بازار مسکن، بی‌تفاوت به دستورات رئیس‌جمهور
در روزهای اخیر رئیس‌جمهور چند بار درباره ضرورت کنترل قیمت مسکن و اجاره‌بها دستوراتی را صادر کرده است؛ اما بازار مسکن، تنها بازاری است که تنظیم آن راهکار فوری ندارد حتی اگر رئیس‌جمهور دستور دهد.
سرویس اقتصاد مشرق، در روزهای اخیر رئیس‌جمهور چند بار درباره ضرورت کنترل قیمت مسکن و اجاره‌بها دستوراتی را صادر کرده است؛ اما بازار مسکن، تنها بازاری است که تنظیم آن راهکار فوری ندارد، زیرا نه می‌توان مثل سایر کالاهای دیگر به وقت کمبود در داخل، اقدام به واردات از خارج کرد و نه می‌توان در داخل کشور، با فوریت اقدام به تأمین آن کرد.
با وجود این مشکلات ذاتی بازار مسکن، این بازار در ایران دارای مزیت انحصاری است و آن، خودکفایی کامل کشور در تولید مصالح ساختمانی و ساخت مسکن است. با این حال، مشکل بازار مسکن کشور، کاهش شدید تولید از ابتدای دولت یازدهم است و از این پس هرچه هم آقای روحانی دستور دهد و دولت جلسات اضطراری برای بازار مسکن تشکیل دهد، در یک سالی که از دولت دوازدهم باقی‌مانده، امکان افزایش تولید و عرضه مسکن وجود ندارد و بار سنگین مسکن قطعا بر دوش دولت بعدی است.
متاسفانه مسئولان دولت فعلی در هفت سال اخیر به جای سیاستگذاری برای افزایش تولید مسکن در کشور، مشغول انتقاد از مسکن مهر بودند.
در ابتدای دولت یازدهم در سال 1392، مسکن مهر عامل رشد تورم و رسیدن آن به 40 درصد معرفی می‌شد.
پس از آن هم مسکن مهر، خانه‌ساز در بیابان نامیده شد و به تمسخر کشیده شد.
در دولت دوازدهم هم مسکن مهر از ریشه، غلط دانسته شد.
به هر حال، هفت سال گذشت و مسکن مهر نیمه‌تمام ماند و مسکن جدیدی هم ساخته نشد.
مسکن یکی از حیاتی‌ترین نیازهای مردم است که طبق اصول 3، 31 و 43 قانون اساسی، وظیفه تأمین آن بر عهده دولت جمهوری اسلامی ایران است. در سال‌های اخیر، بخش مسکن وضعیت نامطلوبی داشته است؛ رشد غیرمنطقی قیمت مسکن، قدرت خرید مردم را به شدت کاهش داده و خانه‌دار شدن اقشار متوسط و ضعیف جامعه را با مانع جدی روبرو کرده است.
نیم‌قرن انتظار برای خرید خانه!
آمارهای اطلاعات مرکز آمار و بانک مرکزی نشان می‌دهد طول دوره انتظار برای خرید خانه 75 متری در شهر تهران و با فرض ثبات قیمت در سال‌های آینده به بیش از نیم‌قرن افزایش یافته است؛ در حالی که این عدد در سایر کشورها مانند هلند، دانمارک، آفریقای جنوبی و کانادا بین 9 تا 20 سال است.
بر اساس گزارش طرح جامع مسکن وزارت راه و شهرسازی، در چنین وضعیتی که رشد قیمت خانه از رشد درآمد خانوار بیشتر است، خانوارهای سه دهک اول و بخشی از خانوارهای دهک چهارم حتی با افزایش وام هم نمی‌توانند نیاز خود را برطرف کنند.
سهم 80 درصدی مسکن در سبد هزینه خانوارهای کم‌درآمد
به اذعان وزیر راه و شهرسازی، در حال حاضر مسکن به عنوان یکی از مهم‌ترین و حساس‌ترین نیازهای خانوار، سهم بالای 80 درصدی در سبد هزینه دهک‌های پائین مردم پیدا کرده است؛ علاوه بر این، با افزایش 100 درصدی قیمت مسکن در سال گذشته، اجاره‌بها در معرض افزایش شدید قرار گرفته و خرید مسکن برای جوانان و اقشار کم‌درآمد تبدیل به رؤیا شده است.
حال این پرسش مطرح است که برای جلوگیری از گسترش التهابات بخش مسکن و خانه‌دار کردن مردم خصوصا اقشار ضعیف و کنترل نوسانات بازار اجاره چه باید کرد؟ این راهکارها که بعضا کوتاه‌مدت هم نیستند، عبارتند از:
1- اجرای قانون مالیات بر عایدی سرمایه توسط دولت
مالیات بر عایدی سرمایه، بر افزایش قیمت دارایی‌های غیرمصرفی (سرمایه‌ای) اعمال می‌شود. سازوکار این پایه مالیاتی به گونه‌ای در نظر گرفته شده که گروه هدف آن، تنها سوداگران و ملاکان هستند. بدین ترتیب مردم عادی و تقاضای مصرفی از پرداخت مالیات بر عایدی سرمایه معاف خواهند بود. بدین ترتیب که هر خانواده می‌تواند به تعداد اعضای خود از معافیت مالیاتی فروش ملک برخوردار باشد. با اخذ مالیات بر عایدی سرمایه، تقاضای سرمایه‌ای و سوداگرانه از بازار مسکن خارج شده و جای خود را به تقاضای مصرفی خواهد داد.
مالیات بر خانه‌های خالی و خانه‌های دوم نمونه‌ای از مالیات بر عایدی سرمایه محسوب می‌شوند، جالب این است که بر اساس سرشماری سال 1395 تعداد مسکن موجود در کشور حدود 4/25 میلیون واحد بوده است که از این تعداد حدود 22.8 میلیون واحد مسکونی دارای سکنه و حدود 6/2 میلیون واحد خالی است.
یکی از این مالیات‌ها مالیات بر خانه‌های خالی است، ماده 54 مکرر قانون مالیات‌های مستقیم تصریح دارد که دولت باید در شهرهای بیش از 100 هزار نفر جمعیت از خانه‌های خالی مالیات بگیرد.
گرچه این قانون مصوب سال 94 است، اما تاکنون از سوی دولت به بهانه نبود زیرساخت‌های آن اجرا نشده و این جای تأسف دارد که چرا بند «ث» تبصره 6 قانون بودجه 99 کل کشور اجرا نشده و مالیات بر خانه‌های خالی را اجرا نکردند.
برای این امر باید سازمان ثبت اسناد و املاک و وزارت راه و شهرسازی باید اطلاعات خود را در اختیار سازمان امور مالیاتی قرار دهند تا مالیات بر خانه‌های خالی اجرا شود ولی با این وجود هنوز این کار صورت نگرفته است.
2- ساخت سالانه 1 میلیون مسکن توسط وزارت راه و شهرسازی
طی 6 سال گذشته، تولید مسکن با کاهش بسیاری مواجه بوده به‌گونه‌ای که به پایین‌ترین حد در دو دهه اخیر رسیده است و شکاف تولید و عرضه مسکن متناسب با نیاز و تقاضای بازار نبوده است.
بر اساس آمارها در 6 سال اخیر به ازای هر سال 450 هزار مسکن و در مجموع 2 میلیون 700 هزار مسکن مورد نیاز جامعه بود با فرض بر این که سالانه باید در مجموع 800 هزار خانه (بر اساس تعداد ازدواج و واحدهای نیازمند نوسازی) ساخته می‌شد، در دو سال بعدی نیز با توجه به این که طرح اقدام ملی در مجموع ساخت 400 هزار خانه (هر سال 200 هزار خانه) را تضمین کرده، این عدد با 350 هزار خانه ساخته شده در هر سال (مجموعه 700 هزار خانه) به 1 میلیون و 100 هزار خانه می‌رسد که دوباره 500 هزار خانه دیگر مورد نیاز دو سال ساخته نشده است بنابراین مجموع 500 هزار خانه ساخته نشده در دو سال بعدی با 2 میلیون و 700 هزار ساخته نشده در 6 سال گذشته نشان می‌دهد کشور نیاز به ساخت 3 میلیون و 200 هزار خانه جدید دارد.
از طرف دیگر دولت دهم سالی 1 میلیون مسکن مهر می‌ساخت که اگر بر فرض دولتی این طرح را در سال 1400 تا 1404 پیاده کند باید علاوه بر ساخت 4 میلیون مسکن به ازای 4 سال (هر سال 1 میلیون مسکن) باید برای جبران 3 میلیون 200 هزار مسکن ساخته نشده در دولت‌های یازدهم و دوازدهم مبادرت به ساخت 1 میلیون و 800 هزار خانه در هر سال کند که به صورت مجموع بدین معنی است که دولت سیزدهم در چهار سال باید 7 میلیون و 200 هزار مسکن جدید بسازد.
ساختن مسکن مهر قانون مصوب مجلس بوده است و این خود مجلس است که باید بر قانون نظارت کند و اگر تخلفی در این امر ببیند باید آن را به سازمان بازرسی کل کشور ارجاع دهد ولی متاسفانه مجلس قبل این کار را انجام نداده و امید است مجلس جدید این امر را به سازمان بازرسی گزارش تا تحولی در ساخت مسکن رخ دهد.
3- مقابله با درج قیمت‌های کاذب خرید و فروش و اجاره مسکن در سایت‌های اینترنتی
یکی از راهکارهای به آرامش رسیدن بازار مسکن عدم اعلام قیمت خرید و فروش و اجاره مسکن در سایت‌های اینترنتی است به طوری که رئیس اتحادیه املاک در وصف این موضوع می‌گوید: یک قماربازی در اینجا صورت گرفته است؛ یعنی فردی در خانه نشسته و می‌گوید ما که ضرر نمی‌کنیم به یکی از سایت‌ها مراجعه کرده و قیمت ملک خود را مثلا 18 میلیون تومان اعلام می‌کند. همسایه بالایی که قیمت را 16 میلیون اعلام کرده بود این آگهی را می‌بیند و قیمت ملک خود را 20 میلیون تومان اعلام می‌کند.
این در حالی است که همان فردی که ملک خود را 18 میلیون تومان فایل کرده بود قیمت را به 22 میلیون تومان افزایش می‌دهد. همین گونه قیمت مسکن بالا می‌رود و مردم توان ورود به بازار را نداشته و این بخش کلاف سردرگم می‌شود، اما باید بدانیم که قیمت ملک 22 میلیون تومانی در بازار 16 میلیون تومان هم نیست.
به همین دلیل قیمت‌گذاری در این سایت‌ها ممنوع شد، در همین خصوص محمود محمودزاده، معاون وزیر راه درباره نقش سایت‌های اینترنتی اجاره و فروش املاک در التهاب بازار مسکن اظهار داشت: عده‌ای به دنبال التهاب در بازار مسکن و جریان سازی هستند که تمام این قیمت‌ها هم کاذب است و اساسا با این قیمت‌ها معاملاتی هم صورت نمی‌گیرد. از این رو حذف قیمت از سایت‌های اینترنتی در معاملات مسکن چه در بخش اجاره و چه فروش تصمیم نظام است تا بتوان این بازار کاذب را مدیریت کرد.
ولی با این وجود همچنان سایت‌های اینترنتی و اپلیکیشن‌های مجازی در سایه غفلت نهادهای نظارتی با ترفندی ماهرانه قیمت‌های خانه‌ها و اجاره آن‌ها را در معرض دید مردم می‌گذارند.
4- نظارت بر بانک مسکن در فروش اوراق خرید مسکن
طبق قانون بانک مرکزی، افرادی که برای خرید مسکن به وام نیاز دارند باید به بانک مسکن مراجعه کنند. تا چندین سال قبل، ماجرا به این ترتیب بود که افراد باید حساب سپرده یک‌ساله باز کرده و در سرمایه‌شان تغییری ایجاد نمی‌کردند تا پس از یک سال، بانک مطابق دستورالعمل، مبلغ وام را به آن‌ها بدهد. حالا اگر نمی‌توانستید برای خرید خانه یک سال صبر کنید در تنگنا قرار می‌گرفتید. به همین دلیل، اوراق تسهیلات مسکن از سوی مدیران بانک ایجاد شد تا شما بتوانید زودتر از موعد به وام مسکن دست پیدا کنید. به‌طورکلی با پرداخت مبلغی به شخصی که در صف وام جلوتر از شماست برای خرید اوراق مسکن نسبت به حالت عادی در دریافت وام اولویت می‌یابید.
اما هم‌اکنون قیمت هر برگ از اوراق تسه به 83 هزار تومان رسیده است، برای خرید هر 1 میلیون اوراق نیاز به دو برگ از اوراق تسه وجود دارد که در این صورت خریدار باید برای هر یک میلیون اوراق 166 هزار تومان بپردازد به همین دلیل بانک‌ها از طریق همین برگ‌ها صرفا 16.6 درصد سود به ازای هر 1 میلیون فروش اوراق تسه دریافت می‌کنند.
این در حالی است که خود وام نیز حدود 17.5 درصد سود دارد بدین ترتیب بانک‌ها 34.1 درصد سود از این امر کسب می‌کنند، این سود طی 12 سال و بعد از اعطای وام توسط بانک مسکن دریافت می‌شود.
قانون اجازه فروش اوراق به بانک مسکن نداده است به این صورت که قرار شد کسانی که در بانک مسکن برای اخذ وام پول گذاشتند و بعد منصرف شدند یک اوراق حق تقدمی به آن‌ها داده می‌شد که بتوانند آن را به فروش برسانند اما چون همه خواستار وام هستند کسی حق تقدم خود را نمی‌فروشد اما بانک مسکن به بهانه‌ای این که کسی اوراق حق تقدم خود را نمی‌فروشد خودش اقدام به فروش حق تقدم می‌کند این در حالی است که بانک مسکن قرار نبود از این محل آورده‌ای داشته باشد که این اوراق قبل از اعطای وام پرداخت می‌شود. در محضر نیز برای انتقال سند وام‌دار لازم است 8 میلیون تومان پرداخت کنید این در حالی است که این عدد قبلا 1 میلیون تومان بوده است.
