چند متر خانه با وام مسکن در ارزان‌ترین منطقه تهران می‌توان خرید؟ / شورای پول و اعتبار از کاهش ارزش وام مسکن خبر دارد؟

در دو سال گذشته شاهد تکانه‌ها و نوسانات بسیاری در بازار‌ها بوده ایم و افزایش قیمت در سایر بازار‌ها موجب شد تا سود‌های بانکی بی معنا شده و سرمایه‌ها جهت کسب سود بیشتر از بانک‌ها خارج شوند و هر بار این سرمایه‌ها وارد یک بازار شوند. در نتیجه ورود این سرمایه‌های سرگردان به بازار مسکن و ایجاد تقاضا‌های غیرواقعی، قیمت مسکن تا حدی افزایش یافته است که بسیاری از مردم قدرت خرید خود را از دست داده اند. به گزارش تابناک اقتصادی، گزارش اخیر بانک مرکزی پیرامون تحولات بازار مسکن در شهر تهران که مربوط به تیر ماه سال جاری می‌باشد نشان می‌دهد که متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در شهر تهران با رشدی 10 درصدی نسبت به خرداد ماه سال جاری و 57 درصدی نسبت به مدت مشابه سال قبل به 20 میلیون و 910 هزار تومان رسیده است. در میان مناطق 22 گانه شهرداری تهران بیشترین متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای مسکونی معادل 45.3 میلیون تومان به منطقه 1 و کمترین آن با 9.63 میلیون تومان به منطقه 18 تعلق داشته است. ارقام مزبور نسبت به ماه مشابه سال 1398 به ترتیب 51.8 و 58.2 درصد افزایش نشان می‌دهد. از سوی دیگر، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی در شهر تهران در تیرماه با افزایشی 30.3 درصدی نسبت به ماه قبل و 193 درصدی نسبت به ماه مشابه سال قبل به 14 هزار و 47 واحد رسیده است. در این سال ها، بخشی از کاهش قدرت خرید مردم برای مسکن به این خاطر بوده است که این افزایش قیمت مسکن در حالی اتفاق افتاده که میزان وام‌های پرداختی برای خرید مسکن در یک سال گذشته ثابت باقی مانده اند و این موضوع باعث شده است تا این گونه وام‌ها ارزش خود را از دست بدهند. *س_دو فرآیند برای دریافت تسهیلات مسکن _س* دریافت تسهیلات مسکن به دو بخش خرید اوراق و سپرده‌گذاری تقسیم می‌شود. در شیوه خرید اوراق، سقف تسهیلات مسکنی که به زوج‌های تهرانی تعلق می‌گیرد 240 میلیون تومان شامل 100 میلیون تومان تسهیلات خرید مسکن برای هر نفر و 40 میلیون تومان وام جعاله می‌باشد. برای هر 500 هزار تومان تسهیلات باید یک اوراق خریداری شود. سقف تسهیلات در سایر شهر‌های بزرگ 160 میلیون تومان و در شهر‌های کوچک نیز 120 میلیون تومان برای زوجین می‌باشد. در شیوه سپرده گذاری، برای دریافت تسهیلات مسکن، افراد با قرار دادن مبلغ 40 میلیون تومان نزد بانک مسکن حساب پس‌انداز مسکن یکم را افتتاح می‌کنند و پس از 12 ماه دو برابر این رقم را با سود 8 درصد دریافت می‌کنند. این تسهیلات به زوجینی که تاکنون از تسهیلات مسکن استفاده نکردند هم تعلق می‌گیرد و با قرار دادن مبلغ 80 میلیون تومان نزد بانک پس از یک سال می‌توانند 160 میلیون تومان تسهیلات دریافت کنند. سقف این تسهیلات در شهر‌های بزرگ برای هر نفر 60 میلیون تومان و سایر شهر‌ها 40 میلیون تومان است. *س_یک مقایسه ساده؛ نسبت وام مسکن به شیوه خرید اوراق به قیمت ملک الان چقدر است؟ _س* در سال 1395 یعنی چهار سال پیش، سقف تسهیلات برای زوجین 120 میلیون تومان و وام جعاله نیز به میزان 10 میلیون تومان تعلق می‌گرفت؛ بنابراین زوجین متقاضی خرید مسکن می‌توانستند در مجموع 130 میلیون تومان وام دریافت کند. طبق گزارش‌های موجود متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران در تیرماه 1395، حدود 4 میلیون و 200 میلیون تومان بود؛ بنابراین برای خرید یک خانه 50 متری در شهر تهران به صورت متوسط 210 میلیون تومان پول نیاز بود؛ بنابراین وام پرداختی به زوجین متقاضی خرید مسکن 50 متری، در تیرماه 1395 تقریبا 62 درصد قیمت خرید مسکن را پوشش می‌داد. در سال 1399، سقف تسهیلات برای زوجین در شهر تهران 200 میلیون تومان به همراه 40 میلیون تومان وام جعاله می‌باشد؛ بنابراین در مجموع زوجین متقاضی خرید مسکن حداکثر 240 میلیون تومان می‌توانند تسهیلات خرید مسکن دریافت کنند. همان گونه که اشاره شد در تیرماه 1399 متوسط قیمت خرید هر مترمربع مسکن در شهر تهران 20 میلیون و 910 هزار تومان می‌باشد؛ بنابراین برای خرید یک واحد 50 متری به صورت متوسط حدود یک میلیارد و 45 میلیون و 500 هزار تومان پول نیاز است؛ بنابراین وام پرداختی به زوجین متقاضی خرید مسکن 50 متری، در تیرماه 1399 تقریبا 23 درصد قیمت خرید مسکن را پوشش می‌دهد. همچنین موضوع دیگر این است که با وام 240 میلیون تومانی که هم اکنون پرداخت می‌شود، در ارزان‌ترین منطقه تهران که منطقه 18 می‌باشد حداکثر می‌توان 25 متر مسکن خرید. *س_وام مسکن در تهران 80 میلیون تومان به هر نفر، وام اجاره مسکن 50 میلیون تومان! _س* نکته حائز اهمیت دیگر این است که وام اجاره مسکنی که این روز‌ها پرداخت می‌شود 50 میلیون تومان آن هم با شرایط خاصی، چون تخصیص به خانه‌های با متراژ کم تر از 75 متر و خانوار‌های پنج نفره (پدر و مادر و سه فرزند) و بیشتر می‌باشد و این در حالی است که در شهر تهران تسهیلات مسکن به شیوه سپرده گذاری به هر نفر 80 میلیون تومان می‌باشد. کنار هم قرار دادن این دو رقم جای نقد بسیار دارد که باید به سیاست گذاران گوش زد کرد و پرسید که چگونه است وام اجاره مسکن را 50 میلیون تومان و رقم تسهیلات مسکن را نزدیک به این رقم و 80 میلیون تومان در نظر گرفته اند؟ موضوعی که از دید مجید رضا حریری رئیس اتاق بازرگانی ایران و چین به دور نمانده است و وی طی توئیتی نوشت: "به حال اون مردم، اقتصاد و سیاستگذار اقتصادی باید گریست که در کشوری وام خرید مسکن 80 میلیون باشه و وام ودیعه اجاره مسکن 50 میلیون! رفقا یکیش را باید تغییر بدید یا یه چیزی باید تغییر کنه". *س_سخن پایانی _س* به هر حال به نظر می‌رسد که با افزایش قیمت مسکن در این سال‌ها عملا تسهیلات پرداختی مسکن به هر دو شیوه بی ارزش شده است و تسهیلات تنها بخش اندکی از قیمت ملک را پوشش می‌دهد. با این شرایط مشخص است که مردم قدرت خرید حتی یک مسکن 50 متری با پرداخت تسهیلات را نیز نخواهند داشت. در این شرایط باید از سیاستگذاران درخواست کرد که یا جلوی تورم را بگیرند و یا فکری به حال تسهیلات مسکن کنند. آیا وقت آن نرسیده است تسهیلات مسکن و مبلغ آن افزایش یابد؟ هر چند که بر این مسئله واقفیم که افزایش تسهیلات مسکن نیز اقساط بالایی را به متقاضی تحمیل خواهد کرد، اما به هر حال با شرایط اجاره‌های کنونی شاید متقاضی به این اقساط سنگین تن دهد تا حداقل بعد از چند سال پرداخت اقساط صاحب، خانه‌ای شود و از مستاجری رها گردد.