مقصران خیالی

پلتفرم‌های آگهی آنلاین در دوره‌های مختلف تورمی و افزایش قیمت‌های ناگهانی، همواره متهم ردیف اول بوده و بسیاری از تصمیم‌گیران، ساده‌ترین راه یعنی حذف قیمت‌ها از روی پلتفرم‌ها را برای جلوگیری از افزایش نرخ پیشنهاد داده‌اند؛ در این دوره افزایش نرخ نیز، بار دیگر نجوای حذف نرخ از روی پلتفرم‌های آگهی آنلاین به‌گوش می‌رسد؛ راهکاری که بی‌ثمر بودن آن در دوره‌های گذشته اجرایی شدن آن مشخص شده است؛ اما آیا حذف دستوری قیمت‌ها از آگهی‌های آنلاین در پلتفرم‌ها موجب کاهش نرخ فروش و اجاره مسکن می‌شود؟ صمت در این گزارش حذف قیمت‌ها از آگهی‌های ملکی را از نگاه کارشناسان بررسی کرده است.

حذف قیمتها دردی را دوا نمیکند

در سال 1399 با پیگیری‌های اتحادیه مشاوران املاک از دستگاه قضایی ممنوعیت درج نرخ در پلتفرم‌های آنلاین آگهی املاک به آنها ابلاغ شد. این اتفاق با استقبال زیادی از جانب نمایندگان مجلس، رئیس اتحادیه مشاوران املاک و وزارت راه و شهرسازی مواجه شد، چرا که آنها این اتفاق را عامل بازگشتن ثبات و آرامش به بازار مسکن می‌دانستند. این در حالی بود که با گذشت کمتر از 2 ماه از آن اتفاق، نه‌تنها رشد نرخ مسکن متوقف نشد، بلکه حدود 20 درصد نیز افزایش یافت، حتی گزارش تحولات بازار مسکن شهر تهران که توسط بانک مرکزی منتشر می‌شود نیز، نشان داد که متوسط نرخ خریدوفروش مسکن با گذشت تنها 6 ماه از حذف دستوری قیمت‌ها از پلتفرم‌های آنلاین بیش از 60 درصد بالا رفت. در همان روزهای حذف نرخ از آگهی‌ها در پلتفرم‌های آنلاین، کارشناسان حوزه مسکن معتقد بودند که حذف درج نرخ از وب‌سایت‌ها و اپلیکیشن‌های موبایلی آگهی‌های مسکن، تاثیری در کنترل قیمت‌ها در بازار ندارد. آنها این اقدام را تنها عامل اختلال در گردش آزاد اطلاعات و نقض حقوق شهروندان در دسترسی به اطلاعات می‌دانستند. به‌طورمسلم این کار فقط باعث می‌شود که معاملات از فضای رسمی به فضای غیررسمی منتقل شود که نظارتی بر آن وجود ندارد. حذف درج قیمت‌ها از پلتفرم‌های آنلاین، نارضایتی مردم را نیز برانگیخت و واکنش‌های انتقادی آنها را هم در پی داشت. طبق آمار منتشرشده در یکی از پلتفرم‌های آنلاین، بیش از 94 درصد مردم از حذف نرخ املاک در سایت‌های خریدوفروش ناراضی بودند. 25 درصد کاربران نیز در توییتر اعلام کردند که این روند باعث شده تا هزینه‌های بیشتری برای تماس در راستای اطلاع از نرخ به آنها تحمیل شود و 20 درصد دیگر نیز از اتلاف وقت ناراضی بودند. 10 درصد هم معتقد بودند که نارضایتی‌شان مربوط به شفاف نبودن قیمت‌ها است. حالا با گذشت بیش از 2 سال از آن تصمیم و مشاهده نتایج آن، به‌نظر می‌رسد دولت بار دیگر تصمیم دارد از زیر بار مسئولیت خود در کنترل قیمت‌ها در بازار مسکن شانه خالی کند و ناکارآمدی و ناتوانی خود در ساخت مسکن، خانه‌دار کردن مردم و مهار تورم را بر گردن پلتفرم‌های آنلاین بیندازد.

با پاک کردن صورتمسئله، کار پیش نمیرود

بیت‌الله ستاریان، کارشناس اقتصاد مسکن در رابطه با حذف نرخ مسکن در سایت‌های اینترنتی به صمت گفت: اقدامات این‌چنینی بسیار پیش‌پاافتاده و مسخره است، چرا که مگر می‌شود بازار مسکن یک کشور را با حذف چند آگهی از پلتفرم‌های اینترنتی سروسامان داد؟ این موضوع نشان می‌دهد که مسئولان ذی‌ربط یا با بازار مسکن آشنایی ندارند یا نمی‌خواهند برای نجات این بازار پرتلاطم اقدام موثری انجام دهند. با فرافکنی و پاک کردن صورت‌مسئله نه‌تنها کاری از پیش برده نمی‌شود، بلکه این قوانین من‌درآوردی تنها با تاثیر معکوس، بلای جان بازار ملک در کشور خواهد شد، چرا که فضای معاملات رسمی به یک فضای غیررسمی منتقل می‌شود. وی در ادامه افزود: افرادی که گمان می‌کنند با طرح چنین مسائلی به ساماندهی بازار مسکن کمک می‌کنند، نمی‌دانند هر فردی که صاحب خانه‌ای است، می‌تواند ملک خود را صد برابر نرخ واقعی آن قیمت‌گذاری کند. با این حال، آیا موفق به فروش می‌شود؟ جواب این سوال منفی است، زیرا به‌طور قطع، افراد توانایی قیمت‌گذاری در حوزه مهمی مثل مسکن را ندارند و چنین موضوعاتی باید به‌طور ریشه‌ای حل‌وفصل شود. این کارشناس تصریح کرد: اگر اقتصاد کشور در مسیر درستی بود و ما گرفتار تورم روزافزون نبودیم، اکنون بازار مسکن به این روز نمی‌افتاد و مردم ناچار به تحمل فشارهای مالی در این بخش نبودند. هر نهاد یا مسئولی که می‌خواهد به کمک بازار مسکن بیاید، در ابتدا باید در حوزه تخصصی خود ورود کند، سپس برای بهبود اوضاع، شروع به قانون‌گذاری‌های بی‌ربط کند. متاسفانه سوءمسئولیت در بخش‌های زیادی از اقتصاد کشور موج می‌زند و لطمه‌های زیادی به بازارهای مهمی همچون مسکن وارد کرده است.

اوضاع وخیم بدمسکنی در کشور

ستاریان افزود: مسئولان در صورتی می‌توانند از حذف نرخ مسکن در سایت‌های اینترنتی صحبت کنند که تنها به چند ماه زمان برای ساماندهی بازار مسکن نیاز داشته باشند، اما با این اوضاع وخیم بدمسکنی در کشور که نیاز به سال‌ها تلاش و برنامه‌ریزی دارد، طرح چنین موضوعاتی به تنش بازار کمک می‌کند و بیشتر باعث نارضایتی مردم می‌شود. وی در پایان گفت: بارها ثابت شده است که دولت باید با نظارت، عرضه و تقاضا در بازار را کنترل کند؛ اینکه دولت بخواهد اقتصاد را به‌طورکلی در دست بگیرد و در مسیر توسعه قرار دهد، اشتباه است. دولت باید دست محتکران و سوداگران را از بازار مسکن کوتاه کند و با تکیه بر یک پشتوانه قوی مالی، در مسیر تولید مسکن گام بردارد تا تنش‌های اقتصادی در این حوزه کاهش یابد. وظیفه دولت کنترل نیست، بلکه اجرای صحیح قوانین در بازار است. اینکه دولت بخواهد تمام مسئولیت ساخت مسکن را برعهده بگیرد؛ در هیچ‌کدام از کشورهای دنیا مشاهده نمی‌شود، چرا که در بهترین حالت، دولت‌ها می‌توانند تنها تا 5 درصد در ساخت مسکن مشارکت کنند و بخش اصلی و مهم سرمایه‌گذاری‌های بخش مسکن باید در دست بخش خصوصی باشد تا تولید با تمرکز و سرعت بالاتری در مسیر خود حرکت کند. افزایش نرخ تورم اقتصادی و به‌تبع آن، افزایش نرخ بخش مسکن در سال‌های اخیر باعث شده است تا سرمایه‌گذاران برای حفظ ارزش پول خود به این بازار هجوم آورند؛ به این منظور، دولت باید با حمایت و نظارت بر بخش خصوصی به وضعیت قیمت‌ها سروسامان دهد. اکنون روند قیمتی بازار مسکن به‌حدی رشد کرده که توان خرید خانه برای بیشتر مردم از دست رفته است و این موضوع نیاز به چاره‌جویی اساسی دارد. بخش مهمی از راهکار جلوگیری از افزایش نرخ مسکن در متعادل‌سازی عرضه و تقاضا است. افزایش نیاز انباشت‌شده مسکن در سال‌های گذشته، زمینه‌ساز رقم‌های بزرگ و باورنکردنی به‌عنوان نرخ زمین و مسکن شده است، به این خاطر شاهد افزایش نرخ مسکن در ماه‌ها و سال‌های گذشته هستیم. در نتیجه، رویکردهای درست حمایت از بخش خصوصی می‌تواند سرآغاز خوبی برای کنترل نرخ مسکن به روش درست اقتصادی باشد، چرا که بازار مسکن نیز شبیه سایر بازارها به قیمت‌گذاری دستوری و دستورات از بالا به پایین توجهی نمی‌کند.

حذف قیمتها یک کار مبنایی نیست

مهدی روانشادنیا، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: حذف قیمت‌ها در مقطعی که التهاب در بازار مسکن ایجاد شده، ممکن است، 2 گروه را از آگهی دادن خارج کند؛ یک گروه کسانی هستند که از روی سرگرمی و انگیزه‌هایی غیر از فروش، آگهی می‌گذارند و در گران کردن قیمت‌ها منافعی دارند؛ به این شکل که این افراد گاهی فایل‌های غیرواقعی ارائه می‌کنند تا به افزایش نرخ دامن بزنند. در سمت تقاضا نیز افرادی هستند که قصد خرید ندارند، اما از روی کنجکاوی یا مقایسه رشد نرخ مسکن نسبت به دیگر بازارها در آگهی‌ها جست‌وجو می‌کنند. حذف نرخ باعث می‌شود این 2 گروه از بازار خارج شوند که در کل می‌تواند نتیجه به‌نسبت خوبی داشته باشد. وی بیان کرد: حذف قیمت‌ها یک کار مبنایی برای سروسامان دادن به بازار مسکن نیست و در درازمدت کمکی به سیاست‌گذار بخش مسکن نمی‌کند. در گذشته نیز این سیاست اجرایی شده بود، اما خواه‌ناخواه باید این اتفاق می‌افتاد که امکان درج نرخ فراهم شود، چرا که درج نشدن قیمت، شفافیت را کاهش می‌دهد و ما را در عمل به سیستم سنتی قیمت‌گذاری بازمی‌گرداند.

قیمتها منصفانه شود

روانشادنیا توضیح داد: در شرایطی که بازار مسکن بیش از متغیرهای داخلی، از متغیرهای بخش عمومی اقتصاد کلان کشور تاثیر می‌پذیرد، لازم است با اطلاع‌رسانی بهتر به مردم، قیمت‌های منصفانه پیش‌روی آنها قرار گیرد. البته، در صورتی که کالایی بیش از نرخ ذاتی خود قیمت‌گذاری شود، دیر یا زود در نرخ منصفانه خود در شرایط رقابتی قرار می‌گیرد.

خریداران بخش مسکن نسبت به هیجاناتی که در بازار است، دقت بیشتری داشته باشند و ریسک شرایط متلاطم امروز را با مدیریت دقیق‌تری بپذیرند. شهروندانی که در بخش مسکن دارای تقاضای واقعی نیستند و قصدشان از خریداری مسکن تنها سرمایه‌گذاری است، توجه کنند که شرایط قیمتی امروز شرایط قابل‌اتکایی نیست و ممکن است سرمایه‌گذاری آنها در بخش مسکن باعث زیان‌های قابل‌توجهی برای آنها شود.

وی در پایان گفت: وضعیت بازار مسکن و به‌طورکلی، وضعیت اقتصاد در شرایط ابهام و پیچیدگی قرار دارد و شاید بتوان گفت که سیاست‌های سرکوب قیمتی، عامل تعیین‌کننده‌ای برای پایان دادن به سردرگمی فعلی بازار مسکن نیست.

سخن پایانی

حذف نرخ آگهی‌ها، مشکلات بازار مسکن را حل نمی‌کند؛ این اتفاق بدون‌شک تبعات منفی زیادی برای اکوسیستم استارت‌آپی دارد و در بلندمدت می‌تواند افراد مستعد را نسبت به ورود به این فضا دلسرد کند. به‌علاوه اینکه، فعالان این اکوسیستم در حال دست‌وپنجه نرم‌کردن با مشکلات دیگری مانند محدودیت‌های اینترنتی و فیلترینگ گسترده هستند. به‌دنبال حذف قیمت‌های پیشنهادی فروش و اجاره مسکن از سایت‌های بازاریابی ملکی و فضای مجازی، تعداد قابل‌توجهی از متقاضیان خرید، فروش و اجاره مسکن با سردرگمی در تعیین و پذیرش قیمت‌ها مواجه می‌شوند. همچنین، این اقدام منجر به ایجاد یک خلأ بزرگ در بازار برای هر 3 ضلع فعال بازار مسکن شده است؛ به این معنی که بسیاری از فروشنده‌ها به‌دلیل بی‌اطلاعی از عرف قیمتی واحد مسکونی‌شان برای فروش و تعیین نرخ مردد می‌شوند و به‌رغم آنکه برخی فروشنده‌ها با استفاده از شرایط موجود اقدام به تعیین قیمت‌های نجومی و غیرواقعی می‌کنند، برخی دیگر به‌دلیل بی‌اطلاعی از سطح قیمت‌ها عرضه فایل خود به بازار را تا بازگشت قیمت‌ها به فضای مجازی و کسب اطلاع از چندوچون قیمت‌های پیشنهادی به تاخیر می‌اندازند. از این‌رو اعلام نارضایتی‌های مردم و هشدارهای کارشناسان در گذشته باعث شد تا پس از مدتی بازی به‌نفع پلتفرم‌های آنلاین تغییر کرد، چرا که شفافیت در بازار یکی از عوامل اصلی پیشگیری از فساد و کلاهبرداری و یکی از بهترین ابزارها برای واقعی کردن قیمت‌ها است. در نتیجه، مسئولان از موضع خود عقب‌نشینی کردند و درج نرخ به پلتفرم‌های آنلاین آگهی بازگشت؛ اما مسئولان باید برنامه‌های خود را روی مسائل مهم‌تری متمرکز کنند تا مشکل مسکن حل شود وگرنه چنین موضوعاتی دردی از مردم دوا نمی‌کند./ روزنامه صمت