فهرست خانه‌های خالی در ایستگاه سازمان امور مالیاتی / مالیات‌ستانی از املاک خاک خورده آغاز می‌شود؟!

گروه اقتصادی خبرگزاری دانشجو - سینا احدیان، در چند سال گذشته به دلیل شرایط اقتصادی حاکم بر کشور، مسکن به یک کالای سرمایه‌ای تبدیل شده است، تا جایی که به اعتقاد کارشناسان حوزه مسکن، با خارج شدن هرچه بیشتر تقاضای مصرفی از بازار در سنوات اخیر، حدود 70 درصد تقاضای مسکن را تقاضای سرمایه‌ای تشکیل می‌دهد.

این نابسامانی‌ها به حدی است که برآوردها با استناد به آمارهای مربوط به متوسط هزینه و درآمد سالانه خانوار نشان می‌دهد، طول دوره انتظار برای خرید مسکن در تهران با نرخ فعلی پس‌انداز، به 109 سال رسیده است.

در میان پیشنهادهای کارشناسان حوزه مسکن، شناسایی و سیاست‌گذاری برای عرضه خانه‌های خالی یکی از راه‌حل‌هایی است که توسط کشورهایی نظیر فرانسه و کانادا برای ایجاد تعادل در بازار مورد استفاده قرار می‌گیرد. اهمیت این موضوع در ایران تا جایی است که مطابق سرشماری نفوس و مسکن در سال 1395، حدود 2 میلیون و 587 هزار و 607 خانه خالی در کشور وجود داشته است.

جدول1- نرخ مالیات بر خانه‌های خالی در سایر کشورها

این آمار تکان‌دهنده در حالی است که با توجه به هرم جمعیتی کشور، بازار مسکن به شدت با تقاضای جوانان در شرف ازدواج و مصرف‌کنندگان اخراج شده از بازار رو‌به‌رو است. اما همان طور که گفته شد، تقاضای سرمایه‌ای مسکن بخش قابل توجهی از عرضه نحیف در این بازار را قبضه و دچار مشکل کرده است.

با توجه به تصویب قانون مالیات‌های مستقیم در سال 1394 که شامل اخذ مالیات از خانه‌های خالی هم می‌شد، انتظار می‌رفت با افزایش عرضه خانه‌های خالی در بازار مسکن، تغییرات مثبت رخ دهد؛ اما با گذشت حدود شش سال از تصویب قانون مذکور، اجرا نشدن آن، به یکی از متهمان التهاب در بازار مسکن بدل شده است.

گفتنی است، مطابق قانون مالیات‌های مستقیم، وزارت راه‌و‌شهرسازی مکلف به راه‌اندازی سامانه ملی املاک و اسکان برای ثبت اطلاعات سکونتی و مالکیتی هم‌وطنان شده است. هرچند بی‌عملی در راه‌اندازی سامانه مذکور و در دولت یازدهم مشهود بود، با اصلاح ایرادات شورای نگهبان بر ماده 54 مکرر قانون مالیات‌های مستقیم (مالیات بر خانه‌های خالی) در سال 1399 برای شناسایی موثر و اخذ مالیات از خانه‌های خالی، هم‌وطنان می‌بایست از ابتدای سال جاری نسب به ثبت اطلاعات ملکی و سکونتی خود در این سامانه به شیوه خوداظهاری اقدام می‌کردند.

شواهد نشان می‌دهد، اخذ مالیات از خانه های خالی که به واسطه سامانه املاک و اسکان شناسایی شده‌اند، موجب خواهد شد آن بخش از جامعه که خانه‌های خود را به بهانه‌های گوناگون تاکنون خالی نگه‌داشته‌اند، برای فرار از پرداخت مالیات واحدهای مسکونی خالی خود، آن را به بازار عرضه کنند و به دنبال این مسئله شاهد افزایش عرضه در بازار مسکن باشیم.

در همین زمینه، کادر مدیریتی وزارت راه و شهرسازی با تأکید بر اهمیت ورود املاک خالی به چرخه معاملاتی و مصرف، بی‌توجهی به این مقوله را زمینه‌ساز گسترش حاشیه‌نشینی و توسعه شهرها می‌دانند که علاوه بر هزینه تأسیسات زیربنایی و روبنایی، برنامه‌ریزی برای ارائه خدمات بخش دولتی و خصوصی به مردم را با اختلال مواجه می‌کند.

از طرفی عرضه مسکن در کنار کاهش قیمت خرید مسکن، اجاره‌بهای واحدهای مسکونی را نیز به دلیل ارتباط میان قیمت خرید و فروش و اجاره مسکن، کاهش می‌دهد. با وجود این مسئله هر ساله در فصل نقل و انتقالات، مستاجران با افزایش نامتعارف اجاره‌بها روبرو می‌شوند. این مسئله فشار سنگینی را بر خانوارها وارد می‌کند. در همین رابطه از سال گذشته با مطرح شدن اخذ مالیات از خانه‌های خالی میزان این افزایش با شیب کمتری اتفاق افتاده است.

کارکردهای غیرمالیاتی سامانه املاک

اما اخذ مالیات از خانه‌های خالی، تنها کارکرد سامانه املاک و اسکان نیست و این سامانه که مشابه آن در بسیاری از کشورهای پیشرفته استقرار یافته است، می‌تواند دستاوردهای متعددی را برای رفاه شهروندان و کنترل بازار مسکن به دنبال داشته باشد.

از این‌رو، «سرشماری برخط نفوس و مسکن»، «کاهش کلاهبرداری در حوزه املاک با محوریت نظارت آنلاین و هوشمند»، «عدم نیاز به درج مکرر آدرس محل سکونت در مراجعات به ادارات دولتی»، «پایش آنلاین اراضی کل کشور برای سنجش میزان نیاز ساخت املاک تجاری، اجاری و ملکی» از جمله این مزایای این سامانه به شمار می‌رود.

گزارش‌ها حاکی است، با وجود کش و قوس‌های فراوان، سرانجام بر اساس پایش اطلاعات ثبت شده تا اواخر دی ماه 1400 در سامانه املاک، جزییات اولین گروه از خانه‌های خالی شناسایی شده به سازمان امور مالیاتی ارسال شد. آن‌طور که سازمان امور مالیاتی مدعی شده، نسبت به محاسبه مالیات واحدهای مسکونی مذکور، بر مبنای ماده 54 مکرر قانون مالیات‌های مستقیم اقدام کرده و نتایج حاصل از آن در درگاه الکترونیکی سازمان منتشر شده است.

 بر اساس اطلاعیه سازمان امور مالیاتی، تمامی مالکان واحدهای مسکونی می‌توانند جهت مشاهده وضعیت مشمولیت واحد یا واحدهای مسکونی خود و اطلاع از میزان مالیات متعلقه و پرداخت آن، به درگاه ملی خدمات الکترونیک سازمان امور مالیاتی کشور به نشانی MY.TAX.GOV.IR مراجعه نمایند.

گفتنی است، برای معنا کردن خانه خالی از منظر قانون‌گذار و بر اساس مفاد قانون مالیات بر خانه‌های خالی، هر واحد مسکونی واقع در شهرهای بالای یکصد هزار نفر جمعیت که در مجموع بیش از 120 روز ساکن یا کاربر نداشته باشد، به عنوان خانه خالی شناسایی می‌شود.

سازمان امور مالیاتی مطابق قانون می‌بایست در تعامل با وزارت راه‌وشهرسازی، بر اساس پایش اطلاعات سامانه املاک و اسکان، اقدام به دریافت مالیات از مالکان خانه‌های خالی کند تا عزم جدی خود برای اجرای این قانون را نشان دهد.

اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی در کشور‌های دیگر

در همین رابطه حسین عبداللهی؛ کارشناس حوزه مسکن در گفت‌وگو با خبرنگار اقتصادی خبرگزاری دانشجو درباره سابقه اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی در سایر کشورها گفت: بررسی اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی در کشورهایی نظیر کانادا و فرانسه نشان دهنده اثر مثبت این طرح در حوزه مسکن است. در شهر ونکور اجرای مالیات بر خانه‌های خالی موجب شده، 30 درصد از این خانه‌ها به بازار عرضه شوند. همچنین خانه‌های استیجاری با هدف معافیت از شمول این پایه مالیاتی، به صورت بلند مدت اجاره داده می‌شوند.

وی در مورد پیامد‌های مثبت اجرایی شدن قانون مالیات بر خانه‌های خالی ادامه داد: مالیات بر خانه‌های خالی اثر مثبت قابل توجه‌ای بر اجاره‌بها خانه‌های استیجاری و قیمت فروش مسکن دارد. اجرایی شدن این قانون در کشور نقش اساسی در تنظیم بازار مسکن خواهد داشت.

عبداللهی با اشاره به اختلاف نظر در صحت اطلاعات ثبت شده جهت قانون مالیات بر خانه‌های خالی گفت: متأسفانه اراده کافی برای اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی با مطرح کردن بهانه‌های مختلف از سوی مسئولین ذی‌ربط دیده نمی‌شود. تکمیل اطلاعات سامانه املاک و اسکان و شناسایی خانه‌های خالی، نیازمند عزم جدی مسئولین دستگاه‌های متولی و مفاهمه و اشتراک‌نظر درباره اطلاعات ثبت شده است.

این کارشناس حوزه مسکن با اشاره به تکمیل نشدن اطلاعات سامانه املاک و اسکان بیان کرد: مطابق قانون، وزارت راه و شهرسازی متولی راه‌اندازی و تکمیل اطلاعات در سامانه اسکان و املاک است. وزارت راه و شهرسازی باید از فروردین‌ماه امسال در مدت 3 ماه اطلاعات این سامانه را تکمیل و خانه‌های خالی شناسایی شده را جهت وضع مالیات به سازمان امور مالیاتی ارسال می‌کرده، اما به دلیل عدم ثبت اطلاعات املاک و اسکان از سمت بعضی از دستگاه‌ها و خوداظهاری مردم، این اطلاعات همچنان در حال تکمیل است.

وی ادامه داد: از طرفی سازمان امور مالیاتی نیز باید برای مالکان خانه‌هایی که با اطلاعات موجود خالی از سکنه شناسایی شده، برگ اجرایی مالیات صادر می‌کرده، اما با وجود ارسال اطلاعات اولین گروه از خانه‌های خالی شناسایی شده، این اقدام انجام نشده و باید در دستور کار قرار گیرد.

عبداللهی با اشاره به تمدید چند باره ثبت اطلاعات در سامانه املاک و اسکان گفت: متأسفانه تبلیغ مناسب برای معرفی این سامانه به مردم و مزایای اجرایی شدن قانون مالیات بر خانه‌های خالی از سمت وزارت راه و شهرسازی صورت نپذیرفته است. وزارت راه و شهرسازی باید یک نفر را به عنوان متولی و سخنگوی این طرح کلان در نظر بگیرد و با برنامه رسانه‌ای شفاف، اطلاع‌رسانی لازم برای عموم مردم را صورت دهد. اگر آگاه‌سازی و معرفی این طرح برای مردم به خوبی انجام شود، از آن استقبال خواهند کرد.

محدودیت‌ها در ازای عدم ثبت اطلاعات مالکیتی و سکونتی

گفتنی است، طبق ماده 7 قانون اصلاح موادی از قانون مالیات مستقیم، از عواقب عدم خوداظهاری در سامانه املاک و اسکان، محرومیت از دریافت خدمات اجتماعی است. قانون‌گذار به صراحت عنوان کرده، شهروندان با عدم مراجعه به این سامانه برای تکمیل اطلاعات مالکیتی و سکونتی املاک خود، از یک سو با قطع یارانه‌های نقدی و غیرنقدی حامل‌های انرژی و از سوی دیگر با اختلال در افتتاح حساب بانکی، ثبت‌نام در مراکز آموزشی، تعویض پلاک خودرو، ارسال کارت خودرو و... مواجه شوند.

ضمانت‌های اجرایی که می‌تواند در ماه‌های آینده برای مالکانی که از ثبت اطلاعات در سامانه سر باز زدند دردسر ایجاد کند و حتی اطلاعات املاکشان را به منزله خانه خالی در فهرست سازمان امور مالیاتی بگنجاند! با این وجود، شواهد نشان می‌دهد، برخی کشورها به مراتب قوانین سخت‌گیرانه‌تری را برای عدم ثبت اطلاعات یا ارائه اطلاعات نادرست املاک در سامانه‌های املاک خود در نظر گرفته‌اند.

جدول2- قوانین بازدارنده برخی کشورها در ازای عدم ثبت اطلاعات سکونتی در پایگاه‌های آماری

بر اساس آنچه مطرح شد، همراهی سازمان امور مالیاتی برای اخذ مالیات از اولین گروه از خانه‌های خالی شناسایی شده، جریان ثبت اطلاعات و شناسایی مودیان با ابزار سامانه املاک و اسکان را نیز تسهیل خواهد کرد و به مرور پیامدهای اجرای این پایه مالیاتی به صورت افزایش عرضه مسکن در بازار مشهود خواهد شد.