مسکن سوار بر موج گرانی / این مناطق رکورددار بیشترین و کمترین قیمت

همچنین، مرکز آمار ایران گزارش شاخص و متوسط نرخ آپارتمان‌های مسکونی در شهر تهران در ماه دی امسال را منتشر کرده است. بر اساس این گزارش، شاخص نرخ آپارتمان‌های مسکونی در تهران در دی ماه سال 1402 به عدد 280.4 رسیده است که نسبت به ماه قبل (274.4)، یعنی یک افزایش 2.2 درصدی را نشان می‌دهد.

افزایش تورم ماهانه

منظور از تورم ماهانه، درصد تغییر عدد شاخص نرخ ماه جاری، نسبت به ماه قبل است. در دی 1402 تورم ماهانه نرخ آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران 2.2 درصد بوده که در مقایسه با همین اطلاع در ماه قبل (2.9- درصد)، 5.1 واحد درصد افزایش داشته است.

کاهش تورم نقطه به نقطه

منظور از تورم نقطه به نقطه، درصد تغییر عدد شاخص نرخ نسبت به ماه مشابه سال قبل است. در دی 1402 تورم نقطه‌به‌نقطه نرخ آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به عدد 46.5درصد رسیده است. تورم نقطه به نقطه این ماه در مقایسه با ماه قبل (57.5 درصد) 11 واحد درصد کاهش داشته است.

کاهش تورم سالانه

منظور از نرخ تورم سالانه، درصد تغییر میانگین اعداد شاخص نرخ در یک سال منتهی به ماه جاری، نسبت به شاخص دوره مشابه سال قبل است. نرخ تورم سالانه دی 1402 آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به عدد 82.8درصد رسیده که نسبت به همین اطلاع در ماه قبل (85.7 درصد)، 2.9 واحد درصد کاهش داشته است.

منطقه یک و 18 رکورددار بیشترین و کمترین قیمت

در دی 1402 متوسط وزنی و حسابی نرخ آپارتمان‌های مسکونی فروش‌رفته در شهر تهران به‌ترتیب به 80 و 77 میلیون تومان رسیده است. در این ماه منطقه یک با متوسط وزنی نرخ 166 میلیون تومان، بیشترین و منطقه 18 با متوسط وزنی نرخ 42 میلیون تومان، کمترین نرخ را در بین مناطق 22گانه شهر تهران به خود اختصاص داده‌اند.

افزایش تعداد معاملات مسکن در دی‌

گزارش مرکز آمار ایران از تحولات بازار مسکن طی دی 1402 نشان می‌دهد که معاملات مسکن در این مقطع یک‌ماهه از 4هزار و 72 فقره به 4 هزار و 465 فقره رسیده و حدود 9.6 درصد افزایش داشته است. بیشترین معامله آپارتمان متعلق به منطقه 5 با 708 فقره خرید و فروش بوده و منطقه 10 نیز با 450 عدد معامله در رتبه بعدی قرار دارد. سومین جایگاه پرمعامله‌ترین منطقه نیز به منطقه 2 با 370 مورد معامله اختصاص دارد. همان‌گونه که کارشناسان نیز درباره آن هشدار داده بودند، گزارش مرکز آمار از دی 1402 حاکی از آن است که روند کاهش نرخ ملک و آپارتمان در ماه‌های اخیر تنها ناشی از رکود معاملات بوده و حالا با شروع دوباره معاملات و جنب‌وجوش ناشی از ماه‌های انتهایی سال، بار دیگر نرخ نیز در شیب افزایشی قرار گرفته است.

مشکل مسکن به شرایط اقتصادی گره خورده است

علی فرامرزی، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: باید به موضوع اصلی که حل موانع اقتصادی است توجه کنیم. اگر این مسئله حل شود، بازار مسکن نیز بهبود خواهد یافت. بدون اتخاذ سیاست‌های مناسب برای نجات بازار مسکن و تمرکز مداوم بر کاهش تورم، مشکلات تشدید می‌شود و وضعیت بازار مسکن به‌سمت افول پیش می‌رود. این باعث می‌شود خرید و فروش ملک و رهن و اجاره برای شهروندان دشوارتر شود. وی در ادامه افزود: به‌نظر می‌رسد که بیشترین تاثیر بر نرخ آپارتمان از رشد نرخ ارز بهره گرفته است، همچنین نهاده‌های ساختمانی در ماه‌های گذشته با نوسانات نسبی مواجه شده‌اند. همچنین، با مشکل رکود ساخت‌وساز نیز روبه‌رو هستیم که عامل اصلی افزایش قیمت‌ها است. هرگاه کالایی کمیاب شود، نرخ آن افزایش می‌یابد. این موضوع در بازار مسکن که علاوه بر مصرفی بودن، به‌عنوان یک سرمایه‌گذاری هم در نظر گرفته می‌شود، بیشتر دیده می‌شود. به‌اعتقاد این کارشناس، شرایط ساخت‌وساز در کشور مناسب نیست، بنابراین تعداد کارگاه‌های ساختمانی که در این مدت فعال بودند، با نوسانات اخیر نرخ مواد ساختمانی و خدمات مرتبط با بخش ساخت‌وساز مشکل داشته‌اند. به‌نظر می‌رسد وزارت راه و شهرسازی این موضوع را به‌طورجدی موردتوجه قرار نداده است.

حل مشکل مسکن زمانبر است

فرامرزی به صمت گفت: دولت باید با برنامه‌ریزی بیشتری در سال آینده عمل کند و در بخش مسکن فعالیت بیشتری انجام دهد تا بازار مسکن بهبود یابد. مسئله مسکن یک مشکل زمانبر است و نمی‌توان آن را در کوتاه‌مدت حل کرد؛ حل مشکل مسکن، نیاز به یک دوره چندساله دارد که در آن به طراحی ابزارهای مالی و پولی مناسب برای ساخت و تولید مسکن توجه شود. در این صورت است که بازار مسکن در مسیر توسعه قرار می‌گیرد و شرایط بهبود می‌یابد.

این کارشناس تصریح کرد: در حال‌حاضر، میانگین نرخ مسکن در تهران برای هر مترمربع در حال عبور از 80 میلیون تومان است. یک نکته عجیب در این شرایط این است که حتی با افزایش قیمت‌ها، فروشندگان هنوز حاضر به شرکت در معامله نیستند و مطمئن هستند که نرخ ملک‌شان هر ساعت افزایش می‌یابد. در این شرایط، خریداران با مشکلاتی روبه‌رو می‌شوند و بازار مسکن وارد یک رکود بی‌سابقه می‌شود. دولت باید با ایجاد ثبات اقتصادی و با کمک به بازارهای مهم مانند بازار مسکن، جلوی تشدید این شرایط را بگیرد. متاسفانه، در سال‌های اخیر، مردم حتی با پولی که در اختیار دارند، دیگر نمی‌توانند یک خانه اجاره کنند و فقط گزینه‌های شهرک‌نشینی و حاشیه‌نشینی را روبه‌روی خود می‌بینند.

وی در پایان گفت: رشد نرخ مسکن مدام رخ می‌دهد و وقتی نرخ مواد ساختمانی چند برابر می‌شود، بدون شک تاثیر مستقیمی بر نرخ نهایی مسکن و بهای تمام‌شده آن خواهد داشت. دولت چندین بار وعده داده که نرخ مسکن را کنترل کند، اما هر بار به دلایلی این وعده به فراموشی سپرده شده است. ما می‌دانیم که مسکن یکی از نخستین نیازهای خانوارها برای زندگی است و اگر این مسئله حل نشود، می‌تواند تبعات جبران‌ناپذیری برای شهروندان داشته باشد؛ بنابراین، مسئولان باید علاوه بر سیاست‌گذاری‌های تکراری، به شرایط بازار مسکن فکر کنند و اقدامات لازم را انجام دهند.

کاهش تورم نقطه به نقطه نهاده‌های ساختمانی در پاییز 1402

مرکز آمار گزارش تورم نهاده‌های ساختمانی شهر تهران را نیز منتشر کرد که براساس آن، تورم نقطه به نقطه از 47.3 در پایان تابستان به 41.2 درصد در پایان پاییز 1402 کاهش یافته است.

مرکز آمار گزارش شاخص و متوسط نرخ نهاده‌های ساختمانی شهر تهران فصل پاییز 1402 (برمبنای سال پایه 1390) را منتشر کرد. طبق این گزارش، در فصل پاییز 1402 شاخص نرخ نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی شهر تهران 2203.9 است که نسبت به فصل قبل 0.3 درصد، نسبت به فصل مشابه سال قبل 41.2 درصد و در 4 فصل منتهی به فصل جاری نسبت به دوره مشابه سال قبل، 45.3 درصد افزایش داشته است. در فصل پاییز 1402 درصد تغییرات شاخص نرخ نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی شهر تهران نسبت به فصل قبل (تورم فصلی) 0، 3 درصد است که در مقایسه با همین اطلاع در فصل قبل (1.9 درصد) 1.6 واحد درصد کاهش داشته است.

در این فصل، در بین گروه‌های اجرایی، بیشترین تورم فصلی با 3.9 درصد مربوط به گروه اجرایی «موزاییک، کاشی و سرامیک» است، در حالی که گروه اجرایی «آهن‌آلات، میلگرد، پروفیل درب و پنجره و نرده» با 4.8 درصد کاهش نسبت به دوره قبل مواجه شده است. در فصل پاییز 1402 درصد تغییرات شاخص نرخ نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی شهر تهران نسبت به فصل مشابه سال قبل (تورم نقطه به نقطه) 41، 2 درصد است که در مقایسه با همین اطلاع در فصل قبل (47.3 درصد) 6.1 واحد درصد کاهش داشته است. در این فصل در بین گروه‌های اجرایی، بیشترین تورم نقطه به نقطه با 72.6 درصد مربوط به گروه اجرایی «یراق‌آلات درب و پنجره» و کمترین تورم نقطه به نقطه با 29.6 درصد مربوط به گروه اجرایی «آهن‌آلات، میلگرد، پروفیل درب و پنجره و نرده» است.

افزایش تورم سالانه

در فصل پاییز 1402 درصد تغییرات شاخص نرخ نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی شهر تهران در 4 فصل منتهی به فصل جاری نسبت به دوره مشابه سال قبل (تورم سالانه) 45.3درصد بوده که در مقایسه با همین اطلاع در فصل قبل (43.5 درصد) 1.8 واحد درصد افزایش داشته است. در این فصل در بین گروه‌های اجرایی بیشترین تورم سالانه با 70.7 درصد مربوط به گروه اجرایی «یراق‌آلات درب و پنجره» و کمترین تورم با 34.8 درصد مربوط به گروه «سنگ» بوده است.

سایه تورمی برسر بازار مسکن

مسعود علی‌نیا، کارشناس مسکن به صمت گفت: مسکن در سال‌های اخیر، با شرایط تورمی در بخش مسکن مواجه بوده است. این شرایط تورمی به‌علت عوامل متعددی از جمله عرضه محدود مسکن، افزایش هزینه‌های ساخت، نوسانات در بازار ساخت‌وساز، تورم عمومی و همچنین تقاضا بالای بازار مسکن ایجاد شده است. عواملی مانند افزایش نرخ مواد اولیه ساختمانی و ارز، هزینه‌های نیروی کار و مشکلات مالی در بخش ساخت‌وساز موجب افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن شده است. وی افزود: در برخی مناطق ایران، افزایش سریع نرخ مسکن و کاهش قدرت خرید جامعه باعث شده است تا برخی افراد و خانوارها به‌سختی بتوانند اقدام به خرید یا اجاره مسکن کنند. مسلما این شرایط باعث ایجاد مشکلات اجتماعی، اقتصادی و مسکنی در کشور شده است. دولت به‌منظور مقابله با شرایط تورمی در بخش مسکن، اقدامات متعددی را انجام داده، اما متاسفانه تاثیر کمی بر شرایط فعلی بازار ملک داشته است. مهم است که شرایط تورمی در بازار مسکن، قابلیت تغییر و نوسان مثبت داشته باشد و این موضوع به وارد شدن عوامل جدید و تغییر در سیاست‌ها و قوانین بستگی دارد. این کارشناس بیان کرد: زمانی که تورم اقتصادی بر تمامی موضوعات تاثیر می‌گذارد، انتظار نمی‌رود که بازار مسکن از این موضوع مصون بماند، چراکه بازار ملک به‌عنوان یک بازار اساسی و مهم، طبیعی است که از تورم اقتصادی، فرکانس‌های منفی دریافت کند. اینکه بگوییم تولید مسکن می‌تواند باعث کاهش قیمت‌ها شود، نیاز به برنامه‌ریزی بلندمدت دارد، زیرا سیاست‌هایی که در گذشته برای تولید و کاهش نرخ مسکن مطرح شد، جوابگو نبود و اوضاع را تغییری نداد. وی در پایان اذعان کرد: برای بهبود قدرت خرید مردم برای خریداری مسکن، باید به رشد اقتصادی کشور توجه شود. با رشد اقتصادی، درآمد خانوارها نیز افزایش می‌یابد. باتوجه به عوامل مختلفی که در کاهش قدرت خرید مردم برای خریداری مسکن در ایران تاثیرگذار بوده‌اند، دولت‌ها باید با اجرای سیاست‌های مناسب، برای بهبود قدرت خرید مردم برای خریداری یا اجاره مسکن، تدابیر متفاوت‌تری را بیندیشند.

سخن پایانی

تهدید افزایش نرخ مسکن برای امسال دست‌کم به‌میزان تورم عمومی، جدی است و در صورت اقدام نکردن فوری برای بهبود شرایط، سرمایه‌گذاری در بخش‌های مولد بازار مسکن و ساخت‌وساز نیز با توجیه کمتری نسبت به همیشه برخوردار خواهد شد و در عمل توجیه‌پذیر نیست. این شرایط بازار مسکن 1402 را به‌سمت شرایط رکود تورمی عمیق‌تر از سال‌های اخیر سوق خواهد داد.