ریزش و رویش فایل‌های مسکن
تغییرات سهم عرضه سه گروه از فایل‌های فروش آپارتمان، سن بازار مسکن شهر تهران را افزایش داد. تازه‌ترین بررسی‌های به عمل آمده از نبض معاملات آپارتمان در اولین ماه از سال 1403 نشان می‌دهد، نه‌تنها سهم عرضه آپارتمان‌های نوساز و کلیدنخورده در بازار معاملات مسکن شهر تهران همچنان ریزش دارد که در روزهای اخیر، تعداد و فراوانی و همچنین سهم فایل‌های فروش مسکن میانسال یا چندساله (به‌ویژه آپارتمان‌های...
یافته های مبتنی بر تحقیقات میدانی، نشان می دهد هم اکنون بیش از 60درصد فایل های عرضه‌شده به بازار مسکن مناطق 4 و 5 تهران، آپارتمان های با عمربنای بیش از 15 سال هستند.
این رویداد منجر به افزایش سن بازار مسکن شده است. رخدادی که بعد از گذشت حداقل 7 سال رکود ساختوساز در شهر تهران، حالا خود را نه‌تنها در بازار فروش آپارتمان های نوساز، تازه ساز و کلیدنخورده (با عمربنای تا 5 سال) نشان داده است که دامنه آن به بازار فروش آپارتمان های واقع در بازه سنی میانسال نیز کشیده شده است.
کمبود فایل آپارتمان میانسال
در حالی که در سال های قبل از شروع جهش قیمت مسکن یعنی سال های میانه دهه 90، به روایت آمارهای رسمی (آمار بانک مرکزی)، حدود 50 درصد از معاملات خرید آپارتمان های شهر تهران در هر ماه، از بازار واحدهای مسکونی نوساز (با عمربنای حداکثر 5 سال) انجام می شد، سهم فروش این آپارتمان ها، ماه به ماه، کاهش یافت. جهش قیمت مسکن و افزایش فاصله قیمت آپارتمان های نوساز با واحدهای مسکونی با عمربنای بالاتر (چند ساله، میانسال و سالخورده) و ضعف قدرت خرید متقاضیان از یکسو و همزمانی این رویداد با رکود ساختمانی چندساله از سوی دیگر، دو عامل مهم کاهش سهم نوسازها در بازار معاملات مسکن شهر تهران در سال های اخیر است. تا جایی‌که هم اکنون این سهم به زیر 30درصد رسیده است.
نتایج تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» نشان می دهد نه‌تنها فروردین ماه امسال، سهم عرضه آپارتمان های نوساز و کلیدنخورده به بازار مسکن شهر تهران همچنان کاهشی است که یک رخداد دیگر نیز این روزها در بازار رصد می شود. این رخداد افت محسوس سهم عرضه آپارتمان های چندساله و میانسال به بازار فروش است.
در مقابل اما، بخش عمده ای از فایل هایی که این روزها به بازار مسکن مناطق مختلف شهر تهران عرضه شده است فایل های مربوط به فروش آپارتمان های مسن یعنی واحدهای با عمربنای 15 سال و بیشتر است. تحقیقات میدانی از بازار معاملات مسکن دو منطقه مصرفی و پرتقاضای شهر تهران یعنی مناطق 4 و 5 تهران این موضوع را تایید می کند. منطقه 5 شهر تهران با سهم 15 درصدی از معاملات خرید آپارتمان پرتقاضاترین و پرمعامله ترین منطقه بازار مسکن پایتخت است و منطقه 4 نیز در فهرست چهار منطقه اول پرتقاضا و پرمعامله پایتخت قرار دارد.
نتایج تحقیقات میدانی و اظهارات فعالان بازار مسکن در این دو منطقه نشان می دهد هم اکنون بین 60 تا 65 درصد موجودی فایل های فروش در بازار مسکن مربوط به آپارتمان های پیر یا واحدهای مسکونی با عمربنای 15 سال و بالاتر است. این در حالی است که سهم موجودی فایل های فروش آپارتمان های میانسال، بسته به محله ای که در آن واقع شده اند به طور متوسط بین 15 تا 20 درصد است. فایل های فروش آپارتمان های نوساز و کم سن (با عمربنای حداکثر 5 سال) نیز به طور میانگین سهمی 15 تا 20 درصدی از بازار عرضه آپارتمان دارند.
علت کهولت سن بازار
دنیای اقتصاد 7 علت مهم در بروز این رخداد را شناسایی کرده است. بررسی ها نشان می دهد اولین و ساده ترین دلیل کهولت سن بازار فروش مسکن در اولین ماه از سال جاری، «مختصات فصلی بازار مسکن» است. آن طور که فعالان بازار مسکن شهر تهران در دو منطقه 4 و5 به دنیای اقتصاد اعلام کردند، یک دلیل مهم سبقت سهم سالخورده ها از سایر گروه های سنی آپارتمان در فایل های فروش مسکن فروردین ماه، ورود به سال جدید است. به گفته آنها معمولا تا نیمه اردیبهشت ماه عرضه و تقاضای آپارتمان در بازار نسبت به ماه های دیگر سال، کمتر است. بنابراین بخشی از متقاضیان فروش واحدهای مسکونی ضعیف تر از جمله واحدهای مسکونی با عمربنای بالا، با نیت استفاده از شرایط کاهش عرضه، سعی می کنند واحد خود را به فروش برسانند. برخی از واسطه های معاملات مسکن، فروردین ماه را ماه عرضه «نامرغوب ها» معرفی می کنند.
«شرایط نااطمینان»، علت دومی است که فعالان بازار از آن به عنوان عامل رشد سهم فایل‌های فروش آپارتمان سالخورده در تهران یاد می کنند. آنها معتقدند نااطمینانی های ناشی از انتظارات تورمی نه‌تنها رغبت سازنده ها برای فروش واحدهای نوساز را در فروردین ماه کاهش داده که بر تصمیم متقاضیان تبدیل به احسن و سرمایه گذارهای مالک آپارتمان های میانسال نیز برای عرضه این فایل ها به بازار فروش اثر داشته است. در واقع آنها منتظر هستند تا در هفته های آینده بتوانند چشم انداز نسبتا مشخصی از وضعیت بازار مسکن و ساختوساز و همچنین تحولات قیمت به دست آورده و سپس فایل های خود را به بازار عرضه کنند.
«نوسانات ارزی» و رشد محسوس قیمت دلار در هفته‌های اخیر، سومین دلیل موثر در این زمینه است. این نوسان ها، شرایط نااطمینان را برای سازنده ها و سایر مالکانی که به طور بالقوه فروشنده مسکن هستند، تشدید کرده و بر تصمیم آنها برای عرضه فایل اثر گذاشته است. به طوری که دست کم آنها را به طور موقت و تا زمان تثبیت اوضاع از فروش منصرف کرده است. «وضعیت قیمت ها در بازار مسکن» و عدم تناسب آن با «قدرت خرید متقاضیان» عامل چهارم افت محسوس سهم نوسازها و میانسال ها در بازار فروش آپارتمان است. بخش قابل توجهی از فایل های نوساز در سال های قبل از شروع جهش (قبل از سال 97) از سوی خانه اولی ها و متقاضیان تبدیل به احسن خریداری می شد. در حالی که هم اکنون نه‌تنها خانه اولی ها توان ورود به بازار مسکن ندارند که بخش زیادی از متقاضیان تبدیل به احسن نیز قدرت خرید کافی برای معامله واحد نوساز ندارند. حضور سرمایه گذار هم در بازار مسکن چندان چشمگیر نیست. در چنین شرایطی واحدهای مسکونی سالخورده و با عمربنای بالا، متقاضی بیشتری دارد. هر چند این تقاضا به نوعی تقاضای اجباری و به دلیل ضعف قدرت خرید برای واحد کم سن‌وسال، شکل گرفته است.
فعالان بازار مسکن شهر تهران همچنین بخشی از علل مربوط به افت محسوس سهم فایل های فروش آپارتمان چندساله نسبت به سایر بازه های سنی را به یک شگرد جدید برخی واسطه های ملکی نسبت می دهند. به گفته آنها در شرایطی که بازار مسکن در رکود معاملاتی شدید قرار دارد، برخی از فروشنده ها و واسطه ها برای تسریع در فروش، سن آپارتمان ها را در آگهی ها کاهش داده و مثلا یک واحد چندساله را به عنوان واحد نوساز یا کم سن و سال به متقاضی معرفی می کنند. در واقع در ارائه سن واقعی آپارتمان ها در آگهی ها و فایل ها، کم نمایی می کنند تا بتوانند جذب مشتری کنند. علت این موضوع نیز به فاصله موجود بین قیمت فروش آپارتمان چندساله با آپارتمان نوساز مربوط می شود. به این ترتیب، به زعم این واسطه ها، فرد متقاضی به نوعی برای تماس با فروشنده یا واسطه ملکی و بازدید از ملک ترغیب می شود و شانس فروش افزایش می یابد.
استفاده از وضعیت کمبود عرضه
تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» نشان می دهد، ششمین دلیل افزایش سهم فایل فروش واحدهای مسکونی سالخورده و مسن در میان سایر بازه های سنی آپارتمان های عرضه‌شده به بازار مسکن، استفاده مالکان خانه های سالخورده از وضعیت کمبود عرضه سایر آپارتمان ها برای فروش سریع‌تر است. فروشنده های خانه های سالخورده که در شرایط رکود اخیر معاملات مسکن از ماه ها قبل موفق به فروش آپارتمان خود نشده اند، در روزها و هفته های اخیر، درصدد برآمده تا از وضعیت کمبود فایل با عمربنای کم، در بازار فروش استفاده کرده و آپارتمان خود را به فروش برسانند. آنها به دلیل نگرانی از تشدید انتظارات تورمی و رشد قیمت ها در ماه های بعد، فروردین ماه را بهترین زمان برای تبدیل به احسن املاک قدیمی خود می دانند.
رکود ساخت؛ عامل اصلی
در کنار شش علت گفته‌شده، اصلی ترین عامل کاهش سهم عرضه فایل نوساز و چندساله در بازار مسکن شهر تهران در هفته های اخیر و در مقابل افزایش سهم عرضه آپارتمان سالخورده، به «رکود ساختوساز» و «افت عرضه جدید به بازار» در سال های اخیر مربوط می شود. بازار مسکن شهر تهران، در حالی دست کم 7 سال رکود ساختوساز را پشت سر گذاشته است که حالا این رکود نه‌تنها خود را در کاهش سهم عرضه آپارتمان تازه ساز نشان می دهد که به دلیل افزایش سن رکود، دامنه آن به بازار عرضه واحدهای مسکونی چندساله نیز کشیده شده است. بنابراین رکود ساخت مسکن که در سال های گذشته تنها بر بازار عرضه واحدهای نوساز اثرگذار بود، اکنون به بازار عرضه چندساله ها نیز رسیده و در افزایش سن بازار مسکن 1403، دخیل است.
ذائقه متقاضیان خرید چیست؟
در چنین شرایطی، یک سوال مهم مربوط به ذائقه متقاضیان خرید مسکن است. یافته ها نشان می دهد ذائقه متقاضیان خرید مسکن هم اکنون بیش از آنکه به تمایل شخصی آنها بستگی داشته باشد به دو عامل مهم یعنی «نقدینگی یا قدرت خرید آنها» و همچنین «سطح قیمت ها» مربوط است. فعالان بازارمسکن در این باره می گویند: طبیعی است که متقاضیان سعی دارند با حداقل بودجه، بهترین و کم سن و سال ترین واحد مسکونی را خریداری کنند. اما قدرت خرید آنها و سطح فعلی قیمت ها به اجبار آنها را به سمت بازار واحدهای مسکونی سالخورده هدایت می کند. این در حالی است که هم اکنون آیتم «متراژ» و «موقعیت ملک» بیش از «سن بنا» برای متقاضیان اهمیت دارد. یعنی ترجیح عمده خریداران بیش از آنکه به خرید واحد نوساز با قیمت بالاتر باشد، به سمت خرید آپارتمان بزرگ‌تر در محله بهتر است؛ ولو آنکه این واحدها عمربنای بالاتر داشته باشند. به گفته آنها در حال حاضر میانگین بودجه غالب خانوارهای متقاضی خرید مسکن در بازار، بین 5 تا حداکثر 7 میلیارد تومان (در دو منطقه 4 و 5) است.
دو پیامد پیر شدن بازار ملک
افزایش سن بازار مسکن شهر تهران، دست کم دو پیامد مهم را به همراه دارد. این موضوع در صورت ادامه یافتن، در وهله اول منجر به افزایش شکاف عرضه و تقاضا، تشدید عدم تعادل در بازار و اثر مستقیم بر رشد قیمت ها (ابتدا در بازار نوسازها و سپس کل بازار)، خواهد شد.
از سوی دیگر، خطر شکل گیری نوع جدیدی از سوداگری ملکی، در قالب خرید و فروش مکرر آپارتمان های سالخورده با قیمت نامتعارف بعد از بازسازی را به همراه دارد. البته یافته نشان می‌دهد، فعلا سطح قیمت ها نسبت به آخر سال گذشته تغییری نداشته است که مهم ترین علت آن خواب (رکود) معاملات مسکن است.
--> اخبار مرتبط