تبعات احتمالی نهضت ملی مسکن چگونه کنترل خواهد شد؟
به گزارش خبرگزاری اقتصاد ایران، با ابلاغ تسهیلات ذیل قانون جهش ملی مسکن از سوی بانک مرکزی به بانک‌های عامل، به نظر می‌رسد رفته رفته اجرای نهضت ملی رنگ و بوی اجرایی تری به خود بگیرد.
طرحی که یکی از اصلی ترین شعارهای رئیس دولت از زمان تبلیغات انتخابات ریاست جمهوری تا پس از استقرار دولت سیزدهم به خصوص در حوزه‌های اقتصادی و معیشت به شمار می‌رود.
اگرچه اصل این طرح از سوی بسیاری از کارشناسان پذیرفته شده و معتقدند به دلیل ترک فعل دولت‌های یازدهم و دوازدهم به خصوص در زمان حضور عباس آخوندی در رأس وزارت راه و شهرسازی در زمینه حمایت از سمت عرضه و تولید مسکن، در فاصله سال‌های 1397 تا پایان 1399 با افزایش 7 برابری قیمت مسکن نسبت به سال‌های ابتدایی استقرار دولت قبلی مواجه شدیم، اما از سوی دیگر نسبت به برخی روندهای در پیش گرفته شده نقدهایی را وارد می‌دانند.
کارشناسان چه ایراداتی به ساخت انبوه مسکن وارد می‌دانند؟
برخی از مهمترین ایراداتی که به طرح ساخت سالانه یک میلیون مسکن از سوی کارشناسان اقتصادی وارد است، موضوعاتی چون «احتمال تورم زا بودن این طرح»، «احتمال مواجهه با حجم زیادی از واحدهای مسکونی تولیدی بدون متقاضی»، «عدم توجه به نوسازی بافت‌های فرسوده و توجه صرف به ساخت و سازهای جدید» و از همه مهمتر «بی تأثیری ساخت و ساز در حاشیه تهران یا کلانشهرها در توقف رشد قیمت مسکن پایتخت» است.
پاسخ وزیر و معاونش به انتقادات
هر چند که رستم قاسمی وزیر راه و شهرسازی در حاشیه سفر استانی هیئت دولت در 7 آبان به اردبیل به خبرنگاران گفت: قرار است این طرح متقاضی محور باشد و ایرادات مسکن مهر را که با حجم زیادی از واحدهای بدون متقاضی روبه رو شدیم، خبری نیست.
همچنین محمود محمودزاده معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی نیز درباره تورم زا بودن این طرح گفته بود: نهضت ملی مسکن قرار نیست از منابع مالی پایه پولی همچون خط اعتباری مانند مسکن مهر استفاده کند که تورم زا باشد و از منابع داخلی بانک‌ها تهیه می‌شود.
شاکری کارشناس اقتصادی: بانک‌ها زیر بار پرداخت 360 هزار میلیارد تومان تسهیلات نمی‌روند
در همین خصوص مجید شاکری کارشناس اقتصادی در گفت وگو با خبرنگار مهر درباره تورم زا بودن نهضت ملی مسکن با بیان اینکه بین ایده «ساخت یک میلیون مسکن» با ایده «ساخت یک میلیون مسکن با زمین رایگان و وام ارزان» تفکیک قائل شویم، گفت: تصور اینکه 360 هزار میلیارد تومان اعتباری استفاده نشده داریم که می‌توانیم برای این موضوع استفاده کنیم، موضوع اشتباهی است؛ البته من خودم از طرفداران هدایت دهی اعتبارات هستم و معتقدم دولت باید مستقیما در نحوه کیفی سازی و ارتقای بهره‌وری تسهیلات بانکی مداخله کند. اما از افزایش مانده تسهیلات سیستم بانکی در هر سال نمی‌توان تخصیص داد چون هم به دلایل اقتصاد کلان و هم به دلیل قراردادهای حقوقی بانک‌ها، برای محل مصرف بخش زیادی از ظرفیت جدید اعتباری بانک‌ها، از قبل برنامه‌ریزی شده است.
وی با بیان اینکه هدف از طرح نهضت ملی مسکن، صرفا ساخت و ساز است نه ایجاد یک بافت مسکونی مناسب زندگی، تصریح کرد: اگر کسی بخواهد وارد این سیستم بشود که با زمین رایگان و تسهیلات ارزان قیمت ساختمان سازی کند، درنتیجه یا با افزایش جهش گونه رشد نقدینگی مواجه می‌شویم یا اینکه بانک‌ها از انجام تعهدات خود سر باز می‌زنند.
موافق مداخله دولت در ساخت و ساز هستم اما راهش این نیست که وام ارزان و زمین رایگان بدهیم
کارشناس اقتصادی با طرح این سوال که آیا دولت باید در ساخت مسکن دخالت کند یا خیر؟ گفت: قطعا دولت باید مداخله داشته باشد؛ دولت حتی باید در حوزه توسعه شهری هم به گونه‌ای که به ریل توسعه برگردیم، دخالت کند اما راهش این نیست که زمین رایگان و تسهیلات ارزان بدهد حتی عدد یک میلیون واحد مسکونی هم اشتباه نیست، بلکه روشی که در پیش گرفته شده، اشتباه است.
وی اضافه کرد: باید با داشتن نگاه حمایتی و انتفاعی به دارایی‌های دولت، رویکرد بهتری برای تأمین مالی ساخت یک میلیون مسکن در پیش بگیریم که مهمترین آن، هم راستا سازی چارچوب‌های اقتصاد کلان ایران با اجرای قانون جهش تولید مسکن است. مثلا از زاویه تراز پرداخت‌ها، کیفیت ارز ناشی از صادرات فولاد از کیفیت ارز ناشی از صادرات سیمان بهتر است. وقتی چنین زاویه دیدی در تراز پرداخت‌هایمان داریم، باید در ساخت و سازهایمان هم این زاویه دید را در نظر بگیریم که مثلا به سمت ساخت و ساز با اسکله فلزی نرویم، همچنین به سمت ساخت مسکن با اسکله بتنی ای برویم که مصارف ارزی بالایی برای کشور ایجاد نکند مثلا «بتن پیش دریده پس کشیده» در ساخت و سازها مصرف نکنیم که هزینه کابل‌های داخلی این بتن هم به مردم و کشور تحمیل شود.
کارشناس اقتصاد مسکن: ساخت و ساز در حاشیه تهران نمی‌تواند بازار مسکن پایتخت را متعادل کند
پرویز آقایی مدیر گروه مسکن اندیشکده اقتصادی دانشگاه امام حسین (ع) نیز در گفت وگو با خبرنگار مهر درباره برخی انتقادات وارده به طرح ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی و نهضت ملی مسکن تصریح کرد: اگرچه گفته شده که تسهیلات ساخت مسکن در این طرح برای 3 دهک نخست جامعه، یارانه‌ای است، اما به نظر من نه برای خانه دار کردن همین 3 دهک نخست و نه برای خانه دار شدن حاشیه نشینان برنامه مدونی در نظر گرفته نشده است.
وی افزود: ساخت چند هزار واحد مسکونی در اطراف تهران که تأثیری در بازار مسکن پایتخت ندارد؛ معتقدم این ایرادات، جزئی نیستند بلکه ساختاری اند و باید کل طرح اصلاح شود. وقتی طرح مسکن مهر شکست خورد، دیگر تکرار آن فایده‌ای ندارد.
بانک‌ها نمی‌توانند سهم تسهیلات مسکن را در مدت کوتاه به 20 درصد برسانند
وی درباره بخشی از قانون جهش تولید مسکن مبنی بر افزایش سهم بخش مسکن از تسهیلات بانکی به 360 هزار میلیارد تومان یادآور شد: در سال‌های اخیر سهم بخش مسکن از تسهیلات بانکی، بین 2 تا 5 درصد بوده است که تنها در یک سال به 7 درصد رسیده بود؛ حال چگونه می‌توانند ناگهان این سهم را در عرض چند ماه به 20 درصد کل تسهیلات بانکی برسانند؟
این کارشناس اقتصاد مسکن افزود: وقتی فقط یک بانک در تهران 1500 خانه خالی دارد، آیا حاضر است به ساخت مسکن تسهیلات بدهد؟ این تعارض منافع است.
به گفته آقایی، بانک‌ها حتی اگر زیر بار پرداخت وام مسکن 360 هزار میلیارد تومانی هم بروند، از سهم تسهیلات بانکی واحدهای تولیدی کوچک و متوسط کم می‌کنند و به بخش ساختمان می‌دهند؛ از سوی دیگر رقم اقساط این تسهیلات به قدری بالاست که تنها دهک‌های 5 به بالا از پس بازپرداخت آن برمی آیند.
وام 360 هزار میلیارد تومانی، تورم 20 درصدی به دنبال دارد
وی با اشاره به اظهار نظر وزیر راه و شهرسازی مبنی بر اینکه اگر بانک‌ها تسهیلات 360 هزار میلیارد تومانی را ندهند، 20 درصد جریمه مالیاتی می‌شوند، گفت: اگر این حجم پول وارد بازار شود، 8 درصد رشد نقدینگی در پی دارد که این میزان، 20 درصد بار تورمی به دنبال خواهد داشت.
کارشناس اقتصاد مسکن افزود: ما مشکل کمبود مسکن در کشور نداریم بلکه باید واحدهایی که مصرفی نیستند را وارد بازار کرد؛ یک بار ساخت مسکن در اطراف تهران را تجربه کردیم که شکست خورد؛ در حال حاضر 70 درصد واحدهای مسکن مهر پردیس، خالی از سکنه اند؛ مالک این واحدها حاضر به سکونت در آنجا نیستند و دوباره به اجاره نشینی در داخل شهر روی می‌آورند، همین اتفاق هم برای واحدهای مسکن نهضت ملی خواهد افتاد. چه کسی حاضر است در ایوانکی زندگی کند؟
وی متذکر شد: در طرح جامع تهران، دور تا دور شهر را کمربندی کشیده‌اند و اجازه ندادند شهر رشد کند که باید این طرح جامع اصلاح شود.
آقایی افزود: اگر بازار اجاره مسکن اصلاح شود، می‌توانیم بخش مهمی از انباشت تقاضای مسکن در تهران را پاسخ دهیم؛ راه حل کاهش این انباشت تقاضا، ساخت و ساز در اطراف پایتخت نیست. چرا باید اجاره بها در یک سال 60 درصد رشد کند؟
قانون تعیین سقف اجاره بها، قیمت گذاری دستوری است؛ اما مگر وام 360 هزار میلیارد تومانی هم دستوری نیست؟
وی با ارائه پیشنهاد تصویب و اجرای قانون تعدیل اجاره بها، در پاسخ به این پرسش که آیا تصویب چنین قانونی، با قاعده تسلیط در تعارض نیست و آیا قیمت گذاری دستوری می‌تواند جواب بدهد؟ گفت: درست است که تصویب قانون تعدیل اجاره بها، دستوری است اما مگر اعطای تسهیلات 360 هزار میلیارد تومانی به ساخت و ساز، تسهیلات تکلیفی و دستوری نیست؟ می‌گویند باید بازار خودش نرخ‌ها را تعیین کند؛ اقتصاد ما که از اقتصاد آمریکا سرمایه داری تر نیست؛ چگونه در آمریکا دولت می‌تواند در بازار مسکن دخالت کند؟
این کارشناس اقتصادی بیان کرد: در حال حاضر نسبت اجاره بها به ارزش ملک در برخی نقاط تهران که مسکن از ارزش کمتری نسبت به مناطق گران‌تر، برخوردار است، به 20 درصد رسیده که باید به کمتر از 5 درصد برسد.
در شهرک‌هایی که مردم شاغلند، ساخت و ساز کنیم
وی درباره راهکار کاهش عواقب احتمالی طرح یک میلیون مسکن اضافه کرد: معتقدم به جای اینکه در اطراف تهران، خانه سازی صرف کنیم، در شهرک‌هایی که هم شغل هست هم نیروی کار و هم خانواده‌ها مستقرند، مسکن سازی کنیم مثلا در اطراف برخی شهرهای استان تهران که کارگاه‌های صنعتی یا تولید مبل و امثال آنهاست و از سویی هم امکان انتقال این صنایع به داخل پایتخت وجود ندارد، ساخت و ساز شود.
آقایی از دیگر ایرادات این طرح را اولویت دادن به زوج‌های جوان دانست و گفت: باید اولویت به خانه اولی‌هایی که چند سال است ازدواج کرده‌اند اما امکان خرید مسکن ندارند، داده شود تا اینکه گفته شود هر کس ازدواج کند، او را خانه دار می‌کنیم.
وی درباره نوسازی بافت‌های فرسوده گفت: معتقدم برای نوسازی بافت‌های فرسوده، باید محله به محله پیشروی و نوسازی کرد. اما آیا برای بیش از یک میلیون ساکن بافت‌های نابه سامان شهر تهران، مکانی برای اسکان داریم؟ ضمن اینکه نوسازی گسترده بافت‌های فرسوده، به نابه سامانی بازار اجاره مسکن و افزایش اجاره بها هم دامن می‌زند. راه حل‌هایی که داده می‌شود از خود معضل هم پر رنگ تر است.
این مدرس دانشگاه ادامه داد: به نظر می‌رسد در صورتی که تولید انبوه مسکن در اطراف تهران اجرایی شود، تا 20 سال آینده این ساخت و سازها به حاشیه نشینی جدید تبدیل می‌شوند.
ساخت و ساز بی رویه در چین به تولید انبوه خانه‌های خالی و ساخت شهرهای ارواح منجر شده است
حسین عبده تبریزی مشاور وزیر اسبق راه و شهرسازی با اشاره به بروز مشکل بلااستفاده بودن خانه‌های ساخته شده در چین اظهار کرد: مشکل خانه‌های خالی مختص کشور ما نیست و در بسیاری از کشورها به دلایل مختلف «بیش ساخت» یا overbuilt اتفاق افتاده است، اما در هیچ کشور ی ابعاد مشکل به گستردگی آن در کشور چین نیست. بخش عظیم املاک و مستغلات در چین که نزدیک به 30 درصد تولید ناخالص داخلی آن کشور را تشکیل می‌دهد، آن چنان با مازاد ساخت روبه روست که مقامات نگرانند بخش ساخت و ساز دیگر نتواند پیشران اصلی اقتصاد چین باشد.
وی افزود: 65 درصد مردم چین اکنون شهرنشین شده‌اند و به مسکن شهری نیازمندند. اما در شهرهایی چون شانگهای و پکن آمار خانه‌های خالی فروش نرفته بسیار بالا گزارش شده است. بیش از 65 میلیون واحد مسکونی در سال 2017 در چین خالی گزارش شده که بیش از 2.5 برابر کل واحدهای مسکونی ایران است.
کارشناس اقتصادی ادامه داد: اندازه بازار واحدهای مسکونی در چین بسیار گسترده و حدود 55 هزار میلیارد دلار است. وجود وضعیت نامتعادل عرضه و تقاضا حاکی از آن است که واحدها برای سرمایه گذاری خریداری شده و خالی مانده است. مثل ایران، فرهنگ سرمایه گذاری در املاک و خرید خانه جهت پس انداز در چین شایع است و تقاضا برای خرید مسکن دوم و سوم وجود دارد. در عین حال، عموم مردم توان خرید و پرداخت اقساط و یا پرداخت نرخ‌های بالای اجاره را ندارند. اجاره‌ها بالاست و در استطاعت بخش عمده‌ای از مردم چین نیست.
خانه سازی گسترده کمکی به اجاره بها نکرد و دولت چین قانون سقف اجاره بها را اجرا کرد
وی یادآور شد: نسبت قیمت مسکن به اجاره شبیه ایران رشد بسیار کرده و به رقم متوسط 48 سال رسیده است. اجاره‌ها به تبع قیمت مسکن آن چنان رشد کرده که در بعضی از شهرها دولت به ناچار سقف افزایش قیمت 5 درصد در سال را تعیین کرده است. در برخی از شهرها نیز به لحاظ بالا رفتن قیمت مسکن و برای اینکه مردم تشویق به سرمایه گذاری در مسکن نشوند، مالیات بر املاک به شکل موقت برای 5 سال وضع شده است.
روح اللهی کارشناس اقتصادی: ساخت سالی یک میلیون مسکن تورم زا نیست
مهدی روح اللهی مدیر اندیشکده اقتصادی پایا نیز در گفت وگو با خبرنگار مهر درباره طرح ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی اظهار کرد: با آنچه برخی منتقدان این طرح می‌گویند که تورم تا 20 درصدی در پی دارد، موافق نیستم چون کشور در شرایط رکود قرار دارد و تولید به سختی در جریان است؛ از سوی دیگر، تسهیلات 360 هزار میلیارد تومانی، رشد نقدینگی در پی ندارد؛ چون اعتبار جدیدی به جامعه تزریق نمی‌شود؛ بلکه تسهیلاتی که بانک‌ها قبلا می داده‌اند، به بخش ساخت و ساز هدایت می‌شود.
وی افزود: مشکلی که در این میان وجود دارد، احتمال عدم تمکین بانک‌ها از این تکلیف قانونی است؛ چون بانک‌ها مالک بخش زیادی از خانه‌های خالی هستند و در صورتی که به ساخت مسکن مصرفی ورود کنند، تعارض منافع برای خودشان به وجود می‌آید ولی چون این پول، به تولید مسکن اختصاص داده می‌شود، لذا تورم در پی نخواهد داشت.
تورم تولیدکننده؟ بعید نیست
کارشناس اقتصادی ادامه داد: یکی از احتمالاتی که در طول دوره ساخت وجود دارد، تورم تولید مسکن است؛ به این معنا که با افزایش تقاضای مصالح ساختمانی، ممکن است تولیدکنندگان مصالح به افزایش قیمت آن دست بزنند.
وی یادآور شد: از آنجایی که بخش مهمی از مصالح مصرفی، سیمان و میلگرد است، دولت قول داده تا با کنترل هزینه‌های تولید این دو مصالح پر کاربرد، از تورم تولید مسکن جلوگیری کند؛ ولی در سایر مصالح و نیازهای مسکن مانند کاشی و سرامیک، شیرآلات ساختمانی و کالای بهداشتی ساختمان، درب و پنجره، کلید و پریز و محصولات برقی ساختمان و امثال اینها که تماما در اختیار بخش خصوصی است، احتمال عدم همراهی تولیدکننده با برنامه دولت وجود دارد و در صورتی که افزایش تقاضا رخ دهد، عرضه کنندگان هم به افزایش قیمت اقدام کنند که پیش بینی‌ها و بررسی‌ها حاکی از احتمال تورم 10 درصدی مصالح ساختمانی است.
سالی یک میلیون مسکن
عضو هیئت علمی دانشگاه با بیان اینکه با رقم ساخت سالی یک میلیون مسکن موافقم، گفت: این حجم از تقاضا در حال حاضر وجود دارد و نباید صرفا به آمار تعداد ازدواج‌ها در سال و زوج‌های جوان اکتفا کرد؛ بلکه باید بد مسکن‌ها، حاشیه نشینان، ساکنان بافت‌های فرسوده و دیگر متقاضیان مسکن را هم در نظر گرفت.
وی خاطرنشان کرد: باید در مدیریت عرضه و تقاضای مسکن دولت دقت لازم را داشته باشد تا به سرنوشت مسکن مهر دچار نشود که با تعداد زیادی خانه‌های خالی در شهرهای اطراف تهران مواجه شده‌ایم. در حال حاضر هم با آمار 26 میلیون خانوار و 27 میلیون مسکن روبه رو هستیم که نشان می‌دهد علی رغم وجود تقاضای بالای مسکن، عرضه آن به درستی مدیریت نشده است.
روح اللهی درباره راهکار مواجه نشدن با مشکل خانه‌های خالی گفت: ابزار مالیاتی فعلی بازدارنده نیست؛ نباید با اقشار متمول مسامحه کرد بلکه باید با اعمال نرخ‌های مالیاتی سنگین، آنها را به عرضه خانه‌های خالی در بازار، وادار کرد.