کمک به اجاره نشین ها با این راهکار / دولت رئیسی چه نمره ای می گیرد؟

هزینه بالای اجاره مسکن در تهران و بسیاری از شهرهای ایران به عنوان یک "تورم تاریخی" در این زمینه توصیف می‌شود. اما این تفسیر به عنوان عامل اصلی هزینه‌های سنگین خانواده‌ها، نادرست است.

بررسی‌ها ما نشان می‌دهد طی دست‌کم یک‌سال گذشته نه تنها در بازار مسکن ایران که در خیلی از کشورها - پنج کشور مورد سنجش قرار گرفته است - تورم مسکن و اجاره، از سطح میانگین تاریخی فراتر رفته است. در آمریکا رشد هزینه اجاره‌نشین‌ها بیش از 2برابر میانگین 10سال قبل شده است و در انگلیس حدود 3 برابر. در ایران نیز تورم اجاره مسکن به نزدیک 50درصد رسیده که از حدود 20درصد رشد متوسط سالانه، بالاتر است. با وجود این سرعت مشابه افزایش اجاره‌بها، «شاخص استطاعت پرداخت مستاجرها» در کشورهای مورد بررسی به سطح نرمال نزدیک است؛ درحالی‌که برای تهران در وضعیت بحرانی و برای متوسط کشوری دو برابر دیگر کشورها است. آنچه باعث شده در کشورهای مورد بررسی توان پرداخت اجاره‌بها با وجود رشد شدید هزینه اجاره مسکن، همچنان در سطح قابل قبول باشد به وضعیت درآمد خانوارها و رشد اقتصادی برمی‌گردد.

عدم‌توازن رشد اجاره بها با روند افزایش درآمد خانوارها در ایران به عنوان نقطه کور بازار اجاره به شمار می رود به‌طوری که باوجود وضعیت مشابه رشد هزینه بین کشورهای مختلف و ایران - از بابت جهش تاریخی - استطاعت مستاجرهای ایرانی نصف خارجی هاست. این در حالی است که با تحقق دو فاکتور کاهش نرخ تورم و رسیدن به رشد اقتصادی پایدار می‌توان به معادله «استطاعت پرداخت مستاجرها» دست یافت.

معادله «استطاعت پرداخت مستاجرها» از مهم‌ترین شاخص‌هایی است که در بحث اجاره بها مطرح می‌شود که تابعی از دو فاکتور تورم اجاره و درآمد خانوارهاست. در واقع قدرت پرداخت مستاجرها برای اجاره با میزان درآمد خانوارها رابطه معناداری دارد. از این رو، رشد مناسب سطح درآمدی خانوارها در کنار موضوع تورم اجاره از پارادایم های مهم استطاعت اجاره نشینی به شمار می رود. بنابراین نمی‌توان چالش اصلی مستاجرها در ایران را تنها به موضوع تورم تاریخی اجاره بها تقلیل داد و فاکتور مهم درآمدی خانوارها را نادیده گرفت.

این دو فاکتور در رابطه با یکدیگر قرار دارند و اگر میزان تورم با رشد درآمدی همسان باشد، مستاجرها دچار تضعیف سالانه نخواهند شد و همچنین اگر هزینه اجاره نشینی جهش پیدا کند، اما درآمد خانوارها رشد حداقلی داشته باشد، توان پرداختی نیز کاهش خواهد یافت و برای خانوارها مساله ساز خواهد بود. بنابراین، تقلیل چالش اصلی مستاجرها به سطح تورم تاریخی نادرست و مانع دید کامل به اوضاع و در نتیجه غفلت از سیاست های موثر برای نجات مستاجرها خواهد بود.

بررسی ها ما نشان می دهد که میزان رشد تورم اجاره بهای مسکن طی دو سال اخیر به بالاترین میزان تاریخی خود تا سطح 50‌درصد رسیده است. این در حالی است که تا سال 96، سال قبل از جهش ناگهانی رشد سالانه اجاره بها به طور میانگین 20 تا 25درصد بود. این موضوع معادله استطاعت پرداخت مستاجرها را برهم زده و توان پرداخت اجاره بها را به صورت چشمگیری کاهش داده است. در این گزارش با بررسی استطاعت پرداخت اجاره بها در 5 کشور بر اساس محاسبه دلاری اجاره بها و درآمد به بررسی نقطه کور بازار پرداخته می‌شود و به چرایی نقطه ضعف مستاجرها در ناهمسانی اجاره بها با درآمد خانوارها پاسخ داده خواهد شد.

استطاعت پرداخت اجاره به عنوان یک شاخص جهانی از سوی برنامه اسکان بشر سازمان ملل (Habitat-un) اینگونه مطرح می‌شود: «شاخص پرداختی مسکن به معنای وزن اجاره بها در درآمدهای ماهانه خانوار در منطقه شهری باید حداکثر 30درصد باشد.» به عبارت دیگر اگر بیش از این رقم باشد یعنی مستاجرها در استطاعت مناسبی به لحاظ توان پرداخت قرار ندارند و این کار با اشکال مواجه است.

بررسی ها نشان می دهد که سهم اجاره بها از درآمد خانوار 5 کشور اروپایی و آمریکایی شامل ایالات متحده، انگلیس، فرانسه، کانادا و آلمان به طور میانگین 35‌درصد است. این در حالی است که همین شاخص برای تهران حدود 100درصد (براساس متوسط دستمزد خانوار تک شغله) و در کل کشور میانگین بالای 70درصد است.

مستاجرهای تهرانی، با احتساب درآمد متوسط و اجاره بهای متوسط، تقریبا تمام درآمد آنها صرف اجاره بها خواهد شد. این امر منجر به پایین آوردن سطح کیفی معیار انتخاب مسکن برای مستاجرها شده است.

این شاخص حاکی از آن است که استطاعت پرداخت اجاره بها در ایران تقریبا نصف کشورهای مورد بررسی است و این امر نشان می دهد معادله ای که برای استطاعت پرداخت مستاجرها مطرح شده در ایران دچار اشکال است.

براساس نرم هبیتات این معادله در 5 کشور مورد بررسی تا حدودی مناسب است و با وجود تورم چشمگیر اجاره بها و در مجموع اقتصاد این کشورها، سهم هزینه اجاره از هزینه و درآمد آنچنان بالا نیست. اما علل ناکارآمدی این معادله در بازار اجاره کشورمان این سوال را مطرح می کند که کدامیک از دو فاکتور معادله استطاعت پرداخت اجاره بها با اشکال مواجه است؟

در نگاه اول، «تورم تاریخی» تنها متهم در پرداخت اجاره بها درنظر گرفته می‌شود، اما به دودلیل این امر به تنهایی قابل پذیرش نیست. اگرچه تورم اجاره مسکن ایران طی دو سال اخیر به عنوان تورم تاریخی و عامل اصلی عدم‌توان پرداخت مستاجرها مطرح می‌شود. اما روند تورم در اقتصاد جهانی نشان می دهد که تورم اجاره آمریکا طی دو سال اخیر بیش از دو برابر شد و به 8درصد رسید. بنابراین به لحاظ رشد شدید اجاره بها، ایران با کشورهای غربی شرایط مشابهی را تجربه کرده است، اما چرا استطاعت پرداختی مستاجرها در این 5 کشور در حالت نرمال خود قرار دارد اما در تهران به دو برابر حد مجاز رسیده است؟ «دنیای اقتصاد» در بررسی های خود نشان می دهد که این موضوع به مساله دستمزد و درآمد سرانه برمی گردد که در سال های اخیر هر دو به لحاظ رشد واقعی «منفی» بوده اند. قدرت خرید خانوارها در سال های اخیر به دلیل رشد اقتصادی بسیار پایین و همچنین رشد واقعی منفی دستمزد کاهش چشمگیری داشته است. آمارها نشان می دهد سطح واقعی دستمزدها امسال حدود 12درصد پایین تر از سال 96 یعنی سال قبل از عصر جهش قیمت‌هاست. همچنین درآمد سرانه نیز نسبت به سال 96 حدود 20‌درصد کمتر است. این در حالی است که رشد واقعی اجاره بها (ما‌به‌التفاوت تورم اجاره با تورم عمومی) از سال 96 تا الان حدود 500‌درصد بود.

با مقایسه قدرت پرداختی مستاجرهای ایران با 5 کشور مورد بررسی براساس محاسبه دلاری اجاره بها و درآمد باید گفت ایران نیز مشابه دیگر کشورها از لحاظ تورم اجاره به قله رسیده است اما چرا آن کشورها همچنان استطاعت پرداخت براساس شاخص هبیتات را دارند اما ایران نتوانسته بین دو فاکتور تورم و درآمد توازن برقرار کند. این موضوع به صورت مستقیم به «رشد اقتصادی» کشورها و سیاست های تورم ساز و همچنین مساعد نبودن شرایط اقتصادی در کشورمان برای فعالیت های مولد و رشد اقتصادی بالا برمی‌گردد.

بنابراین نقطه کور عدم‌استطاعت پرداختی مستاجرها درآمد پایین خانوارهاست. از دیدگاه کارشناسان تحقق معادله «استطاعت پرداختی اجاره بها» از دو مسیر همزمان و همسوی «کاهش نرخ تورم» و «تلاش برای رشد اقتصادی پایدار» امکان پذیر است. زیرا کاهش نرخ تورم رشد اجاره بها را کنترل می کند و رشد اقتصادی پایدار منجر به بالا رفتن درآمد سرانه خانوارها و در نتیجه تقویت توان پرداخت می‌شود.