مسکن در سراشیبی کاهش قیمت
در هفته‌های اخیر شاهد کاهش قیمت در بازار مسکن و اجاره کشور هستیم.
به گزارش مشرق، نگاهی به آخرین وضعیت نرخ تورم بخش مسکن و اجاره نشان می‌دهد این بخش در طول یک سال اخیر روند نزولی داشته است.
بررسی آمارها حکایت از آن دارد که اتخاذ مجموعه اقدامات وزارت راه‌وشهرسازی پس از انتخاب مهرداد بذرپاش به عنوان سکان‌دار این وزارتخانه موجب سرعت گرفتن روند کاهش تورم در بخش ساختمان از آذر ماه تاکنون شده است. نرخ تورم ماهانه مسکن در ماه‌های اخیر به صورت مستمر کاهش یافته است به طوری که از 4 درصد در مهر سال گذشته به 1.8 درصد در اردیبهشت امسال رسیده است، همچنین تورم ماهانه بخش اجاره نیز از 4 درصد در پاییز 1401 به 1.7 درصد در اردیبهشت رسیده است، البته تورم نقطه به نقطه بخش مسکن و اجاره در طول سال گذشته سیر صعودی را تجربه کرد اما اتخاذ سیاست‌های تنظیم‌گر وزارت راه‌وشهرسازی پیش از شروع سال و آغاز فصل نقل و انتقالات مستاجران موجب کاهش این نرخ شد و در ماه‌های اخیر تورم نقطه به نقطه بخش مسکن و اجاره روند نزولی داشته است. این شاخص از 39 درصد اسفند سال گذشته به 38 درصد در اردیبهشت سال جاری کاهش یافته است.
دولت سیزدهم، مسکن را به عنوان یکی از مهم‌ترین اولویت‌های خود قرار داد و با روش‌های مختلف از جمله راه‌اندازی سامانه املاک و مستغلات، شناسایی و پلمب بنگاه‌های املاک غیرمجاز و تعیین سقف اجاره‌بها سعی کرد این بازار را ساماندهی کند. مجموع اقدامات انجام شده در ماه‌های اخیر موجب شده با شروع فصل جابه‌جایی‌ها، سختی‌هایی که در سال‌های اخیر مستاجران با آن روبه‌رو بودند، کاهش یابد. در واقع مسیر ساماندهی این بازار با رویکرد جدیدی که وزارت راه‌وشهرسازی در پیش گرفته، آغاز شده است.
* 3 اقدام مهم دولت در حمایت از مستأجران و ساماندهی بازار اجاره مسکن
یکی از اقدامات مهم دولت، تمدید اعطای تسهیلات ودیعه مسکن تا پایان شهریور امسال که زمان اوج فصل جابه‌جایی مستأجران به شمار می‌رود، بوده است. بر اساس بخشنامه ابلاغی بانک مرکزی، محل تأمین منابع این تسهیلات ماده 4 قانون جهش تولید مسکن و سقف آن 40 هزار میلیارد تومان است.
سقف وام ودیعه مسکن برای مستأجران تهران 100، کلانشهرها 70 و سایر شهرها 40 میلیون تومان با بازپرداخت 5 ساله است که بر اساس آخرین آمار اعلامی مجموع تسهیلات پرداختی تا انتهای 1401 معادل 13 هزار میلیارد تومان بوده و هنوز آمار تسهیلات ودیعه مسکن پرداخت شده در سال جاری اعلام نشده است.
اقدام دوم دولت برای حمایت فوری از مستأجران مصوبه شورای عالی مسکن بوده که 24 اردیبهشت مصوب و مقرر شد سقف اجاره‌بها در تهران 25 درصد و سایر شهرها 20 درصد باشد که این میزان در مقایسه با رقم اجاره‌بهای سال گذشته و درج شده در اجاره‌نامه‌هاست.
سومین اقدام حمایتی دولت راه‌اندازی سامانه ثبت رایگان قراردادهای اجاره در سامانه املاک و مستغلات کشور ذیل سامانه وزارت راه‌وشهرسازی به آدرس amlak.mrud.ir و بر اساس ماده 18 قانون جهش تولید مسکن است و مستأجران و مالکان (متعاملان) می‌توانند بدون نیاز به مراجعه به دفاتر مشاوران املاک، اجاره‌نامه‌ها و قراردادهای اجاره مسکن را رایگان ثبت کنند.
طرح ساماندهی بازار مسکن و اجاره‌بها در راستای همکاری وزارت راه‌وشهرسازی و مجلس برای کنترل و آرامش بازار مسکن در 2 بخش خرید و اجاره در مجلس شورای اسلامی مصوب و برای تایید در اختیار شورای نگهبان قرار گرفت.
* مالیات مکرر بر سوداگری مسکن
در شرایطی که تقاضای سرمایه‌ای 72 درصد معاملات مسکن را به خود اختصاص می‌دهد، فعالان بازار مسکن معتقدند مالیات بر معاملات مکرر می‌تواند به عنوان ابزاری در کنترل قیمت مسکن عمل کند. این پایه مالیاتی که سوداگران را هدف قرار داده مکملی برای مالیات خانه‌های خالی و مالیات بر عایدی سرمایه خواهد بود.
پس از برگزاری نشست تحولات بازار مسکن در اواخر فروردین با حضور معاون اول رئیس‌جمهوری که موضوع اخذ مالیات بر معاملات مکرر مسکن در آن مطرح شد، وزارت راه‌وشهرسازی با همکاری دستگاه‌های مربوط به بررسی کارشناسی ابعاد این پایه مالیاتی پرداخت و لایحه‌ای را برای تصویب به دولت ارائه کرد.
مطابق این لایحه تمام اشخاص حقیقی و حقوقی که اقدام به تملک واحد مسکونی یا زمین با کاربری مسکونی از هر طریق پس از ابلاغ این قانون کنند، اگر نسبت به انتقال مالکیت از هر طریق به شخص حقیقی یا حقوقی دیگر در کمتر از 5 سال پس از تاریخ تملک اقدام کنند مشمول مالیات بر معاملات مکرر خواهند شد.
یکی از چالش‌هایی که طرح‌های مالیاتی حوزه مسکن در سال‌های اخیر با آن مواجه شده‌اند چگونگی اجرا بوده است به طوری که طرح مالیات بر خانه‌های خالی که آذر 1399 به تصویب رسیده هنوز در نحوه اجرا دچار معضلاتی است. قرار است دولت در سال جاری 2000 میلیارد تومان از محل مالیات خانه‌های خالی اخذ کند اما در 9 ماه ابتدای سال گذشته تنها یک میلیارد و 525 میلیون تومان از این محل به دست آمد.
مالیات بر عایدی سرمایه هم که خرید و فروش‌های سوداگرانه در بازارهایی مثل مسکن، خودرو، طلا و ارز را هدف قرار داده با گذشت حدود 3 سال از اعلام وصول شدن آن در مجلس، هنوز به قانون تبدیل نشده است. مالیات عایدی سرمایه یکی از پایه‌های مالیاتی است که از حدود 100 سال قبل در بسیاری از کشورها اجرایی شده و در سال 2021 در دست کم 142 کشور استفاده شده است. انتظار می‌رود با وضع این مالیات، نوسانات قیمتی ناشی از سوداگری کاهش یابد.
* تأمین زمین برای ساخت بیش از 1.5 میلیون واحد مسکونی در دولت سیزدهم
به موازات ساماندهی بخش اجاره، اقدامات دولت در سمت ساخت مسکن و عرضه زمین نیز پیش می‌رود. سرپرست سازمان ملی زمین و مسکن از تامین زمین برای ساخت بیش از 1.5 میلیون واحد مسکونی در دولت سیزدهم خبر داد.
ارسلان مالکی با بیان اینکه مساله مسکن یک دغدغه و چالش اساسی و مهم برای ما است، افزود: بخش زیادی از این چالش‌ها به کم‌کاری‌های گذشته باز می‌گردد، چنانکه در 2 دولت گذشته یک کار در مساله مسکن انجام نشده است.
سرپرست سازمان ملی زمین و مسکن با اشاره به اینکه دولت سیزدهم اراده کرده چالش مسکن را برطرف کند، تصریح کرد: تاکنون تأمین زمین در کشور بخوبی پیش رفته و حدود 32 هزار هکتار زمین با کاربری مسکونی در اختیار طرح نهضت ملی مسکن قرار دادیم. وی با بیان اینکه 24 هزار هکتار زمین در کارگروه‌ها و شوراهای برنامه‌ریزی در حال الحاق داریم، ادامه داد: در مجموع 56 هزار هکتار از اراضی دولت در اختیار طرح نهضت ملی مسکن قرار دارد و بالغ بر 2 میلیون واحد مسکونی می‌توان احداث کرد و با آنچه تاکنون اعلام شده 1.5 میلیون خانوار در این زمین‌ها می‌توانند صاحب خانه شوند.
مالکی با تاکید بر اینکه در سازمان ملی زمین و مسکن تمام مسکن مهری که در اراضی دولتی ساخته شد 590 هزار واحد است، خاطرنشان کرد: تاکنون در دولت سیزدهم زمین 1.5 میلیون واحد مسکونی تأمین شده است.
* موج کاهش قیمت در بازار مسکن؛ از پرند و پردیس تا شمال پایتخت
گزارش ایرنا از تعدادی از بنگاه‌های املاک مستقر در شهر جدید پرند و گفت‌وگو با مشاوران املاک نشان می‌دهد قیمت آپارتمان در این شهر جدید بویژه در یک ماه اخیر حدود 30 درصد کاهش داشته است.
بنا بر مشاهدات و آمارهای کسب شده از مشاوران املاک مستقر در پرند، قیمت آپارتمان در این شهر حداقل 300 میلیون تومان کاهش داشته است که این میزان ریزش در پروژه‌هایی مانند مسکن مهر بیشتر بوده است.
به عنوان مثال، آپارتمان یک خوابه 75 متری آماده تحویل در فاز 6 شهر جدید پرند که تا پیش از این حدود یک میلیارد و 300 میلیون تومان قیمت داشته به رقمی حدود یک میلیارد تومان و حتی کمتر برای فروش گذاشته شده است.
واحد 85 متری در فاز 4 پرند، یک میلیارد و 380 میلیون تومان معامله شد، این در حالی است که فروشنده تا پیش از ریزش قیمت، رقمی حدود یک میلیارد و 700 میلیون تومان را برای آن تعیین کرده بود. به گفته یکی از مشاوران املاک با وجود ریزش قیمت اما عرضه بسیار بیشتر از تقاضا است و بازار مسکن در شهر جدید پرند، مشتری زیادی ندارد.
همچنین بررسی‌ها از قیمت آپارتمان در منطقه پردیس تهران حکایت از ریزش 500 میلیون تومانی دارد.
این در حالی است این کاهش قیمت در مناطق بالای شهر تهران نیز تجربه شد.
بررسی‌ها نشان می‌دهد پس از سکته بازار ملک در پایتخت، نرخ‌های پیشنهادی در مناطق شمالی تهران بین 10 تا 20 درصد کاهش یافته است.
طولانی شدن فرآیند رکود فروش آپارتمان‌های بزرگ‌متراژ و لاکچری محله‌های شمال تهران باعث شده تا شتاب کاهش قیمت این نوع واحدها بیش از آپارتمان‌های کوچک واقع در مناطق جنوبی باشد.
در حال حاضر معاملات مسکن در تمام مناطق تهران دچار رکود شده و واسطه‌های ملکی انتظار دارند در فاز دوم، ریزش قیمت‌ها به مناطق میانی همچون مناطق 4، 5 و 8 سرایت کند؛ هر چند مقایسه نرخ‌های فروش در آگهی‌ها نسبت به ماه گذشته از کاهش تا 10 درصدی قیمت‌های اعلامی در مناطق متوسط حکایت دارد. با توجه به نوسان شدید نرخ‌های پیشنهادی در مناطق میانی شهر تهران افت مجدد قیمت بسیار محتمل است.
* موج عرضه و فروش به خانه‌های قدیمی هم رسید
بررسی سکوهای فروش آنلاین نشان می‌دهد بعد از سال‌ها، فایل‌های مربوط به آپارتمان‌ها و خانه‌های سالخورده یا اصطلاحا کلنگی افزایش یافته است. همین موضوع نشان می‌دهد حالا موج عرضه به این واحدها رسیده است. روزنامه «دنیای اقتصاد» اخیرا در گزارشی به این موضوع پرداخت و نوشت: «آپارتمان‌هایی از گروه سنی 17 یا 18 سال ساخت به بالا در میان فایل‌های فروش مسکن شهر تهران به‌مراتب پرتعدادتر از آپارتمان‌های نوساز و میانسال است. از این رو اگر خریداری در بازار حضور جدی داشته باشد، دامنه انتخاب وسیع‌تری از فایل‌های سالخورده دارد.
در نتیجه مالکان املاک سالخورده امیدوارند اقبال به خانه‌های قدیمی در این بازار بیشتر از هر وقت دیگری باشد. مساله مهم دیگری که در افزایش عرضه واحدهای قدیمی‌ساز اثر داشته، افت محسوس قیمت‌های پیشنهادی مسکن در هفته‌های اخیر است». واقعیت این است که هم‌اکنون بازار مسکن در رکود کامل به سر می‌برد و تا حدودی به دلیل مشخص نبودن سمت و سوی آینده بازار، تقاضای سوداگری به همین دلیل کاهش یافته است. در صورتی که این روند ادامه داشته باشد، می‌توان امیدوار بود قیمت مسکن و اجاره‌بها افزایش قابل توجهی نداشته باشد.
* ساماندهی بازار مسکن با همکاری وزارت راه‌وشهرسازی و مجلس
22 خرداد ماه سال جاری طرح ساماندهی بازار مسکن و اجاره‌بها به منظور تقویت ابزارهای نظارتی، مقابله با احتکار زمین، کشف قیمت توسط سامانه‌های هوشمند، شناسایی بهتر خانه‌های خالی، استفاده از سکوهای هوشمند برای انجام معاملات و ساماندهی مشاوران املاک در مجلس شورای اسلامی مصوب شد.
به دنبال تصویب طرح ساماندهی بازار مسکن و اجاره‌بها در همکاری وزارت راه‌وشهرسازی و مجلس با هدف کنترل و آرامش بازار مسکن در 2 بخش اجاره و خرید و فروش و ارائه آن برای تایید نهایی به شورای نگهبان، مهرداد بذرپاش از نمایندگان مجلس قدردانی کرد. مهرداد بذرپاش، وزیر راه‌وشهرسازی در صفحه توئیتر خود نوشت: «امروز طرح ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها در مجلس شورای اسلامی به تصویب رسید، جا دارد از نمایندگان محترم مجلس شورای اسلامی بابت به سرانجام رساندن این طرح خوب قدردانی نمایم».
* تأکید رئیسی بر تامین مالی طرح‌های نهضت ملی مسکن
یکی از چالش‌های عرضه مسکن، تامین مالی ساخت‌وساز است که بخشی از آن بر عهده بانک‌هاست و کوتاهی‌هایی در عمل به تعهدات آنها مشاهده می‌شود. همین موضوع موجب شد جلسه ویژه «بررسی راهکارهای تأمین مالی پروژه‌های ساخت مسکن» به ریاست حجت‌الاسلام سیدابراهیم رئیسی و با حضور اعضای تیم اقتصادی دولت در اواسط خرداد ماه برگزار شود. بعد از گزارش وزیر راه‌وشهرسازی از روند اجرای پروژه‌های نهضت ملی مسکن و تکمیل واحدهای نیمه‌تمام مسکن مهر، اعضا راهکارهای اجرایی تأمین مالی این پروژه‌ها را مورد بررسی قرار دادند.
رئیس‌جمهور در این نشست با اشاره به اینکه اجرای طرح «نهضت ملی مسکن» هم نیاز جامعه، هم الزام قانونی و هم برنامه مهم دولت مردمی است، کمک به تحقق این برنامه را وظیفه همه بخش‌های اقتصادی دانست و بر بهره‌گیری از ظرفیت سرمایه‌گذاری و توان ساخت مسکن بخش خصوصی، خصوصا شرکت‌های توسعه‌ای و انبوه‌سازان تاکید کرد. رئیسی همچنین به بانک‌ها یادآور شد به تکالیف قانونی خود در اختصاص سهم مسکن از تسهیلات بانکی عمل کنند.
با تاکید رئیس‌جمهور، وزارت راه‌وشهرسازی نیز مکلف شد با همکاری شورای پول و اعتبار، راهکارهای قانونی کاهش سود وام‌های بانکی در حوزه مسکن، بویژه مسکن حمایتی را بررسی و تصمیمات لازم را اتخاذ کند.
واگذاری زمین به متقاضیان واجد شرایط، حمایت از احداث مسکن در بافت‌های فرسوده و خودمالکی، تسریع در تأمین اراضی مورد نیاز با الحاق اراضی به محدوده شهرها جهت احداث مسکن و تأمین مالی مورد نیاز از دیگر تصمیمات این جلسه بود.
* بهانه‌تراشی بانک‌ها برای ندادن تسهیلات مسکن
آمارها نشان می‌دهد با گذشت 20 ماه از ابلاغ قانون جهش تولید مسکن، اکثر بانک‌ها و موسسات مالی کشور از اعطای تسهیلات به بخش مسکن، منطبق با مقدار تعیین‌شده در قانون جهش تولید مسکن، سرپیچی کرده‌اند.
مطابق ماده 4 قانون جهش تولید مسکن (ابلاغ شده در 30 شهریور 1400)، بانک‌ها و مؤسسات اعتباری غیربانکی مکلف شده بودند که حداقل 20 درصد از تسهیلات پرداختی نظام بانکی در هر سال را با نرخ سود مصوب شورای پول و اعتبار به بخش مسکن اختصاص دهند.
آمارها بیانگر آن است از زمان ابلاغ این قانون تا فروردین 1402، از میان 27 بانک و موسسه مالی، تنها 2 بانک به ماده 4 قانون جهش تولید مسکن تمکین کرده‌اند و مقدار تسهیلات پرداخت‌شده از سوی آنها در بخش مسکن تطابق 100 درصدی با میزان قانونی داشته است. از میان 25 بانک و موسسه اعتباری دیگر نیز تنها عملکرد بانک مسکن در اعطای تسهیلات به بخش مسکن با آنچه قانون تکلیف کرده بود تطابق بالای 50 درصد دارد (تقریبا 80 درصد) و درصد تطابق عملکرد 24 بانک و مؤسسه دیگر در زمینه پرداخت وام در حوزه مسکن به 50 درصد هم نمی‌رسد!
جدول زیر نشان می‌دهد در 20 ماه سپری شده از ابلاغ قانون جهش تولید مسکن، عملکرد شبکه بانکی کشور در زمینه اعطای تسهیلات مسکن مطابق قانون به چه صورت بوده است:
درصد تحقق نسبت به سهمیه سال اول و 8 ماهه سال دوم مجموع تسهیلات منعقده در حوزه مسکن در سال اول و 8 ماهه سال دوم (همت) سهمیه تخصیصی سال اول و 8 ماهه سال دوم (همت) بانک عامل 118.4 122.5 665 مجموع 73.4 85.9 117 مسکن 3.8 2.2 58.2 ملی 11.6 9 77.7 ملت 11.5 8.4 73.5 تجارت 5.7 4.4 77.6 صادرات 15.1 5.9 39 سپه 7 0.7 10 کشاورزی 6.1 2.2 35.5 رفاه 20.5 3.8 185.5 سایر بانک‌ها اما دلایل یا بهانه‌های بانک‌ها و مؤسسات مالی برای پرداخت نکردن وام مسکن چه چیزهایی است؟ در ادامه به نقد و بررسی دلایل احتمالی این نهادها برای عدم تمکین به قانون می‌پردازیم.
* کسری اعتبار و نسبت کفایت سرمایه نامناسب
طبق گزارشی که در 6 ماهه اول سال 1401 از سوی بانک‌ها و به صورت درصدی منتشر شده است، تنها 5 بانک کفایت سرمایه متناسب با حداقل درصد قانونی (8 درصد) داشته‌اند که به ترتیب بانک ملت با 8.3، بانک پاسارگاد 9.7، بانک توسعه صادرات 12.1، بانک کارآفرین 13 و بانک خاورمیانه با 13.1 درصد هستند.
در همین بازه زمانی، 5 بانک مذکور در مجموع تنها 7 هزار میلیارد تومان به تسهیلات بخش مسکن پرداخت کرده‌اند، در حالی که مطابق سهمیه تخصیصی بانک مرکزی، مکلف بوده‌اند مجموعا 82 هزار میلیارد تومان به تسهیلات مسکن پرداخت وام داشته باشند. از این رو، نامناسب بودن نسبت کفایت سرمایه جهت پرداخت وام نمی‌تواند به عنوان دلیل اصلی عدم پرداخت وام مسکن مطرح باشد، زیرا بانک‌ها با همین وضعیت خودشان وام‌های بسیار دیگری نیز پرداخت می‌کنند که شاید مهم و سودده بودن آنها زیر سوال باشد!
* اولویت نبودن اعطای وام مسکن برای بانک‌ها
بانک‌ها و مؤسسات مالی در حالی پس از گذشت 20 ماه از ابلاغ قانون جهش تولید مسکن، تنها 17.5 درصد از سهمیه تخصیصی تسهیلات مسکن را محقق کرده‌اند که مطابق گفته محسن دهنوی، عضو هیات‌رئیسه مجلس شورای اسلامی در سال 1400، بانک‌های خصوصی و دولتی در این سال بیش از 146 هزار میلیارد تومان تسهیلات به کارکنان خود پرداخت کرده‌اند. بانک صادرات با 28 هزار و 200 میلیارد تومان، بانک تجارت با 17 هزار و 200 میلیارد تومان و بانک ملت با 14 هزار و 900 میلیارد تومان، بیشترین میزان وام پرداختی به پرسنل خود را داشته‌اند.
این در حالی است که 3 بانک مذکور، از شهریور 1400 تا شهریور 1401، مجموعا 9 هزار میلیارد ریال بابت وام مسکن به مردم پرداخت کرده‌اند!
همچنین بررسی مانده تسهیلات بانک‌هایی نظیر رفاه و سپه به افراد مرتبط، نشانگر این است که مجموع مانده این تسهیلات نزد هر کدام از این بانک‌ها تا اسفند 1401 به ترتیب 2.5 و 4 هزار میلیارد تومان بوده است؛ این در حالی است که این 2 بانک روی هم رفته طی 20 ماه گذشته تنها 8,1 هزار میلیارد تومان از 74.5 همت سهمیه تخصیصی خود به بخش مسکن پرداخت کرده‌اند.
مجموع مطالب فوق این احتمال را تقویت می‌کند که علت اصلی عدم تمکین بانک‌ها نسبت به ماده 4 قانون جهش تولید مسکن، می‌تواند اولویت نبودن پرداخت این نوع از وام‌ها که در جهت منافع ملی و کلان پروژه‌های کشور است، باشد. سوال این است: بانک‌ها مگر چه وامی بهتر از این نوع وام که هم مصرف‌کننده و هم بنگاه‌های تولیدی را راضی خواهد داشت، پرداخت می‌کنند که به این بهانه از وام مسکن فراری هستند؟
* همکاری بانک‌ها؛ شرط عملی‌شدن وعده دولت
یکی از دلایل احتمالی شبکه بانکی برای عدم تمکین نسبت به ماده 4 قانون جهش تولید مسکن را می‌توان بهانه‌تراشی این نهادها نسبت به عدم معرفی متقاضیان دریافت وام از سوی وزارت راه عنوان کرد اما با توجه به اعمال جریمه مالیاتی 95 هزار میلیارد تومانی برای بانک‌های متخلف از این قانون، نمی‌توان تقصیر ماجرا را به گردن وزارت راه انداخت، چرا که در این صورت، اعمال جریمه برای این بانک‌ها موضوعیتی نداشت.
بنابراین با توجه به بی‌اعتنایی شبکه بانکی نسبت به قانون و عدم تبعیت از آن و همچنین با عنایت به اینکه بخشی از وظیفه تامین مالی مهم‌ترین وعده دولت که ساخت سالانه یک میلیون مسکن است بر دوش بانک‌هاست، نمی‌توان تا زمانی که بانک‌ها نسبت به این مهم بی‌توجه هستند، انتظار داشت که این وعده عملی شود.
منبع: وطن امروز