شروع دیرهنگام اما موفق!
مسکن اجتماعی به عنوان راه‌حلی برای برطرف کردن کمبود مسکن در کشورهای صنعتی شروع شده بود. هرچند در برخی از این کشورها پروژه‌های ساخت آن دچار مشکلاتی شده بود اما هنوز هم راه‌حلی کارا تلقی می‌شود. برخی کشورهای در حال توسعه نیز به مرور الگوی مسکن اجتماعی را برای حل کمبود مسکن اتخاذ کردند. در فیلیپین سال‌های 1998-2000 حدود 27 درصد از تولید مسکن جدید در قالب مسکن اجتماعی بود. هند، ترکیه، عراق، مصر، سریلانکا، ژاپن و برزیل نیز به مرور به ساخت مسکن اجتماعی روی آوردند. همانطور که خواهید دید، تفاوت‌هایی در مسکن اجتماعی این کشورها با کشورهای پیشرو مشاهده می‌شود (برای مثال سوبسید و کمک به سازندگان مسکن اجتماعی در این کشورها کم‌تر صورت گرفت) اما به طور کلی تلاش شد الگوی کشورهای صنعتی در این زمینه برای حل کمبود مسکن پیاده شود.
چطور هزینه تولید مسکن اجتماعی را کاهش بدهیم؟
مهم‌ترین نکته در قیمت تمام شده مسکن، قیمت زمین است. در تمامی کشورها چه کشورهای پیشرو در زمینه مسکن اجتماعی و چه کشورهایی که بعدا شروع به ساخت مسکن اجتماعی کردند، تلاش شد قیمت زمین کاهش پیدا کند. مهم‌ترین روش‌هایی که برای کنترل قیمت زمین به کار گرفته شد؛ کنترل کاربری زمین از طریق صدور مجوز ساخت، ذخیره زمین بوسیله‌ی شهرداری‌ها و حکومت‌های محلی، سیاست‌های مالیاتی برای خرید و فروش زمین، مالیات بر زمین‌های خالی، سوبسید و تخفیف مالیاتی به سازندگان مسکن اجتماعی بود.
نحوه کنترل دولت بر قیمت زمین ژاپن دهه 1970کنترل تقاضا در مسکن
ایجاد محدودیت اعتباری جهت خرید زمین
کنترل خرید و فروش زمین به موجب قانون
افزایش مالیات بر زمین‌های بزرگ و افزایش مالیات بر سود حاصل از خرید و فروش زمین
دهه 1980امانت و اجاره زمین بدون خریداری آن
اعلام قیمت مناسب زمین از طرف دولت به عنوان معیاری در معاملات
هندناموفق بودن طرح‌ها و قوانین دولتی برای مبارزه با زمین‌خواران و تامین زمین مناسب برای مسکن گروه‌های کم‌درآمد و میان‌درآمد
سریلانکاآمادهسازی زمین مناسب از طریق احیای اراضی باتلاقی
اجاره زمین‌های دولتی
وضع مالیات سنگین بر زمین‌های خصوصی
کاهش حداقل زمین لازم برای واحدهای مسکونی - احداث واحدهای آپارتمانی در مراکز شهری
گسترش محدوده شهرها
مصر 96 درصد زمین‌ها در اختیار حکومت است که امکان کاهش هزینه تولید مسکن را می‌دهد. در کل زمین قیمت بالایی دارد. ترکیهوضع مالیات بر زمین
خریداری زمین به قیمت ارزان از جانب دولت برای واگذاری به تعاونی‌ها
شروع دیرهنگام اما موفق!
برزیل با 190 میلیون نفر جمعیت اکنون ششمین اقتصاد بزرگ جهان محسوب می‌شود. در دو دهه‌ی اخیر رشد بالای اقتصادی را با فرآیند تمرکززدایی و برپایی نهادهای پیشروی مشارکتی درآمیخته است. برزیل دارای رشد بالای شهرنشینی بوده است که همین مساله کمبود مسکن را حادتر کرده است. سیاست اجتماعی مسکن برزیل یک بسته‌ی برنامه‌ای جامع است که در آن نقش دستگاه‌ها و سازمان‌های ملی، ایالتی و شهرداری‌ها به دقت تعریف شده است. در قانون اساسی برزیل، حقوق جمعی و در نظام قانونی آن، حق به شهر به رسمیت شناخته شده که یکی از مفاد آن حق داشتن مسکن مناسب برای همه‌ی ساکنان شهر است. شهرداری‌ها در برزیل با سازوکارهایی مانند بودجه‌ریزی مشارکتی در جلب مشارکت مردم بسیار موفق عمل کردند.
برنامه ساخت مسکن اجتماعی دولت برزیل از ماه مارس سال 2009 با بودجه‌ای 18 میلیارد دلاری آغاز شد. هدف آن تامین یک میلیون خانه بود. دومین مرحله از این برنامه در سال 2010 اعلام شد که هدفش ساخت 2 میلیون خانه بود. از 3 میلیون خانه، 1.6 میلیون خانه به خانواده‌هایی تعلق گرفت که درآمد آن‌ها بین صفر تا سه برابر حداقل دستمزد است. یک میلیون خانه نیز به خانواده‌هایی تعلق می‌گیرد که درآمد آن‌ها بین 3 تا 6 برابر حداقل دستمزد است و 400 هزار خانه نیز برای خانواده‌هایی با درآمد 6 تا 10 برابر حداقل دستمزد در نظر گرفته شده است.
برای تنوع‌بخشی به فضای مسکن اجتماعی، این نوع مسکن در سه نمونه‌ی اصلی برای سه گروه درآمدی طراحی می‌شود. گروه یک که برای کم‌درآمدترین‌ها است از بودجه‌ی فدرال و یارانه‌هایی، که برای وام و امور زیربنایی و اجتماعی پرداخت می‌شود، بهره‌مند می‌شود و در چهارچوب مسکن حداقل است. گروه دو و سه تا سطح طبقه متوسط می‌رسند. مسکن گروه یک به طور مستقیم در اختیار (CAIXA) قرار دارد و با یاری سازمان‌های مردم‌نهاد و غیرانتفاعی ساخته می‌شود. نمونه‌های مسکن گروه‌های دو و سه دارای تنوع و امکانات بیش‌تر بوده اما دارای کمک بلاعوض نیستند و نوع و میزان یارانه‌ی آن‌ها به طور نسبی کم‌تر می‌شود. در گروه‌های دو و سه بخش خصوصی فعال است و امکان تجاری‌سازی هم وجود دارد. بسته به ابعاد طرح‌ها، بخش خصوصی به بزرگ، متوسط و کوچک تقسیم می‌گردد. جالب توجه است که از هنگام معمول شدن تدریجی سیاست اجتماعی جدید در برزیل، کل سرمایه‌گذاری در این بخش چند برابر شده است.
سهم یارانه‌های دولتی برای مسکن
در ژاپن شرکت تامین مسکن و آبادانی شهرها وابسته به دولت مرکزی و شرکت‌های محلی سازنده‌ی مسکن وابسته به ادارات محلی شهرداری‌ها و دهداری‌ها است. سازمان مسکن عمومی (1951) و نهاد مرکزی مسکن اجتماعی که در واقع یک نهاد دولتی بود، به خانوارهای طبقه‌ی متوسط درآمدی، وام‌های رهنی بلندمدت با نرخ بهره‌ی ثابت، با هدف تسهیل دسترسی به مالکیت مسکن پرداخت می‌کرد. مسکن اجتماعی با یارانه‌ی دولت ملی ساخته می‌شود و تحت مالکیت و مدیریت دولت محلی بود که برای افراد طبقه کم‌درآمد جامعه با اجاره‌های سوبسیدی ساخته شده بود.
مخارج دولت ملی برای برنامه‌های مسکن در سال 1993 در ژاپن معادل 1.4 درصد از کل بودجه دولت ملی ژاپن بود. این رقم تقریبا به همین رقم برای کشور ایالات متحده آمریکا نزدیک است و از انگلستان و فرانسه کم‌تر و از آلمان بیش‌تر بوده است. ژاپنی‌ها معتقدند که این رقم به این معناست که دولت ژاپن در پرداخت یارانه برای بخش مسکن در حد متوسط جهانی قرار دارد. در ژاپن یارانه‌های مسکن هم به خریداران مسکن پرداخت می‌شود و هم به تولیدکنندگان آن که تولیدکنندگان در واقع شامل سازندگان مسکن و سازندگان مسکن اجاره‌ای می‌شود. نرخ بهره این وام‌ها معمولا 2 تا 3 درصد کم‌تر از نرخ بهره‌ی بازار است. از 1980 تا اواسط دهه‌ی 1990 نسبت مسکن‌هایی با دریافت وام خرید مسکن ملکی از نهاد مرکزی مسکن اجتماعی به 40 درصد رسیده بود و البته خانوارها معمولا این وام را با یک وام تکمیلی که از بانک‌های تجارت دریافت می‌کردند برای خرید مسکن به کار می‌بردند. سهم وام‌های پرداختی توسط دولت در دهه‌ی 1990 معادل 25 درصد از کل وام‌های پرداختی برای خرید و ساخت مسکن جدید بود.
به طور کلی نقش دولت در تامین بودجه ساخت و زمین در موفقیت تجربه ایجاد مسکن اجتماعی تاثیر به سزایی دارد همانطور که تجربه برزیل و ژاپن نیز گویای این مهم است. نقش دولت در حمایت از تولید انبوه و ارزان مصالح برای تداوم چرخه تولید مسکن و پایین نگاه داشتن قیمت آن نیز حائز اهمیت است. در کشورهای در حال توسعه معمولا امکان بهبود مسکن فراهم نمی‌شود و در شرایطی که تلاش می‌شود کیفیت بالا برده بشود، هزینه تمام شده بالا می‌رود و باعث می‌شود گروه‌های کم‌درآمد نتوانند به آن دسترسی پیدا بکنند.
منابع
اعظم خاتم و فواد شمس، مسکن اجتماعی یعنی چه؟، شماره نهم ماهنامه قلمرو رفاه
زهرا اهری، تجربه مسکن اجتماعی در کشورهای دیگر. جنبه‌های قابل بررسی در شرایط ایران، بنیاد مسکن انقلاب اسلامی.
جمیله علی‌حسینی، طرح مسکن اجتماعی (مسکن مستمری‌بگیران کم‌درآمد)، ناظر علمی طرح: فردین یزدانی، موسسه عالی پژوهش تامین اجتماعی، 1395.
*س_برچسب‌ها_س*