بررسی چالش ها و فرصت های تامین مالی ساخت یک میلیون واحد مسکونی
به گزارش گروه اقتصادی خبرگزاری دانشجو، هشتمین همایش سالانه اقتصاد مقاومتی با عنوان «مسکن؛ پیشران تولید» یکم اسفند ماه در وزارت راه و شهرسازی برگزار شد. اولین نشست تخصصی این همایش با موضوع «هدایت هوشمندانه اعتبارات بانکی در نهضت ملی مسکن»، با حضور محمدحسن علمداری عضو هیئت مدیره بانک مسکن، مهدی رعنایی مدیرکل دفتر مطالعات بخش عمومی وزارت اقتصاد، مجید شاکری کارشناس پولی و بانکی، حسین درودیان پژوهشگر اقتصاد و مدرس دانشگاه و سید مهدی بنی طبا معاون دفتر مطالعات اقتصادی مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی برگزار شد. نظام بانکی مهمترین منبع تامین مالی پروژه‌های ساخت مسکن در این نشست مهدی اشعری مقاله‌ای با عنوان «ساز و کار تامین مالی نهضت ملی مسکن» ارائه داد. بر اساس این مقاله تامین مالی مسکن مسئله مهمی است که به دو بخش کلی تامین مالی زمین و تامین مالی ساختمان تقسیم می‌شود. از آنجایی که زمین عمدتا توسط دولت تامین می‌شود و زمین‌های دولتی است، لذا فقط به بحث تامین مالی ساختمان در دوره واگذاری در این مقاله پرداخته شده است. روش‌های تامین مالی عبارتند از مشارکت که دولت نیاز بودجه‌ای با این روش ندارد؛ روش دوم تهاتر با نفت است که می‌توان ساخت مسکن را به جای فروش نفت انجام داد و باز هم نیاز بودجه‌ای وجود ندارد البته ظرفیت کمی دارد؛ روش سوم بازار سرمایه است که به دلیل شرایط امروز این بازار وزن بالایی در به کارگیری ندارد؛ و روش چهارم تسهیلات بانکی است که بین این روش‌ها نقش جدی را بازی می‌کند. در عین حال اکثر بانک‌ها به دلایلی مانند نرخ پایین و دستوری، ناتوانی از بازپرداخت اقساط، انجماد دارایی‌های بانک‌ها، ریسک تغییرات تورم و عدم تمایل به اعطای تسهیلات خرد تمایلی به اعطای تسهیلات به مسکن و ساختمان ندارند. راهکار‌هایی مانند افزایش سقف نرخ سود تسهیلات، تسهیلات با اقساط پلکانی، ایجاد و توسعه بازار اوراق رهن ثانویه مسکن، پرداخت تسهیلات با سود متغیر و ایجاد موسسات رهنی مسکن می‌تواند به افزایش مشارکت بانک‌ها در تامین مالی ساخت مسکن کمک کند. توان بانک مسکن برای تامین مالی ساخت در حد 40 هزار میلیارد تومان است محمدحسن علمداری عضو هیئت مدیره بانک مسکن گفت: تامین مالی بخش مسکن دچار چالش بوده و دچار عدم استقبال بانک‌ها شده است. دلایل این مسئله بیشتر به سیاستگذاری حوزه پولی و بانکی بر می‌گردد. یکی از نکاتی که می‌تواند خیلی کمک کند، اتصال زنجیره تامین از تولیدکننده تا مصرف کننده نهایی مسکن برای دریافت تسهیلات است. امروزه تولیدکننده مصالح، توزیع کننده و واسطه‌ها و مصرف کننده نهایی دارند به طور مجزا تسهیلات دریافت می‌کنند؛ بنابراین نقش آفرینی تسهیلات بانکی بخش مسکن نتوانسته موفق عمل کند. وی درخصوص ظرفیت بانک مسکن در تامین مالی ساخت مسکن گفت: در حال حاضر ظرفیت بانک مسکن برای پرداخت تسهیلات به بخش مسکن در حدود 37 هزار میلیارد تومان است و در سال آینده نیز تقریبا به همین میزان منابع برای این امر اختصاص خواهد یافت.
لزوم هدایت نقدینگی مردم به ساخت مسکن به جای سوداگری در ادامه نشست مهدی رعنایی مدیرکل دفتر مطالعات بخش عمومی وزارت اقتصاد، گفت: اصل هدایت اعتبارات بانکی به سمت بخش مسکن محل بحث است و نیاز به تامل بیشتری دارد. نکته‌ای که در تامین مالی مسکن و هدایت اعتبار وجود دارد این است که چرا مردم باید برای تامین مالی این بخش به سراغ دولت بروند؟ بنابراین چرا این بخشی که چنین بازدهی بالایی دارد باید یارانه از دولت بگیرد؟ بخش ساخت مسکن باید با مدیریت مناسب خودش پیشرو بوده، حرکت کند و ساخت انجام بگیرد. باید مسیر تامین مالی و ساخت و ساز مسکن هموار شود، در حال حاضر مردم بیش از آن که تمایل به ساخت داشته باشند به خرید و سوداگری تمایل دارند. وی ادامه داد: یکی از مشکلات در بحث مسکن آن است که محدوده شهر‌ها بسته شده است و در صورت گسترش محدوده شهر‌ها و واگذاری زمین به مردم بخشی از چالش‌های این حوزه کم می‌شود. مردم از قدیم به طور تدریجی خانه خود را می‌ساختند و این خودش یک مدل از ساخت مسکن‌های ویلایی است و مردم می‌توانند با تامین مالی خودشان این کار را انجام دهند. رعنایی در ادامه مدل دیگر توسعه ساخت مسکن را بهره گیری از ظرفیت ضمانت بانکی عنوان کرد و افزود: بانک مسکن باید متولی این روش باشد و تضمین پیش فروش را به عنوان یک روش برای ساخت مسکن مطرح کند. در این روش مردم پول می‌آورند و نیاز به آوردن پول توسط بانک‌ها نیست و بانک صرفا تضمین می‌کند که قراداد پیش فروش کاملا سالم و درست است و این حتی به نفع بانک است و برای آن درآمد ایجاد می‌کند.
تهاتر نفت فقط برای واردات فناوری ساخت مسکن قابل توجیه است در ادامه نشست مجید شاکری کارشناس پولی و بانکی، گفت: در مورد تامین مالی مسکن، سوال معمولا به این صورت مطرح می‌شود که تامین مالی ساخت و خرید مسکن چگونه باید باشد. اما این سوال درست نیست. در این ناحیه کمبودی نیست. بلکه سوال اصلی، نبود بافت مسکونی مناسب است که از چند لحاط مهم است. نگاه درست این است که از توسعه شهری به عنوان ابزار تغییر حکمرانی اقتصادی استفاده کنیم. این کارشناس پولی و بانکی ادامه داد: در تامین مالی برای بافت مناسب شانس استفاده از روش‌های مشارکت بیشتر از مدل ساخت مسکن است. به خصوص که دنبال گسترش عرضی شهر هستیم. اگر دولت نگاه غیرانتفاعی به زمین‌های خودش داشته باشد بسیار اشتباه است. در نهضت ملی مسکن به بانک‌ها فشار می‌آید که به بخش مسکن وام بدهند. اما بانک مشکلی به اسم کنترل ترازنامه دارد که بانک را از پرداخت وام بلندمدت عاجز می‌کند. شاکری ضمن انتقاد از تهاتر نفت برای ساخت مسکن گفت: تهاتر نفت با ساخت مسکن طرح اشتباهی است. ما موضوع تهاتر را باید در طرح‌هایی استفاده کنیم که سایش تحریمی و انتقال فناوری داشته باشد. تهاتر نفت با فناوری ساخت مسکن البته موضوع دیگری است که اگر بتوانیم به این سمت برویم بسیار طرح مناسبی است.
تدوین طرح‌های جذاب ساخت مسکن مشکل تامین مالی را حل می‌کند در ادامه نشست حسین درودیان پژوهشگر اقتصاد و مدرس دانشگاه، ضمن تاکید بر ضرورت فعال کردن حوزه مسکن، گفت:، اما بحث مهمتر این است که بفهمیم طرح خوب مسکن چیست و نهضت‌های ملی را بر اساس آن توسعه بدهیم. تمرکز اصلی بیش از موضوع تامین مالی باید بر این موضوع باشد که طرح‌های جذاب ساخت مسکن طراحی کنیم. اگر این مشکل حل نشود به مشکلات بانکی و بودجه بر میخوریم و این‌ها انعکاسی از ناتوانی در تعریف درست طرح مسکن و توسعه شهری است. وی افزود: ما به یک طرح مسکن سازی با در نظر گرفتن بافت صحیح و موارد تمدنی احتیاج داریم. هر چند این طرح در مقیاس بسیار کوچکی اجرا شود. این طرح پاسخ مناسبی به همه مسائل حتی بافت فرسوده خواهد داشت و با موفقیت خود باعث ایجاد اهرمی برای توسعه بر اساس آن خواهد شد. درودیان ضمن انتقاد نبود یک قوه تصمیم گیری واحد در سیاست‌های کلان کشوری گفت: باید یک هسته مرکزی تصمیم گیری داشته باشیم که اولویت‌ها و شرایط و ملاحظات را بداند. معضلات موجود در تامین مالی نهضت ملی مسکن ناشی از وجود این مسئله است که به تراز نامه بانک‌ها و وضعیت آن‌ها فکری نشده است. هر طرح کلان مسکن باید در نسبت با مسائل ملی دیده شود. مسائل بخش مسکن فقط دسترسی نیست، مباحثی مانند بدمسکنی، بافت فرسوده، ناایمنی و... نیز وجود دارد و باید در مورد همه این‌ها فکر شود. نکته دیگر اینکه باید شرکت‌های صلاحیت دار توسعه گر در ساخت مسکن پیش قدم شوند که بتوانند استاندارد‌ها را رعایت و درونی کنند.
تسهیلات دهی بانک‌ها به بخش مسکن بسیار کمتر از نیاز این بخش است در ادامه نشست سید مهدی بنی طبا، معاون دفتر مطالعات اقتصادی مرکز پژوهش‌های مجلس گفت: در ارائه تسهیلات مسکن از سوی بانک‌ها دو موضوع حائز اهمیت است؛ یکی اینکه بانک‌ها تمایل به بخش مسکن ندارند و یکی اینکه بانک‌ها به تسهیلات بلندمدت علاقه‌ای ندارند. بانک مرکزی در دوره‌هایی ممنوعیت اعطای تسهیلات بلندمدت را ابلاغ کرد که موجب کندی تسهیلات دهی به بخش مسکن شد و پس از لغو این ممنوعیت نیز بهبودی در ارائه تسهیلات به این بخش حاصل نشده است. به عبارت دیگر اقتصاد کلان و نظام سیاستگذاری کشور، شرایطی را به نظام بانکی تحمیل می‌کند که موجب جلوگیری از ورود بانک‌ها به بخش مسکن شده است. وی افزود: برای تسهیلات طرح نهضت ملی مسکن در مصوبه کمیسیون تلفیق در مجموع 1440 هزار میلیارد تومان تکلیف نظام بانکی مصرح در بودجه است. این مبلغ غیر از مبالغی است که به صورت غیر مصرح به عهده نظام بانکی است و در مجموع بیش از 1700 هزار میلیارد تومان منابع برای تامین مالی مسکن فراهم شده است. در لایحه بودجه 5.5 میلیارد یورو تهاتر نفت برای اهداف متقاوتی تعریف شده است که حایی برای افزایش آن برای پروژه مسکن وجود ندارد؛ به نظر می‌رسد سوال پیش روی مجلس و دولت در طرح نهضت ملی مسکن، سوال درستی نبوده است و باید به جای ساخت مسکن، به فکر تامین بافت مسکن می‌بودیم. در صورتی که پرسش به درستی مطرح می‌شد، می‌توانستیم از طرح‌های تامین مالی مشارکتی و مردمی استفاده کنیم و به دنبال بودجه نباشیم. در صورتی که متولی جامع نگری برای اجرای این پروژه داشتیم، می‌توانستیم با طرح پرسش و پاسخ درست، منابع مالی طرح را بدون چالش تامین کنیم.
منبع: مسیر اقتصاد