نگاهی به ذائقه مسکن تهرانی‌ها

به گزارش مشرق، آمار از کاهش متراژ واحدهای مسکونی معامله شده در یکسال اخیر حکایت دارد. بر اساس آمار منتشر شده از سوی دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، الگوی مصرف در 14 ماه اخیر به واحدهای زیر 80 متر کاهش یافته است. این در حالی است که میانگین ساخت و ساز 130 متر برآورد می‌شود. به عبارتی دیگر در حالی که مردم متقاضی خرید واحدهای کوچک و متوسط متراژ هستند، انبوه سازان پروژه‌های مسکونی با واحدهای بالای 100 متر مربع را در دستور کار دارند.

بنا به گفته برخی، انبوه سازان ساخت واحد مسکونی مطابق با الگوی مصرف (زیر 75 متر مربع در تهران) را دارای صرفه اقتصادی نمی‌دانند. این اتفاق سبب شده تا مشکل خانه‌های خالی در تهران رقم بخورد چرا که به دلیل گرانی مسکن در پایتخت، عموما مردم استطاعت خرید آپارتمان‌های با متراژ بالا را ندارند.

بیشتر بخوانید

تمایل و توان خرید تهرانی‌؛ واحدهای کوچک متراژ

به عنوان مثال در اردیبهشت ماه امسال از مجموع 11 هزار و 600 واحد مسکونی معامله شده در تهران، بیشترین تعداد معامله با 2 هزار و 480 فقره به واحدهای 40 تا 60 متر مربعی اختصاص داشت و پس از آن واحدهای 60 تا 80 متری با 2 هزار و 458 فقره در رتبه دوم قرار داشت. این در حالی است که اردیبهشت ماه سال گذشته واحدهای 60 تا 80 متری بیشترین تقاضای خرید را داشت و پس از آن واحدهای 40 تا 60 متری در لیست خرید متقاضیان خانه دارشدن قرار گرفته بود.

همچنین در فروردین امسال نیز از مجموع هزار و 300 واحد مسکونی معامله شده در تهران بیشترین تعداد با 260 فقره معامله واحدهای 60 تا 80 متری بود و پس از آن واحدهای 40 تا 60 متری با 204 فقره معامله قرار داشت. فروردین سال گذشته واحدهای 60 تا 80 متری با 803 فقره بیشترین تعداد خانه‌های معامله شده از سوی تهرانی‌ها بود و واحدهای 40 تا 60 متری با 764 فقره در رتبه دوم قرار داشت.

در اسفندماه سال 97 در تهران 10 هزار و 200 واحد مسکونی به فروش رفته بود که بیشترین تعداد واحدهای فروخته شده در واحدهای مسکونی با دامنه متراژ 60 تا 80 متر مربعی قرار داشت که به 2 هزار و 272 فقره معامله می‌رسید. واحدهای 40 تا 60 متری نیز با هزار و 735 فقره معامله جزو پرتقاضاترین واحدهای مسکونی معامله شده قرار داشت. این در حالی است که متراژ واحدهای 80 تا 100 متری نیز با هزار و 703 فقره در رتبه سوم قرار داشت که نشان می‌دهد واحدهای متوسط متراژ نیز در شمار خانه‌های مورد تقاضای خریداران قرار داشته است.

از سوی دیگر اسفند سال 97 هم واحدهای 60 تا 80 متری با 3 هزار و104 فقره بیشترین تعداد معاملات را به خود اختصاص داد و پس از آن واحدهای 40 تا 60 متری در لیست خرید گنجانده شده بود.

این روند در ماه‌های بهمن و دی ماه سال گذشته نیز تکرار شده و واحدهای 60 تا 80 متری بیشترین تعداد تقاضای خرید را به خود اختصاص داده بودند.

از سوی دیگر بررسی روند تعداد معاملات مسکن بر اساس متراژ در پایتخت نشان می‌دهد ذائقه خریداران برای خرید واحدهای با متراژ کمتر از 40 متر مربع به دلیل افزایش قیمت مسکن با روند صعودی تا 40 درصد حفظ شده است. به گونه‌ای که در پاییز و زمستان سال گذشته همواره شاهد روند صعودی تعداد معاملات در واحدهای 40 تا 60 متری و نیز کمتر از 40 متر مربعی بوده ایم. این در حالی است که در سال‌های قبل بیشترین تعداد معاملات به واحدهای 60 تا 80، 80 تا 100 و حتی 100 تا 120 متر اختصاص داشته است به گونه‌ای که به عنوان مثال در آبانماه 97 تعداد واحدهای معامله شده در متراژ 100 تا 120 متری 715 فقره بود که در آبان 98 این شاخص به 331 فقره معامله کاهش یافته بود.

بیشترین تعداد معاملات مسکن در کدام دامنه قیمتی رخ داده؟

همچنین بررسی قیمت مسکن واحدهای مسکونی فروخته شده در تهران نشان می‌دهد که با توجه به اینکه میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در پایتخت در اردیبهشت ماه امسال، 17 میلیون تومان بوده، اما بیشترین تعداد واحدهای مسکونی با 2 هزار و 127 فقره، به معاملاتی اختصاص دارد که در بازه قیمتی 8 تا 12 میلیون تومان بوده اند؛ پس از آن نیز واحدهایی که بین متری 12 تا 16 میلیون تومان به فروش رفته اند با 2 هزار و 117 فقره در رتبه بعدی بوده است؛ 1500 فقره معامله هم به خانه‌هایی اختصاص داشته که متری 16 تا 20 میلیون تومان قیمت داشته اند.

60 درصد معاملات مسکن اردیبهشت ماه امسال در بازه 8 تا 20 میلیون تومانی بوده است.

در فروردین ماه امسال، متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی، 15 میلیون و 500 هزار تومان بود با توجه به اینکه به دلیل شیوع ویروس کرونا، بازار مسکن در فروردین ماه امسال تقریبا با حداقل تعداد معاملات ممکن همراه بود، لذا تعداد معاملات انجام شده نشان می‌دهد واحدهای متری 8 تا 12 میلیون تومانی با 240 فقره معامله، واحدهای 12 تا 16 میلیون تومانی با 200 فقره و 16 تا 20 میلیون تومانی با 163 فقره معامله، در زمره بیشترین معاملات انجام شده بوده است.

58 درصد معاملات مسکن تهران در فرودین 98 در دامنه قیمتی متری 8 تا 20 میلیون تومان قرار داشته است.

اسفند سال گذشته (98) نیز متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران 15 میلیون و 660 هزار تومان بود که بیشترین تعداد معاملات با 5 هزار و 778 فقره معادل 67 درصد معاملات در بازه 12 تا 20 میلیون تومانی قرار داشته است.

در بهمن سال گذشته نیز بیشترین تعداد معاملات با 58 درصد به واحدهای مسکونی فروخته شده واقع در دامنه قیمتی متری 12 تا 20 میلیون تومان با 6 هزار و 650 فقره (58 درصد) معاملات اختصاص داشته است.

ادعای اختصاص 70 درصد بازار مسکن به خرید سرمایه‌ای صحت دارد؟

این روال در دو شاخص مورد بررسی شامل تعلق بیشترین خریدهای مسکن به: 1- واحدهای 60 تا 80 متری و 2- دامنه قیمتی 8 تا 16 میلیون تومان نیمه دوم سال 98 و 6 تا 12 میلیون تومان در نیمه نخست 98 نیز تکرار شده است.

برخی کارشناسان معتقدند تقاطع گیری اطلاعات به دست آمده از این دو شاخص می‌تواند نشان دهد که خریداران مصرفی و واقعی بیشترین تعداد خریداران مسکن را تشکیل می‌دهند و ادعای اختصاص 70 درصدی بازار به خریداران سرمایه‌ای، صحت ندارد و محل اشکال است؛ اما برخی دیگر می‌گویند تقاضای سرمایه‌ای مسکن، صرفا به واحدهای گران قیمت و لوکس و با متراژ بالا اختصاص ندارد و ممکن است بسیاری از افراد با سرمایه‌های خرد و متوسط با هدف حفظ ارزش این سرمایه‌ها، اقدام به خرید مسکن مصرفی کنند.