاهش نرخ رشد تورم بخش مسکن بیشتر ناشی از رکود و کاهش تقاضای مؤثر در بازار است. طبق آخرین آمار‌های اعلام شده از سوی مرکز آمار ایران، نرخ تورم مسکن در 12 ماه منتهی به خردادماه امسال به 39درصد رسیده در حالی که این نرخ در سال گذشته 40.7درصد بود. نرخ تورم نقطه به نقطه مسکن در خردادماه 36.8درصد و تورم ماهانه 2.2درصد اعلام شده درحالی که در خردادماه سال گذشته تورم نقطه به نقطه 42.5درصد و نرخ تورم ماهانه 2.3درصد از سوی مرکز آمار اعلام شده بود که در هر سه شاخص تورمی در سال جاری کاهش را ثبت کرده‌اند.

شاخص اجاره مسکن در خردادماه امسال 319.2 بود که نسبت به ماه قبل از آن2.1درصد رشد داشته وتورم نقطه به نقطه و سالانه اجاره نیز به ترتیب 36.7 و 39 درصد است. البته نرخ سقف اجاره مسکن در شورای عالی مسکن برای سال جاری 25 درصد تعیین شد که مالکان موظف هستند که آن را رعایت کنند. بررسی این موضوع نشان می‌دهد که این نرخ افزایش سقف اجاره در برخی مناطق رعایت اما در مناطق پرتقاضا و حاشیه کلان‌شهرها رعایت نشده است. کاهشی شدن تورم مسکن بیش از همه نشان دهنده این است که بازار خرید و فروش از ابتدای سال تاکنون در رکودی عمیق به سر می‌برد و بنا به گفته مشاوران املاک، حجم معاملات در مناطق مختلف به شدت کاهش یافته و در نتیجه از شتاب افزایش قیمت‌ها کاسته شده است؛ اما در بخش اجاره‌بها وضعیت برعکس بوده و سقف 25 درصدی افزایش اجاره‌بها رعایت نشده و فشار بر مستاجران همچنان ادامه دارد؛ زیرا در بسیاری از شهر‌ها و محله‌ها افزایش اجاره‌بها بسیار فراتر از سقف تعیین شده است. کارشناسان تاکید دارند که تورم سالانه مسکن هنوز بالای 30 درصد است و بازار در وضعیت پایداری قرار نگرفته و هرگونه تحولی می‌تواند به سرعت تأثیر مستقیم بر قیمت‌ها بگذارد. این افراد می‌گویند باید سیاست‌های دولت در جهت تولید و افزایش ساخت مسکن توسط بخش خصوصی باشد. فعالان بازار معتقدند که توان خرید مسکن بیشتر خانوارها کاهش یافته و سبب شده تا بازار با کاهش تقاضای واقعی روبه‌رو شود.

تامین زمین مسکن حمایتی

علی نبیان، مدیرعامل سازمان ملی زمین و مسکن با اشاره به برنامه‌های دولت در حوزه نهضت ملی مسکن و قانون حمایت از جوانی جمعیت اعلام کرد: در کشور تامین و آماده‌سازی زمین برای این طرح‌ها با جدیت در حال انجام است و تاکنون افزون بر 93 هزار قطعه زمین برای طرح جوانی جمعیت تامین شده است.

معاون وزیر راه و شهرسازی با بیان این‌که هیچ یک از طرح‌های ملی زمین و مسکن متوقف نشد و فعالیت‌های اجرایی در سراسر کشور ادامه یافت، افزود: از ابتدای فعالیت دولت چهاردهم تاکنون بیش از 4300هکتار زمین در کشور آماده‌سازی شد که گام مهمی در مسیر تامین مسکن پایدار و باکیفیت است.

تقاضایی برای خرید مسکن نیست

منصور غیبی، کارشناس بازار مسکن در مورد این بازار می‌گوید: بازار خرید و فروش ملک اکنون در شرایط رکود به سر می‌برد و مردم به دنبال ثبات اقتصادی و چشم‌انداز روشن هستند و تقاضای جدی برای خرید مشاهده نمی‌شود. وی با بیان این‌که روند بازار اجاره‌بهای مسکن در جریان است، تاکید کرد: تغییرات قیمتی در بازار خرید و فروش به هیچ‌وجه ناگهانی و چشمگیر نخواهد بود. حتی اگر کاهش قیمتی رخ دهد، آن‌قدر آهسته و تدریجی است که خریدار عادی آن را احساس نمی‌کند. اگر کسی توان خرید دارد و ملک مورد نظرش را برای سکونت پیدا کرده، نباید منتظر کاهش‌های هیجانی باشد. کارشناسان با توجه به شرایط فعلی تداوم رکود تورمی بیشتر در بخش مسکن را پیش بینی می‌کنند و می‌گوید کاهش رشد نرخ تورم مسکن سیگنالی مثبت نیست؛ زیرا این بخش با بیش از 265 صنعت در ارتباط است و رشد تولید و عرضه مسکن، باعث تحرک فعالیت‌ها و رشد اقتصادی خواهد شد؛ بنابراین کاهش نرخ تورم مسکن در خرداد ماه امسال حاصل رکود عمیق و عقب‌نشینی تقاضای موثر از بازار به دلیل کاهش قدرت خرید خانوارها است اما در مقابل بازار اجاره همچنان با رشد قیمت‌ها و فشار بر مستاجران روبه‌روست.

راهکار ساماندهی بازار زمین و مسکن

صدیف بدری، عضو کمیسیون عمران مجلس در مورد راهکار برای ساماندهی بازار زمین و مسکن، گفت: یکی از مشکلات اساسی حوزه مسکن نبود اطلاعات دقیق از وضعیت زمین و ساختمان‌ها در کشور است که تکمیل سامانه املاک و اسکان می‌تواند به شفاف‌سازی وضعیت مالکیت املاک، شناسایی خانه‌های خالی و ساماندهی وضعیت اجاره‌بها کمک کند. امروز در بسیاری از نقاط کشور، وضعیت اجاره مسکن از کنترل خارج شده و اقشار متوسط و ضعیف جامعه را تحت فشار قرار داده است. وی با تاکید بر این‌که ساماندهی وضعیت زمین و مسکن کشور نیازمند ابزارهای دقیق اطلاعاتی است، گفت: مجلس حمایت کامل خود را از تکمیل سامانه املاک و اسکان اعلام می‌کند و از وزارت راه و شهرسازی انتظار می‌رود هر چه سریع‌تر مراحل باقیمانده برای تکمیل این سامانه را به پایان برساند. این سامانه می‌تواند در شناسایی خانه‌های خالی مؤثر باشد، زیرا یکی از مشکلات اصلی بازار مسکن، وجود واحدهای مسکونی خالی و عدم عرضه آنها به بازار است. با شناسایی این واحدها و اخذ مالیات از مالکان، انگیزه برای عرضه آنها به بازار افزایش می‌یابد که می‌تواند بخشی از مشکل کمبود مسکن اجاره‌ای را حل کند.