اجاره‌های دستوری

در نشست سران سه قوه تاکید شد، سیاست‌ها و اقدامات لازم برای مدیریت حوزه مسکن سریع‌تر اجرایی شود و هم‌زمان طرح دوفوریتی مطرح در مجلس شورای اسلامی نیز در اولویت تصویب قرار گیرد. بر همین اساس با توجه به افزایش قابل‌توجه رشد اجاره واحدهای مسکونی در بهار 1401 و چشم‌انداز رشد آن در ادامه سال جاری و با توجه به فرارسیدن فصل نقل‌وانتقال مستاجران و عدم تمکن مالی کافی جامعه مستاجران در شرایط بحرانی اقتصادی کشور، تعیین سقف اجاره‌بها، استثنائات و مشوق‌های مربوطه به شرح ذیل پیشنهاد می‌شود:

ماده 1- همه قراردادهای اجاره واحدهای مسکونی در سال 1401 پس از تاریخ ابلاغ این مصوبه به‌صورت خودکار و به مدت یک سال و حداکثر با نرخ‌های زیر نسبت به قراردادهای موجود تمدید می‌شود.

شهر تهران و سایر کلان‌شهرها 25 درصد، سایر نقاط شهری 20 درصد که در تبصره این ماده نیز آمده است که توافق مالک و مستاجر با نرخ‌های کمتر از موارد فوق بلامانع است.

در ماده 2 نیز آمده است: موارد استثناء شده از تمدید خودکار اجاره‌نامه‌ها به این شرح تعیین می‌شود:

1- درصورتی‌که مالک، ملک یا واحد مورد اجاره را به فروش رسانیده باشد و قرارداد فروش را در سامانه ثبت معاملات املاک ثبت کرده و کد ره‌گیری دریافت کرده باشد و همچنین علاوه بر این اطلاعات ملک را در سامانه املاک و اسکان ثبت کرده باشد.

2- اگر مالک برای تخریب، بازسازی یا تعمیر نسبت به اخذ پروانه ساختمانی از مراجع ذی‌ربط اقدام کرده باشد.

3- درصورتی‌که مستاجر در دوره اجاره قبلی با تشخیص مرجع قضایی (شورای حل اختلاف) نسبت به انجام به‌موقع تکالیف اقدام نکرده باشد.

4- عدم پذیرش افزایش مبلغ اجاره‌بها معادل درصدهای مصوب توسط مستاجر.

5- درصورتی‌که فرزند مالک ازدواج رسمی انجام و برای سکونت به واحد مورد اجاره بر اساس تشخیص مرجع قضایی نیاز داشته باشد.

6- درصورتی‌که مالک فقط دارای همین یک واحد مسکونی در همان شهر موردنظر باشد و نیاز به سکونت وی در آن ملک به تایید مراجع قضایی (شورای حل اختلاف) رسیده باشد. در مواردی که مالک دارای چند واحد مسکونی در همان شهر باشد فقط می‌تواند تقاضای سکونت خود را برای یکی از واحدهای مسکونی در اختیار ارائه کرده و رای مراجع قضایی (شورای حل اختلاف) فقط برای همان واحد مسکونی موردتقاضا صادر خواهد شد.

در تبصره یک نیز آمده است: ملاک رسیدگی و بررسی حقوقی اختلافات اجاره بین موجر و مستاجر در مراجع قضایی (شورای حل اختلاف) اطلاعات ثبت‌شده در سامانه کد ره‌گیری و املاک و اسکان است.

در تبصره 2 نیز تاکید شده است: مراجع قضایی (شورای حل اختلاف) مکلف‌اند در کوتاه‌ترین زمان ممکن و حداکثر ظرف مدت یک ماه نسبت به بررسی موارد اختلاف و صدور رای اقدام کنند.

اگرچه تاکنون بخش قابل‌توجهی از موجر و مستاجران به این طرح پاسخ منفی داده‌اند و روند بازار به‌صورت عرف سابق پیش می‌رود و شاید شکست این طرح درسی برای دولت مبنی بر عدم استفاده از دستور برای تعیین قیمت‌ها در بازار باشد. تجربه‌ای که پیش‌تر نیز در تمامی عرصه‌ها دولت با آن مواجه بوده است. از سوی دیگر دولت تاکنون به تعهدات و وعده‌های خود مبنی برساخت 4میلیون مسکن وفادار نبوده است و نشانه‌ای از ساخت چنین پروژه عظیمی دیده نمی‌شود و وزارت راه و شهرسازی در این زمینه باید پاسخگو وضعیت فعلی بازار باشد.

به جهت بررسی موضوع فوق گفت‌وگو کردیم با مهدی شیخ سجادیه، دبیر انجمن انبوه‌سازان اصفهان، که در ادامه مشروح آن را می‌خوانیم:

 طرح جدید مجلس مبنی برافزایش خودکار 20الی25 درصد اجاره‌بها تا چه حد امکان اجرا و موفقیت در وضعیت بازار فعلی دارد؟

این طرح موفق نخواهد بود و قابلیت اجرا نیز ندارد. مثل این می‌ماند که فردا دستور بیاید شما ماشین خود را خیلی ارزان‌تر بفروشید. در اصفهان هم هیچ موفقیتی نداشته است و تنها ممکن است 5درصد از افراد در بازار این کار را بکنند وگرنه قابلیت اجرا دیگری ندارد. هیچ کجا دنیا ما اقتصاد دستوری نداریم و فقط بازار است که تعیین می‌کند قیمت‌ها چقدر باشد عرضه و تقاضا دراین‌بین حرف می‌زند دولت هم اگر می‌خواهد وارد شود باید خودش هزاران خانه بسازد و به هر نرخی می‌خواهد به مردم بدهد مثل خانه‌های سازمانی اما نمی‌تواند برای خانه‌های مردم تصمیم بگیرد. شما فکر کنید مستاجر باشید مالک راضی نباشد در آن خانه بنشینید. شما که در آن خانه آرامش ندارید دولت هم اگر می‌خواهد چنین کاری بکند خودش خانه بسازد.

 وضعیت فعلی بازار مسکن بخصوص در حوزه رهن و اجاره ناشی از چه عواملی درگذشته است؟ میزان متوسط اجاره‌بها در بازار چقدر باید باشد؟

به علت اینکه ما ساخت‌وساز بسیار کمتری داریم بخصوص در دولت قبل، عرضه و تقاضا باهم در بازار جور نیست و به همین خاطر نرخ اجاره‌نشینی از حدود 35درصد سال 65 به حدود 55درصد رسیده است یعنی تقاضا اجاره بیشتر از خانه‌های موجود است و صاحب‌خانه نیز در این شرایط خانه را بالاتر از نرخ معمول می‌دهد نرخ معمول باید حدود 40درصد باشد.

به نظر شما نتیجه اجرا طرح فوق در بازار، چه خواهد بود و بروز و ظهور آن به چه شکل خود را نشان خواهد داد؟

با اجرا این طرح فقط سر قوه قضاییه و دفاتر قضایی شلوغ‌تر می‌شود الان در هر خیابآن‌یک دفتر قضایی هست چند وقت دیگر در هر خیابان چند دفتر قضایی احداث می‌شود هرکجا یک املاکی می‌بینید کنار آن‌یک دفتر قضایی نیز ایجاد می‌شود و نتیجه این کار فقط افزایش تنش است.

 اقدامات دولت در زمینه مسکن به چه نتیجه‌ای رسیده است؟ آیا وعده 4میلیون مسکن امکان تحقق دارد؟

هنوز اقدامات دولت در حوزه ساخت مسکن عملیاتی نیست تا وقتی دولت بر اساس واقعیت‌ها پیش نرود اتفاقی نمی‌افتد البته به‌تازگی اقداماتی داشته‌اند اما کافی نیست.

علت گرانی بی‌سابقه اخیر در اصفهان در حوزه مسکن را چه می‌دانید؟

وقتی تولید به‌اندازه مصرف نداریم تقاضا در بازار به هم می‌خورد ضمن اینکه مصالح نیز گران شده است حالا هم اعتراض می‌کنند چرا خانه گران است اما خانه که خودبه‌خود به وجود نمی‌آید یک سری مصالح به‌مرور باید روی‌هم جمع شود تا خانه ساخته شود و مصالح نیز گران شده است و طبیعتا خانه نیز گران می‌شود و به همین علت خانه زیر یک میلیارد در اصفهان نداریم.

 نکته آخر

هرچقدر دولت در بازار دخالت نکند آرامش دولت بیشتر می‌شود ورود دست پنهان دولت در بازار عرضه و تقاضا را به هم می‌زند عرضه و تقاضاست که تمام قیمت‌ها را مشخص می‌کند چه در خودرو چه در خانه و دیگر کالاها.