هویت «ریزنقش» بازار مسکن
گسل معاملاتی در بازار معاملات واحدهای ریزمتراژ، اثر «ریزنقش قدرتمند معاملات ملکی» (آپارتمان های با مساحت کمتر از 50 مترمربع)، در لرزش قیمت ها را تشدید کرد. بررسی های «دنیای‌اقتصاد» از آخرین وضعیت بازار پرتقاضاترین طیف متراژی واحدهای مسکونی در شهر تهران نشان می‌دهد دو رخداد معنادار در بازار معاملات خانه‌های نقلی، اثر بازار این واحدها بر کل بازار مسکن را تقویت کرده است.
این دو رویداد ظاهرا متفاوت هم اکنون خود را در شکل کاهش شدید عرضه ریزمتراژ ها همزمان با تقویت سهم این واحدها در معاملات خرید وفروش آپارتمان نشان داده و در عین حال منجر به تشدید سهم این واحدها در لرزش قیمت فروش آپارتمان در پایتخت شده است. تقاضا برای خرید ریزمتراژ ها در حالی هم اکنون در سطح بالایی قرار گرفته است که در عین حال، هم اکنون بیشترین شکاف بین عرضه و تقاضای آپارتمان های نقلی در بازار مسکن شهر تهران رصد می‌شود. عرضه فایل ریزمتراژ به‌شدت افت کرده است و عمده فایل هایی که هم اکنون در بازار این گروه متراژی از آپارتمان های پرتقاضا قرار دارد، جزو فایل های نامرغوب هستند.
افت 30 درصدی عرضه ریزمتراژ
درحالی‌که آمارهای رسمی درباره سهم فروش آپارتمان های نقلی در کل معاملات مسکن شهر تهران از افزایش سهم این واحدها در مقایسه با دوره قبل از شروع جهش در بازار مسکن از یکسو و حتی نسبت به سال گذشته از سوی دیگر خبر می‌دهد، تحقیقات میدانی دنیای‌اقتصاد حاکی از افت دست کم 30 درصدی حجم عرضه فایل ریزمتراژ به بازار فروش آپارتمان در محلات مصرفی و بورس عرضه ریزمتراژ ها در شهر تهران در پاییز سال جاری است. تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد عرضه فایل ریزمتراژ در مناطق مصرفی نیمه شمالی و جنوبی شهر تهران که همواره به‌عنوان بورس عرضه واحدهای مسکونی با مساحت کمتر از 50مترمربع تا حداکثر 60مترمربع شناخته شده اند، دست کم 30درصد کاهش یافته و این میزان افت در برخی از محلات تا 40درصد نیز گزارش شده است. این در حالی است که به لحاظ سطح کیفیت نیز، حجم عرضه فایل مرغوب و برخوردار از امکانات، با شدت بیشتری افت کرده و عمده فایل هایی که هم اکنون در برخی از محلات مصرفی شهر تهران، با مساحت کمتر از 50 مترمربع به بازار عرضه شده است به لحاظ سطح کیفی در رده واحدهای غیرمرغوب وبدون امکانات هستند.
این وضعیت باعث بروز نوعی تناقض در بازار فروش ریزمتراژ ها شده است. به این معنا که با وجود افزایش سهم ریزمتراژ ها در بازار معاملات مسکن شهر تهران در میان سایر گروه‌های متراژی و با وجود آنکه این واحدها هم اکنون در نقش ریزنقش های قدرتمند بازار، اثر محسوسی در تغییرات قیمت مسکن دارند، اما هم اکنون با وجود تقاضا برای این واحدها، دوره رسوب فایل از زمان عرضه به بازار تا زمان فروش، طولانی شده است. تحقیقات «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد شرایطی که هم اکنون در بازار معاملات آپارتمان های ریزمتراژ رصد می‌شود، برآیندی از جهش قیمتی ورکود معاملاتی و ساختمانی است که در سال‌های اخیر بازار مسکن را با وضعیت خاص مواجه کرده است.
آمار رسمی از سهم فروش نقلی ها
بررسی های «دنیای‌اقتصاد» بر پایه آمارهای رسمی از تقویت نقش اپارتمان های ریزمتراژ و نقلی در بازار مسکن شهر تهران در سال‌های اخیر خبر می‌دهد. این موضوع از آمار مربوط به سهم فروش ریزمتراژ ها و تغییرات ان در دوره‌های زمانی مختلف تاکنون قابل مشاهده است. بررسی‌ها نشان می‌دهد سهم فروش واحدهای مسکونی با مساحت کمتر از 50مترمربع و همچنین آپارتمان های با متراژ 50 تا 60 مترمربع، نسبت به دوره قبل از جهش و حتی نسبت به سال گذشته افزایش داشته است. براساس آمارهای رسمی، سهم فروش آپارتمان های با مساحت کمتر از 50مترمربع در سال96 یعنی یک سال قبل از شروع دوره اخیر جهش قیمت در بازار مسکن شهر تهران، معادل 5/ 9درصد بوده است. این سهم پاییز امسال به 16درصد رسیده است.
سهم اپارتمان های با مساحت 50 تا 60مترمربع نیز که در سال96 معادل 12درصد کل معاملات اپارتمان های مسکونی در شهر تهران بوده، پاییز امسال به بیش از 15درصد رسیده است. سهم آپارتمان های با مساحت کمتر از 50مترمربع که هم اکنون 16درصد کل معاملات مسکن شهر تهران است در سال گذشته 6/ 13درصد بوده است. دلیل تقویت سهم فروش ریزمتراژها در بازار معاملات مسکن شهر تهران، به شیفت تقاضای خرید مسکن به بازار این واحدهای مسکونی برمی گردد. علت نیز مشخص است. مهم‌ترین دلیل این موضوع جهش شدید قیمت مسکن وافت محسوس قدرت خرید در بازار مسکن شهر تهران بعد از دوره اخیر جهش است.
با ادامه جهش در بازار مسکن شهر تهران، قدرت خرید مسکن با سرعت زیاد در سراشیبی سقوط قرار گرفته و به این ترتیب خریداران اعم از متقاضیان مصرفی و حتی بخشی از سرمایه گذارهای ملکی، به بازار واحدهای ریزمتراژ وارد شده واقدام به معامله کرده اند. در واقع متراژ کمتر در بازار مسکن به معنای نیاز به بودجه کمتر برای خرید آپارتمان است. تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» نیز از افزایش محسوس تقاضا برای خرید ریزمتراژ ها از سال97 به بعد که جهش قیمت در بازار فروش آپارتمان ها آغاز شده و در سال‌های بعد ادامه یافت، خبر می‌دهد. اما بررسی ها نشان می‌دهد به شرط نبود یک مانع مهم در بازار ریزمتراژها، سهم فروش این واحدها با سرعت بیشتری نسبت به آنچه در سال‌های اخیر رشد کرده است، افزایش می یافت. این مانع مربوط به عرضه محدود واحدهای ریزمتراژ به بازار مسکن شهر تهران است. در واقع درصورتی‌که عرضه آپارتمان های ریزمتراژ به بازار از سطح فعلی بیشتر بود، به‌طور قطع این واحدها سهم بیشتری از معاملات خرید مسکن شهر تهران نسبت به سهم فعلی آنها به خود اختصاص می دادند.
تشدید گسل عرضه و تقاضا
بررسی های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد این موضوع همان تناقضی است که هم اکنون در بازار معاملات واحدهای مسکونی ریزمتراژ رصد می‌شود و باعث شده است گسل معاملاتی ریزمتراژها عمیق تر شود. با تشدید گسل عرضه وتقاضا در بازار فروش آپارتمان های ریزمتراژ، سهم این خانه‌ها در لرزش قیمت آپارتمان های مسکونی، افزایش یافته است. کمبود عرضه در بازار این طیف پرتقاضای آپارتمان های مسکونی در شهر تهران، منجر به قیمت گذاری غیرواقعی، بالاتر از عرف و همچنین بالاتر از قیمت سایر گروه‌های متراژی به ازای هر مترمربع، شده است. این قیمت گذاری بالا نه تنها سطح قیمت فروش این واحدها را افزایش داده که بر قیمت سایر گروه‌های متراژی واحدهای مسکونی نیز اثر گذاشته است.
شکاف بین عرضه وتقاضای واحدهای مسکونی ریزمتراژ در شرایط فعلی به حدی افزایش یافته است که تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد بزرگ‌ترین گسل وشکاف عرضه وتقاضا در بازار ملک هم اکنون متوجه بازار آپارتمان های با مساحت کمتر از 50مترمربع است. این شرایط باعث شده است در عین حال که تقاضا برای خرید آپارتمان های ریزمتراژ کماکان بالاست و سهم بالایی نسبت به تقاضای خرید سایر گروه‌های متراژی به خود اختصاص داده است؛ اما معاملات این واحدها، به اندازه رشد تقاضا برای خرید این واحدها، رشد نداشته است و بازار این واحدهای مسکونی نیز در حالت رکود به سر می‌برد.
4 ریشه رکود
بررسی های «دنیای‌اقتصاد» از کشف چهار ریشه مهم رکود در بازار معاملات واحدهای مسکونی ریزمتراژ خبر می‌دهد. ریشه اول، مربوط به عدم تمایل فروش برای واحدهای نقلی در بازار مسکن از سوی مالکان است. تحقیقات میدانی نشان می‌دهد هم اکنون به دلایل مختلف، مالکان واحدهای نقلی تمایلی به فروش این واحدها ندارند. یک عامل مهم مربوط به کاهش بعد خانوار و کاهش نیاز به واحدهای بزرگ‌تر از سوی برخی خانوارهاست. ضمن آنکه با افزایش تعداد خانوارهای تک‌نفره و دونفره، تمایل به سکونت در این آپارتمان ها افزایش یافته است و تعداد زیادی از مالکان این واحدها به همین علت ضرورتی برای فروش این آپارتمان های ریزمتراژ و صرف هزینه برای خرید آپارتمان بزرگ‌تر نمی بینند.
عامل یا ریشه دوم مربوط به ناتوانی بسیاری از خانوارهای مالک وساکن در آپارتمان های ریزمتراژ برای تبدیل به احسن آپارتمان خود به واحدی بزرگ‌تر است. با بروز جهش در بازار معاملات مسکن، حجم معاملات تبدیل به احسن آپارتمان نیز کاهش یافت. تا قبل از شروع جهش در بازار مسکن، هرسال معمولا تعداد زیادی از خانوارهایی که در واحدهای مسکونی کوچک متراژ ساکن بودند اقدام به فروش آپارتمان نقلی خود برای خرید واحد مسکونی بزرگ‌تر می‌کردند. همین موضوع بخش زیادی از عرضه به بازار واحدهای ریزمتراژ را تامین می‌کرد. اما بعد از وقوع جهش و رشد شدید قیمت ها به‌دلیل افت قدرت خرید خانوارها و افزایش شکاف بین قیمت واحد نقلی با قیمت واحدهای بزرگ‌تر، بسیاری از خانوارهای متقاضی تبدیل به احسن توان خود را برای خرید واحد بزرگ‌تر و تبدیل آپارتمان نقلی به آپارتمان با مساحت بیشتر از دست دادند. این موضوع، بر کاهش عرضه واحدهای ریزمتراژ به بازار اثر مستقیم و مخرب برجای گذاشت.
ریشه سوم، به رکود ساختمانی عمیق در شهر تهران و رکود عمیق تر در بازار ساخت وعرضه آپارتمان های نقلی و ریزمتراژ برمی گردد. سال1401، رکود ساخت‌وساز در تهران وارد سال هشتم شد. از سال93 به بعد، تیراژ ساختمانی و عرضه جدید در شهر تهران روند نزولی به خود گرفته و ساخت‌وسازها به زیر کف حداقلی سقوط کرد. براساس آمارهای رسمی، امسال رکورد کمترین میزان ساخت‌وساز در شهر تهران در دو دهه اخیر به ثبت رسید. این موضوع منجر به کاهش عرضه جدید به بازار مسکن شد و طبیعتا عرضه فایل آپارتمان های ریزمتراژ و نقلی را نیز کاهش داد. اما نکته مهم آن است که به‌دلیل برخی محدودیت ها و ضوابط شهرسازی در شهر تهران، رکود در بخش ساخت وعرضه آپارتمان های ریزمتراژ عمیق تر از سایر گروه‌های متراژی است.
سال‌هاست در شهر تهران مجوز ساخت روی زمین های کوچک صادر نمی‌شود و ساخت آپارتمان مشروط به برخی از شرط ها از جمله تامین حداقل یک پارکینگ برای هر واحد شده است. همین ضوابط باعث شده است عمده سازنده‌ها تمایلی به ریزمتراژ سازی نداشته باشند و عمده واحدهایی که در قالب عرضه جدید به بازار وارد می‌شوند آپارتمان های با مساحت بیش از 60مترمربع باشند. چهارمین ریشه افزایش شکاف بین عرضه و تقاضای واحدهای مسکونی ریزمتراژ به ماجرای عرضه فایل های ناقص ونامرغوب به بازار مسکن شهر تهران برمی گردد. بررسی ها و تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد در شرایطی که تقاضا برای خرید ریزمتراژها و آپارتمان های نقلی در شهر تهران بالاست؛ اما هم اکنون در برخی از محلات مصرفی که بورس عرضه و خرید وفروش آپارتمان های نقلی است، برخی فایل های با مساحت کمتر از 50مترمربع به مدت چند ماه در بازار رسوب کرده اند.
سوال مهم این است که چرا در شرایط فعلی که تقاضا برای خرید ریزمتراژ ها رشد داشته، اما زمان فروش این واحدها در بازار معاملات مسکن در عمده موارد افزایش یافته است و حتی برخی از فایل های موجود تا چند ماه بدون خریدار می مانند؟ تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» در این‌باره نشان می‌دهد، بخش زیادی از فایل های ریزمتراژ که این روزها به بازار مسکن عرضه شده اند، فایل های ناقص، مشکل‌دار یا پیر هستند که خریدار توجیهی برای خرید آنها نمی بیند. این موضوع در شرایطی تشدید می‌شود که فاصله قیمت فروش هر مترمربع مسکن ریزمتراژ با واحدهای بزرگ‌تر، افزایش یافته است. از سوی دیگر، در شرایطی که تقاضا برای خرید آپارتمان های ریزمتراژ رشد داشته و عرضه فایل به این بخش از بازار فروش نیز کاهش یافته است، بسیاری از مالکان و فروشنده‌ها سعی دارند قیمت فروش این واحدها را به بالاترین سطح ممکن برسانند.
همه این عوامل باعث شده است، با وجود تقاضا برای خرید آپارتمان های ریزمتراژ و همچنین کمبود عرضه فایل به این بازار، دوره فروش بخش زیادی از فایل های نقلی، طولانی تر از همیشه باشد و حتی برخی از این فایل ها برای ماه‌ها بدون خریدار باقی بمانند. بررسی های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد عمده فایل هایی که هم اکنون به بازار فروش واحدهای مسکونی نقلی معرفی شده اند، عمدتا فاقد یک یا تمام امکانات (شامل پارکینگ، انباری، آسانسور و...) هستند. همچنین بخش زیادی از این فایل ها در طبقات کم مشتری و نامناسب (طبقات اول یا چهارم بدون آسانسور) واقع شده اند. همچنین بررسی ها حاکی است به‌دلیل افزایش هزینه‌های بازسازی و رشد شدید قیمت مصالح ساختمانی، عمده فایل هایی که به بازار فروش این گروه متراژی معرفی شده اند، بازسازی نشده و از این رو به لحاظ ظاهری نیز فاقد جذابیت برای متقاضی هستند.
نتیجه تحقیقات انجام‌شده نشان می‌دهد عرضه فایل ریزمتراژ به بازار مسکن شهر تهران پاییز امسال در مقایسه با پاییز سال گذشته دست کم 30درصد افت کرده است. این موضوع را به وضوح می‌توان در بازار مسکن مناطق بورس عرضه ریزمتراژ ها در نیمه شمالی وجنوبی شهر تهران همچون مناطق 5، 7، 8 و 9 و 10 مشاهده کرد. اینها مناطقی هستند که به‌عنوان بورس عرضه واحدهای ریزمتراژ از گذشته تاکنون شناخته می‌شوند.
تورم شدیدتر خانه‌های کوچک
تبعات کمبود عرضه خانه‌های کوچک، نقلی و ریزمتراژ (آپارتمان های با مساحت کمتر از 50مترمربع) و تشدید گسل عرضه و تقاضا در این بخش از بازار، خود را روی سطح قیمت این واحدها و سپس سایر واحدهای مسکونی نشان می‌دهد. تحقیقات «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد قیمت فروش واحدهای نقلی و ریزمتراژ در مناطق مصرفی و بورس عرضه این واحدها، به‌طور متوسط بیش از 50درصد نسبت به سال قبل افزایش یافته است. این در حالی است که تورم مسکن شهر تهران در سال جاری نسبت به سال قبل کمتر از 40 درصد بوده است. براساس آخرین آمار ارائه‌شده از سوی بانک مرکزی، متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در شهر تهران مهرماه امسال نسبت به مهرماه سال قبل حول وحوش 38درصد افزایش یافته است؛ اما بررسی های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد در همین فاصله زمانی قیمت آپارتمان های نقلی تا بیش از 50 درصد رشد داشته است.
همچنین بررسی های «دنیای‌اقتصاد» با استناد به اطلاعات فایل های عرضه‌شده برای فروش مسکن در شهر تهران نشان می‌دهد در حال حاضر میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان ریزمتراژ با مساحت کمتر از 50مترمربع و با عمربنای بیش از 25سال با متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان متوسط متراژ و میانسال (به‌عنوان مثال واحد 80مترمربعی با عمربنای 14 تا 15 سال) برابری می‌کند. این موضوع یکی از مهم‌ترین و مخرب ترین تبعات افزایش شکاف و عمیق تر شدن گسل عرضه وتقاضا در بازار معاملات آپارتمان های نقلی است.
راهکار: افزایش عرضه
علاوه بر تسهیل شرایط برای خروج بازار مسکن از رکود عمیق ایجاد شده در سال‌های اخیر برای تقویت قدرت خرید و کنترل رشد افسارگسیخته قیمت مسکن، افزایش ساخت وعرضه آپارتمان های با مساحت کمتر از 50مترمربع یکی از مهم‌ترین راهکارها برای کاهش گسل عرضه وتقاضا در این بخش از معاملات ملکی است.
تابستان امسال، کمیسیون ماده5 در شهر تهران، مصوبه ای برای تسهیل شرایط ساخت خانه‌های 30 تا 35مترمربعی در شهر تهران به تصویب رساند. در صورت اجرایی شدن این مصوبه احتمال رشد عرضه آپارتمان های نقلی در پایتخت وجود دارد. با این حال، براساس ادبیات دفتر اسکان بشر ملل متحد (هبیتات)، استاندارد یک خانه متعارف دربردارنده امکانات رفاهی برای خانوارها، به ازای هر نفر، 25مترمربع است. به این ترتیب و براساس این استاندارد جهانی عملا خانه‌های با مساحت کمتر از 50مترمربع با استاندارد خانه‌های متعارف و تامین‌کننده آسایش و آرامش برای یک خانوار دو نفره و بالاتر فاصله خواهد داشت.
--> اخبار مرتبط