3 سناریو پساجنگ برای بازار مسکن | الان زمان خرید خانه است؟
در روز شنبه، هفتم تیرماه 1404، بازار سرمایه ایران در نخستین روز کاری پس از پایان جنگ 12 روزه با اسرائیل، در فضایی آکنده از احتیاط و بی‌اعتمادی، یکی از بی‌رمق‌ترین و ساکت‌ترین روزهای خود را پشت‌سر گذاشت. برخلاف انتظاراتی که از یک افت سنگین و سقوط شاخص وجود داشت، نماگر اصلی بورس تنها حدود 2 درصد کاهش یافت؛ نه به‌خاطر بازگشت اعتماد یا ورود سرمایه‌گذاران، بلکه به دلیل حجم بسیار پایین معاملات...
در این روز، بازار بیشتر به میدان سکوت و تماشا شبیه بود تا به بستری برای تصمیم‌گیری و معامله. فعالان بازار، چه حقیقی‌ها و چه حقوقی‌ها، ترجیح دادند با حفظ فاصله، تحولات را زیر نظر بگیرند و وارد ریسک نشوند. حجم پایین خرید و فروش‌ها نشان‌دهنده آن بود که هنوز زخم‌های روانی ناشی از روزهای پرتنش جنگ التیام نیافته و فعالان بازار همچنان در فضای بی‌اعتمادی به سر می‌برند.
شاخص کل اگرچه نزول مختصری داشت، اما این افت محدود نباید دلیلی بر خوش‌بینی تلقی شود. در واقع، پایین بودن میزان معاملات و نبود قدرت خرید در سمت تقاضا، گویای آن است که بازار فعلاً در فاز انجماد قرار دارد و هیچ سیگنال مثبتی از بازگشت پول یا تحرک جدی دیده نمی‌شود. اکثر نمادها در وضعیت فروش باقی ماندند، اما فشار فروش سنگینی نیز به چشم نمی‌خورد؛ چرا که حتی فروشندگان هم اطمینان کافی برای خروج سریع نداشتند.
از طرفی، جنگ اخیر بار دیگر به سرمایه‌گذاران یادآوری کرد که بازار ایران تا چه اندازه در برابر تحولات ژئوپلیتیکی شکننده و آسیب‌پذیر است. همین مسئله باعث شد ذهنیت محافظه‌کارانه‌تری نسبت به آینده شکل بگیرد و موجی از تردید نسبت به چشم‌انداز اقتصادی کشور، تصمیم‌گیری‌ها را به تعویق بیندازد. نه تنها سرمایه‌گذاران خرد، بلکه بازیگران بزرگ نیز فعلاً ترجیح می‌دهند استراتژی «صبر و انتظار» را در پیش بگیرند.
علاوه بر این، نبود شفافیت کافی درباره برنامه‌های اقتصادی دولت برای دوران پساجنگ، از دیگر عواملی بود که بازار را در وضعیت تعلیق نگه داشت. چشم‌انداز نرخ ارز، وضعیت تورم، تأمین مالی شرکت‌ها و روند صادرات، همگی مسائلی هستند که پاسخی روشن از سوی سیاستگذاران دریافت نکرده‌اند و همین ابهامات، ترمز اطمینان را کشیده‌اند.
نکته مهم دیگر این است که بورس در حالی بازگشایی شد که بسیاری از فعالان بازار هنوز درگیر تبعات مالی و روانی بحران اخیر بودند. بخش قابل توجهی از معامله‌گران خرد، یا سرمایه خود را به پول نقد تبدیل کرده‌اند، یا منتظرند ابتدا یک دوره ثبات نسبی در فضای سیاسی و اقتصادی کشور ایجاد شود، تا دوباره وارد بازار شوند. در چنین فضایی، طبیعی است که حتی کمترین میزان تقاضا نیز محرکی برای رشد تلقی نمی‌شود.
با توجه به شرایط حاکم، تحلیلگران بازار معتقدند که در کوتاه‌مدت نمی‌توان انتظار برگشت پرقدرت شاخص را داشت، مگر آنکه اقدامات قاطعی برای حمایت از بازار و بازسازی اعتماد عمومی صورت گیرد. تزریق منابع از سوی صندوق تثبیت، اعلام برنامه‌های دقیق اقتصادی دولت، کاهش تنش‌های منطقه‌ای و شفاف‌سازی درباره سیاست‌های مالی می‌توانند از جمله محرک‌هایی باشند که فضای فعلی را از رکود خارج کنند.
همچنین باید در نظر داشت که جنگ، نه تنها یک واقعه نظامی بلکه یک رویداد اقتصادی فراگیر نیز هست؛ چرا که پیامدهای آن بر همه ارکان اقتصاد از جمله بازار سرمایه، اثرگذار است. بازسازی اعتماد، مهم‌ترین عنصر برای بازگشت جریان پول به بازار است و بدون آن، صرفاً با تغییرات جزئی شاخص، نمی‌توان از بهبود پایدار سخن گفت.
در مجموع، بازار سرمایه ایران روز شنبه را با نوعی بی‌حرکتی معنادار پشت‌سر گذاشت؛ نه سقوط آزاد، نه بازگشت قدرتمند. بلکه یک ایست نرم، میان نااطمینانی‌ها و دغدغه‌های پساجنگ. اکنون همه نگاه‌ها به هفته‌های آینده دوخته شده است؛ به تصمیمات سیاستگذاران و واکنش سرمایه‌گذاران. بازگشت رونق به بورس، در گروی تعاملی صادقانه میان این دو ضلع اساسی اقتصاد است.
اکثر نمادها با فشار فروش مواجه بودند و تنها تعداد انگشت شماری از سهم های کوچک و پرریسک به شکل هیجانی در محدوده مثبت معامله شدند. با این حال، به گمان این جانب، وضعیت بازار مسکن که شاخص رسمی و روزانه ای مانند بورس ندارد، به مراتب بغرنج تر است. رکود در این بازار تنها پس از جنگ اخیر تشدید نشده، بلکه در طول دو تا سه سال گذشته این رکود نیز به صورت پایدار و ساختاری ادامه داشته است؛ رکودی عمیق که کمتر نشانه ای از خروج از آن دیده می‌شود. در این نوشته کوتاه بررسی می کنیم چرا در شرایطی که ریسک سیاسی در کشوری افزایش می یابد، وضعیت بازار مسکن به مراتب وخیم تر از دیگر بازارها می‌شود.
مسکن کالایی است با ماهیت سرمایه‌گذاری بلندمدت، نقدشوندگی پایین و نیازمند منابع مالی سنگین. به همین دلیل، در شرایط بی ثباتی سیاسی، خانوارها و سرمایه‌گذاران تمایل خود را برای ورود به این بازار از دست می‌دهند. نااطمینانی درباره آینده، ترس از تخریب دارایی ها، احتمال سرکوب قیمتی یا تصویب مالیات های جدید، و ابهام نسبت به ثبات اقتصادی، همگی موجب می شوند تقاضای مصرفی و سرمایه ای برای مسکن به طور هم زمان کاهش یابد. حتی کسانی که توانایی مالی دارند، در چنین شرایطی ترجیح می‌دهند منابع خود را در دارایی های سیال تر مانند طلا، ارز یا املاک خارج از کشور نگهداری کنند.
یکی از دلایل اصلی شدت یافتن رکود مسکن در شرایط افزایش ریسک سیاسی، اختلال در تامین مالی است. پروژه های ساختمانی و همچنین خرید واحدهای مسکونی وابستگی زیادی به تسهیلات بانکی دارند، اما در سال‌های اخیر، عملا امکان دریافت وام موثر برای خرید یا ساخت مسکن وجود نداشته است.
سقف تسهیلات، نسبت به قیمت مسکن بسیار پایین مانده و نرخ بهره و شرایط بازپرداخت نیز از توان اقشار متوسط خارج بوده است. در فضای نااطمینانی دو سه سال اخیر، بانک‌ها نیز تمایل خود را برای اعطای وام های بلندمدت از دست دادند و منابع خود را به سمت دارایی های کم ریسک تر هدایت کرده اند. بدیهی است که وقوع جنگ 12 روزه جاری، سطح تسهیلات در این بخش را عملا به صفر می رساند.
در چنین شرایطی، سرمایه‌گذاران نیز از ورود به پروژه هایی که بازدهی آنها در آینده نامشخص است، خودداری می‌کنند. از منظر نظری، برنانکی (1983) در مقاله ای کلاسیک نشان داد که در شرایط نااطمینانی، سرمایه‌گذاری های برگشت ناپذیر (پروژه هایی که پس از انجام آنها، خروج از پروژه یا تغییر مسیر بدون هزینه زیاد ممکن نیست) متوقف می شوند؛ زیرا تصمیم‌گیران منتظر شفاف ترشدن آینده می مانند.
بانک جهانی نیز در گزارش خود تاکید کرده است که در کشورهایی با ریسک بالای سیاسی یا نهادی، بازار مسکن دچار رکودهای عمیق تر و طولانی تری می‌شود؛ چرا که این بازار به دلیل ماهیت غیرسیال و بلندمدت خود، آسیب پذیرتر از سایر حوزه هاست: «نااطمینانی سیاسی و نهادی، رکود در بازار مسکن را به ویژه در کشورهای در حال توسعه که نظام مالی آسیب پذیرتر و حقوق مالکیت در آنها شکننده است، به طور معناداری تشدید می‌کند.
خطر بالقوه بیخ گوش متقاضیان مسکن
در کشورهای دارای وضعیت شکننده، سرمایه‌گذاری در مسکن به شدت تحت‌تاثیر ادراک ریسک قرار می‌گیرد. حتی بی ثباتی سیاسی محدود نیز می‌تواند فعالیت های ملکی را برای سال‌ها به تعویق بیندازد یا از مسیر خارج کند. نااطمینانی سیاسی، ارزش صبر کردن در بازار مسکن را افزایش می‌دهد و موجب کاهش معاملات و ساخت وسازهای جدید می‌شود (بانک جهانی، مسکن برای تاب آوری، واشنگتن: بانک جهانی، 2019).» در شرایطی که ریسک کشور افزایش می یابد، هر دو گروه اصلی متقاضیان مسکن، یعنی مصرف‌کنندگان نهایی و سرمایه‌گذاران ملکی، از بازار خارج می شوند.
خانوارهایی که با هدف سکونت به دنبال خرید خانه هستند، به دلیل ابهام نسبت به آینده معیشتی، شغل و تورم، تصمیم‌گیری را به تعویق می اندازند. همزمان، سرمایه‌گذارانی که در سال‌های گذشته با انگیزه حفظ ارزش پول یا کسب بازده از اجاره و رشد قیمت وارد بازار می شدند، در برابر متغیرهایی چون تهدیدهای سیاسی، احتمال سرکوب قیمتی، اعمال مالیات های جدید یا محدودیت‌های مالکیت، انگیزه خود را از دست می‌دهند. در نتیجه، بازار با کاهش شدید تقاضا مواجه می‌شود؛ تقاضایی که در ظاهر وجود دارد، اما به علت نااطمینانی، وارد عمل نمی‌شود. این «تقاضای معلق» یکی از نشانه های رکود در بازارهای دارای ریسک بالاست و موجب قفل شدن معاملات و ایستایی در کل چرخه تولید و عرضه می‌شود.
رکودی که در بازار مسکن شکل می‌گیرد، معمولا با رکودهای کوتاه مدت در بازارهای مالی مانند بورس تفاوت اساسی دارد. رکود بورس ممکن است با تغییر سیاست پولی، تعدیل انتظارات یا موج جدید نقدینگی تا حدی ترمیم شود، اما رکود مسکن به دلیل ماهیت بلندمدت، غیرسیَال، و وابسته به ساختارهای اعتباری، معمولا به شکل مزمن و فرسایشی باقی می ماند. برخلاف بازار سرمایه که هر روز داده ها و قیمت‌های آن ثبت و رصد می‌شود، در بازار مسکن، اطلاعات رسمی و به روز وجود ندارد و به همین دلیل، عمق رکود گاه از نگاه سیاستگذاران نیز پنهان می ماند. در عمل اما این رکود، اثر خود را بر صنایع مرتبط با ساختمان، اشتغال، جریان نقدینگی خانوارها و حتی امید به آینده، به وضوح آشکار می سازد.
ریسک سیاسی، بازار را زمین گیر می‌کند
نمونه های جهانی متعددی وجود دارد که نشان می‌دهند ریسک سیاسی، بازار مسکن را موقتا زمین گیر می‌کند، اما پس از بازگشت نسبی ثبات، بازار بازیابی می‌شود. در مصر پس از انقلاب 2011، قیمت مسکن در قاهره به شدت افت کرد، اما پس از چند سال و با بازسازی ثبات سیاسی، بازار دوباره رونق گرفت. در ونزوئلا، سقوط قیمت مسکن در دوره تورم افسارگسیخته و سقوط دولت های محلی، بازار را کاملا فلج کرد، اما در مناطقی که مهاجرپذیر بودند، با ثبات نسبی، رشد مجدد آغاز شد.
در اوکراین، پس از اشغال کریمه در 2014، بازار املاک دچار سقوط شد، اما با بازسازی اقتصادی، بخشی از آن احیا شد تا دوباره با جنگ 2022 دچار افتی دیگر شود. در ترکیه نیز پس از کودتای نافرجام 2016 و بحران ارزی 2018، بازار مسکن برای مدتی افت کرد، اما دولت با تسهیلات مالی و تورم بالا، روند قیمتی را برگرداند. این مثال ها یادآور می شوند که بازار مسکن، هرچند در برابر شوک های سیاسی آسیب پذیر است، اما در بلندمدت تابع پویایی های اقتصاد کلان، رشد جمعیت و رفتار انتظاری جامعه باقی می ماند.
تجربه تاریخی خود کشور ایران در سال‌های پس از انقلاب 1357 و آغاز جنگ تحمیلی، مثال روشنی از اثر موقت افزایش ریسک سیاسی بر بازار مسکن است. در آن مقاطع، قیمت مسکن با شوک شدیدی مواجه شد؛ بسیاری از دارایی ها از ارزش افتادند و معاملات متوقف شدند. اما با وجود فضای امنیتی، مصادره اموال، مهاجرت و جنگ، بازار مسکن در فاصله دو تا سه سال به تعادل بازگشت و قیمت‌ها نه تنها بازیابی شد، بلکه در دوره ای از تورم عمومی، رو به رشد نهاد. باید توجه داشت که آن دوران، از نظر تورم عمومی و عمق بازارهای مالی، وضعیت، قابل مقایسه با امروز نبود. با این حال، ماهیت دارایی ملکی به عنوان پناهگاه سرمایه، در آن وقایع بار دیگر قدرت خود را نشان داد.
بررسی تجربه ایران در سال‌های اخیر نشان می‌دهد که ریشه رکود بخش مسکن صرفا در متغیرهای اقتصادی مانند نرخ بهره یا هزینه ساخت نیست، بلکه در سطحی بالاتر، با فضای کلی ریسک کشور گره خورده است. تا زمانی که نااطمینانی سیاسی، نگرانی‌های امنیتی و چشم انداز تیره تعاملات بین‌المللی بر فضای تصمیم‌گیری سایه افکنده اند، هیچ بسته حمایتی یا تسهیلاتی موجب رونق پایدار در بازار مسکن نمی‌شود. بازگرداندن جان به این بازار، نیازمند چیزی فراتر از وام و مشوق مالی است؛ نیازمند کاهش ریسک سیاسی (کشور) است؛ کالایی که فعلا در دسترس نیست.
سرمایه‌گذاران ملکی در شرایط فعلی باید با واقع بینی به بازار نگاه کنند. فروش ملک به شدت دشوار شده، حجم معاملات افت چشمگیر داشته و تخفیف های سنگین نیز تضمینی برای نقدشوندگی نیست. این رکود روانی و معاملاتی شاید ماه ها و حتی یک دو سال ادامه یابد، اما این نباید با کاهش دائمی ارزش دارایی اشتباه گرفته شود.
سرمایه‌گذاری در مسکن ذاتا بلندمدت است و تصمیم های هیجانی در کف بازار، معمولا منجر به زیان های جبران ناپذیر می‌شود. صندوق‌های سرمایه‌گذاری حوزه مسکن نیز، که هنوز تعدادشان در ایران محدود است، باید با همین منطق اداره شوند. دارندگان واحدهای این صندوق‌ها بهتر است از فروش شتاب زده خودداری کنند و ساختار سرمایه‌گذاری را برای دوره ای طولانی تر تنظیم کنند.
