چه عواملی باعث افزایش اجاره مسکن در سال 2021 شده است؟

طبق گزارش هاروارد، 10.9 میلیون مستاجر بیش از نیمی از درآمد خود را برای خرید مسکن در سال 2018 صرف کرده‌اند. در آن سال، تعداد خانوارهایی که به شدت تحت‌فشار قرار گرفته‌اند 155 هزار نفر افزایش یافت و به 20.8 میلیون نفر رسید. همچنین 72 درصد از اجاره‌کنندگان با درآمد کمتر از 15 هزار دلار در سال و 43 درصد از کسانی که بین 15 هزار تا 29 هزار دلار دریافتی در سال دارند، به شدت تحت‌فشار قرار گرفتند.

در مدیریت املاک، مشکلات مربوط به اجاره و مستاجری بخش ناخوشایند اما گاهی اجتناب‌ناپذیر از زندگی هستند. در حالی که برخی از افراد همیشه اجاره خود را سر موقع پرداخت می‌کنند اما ممکن است گاهی به دلایل مختلف شرایط برای هر دو طرف سخت شود. پس از شیوع همه‌گیری بسیاری از مستاجران از مالکان درخواست تخفیف اجاره دارند، اما بهترین راه برای حل این مشکل چیست؟

همان‌طور که دولت‌ها اقدامات خود را برای جلوگیری از شیوع ویروس کرونا در ماه مارس آغاز کردند، مستاجران خواستار کمک از مالکان تجاری و منازل شدند. در فضایی که فاصله اجتماعی به وجود آمده باعث شده که افراد بیشتر در خانه اقامت داشته باشند و تعطیلی اجباری درآمد بسیاری از مشاغل را کاهش دهد، مالکان و مستاجران دچار مشکلاتی شده‌اند.

وامی که مالک برای خرید ملک از بانک دریافت کرده است می‌تواند در تخفیف قائل شدن برای مستاجر محدودیت‌هایی ایجاد کند. بسیاری از اسناد شامل پیمان‌های مالی است که باید در طول مدت وام حفظ شود. مالکان باید اطمینان حاصل کنند که کاهش اجاره‌بها باعث کاهش سود خالص نمی‌شود که تعهدات مالی از بین برود. علاوه بر این، مالکان باید تایید کنند که آیا اسناد وام آن‌ها، اجازه اصلاح یا فسخ اجاره‌نامه یا پذیرش اجاره‌بهای کمتری را از شرایط تعیین شده می‌دهد یا خیر.

مستاجرانی که قبل از همه‌گیری نیز دچار مشکل مالی بودند به‌احتمال زیاد بهبودی در وضعیت خود نخواهند دید. از این رو دادگاه‌ها و مجریان قانون باید در حکم تخلیه مستاجر در دوران کرونا تامل کنند و موجر باید به‌جای اخراج، فسخ زودرس اجاره متقابل را در نظر بگیرند؛ به این دلیل استفاده از سپرده تضمین در برابر اجاره‌بهای سررسید شده مطابق با شرایط اجاره‌نامه ممکن است منطقی باشد.

بر اساس گزارشی جدید، چشم‌انداز بازار اجاره خصوصی پس از نزدیک به دو دهه رشد، به طور غیرمعمول نامشخص است. این مورد نشان می‌دهد که به دلیل عدم ثبات اقتصادی در دوران همه‌گیری ترجیح افراد برای مسکن در حال تغییر است.

با تجزیه‌وتحلیل ارقام رسمی در بازار اجاره (Rental Market Review)، نسبت خانواده‌های اجاره‌نشین خصوصی در انگلیس برای سومین سال متوالی در سال 2020 کاهش داشته است. این نسبت از 19.7 درصد در سال قبل، به 18.7 درصد کاهش یافته است.

450 هزار خانواده به دلیل شیوع این بیماری از اجاره‌هایشان عقب مانده‌اند. چندین دلیل برای این تغییر ذکر شده است که البته قبل از شروع همه‌گیری آغاز شده است. این موارد شامل افزایش مقررات و تغییرات مالیاتی است که سرمایه‌گذاران را مجبور به عقب‌نشینی کرده است. بین سال‌های 2017 و 2020 میلادی 12 درصد از تعداد املاک اجاره‌ای کم شده است. بررسی‌ها نشان می‌دهد که نرخ بهره پایین احتمالا تقاضای سرمایه‌گذاران برای خرید را افزایش می‌دهد.

تعداد خریداران برای اولین‌بار در پشت طرح‌هایی مانند کمک به خرید و دسترسی بیشتر به وام‌هایی باارزش بالاتر برای کمک به کسانی که سپرده‌های کمتری دارند، افزایش یافته است.

درحالی‌که بسیاری از مستاجران و صاحبان خانه در دوران خانه‌نشینی در خانه خود پناه گرفته بودند، مردم در مورد نیازهای مسکن خود تجدیدنظر کردند. نتایج بررسی‌ها نشان می‌دهد که 40 درصد از اجاره‌کنندگان خصوصی (در بین 3000 نفر) بیشترین احتمال را برای جابه‌جایی یا نقل‌مکان خانه طی همه‌گیری داشتند. مثلا مستاجران در لندن به‌دنبال‌داشتن فضای سبز بیشتر یا املاک بزرگتر تصمیم به جابه‌جایی در دوران همه‌گیری گرفتند.

به گفته اقتصاددان ارشد نیشن واید، اگر تقاضا به طور دائم از آپارتمان‌ها یا خانه‌های تراس‌دار در شهرهای بزرگتر یا شهرهایی که بیشتر املاک خصوصی اجاره‌ای در آن‌ها یافت می‌شود به حومه شهر و به‌اصطلاح منازل ویلایی تغییر کند، صاحبخانه‌ها در مراکز شهرها ضرر می‌کنند.

کریس نوریس، مدیر سیاست‌گذاری انجمن ملی مالکان مسکونی گفت که با بیرون آمدن از بیماری همه‌گیر، به یک سیستم اجاره انعطاف‌پذیرتر نیاز است. وی افزود: دولت‌ها بهتر است برای مستاجرانی که اجاره‌هایشان عقب‌افتاده است بسته حمایتی در نظر گیرند.

طبق گزارش موسسه رزولوشن، تقریبا نیم‌میلیون خانواده در انگلستان در دوران همه‌گیری اجاره‌هایشان عقب‌افتاده است.

قانون ممنوعیت تخلیه مستاجر در انگلستان که طی همه‌گیری وضع شده و چندین بار نیز تمدید شده بود، در حال حاضر در انتهای ماه مه به پایان می‌رسد. دولت انگلستان اظهار کرده است که این قانون دیگر تمدید نمی‌شود و از ژوئن، دولت رویکرد جدیدی را معرفی می‌کند. سخنگوی وزارت مسکن خاطرنشان کرد که حکم تخلیه طولانی‌تر از 6 ماه، هنوز به قوت خود باقی است.

وزارت مسکن انگلستان اعلام کرد که بسته حمایتی 352 میلیارد پوندی در هنگام بیماری کووید -19 پرداخت اجاره‌بهاء از سوی مستاجرهای خصوصی را تضمین می‌کند و مانع انباشته شدن اجاره‌بهای معوقه آنان خواهد شد. از این رو با این بسته علاوه بر مستاجران از مالکان نیز حمایت می‌شود.

تغییر تقاضا از منازل حوالی مترو به حومه شهر

اگرچه قیمت اجاره آپارتمان در داخل شهر ممکن است در حال کاهش باشد، اما در ایالات‌متحده، استرالیا و پایتخت انگلستان، مهاجرت به حومه شهرها، قیمت اجاره را در این مناطق افزایش داده است. از طرفی ساختمان‌های کوچک قدیمی در داخل شهرها (نیویورک، سانفرانسیسکو، لس‌آنجلس و غیره) به دلیل قانون لغو اجاره، نرخ مالیات بر خانه‌های خالی و مهلت قانونی تخلیه مستاجرهای کم‌درآمد قیمت‌های بهتری پیدا کرده‌اند به‌طوری‌که پیش‌بینی می‌شود به دلیل مشکلات اقتصادی و بیکاری زیاد، اجاره در شهرهای بزرگ مانند خلیج سانفرانسیسکو، لس‌آنجلس، منهتن و دیگر مناطق کالیفرنیا کاهش یابد.

در حال حاضر، ترس از بیماری کووید -19 و کار در خانه به شدت بازار مسکن و بازارهای اجاره را تحت تاثیر قرار داده است. بر اساس پیش‌بینی زومپر، اگر مسکن بیشتری در دسترس باشد، اجاره‌های بیشتری فسخ و بیشتر خانه‌ها فروش می‌روند.

اجاره‌بهای بالاتر مربوط به ساخت‌وسازهای جدید هستند اما هزینه‌های ساخت بسیار سریع در حال افزایش است. واحدهای ساختمانی جدید با قیمت بالاتر عرضه می‌شوند و آپارتمان با اجاره کمتر به‌وفور در دسترس نیستند و قیمت آپارتمان از سال 2010 دوبرابر شده است. بیشترین ساخت‌وسازهای جدید، بیش از 50 واحد ساختمان در حوالی مترو است که هم‌اکنون مردم مشتاق به ترک این مناطق هستند. با کمال تعجب، تعداد خانه‌های خالی در برخی از ساختمان‌های مرتفع و کانکس‌ها به دلیل تراکم بالای جمعیت و ترس از کووید -19 زیاد است. صاحبان املاک ساختمانی جدید احتمالا حداقل یک سال یا بیشتر با شروع همه‌گیری درگیر درآمد خواهند بود.

بازار واقعی استیجاری در حال کاهش است و اجاره‌کنندگان با درآمد متوسط به طور فزاینده‌ای هزینه‌های سنگینی را به دوش می‌کشند. طبق گزارش هاروارد در مورد بازار اجاره در آمریکا با عنوان Americas Rental Housing، ثروتمندترها اجاره را ترجیح می‌دهند و بیشتر افرادی که سالانه بیش از 75 هزار دلار درآمد کسب می‌کنند به‌جای خرید، خانه اجاره می‌کنند و مستاجران که درآمد کمتری دارند، ترجیح می‌دهند اجاره‌نشین نباشند. گزارش هاروارد مشخص نکرده که چه اتفاقی برای گروه کم‌درآمد افتاده است، اما اشاره دارد که بی‌خانمانی در حال افزایش است.

دورکاری

همان‌طور که افراد به کار در خانه عادت می‌کنند، تعداد زیادی از افراد به شهرها برنخواهند گشت. از آنجا که اثر واکسن تضمین نشده است، به این معنی است که بسیاری از افراد، به‌ویژه افراد مسن از آلوده شدن در ساختمان‌های با تراکم جمعیتی بالا ترس دارند. تهدید ویروس ممکن است برای همیشه ادامه داشته باشد همان‌طور که آنفلوآنزای فصلی ادامه دارد. در نتیجه تقاضا برای آپارتمان‌های درون‌شهری و ساختمان‌های مرتفع در آینده به میزان قبلی برنمی‌گردد.

برنامه‌های دولت آمریکا برای کمک به کسری اجاره‌بهای مستاجران کافی نیست زیرا کسری مستاجران بیش از حد است. در کالیفرنیا و نیویورک که بالاترین قیمت اجاره‌بهاء را دارند، این برنامه‌های کمک‌رسانی معیشتی به‌سختی کفایت اجاره‌بهاء را می‌دهد. کسانی که 2000 تا 4000 دلار در ماه برای اجاره پرداخت می‌کنند بیشترین سختی را متقبل می‌شوند.

وضعیت فعلی بازار اجاره چگونه است؟

عامل اصلی در بازارهای مسکن اجاره‌ای امروز و بازارهای املاک و مستغلات آمریکا، کمبود قابل‌توجه مسکن است. بازار اجاره ایالات‌متحده متعادل نیست. برآوردها حاکی از آن است که تا سال 2030 میلیون‌ها آپارتمان موردنیاز است. ساخت‌وساز کم، میزان اشغال بسیار زیاد و بی‌خانمانی امری عادی است. واقعیت این است که تعهد به تامین مسکن همچنان از قلم‌افتاده است.

بازار تحت‌فشار بالارفتن نرخ اجاره، کمبود مسکن ارزان‌قیمت اجاره‌ای، کم شدن مستاجر کم‌درآمد و مهاجرت مشاغل و کارگران به شهرهای دیگر است که ساخت‌وسازهای جدید در آن رشد می‌کنند.

اجاره در آمریکا هزینه گزافی است. طبق گزارش سایت املاک جامع زیلو (Zillow)، اجاره‌کنندگان آمریکایی طی دهه گذشته تقریبا 5.4 تریلیون دلار اجاره پرداخت کرده‌اند که بیش از تولید ناخالص داخلی سال 2018 آلمان است. زیلو همچنین در این گزارش گفت که فقط در سال 2019، اجاره‌کنندگان آمریکایی 512 میلیارد دلار اجاره پرداخت کرده‌اند. اجاره‌کنندگان در نیویورک (56.6 میلیارد دلار)، لس‌آنجلس (39.2 میلیارد دلار) و سانفرانسیسکو (16.4 میلیارد دلار) بیشترین هزینه را در سال 2019 پرداخت کرده‌اند.

منابع

managecasa.com

bbc-com.cdn.ampproject.org

propertyware.com

naiop.org

amp-abc-net-au.cdn.ampproject.org

انتهای پیام