عواقب حمایت‌های دولتی چین از بخش مسکن

بازار مسکن چین، شباهت هایی با بازار مسکن سایر کشورها دارد؛ اما شرایط تاریخی منحصربه‌فرد به تمایز قابل‌توجه میان آن، با بازار مسکن سایر نقاط دنیا منجر شده است. تغییر روند بازار مسکن یکی از جنبه های اصلی اصلاحات و گشایش اقتصادی چین بود. در طول دهه های ابتدایی روی کار آمدن جمهوری خلق چین، خانه یک دارایی خصوصی محسوب نمی شد؛ اما این رویه از آوریل 1980 تغییر کرد. دنگ شیائوپینگ، رهبر نخبگان نسل دوم جمهوری خلق چین، اصلاحاتی را ارائه کرد که به افراد اجازه می داد نسبت به خرید خانه اقدام کنند. درواقع ساختار کنونی بازار مسکن چین به سال 1998 بازمی‌گردد؛ زمانی که نخست‌وزیر ژو رونگجی، تجاری سازی مسکن در این کشور را قانونی دانست و اعلام کرد و به سیستم مسکن رفاهی سوسیالیستی پایان می‌دهد.

در همان سال، بانک خلق چین، بانک‌های تجاری این کشور را تشویق کرد تا 15‌درصد از وام های جدید خود را به وام های مسکن اختصاص دهند. در چهار دهه گذشته، همواره توجه به بخش مسکن و تامین مالی آن جزو دستور کارهای ضروری بانک خلق چین بوده است. درواقع استفاده از پتانسیل بخش مسکن و تامین مالی آن جزو راهکارهای بانک خلق چین در اجرای سیاست های پولی، حفظ ثبات مالی در این کشور و جلوگیری از بروز ریسک های مالی بوده است.

طی 12ماه منتهی به پایان مارس 2023، بانک خلق چین، ابزارهای سیاستی جدیدی را در پاسخ به چالش‌های بی‌سابقه در بازار مسکن چین معرفی کرده است. ژانویه گذشته، بانک خلق چین سیاست تعیین کف نرخ بهره وام مسکن به شکل شهری را کنار گذاشت. هدف از تغییر رویکرد دولت چین در بازار مسکن چین، مهندسی فرود نرم بازار املاک چین در شرایطی بود که برخی شرکت‌های توسعه دهنده املاک در این کشور در وضعیت نامطلوب بوده و سرمایه‌گذاران تمایلی به ورود به این بازار پرریسک نداشتند؛ سیاستی که تا حدی نیز موثر واقع شد، اما پیامدهای ناخواسته ای را نیز به بار آورد.

ضرورت حفظ بازار مسکن برای چینی ها

حفظ بازار مسکن سالم برای چین بسیار مهم است. خانه مهم‌ترین دارایی برای بسیاری از خانوارهای چینی است. در یک بررسی که بانک خلق چین در سال 2019 انجام داد، مشخص شد که مسکن 59‌درصد دارایی یک خانواده شهری در چین را تشکیل می‌دهد، این در حالی است که وام های رهنی 12‌درصد دارایی ها را به خود اختصاص داده است. این ارقام کاملا مشابه داده های بازار مسکن آمریکا در سال 2008 و در آستانه بروز بحران اقتصادی در دنیاست که جرقه آن از بحران وام های مسکن آغاز شد. همچنین این داده ها شباهت زیادی به وضعیت بازار مسکن ژاپن در دهه 1980 و پیش از ترکیدن حباب بازار املاک و مستغلات دارد.

در عین حال، آمارهای رسمی نشان می‌دهد که بخش املاک و مستغلات 6 تا 7‌درصد از تولید ناخالص داخلی چین را تشکیل می‌دهد. البته سهم این حوزه با احتساب فعالیت های وابسته در اقتصاد چین به حدود 29‌درصد می رسد. وابستگی قابل‌توجه اقتصاد چین به بخش مسکن و سهم بالای این بازار از دارایی های شخصی، می تواند به پاشنه‌آشیل سلامت اقتصادی چین تبدیل شود.

بخش مسکن چین از نیمه دوم سال 2021، نشانه هایی از التهاب و آشفتگی را بروز داد. شیوع کرونا و محدودیت قرنطینه ای باعث کاهش فروش خانه در این کشور شد و این موضوع از جریان نقدینگی ورودی به شرکت‌های توسعه دهنده املاک و مستغلات در چین کاست و استارت بروز بحران مالی یا نمایان شدن این بحران مالی را زد. در ادامه شرکت‌های ساختمانی چین که با بحران مالی مواجه شدند، به‌ناچار برخی پروژه های ساخت مسکن خود را نیمه کاره رها کردند. در بسیاری موارد، متقاضیان خانه ها را با وام مسکن خریداری کرده بودند؛ به این ترتیب با شدت گرفتن بحران در شرکت‌های ساختمانی چینی در تابستان 2022، وام گیرندگان که از دریافت خانه ناامید شدند، در اقدامی سراسری بازپرداخت وام های مسکن خود را تحریم کردند.

دومینوی بروز بحران در شرکت‌های ساختمانی چین و تاثیر منفی آن بر اقتصاد این کشور باعث شد تا بالاخره بانک خلق چین وارد عمل شود و از اعتبار کافی شرکت‌های ساختمانی برای اتمام پروژه های مسکن نیمه کاره خود اطمینان حاصل کند و در ادامه با ارائه مشوق هایی، افراد جدیدی را به این بازار جذب کند. دولت و بانک مرکزی چین، اقداماتی را ظرف ماه های اخیر اجرایی کرد تا از بروز رکود در بازار املاک و مستغلات این کشور بکاهد و درواقع در این زمینه موفق هم شد؛ اما این احتمال وجود دارد که نتایج این اقدامات در بلندمدت به زیان اقتصاد چین باشد.

بازار وام مسکن چین به طور قابل‌توجهی با کشورهای غربی متفاوت است؛ زیرا تقریبا تمام 6/ 5تریلیون دلار وام مسکن چین، وام مسکن با نرخ قابل تنظیم است. نرخ بهره موثر در این وام های مسکن یک‌بار در سال و معمولا در ژانویه، مجددا تنظیم می‌شود. به این ترتیب نرخ بهره در چین با احتساب نرخ اصلی وام معیار (LPR) به‌اضافه یک فاصله ثابت محاسبه می‌شود. LPR میانگین نرخ وام های ارائه‌شده توسط 18بانک چینی به بهترین مشتریانشان است. LPR نرخ تسهیلات وام دهی میان مدت (MLF) را به‌دقت دنبال می‌کند؛ چرا که این نرخ تعیین کننده هزینه دریافت وام برای بانک‌ها از سوی بانک خلق چین است. به این ترتیب فاصله میان نرخ MLF و متوسط نرخ بهره موثر وام مسکن، میزان سوددهی اعطای وام برای بانک های چینی را مشخص می‌کند. در دسامبر 2021، این فاصله به 68/ 2‌درصد رسید؛ اما از آن زمان تا ژانویه 2023 این فاصله به 51/ 1‌درصد کاهش یافته است. به این ترتیب در شرایط کنونی حاشیه سود خالص بانک‌های چینی در کمترین میزان پس از سال 2010 قرار گرفته است. تنظیم نرخ بهره به نحوی که سودآوری بانک‌های چینی تحت فشار کاهش قرار دارد می تواند در میان‌مدت بر اقتصاد چین ضربه جدی وارد کند.

بازار مسکن چین دارای طبقات مختلف است و طبقات مختلف از نظر موقعیت مکانی، توسعه اجتماعی - اقتصادی و کیفیت مسکن متمایز می شوند. طی سال گذشته، بازار مسکن چین به طور فزاینده ای از هم گسیخته شد و روند قیمت مسکن در شهرهای مختلف آن متفاوت است. میانگین ملی قیمت مسکن ثابت مانده و بسیاری از شهرها با عرضه مستمر و بیش از تقاضا مواجه شده اند که این موضوع باعث شده است قیمت مسکن محلی در آنها کاهش یابد. با این حال داده های اداره ملی آمار چین از وضعیت بازار مسکن متاثر از روند بازار مسکن در شهرهای درجه‌یک و بزرگ از واقعیت منحرف شده است. درواقع در شرایطی که وضعیت تقاضا برای مسکن در شهرهای درجه‌دوم و سوم در چین همچنان کاهشی است، رشد تقاضا در شهرهای بزرگ، این رکود را در آمار کلی پوشش داده است.

سیاستگذاران چینی به دنبال تحریک مجدد بازار مسکن برای حمایت از سرمایه های مردم و بازگرداندن اقتصاد به مسیر رشد هستند؛ اما داده های جمعیتی مانع از آن می شوند که بازگشت تقاضا در این بازار ادامه دار شود. نرخ شهرنشینی چین به اوج خود رسیده و در حال کاهش است. داده ها نشان می‌دهد که از سال 2017 نسبت شهرنشینان جدید به کل جمعیت به طور مداوم کاهش یافته است. در سال 2022، تعداد افراد جدیدی که در چین شهرنشین شدند به کمترین میزان ظرف 42سال قبل رسید. تشکیل خانواده جدید در چین از سال 2013 وارد روند کاهشی شد؛ این افت نتیجه افت نرخ ازدواج و چند دهه سیاست تک‌فرزندی در چین است. شیوع کرونا و محدودیت قرنطینه ای در چین روند کاهش نرخ ازدواج و روند منفی جمعیتی در این کشور را تشدید کرد.

بانک خلق چین به دنبال تحریک بازار مسکن به منظور حمایت از اقتصاد این کشور است؛ اما رویکرد آن پیامدهای ناخواسته ای را نیز رقم زده است. در شرایط کنونی بسیاری از صاحبان خانه هایی که قبل از حذف کف نرخ بهره، وام مسکن دریافت کردند، در مقایسه با وام گیرندگان جدید، متحمل هزینه بیشتری در بازپرداخت می شوند و این موضوع باعث نارضایتی آنها شده است. درواقع به نظر می رسد که آنها برای خرید زودتر خانه مجازات می شوند. تامین مالی مجدد از طریق وام برای خرید خانه در چین موضوعی نادر است. در این شرایط خانواده های چینی به دنبال دریافت وام جدید شخصی برای تسویه‌حساب وام مسکن قبلی خود هستند. ادامه این روند قطعا بر سودآوری بانک‌های چینی تاثیر منفی می گذارد.

در عین حال دریافت وام جدید برای پرداخت اقساط وام دیگر رویه ای پرخطر است که می تواند موجب بدهکار شدن بیشتر خانوارها شود. این موضوع ظرف پنج‌سال اخیر در چین به‌شدت در حال گسترش است. در پایان سپتامبر 2022 نسبت بدهی خانوارهای چینی به تولید ناخالص داخلی به 4/ 61درصد رسید که این رقم کمی بالاتر از این داده برای میانگین کشورهای گروه20 بود. البته نرخ فعلی نگران کننده نیست، اما در صورتی که سرعت رشد اقتصادی چین مطابق انتظار افزایش نیابد یا افزایش نرخ بهره در این کشور از توانایی خانوارهای چینی در بازپرداخت بدهی خود بکاهد، مانع دیگری در مقابل انتقال اقتصاد چین بر اقتصاد مبتنی بر مصرف به وجود می آید.

• سرمایه‌های فراری به مسکن چینی بازمی‌گردد؟
• پایان یا تداوم رشد اقتصادی چین؟
• سیاست پولی آمریکا اشتباه است؟
• مصرف آسیایی‌ها؛ حامی کامودیتی‌ها
• کاهش رشد تولید کارخانه‌های چین چالش اقتصاد جهانی