نگاهی به بازار مسکن در سال 1400/ چشم‌انداز بازار مسکن در سال پیشرو

به گزارش خبرنگار اقتصادی شبکه اطلاع‌رسانی راه دانا؛ خرید یا اجاره مسکن مسئله‌ای است که سالانه افراد زیادی درگیر آن بوده و در هر برهه‌ای دغدغه آن وارد زندگی مردم می‌شود. چون همان‌طور که می‌دانید یکی از ابتدایی‌ترین نیازهای بشر بعد از خوراک و پوشاک، مسکن بوده و انسان‌ها برای آنکه زندگی راحت و پر از امنیت و آرامشی داشته باشند، باید در خانه‌ای مناسب مستقر شوند. حال ازآنجایی‌که نوسانات مربوط به بازار مسکن و تغییرات قیمت ناشی از آن بر زندگی افراد تأثیر می‌گذارد، پیگیری اخبار مربوط به اقتصاد و مسکن برای تمامی اشخاص از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است. در این میان سؤالی که مطرح می‌شود، این است که چه عواملی باعث نوسان قیمت در بازار مسکن می‌شود؟ در راستای پاسخ به این سؤال باید بگوییم عوامل مختلفی چون مشکلات سیاسی و اقتصادی از جمله مهم‌ترین دلایل تغییر در بی‌ثباتی در این حوزه است. همچنین مهاجرت افراد نیز تأثیر بسزایی در تغییرات قیمت مسکن دارد. چون بسیاری از افراد به دنبال پیداکردن موقعیت شغلی بهتر و ارتقای سطح زندگی خود به شهرهای بزرگ و صنعتی مهاجرت کرده و ازاین‌رو در شهرهای پرجمعیت شاهد کمبود مسکن خواهیم بود. طبیعی است که زیادشدن جمعیت افزایش تقاضا برای مسکن را در پی خواهد داشت. ازاین‌رو چنین موضوعی را می‌توان یکی دیگر از عوامل مهم در خصوص نوسانات مسکن بشمار آورد. برای کسانی که به فکر خرید یا اجاره خانه هستند، حتماً آگاهی از تغییرات قیمت مسکن در سال جاری برایتان اهمیت بسیاری دارد. به همین دلیل بهتر است که نگاهی کلی به وضعیت بازار مسکن در سال 1400 و عوامل تأثیرگذار بر آن و پیش‌بینی این بازار برای سال آینده را داشته باشیم. آخرین تغیرات قیمت مسکن بر اساس آمار بانک مرکزی شاخص متوسط قیمت مسکن در آخرین ماه سال گذشته در مقایسه با ماه مشابه سال قبل از آن (99) رشد 16 درصدی داشته و تعداد معاملات مسکن در بهمن 1400 بیش از 8500 فقره بود که در مقایسه با دی امسال افت بیش از 13 درصدی و در مقایسه به بهمن پارسال (نقطه‌به‌نقطه) بیش از 117 درصد افزایش را ثبت کرده است. اگرچه از افزایش افسارگسیخته قیمت مسکن که در 1399 رخ داد و رشد ماهانه قیمت‌ها تقریباً بی‌سابقه بود، دیگر در سال جاری خبری نیست و جلوی این افزایش قیمت ماهانه یا گرفته شده یا سرعت آن به حداقل رسیده، اما همچنان بازار مسکن شرایط رکود تورمی را تحمل می‌کند. در خصوص اجاره‌بها نیز متوسط اجاره واحد مسکونی در تهران رشد بیش از 48 درصدی در بهمن امسال در مقایسه با بهمن سال قبل و در کل کشور رشد بیش از 52 درصدی داشته است. خشایار باقرپور مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی شهر تهران در روزهای پایانی سال قبل در این باره گفت: مناطق ارزان‌قیمت 18، 19 و 20 هم هم‌زمان با پایین بودن قیمت‌ها، اما تعداد معاملات آنها کم است که نشان می‌دهد لزوماً پایین بودن قیمت، عامل رونق بازار مسکن نیست؛ این رفتارهای مشتریان نشان می‌دهد، واحدهای کوچک‌تر، نزدیکی به مرکز شهر، متراکم بودن بافت مسکونی و پیش ذهن‌های فرهنگی خریداران مسکن از بافت یک منطقه در تعداد معاملات مؤثر است. بیت‌الله ستاریان عضو هیئت‌علمی دانشگاه تهران نیز گفته بود: چون مسکن یک کالای زیستی است و نیاز خانوار به این کالا، همواره انباشته می‌شود؛ از سال 1380 تا 1410 نیاز به تولید 1.2 میلیون واحد مسکونی داریم. وی درباره اینکه آیا به این تعداد تولید مسکن باتوجه‌به شرایط اقلیمی و جمعیتی کشور نیاز داریم؟ اضافه کرد: مسکن فقط در بعد جمعیتی قابل‌تحلیل نیست بلکه ابعاد آن اقتصادی، سیاسی، فرهنگی و... هم دارد؛ فرض کنیم که 25 میلیون واحد مسکونی داریم و متوسط عمر واحدهای مسکونی ایران، 40 سال باشد یعنی در هر 40 سال کل خانه‌های کشور باید نوسازی شود؛ از سوی دیگر سالانه 650 هزار ازدواج داریم و حتی خانواده‌هایی هم که طلاق می‌گیرند، بازهم تقاضای جدید مسکن ایجاد می‌شود؛ اگر ضریب خانواده‌های بد مسکن یا حاشیه‌نشین هم به آن اضافه شود، می‌بینیم که نیاز به تولید بسیار بیشتر از اینهاست. بر اساس اعلام مرکز آمار ایران، تورم یک‌ساله منتهی به دی 1400 برای خانوارهای کشور با کاهش یک‌درصدی به 42.4 درصد رسیده است. این در حالی است که بر اساس اعلام بانک مرکزی متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران طی معاملات مسکن دی‌ماه 1400 به حدود 33 میلیون تومان رسیده که نسبت به متوسط قیمت مسکن در دی‌ماه 1399، افزایش 20.3 درصدی داشته است. تفاوت بیش از 22 درصدی تورم عمومی با تورم بخش مسکن، حاکی از رشد قیمت سایر کالاها در یک سال اخیر تا بیش از 42 درصد و رشد قیمت مسکن تنها تا 20 درصد است که می‌تواند به معنای کاهش 22 درصد قیمت واقعی مسکن در یک سال اخیر باشد. این کاهش واقعی قیمت مسکن در حالی است که طی سال‌ها 1396 تا 1399 قیمت مسکن تا 7 برابر افزایش‌یافته بود و همواره از تورم عمومی جلوتر بود اما در یک سال گذشته این قیمت مسکن بود که متوقف ماند تا قیمت سایر کالاها نیز به آن برسد. چنین روندی همواره در دوره‌های رونق و رکود مسکن و به عبارتی رشد جهشی قیمت مسکن و سپس توقف ضرباهنگ آن، به چشم می‌خورد. با این تفاوت که در 4 سال اخیر که کاهش ارزش پول ملی با شدت بالاتری رخ داد و مردم برای حفظ ارزش دارایی‌های خود به خرید کالاهایی چون مسکن روی آوردند و ملک با شدت بیشتری نسبت به گذشته به کالای سرمایه‌ای تبدیل شد، این رشد قیمت‌ها در بخش مسکن بیشتر به چشم می‌آید و حتی منجر به کاهش شدید قدرت خرید مسکن مردم شده است. کارشناس اقتصادی: کاهش واقعی قیمت مسکن، اتفاق غیر منتظره‌ای نیست فخرالدین زاوه کارشناس اقتصادی و عضو هیئت‌علمی مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی در گفت‌وگو با خبرنگار مهر درباره عقب ماندن تورم مسکن از تورم عمومی با تأیید رخ‌دادن این اتفاق در ماه‌های اخیر که اوج آن در تورم مسکن دی‌ماه رخ‌داده، گفت: این اتفاق کاملاً قابل‌پیش‌بینی بود و موضوع عجیبی نیست؛ ازآنجایی‌که از اواخر سال 1396 تا نیمه‌های سال 1399 قیمت مسکن رشد جهشی داشته است، این بار نوبت قیمت سایر کالاهاست که خود را به سطح تورم مسکن برسانند. وی با اشاره به تورم عمومی بیش از 40 درصدی افزود: کاملاً قابل‌انتظار بود که سطح قیمت مسکن به دلیل آنکه بسیار بیشتر از سطح تورم عمومی رشد کرده بود، در مقطعی به دلیل کاهش قدرت خرید خانوارها متوقف شود؛ علت آن نیز رکود سنگین معاملات مسکن در بخش مسکن مصرفی است و خانواده‌ها خصوصاً خانه اولی‌ها توان خرید مسکن در شرایط قیمتی فعلی را ندارند. مدرس اقتصاد دانشگاه درباره مالیات بر عایدی مسکن در شرایط کاهش واقعی قیمت مسکن گفت: جدای از تفاوت سطح تورم عمومی و تورم مسکن، قیمت مسکن اگر زیاد شده به دلیل کاهش ارزش پول ملی رخ‌داده و کسانی که به‌خاطر رشد قیمت مسکن، دارایی‌های آنها هم‌افزایش یافته، عملاً قدرت خرید بالاتری به دست نیاورده‌اند؛ بلکه سطح کلی قیمت‌ها رشد داشته است. وی با تأکید بر اینکه نباید از تورم مالیات گرفت، افزود: در سایر کشورهایی که مالیات بر عایدی سرمایه در حال اجراست، نرخ رشد تورم آنها با این شاخص در کشور ما قابل‌مقایسه نیست؛ اما تورمی که در کالاها طی سال‌های اخیر ایجاد شده، نه‌تنها به افزایش قدرت خرید خانواده‌ها منجر نشده، بلکه در بخش‌هایی سبب زیان مالکان برخی دارایی‌ها هم شده است. کارشناس اقتصادی تأکید کرد: مالیات بر عایدی سرمایه برای مقابله با خریدهای متعدد سرمایه‌ای مسکن و تعدد معاملات صوری است و مشمول خانواده‌هایی که یک واحد مسکونی مصرفی دارند که در اثر تورم عمومی، قیمت آن رشد کرده، نمی‌شود. تسهیلات مسکن به همه تقاضاها داده شود نه صرفاً به ساخت‌وساز بیضائی کارشناس مسکن نیز در خصوص اعطای تسهیلات ساخت مسکن گفت: معتقدم باید بسته‌ای از تسهیلات مسکن را در شبکه بانکی داشته باشیم و برای هر تقاضایی از هر نوعی، تسهیلات متناسب با آن وجود داشته باشد؛ این تقاضا می‌تواند شامل خرید مسکن، نوسازی بافت فرسوده، مسکن روستایی، ساخت، پیش‌خرید که شاید بتوان از آن به‌عنوان یکی از مهم‌ترین تسهیلات بخش مسکن نام برد، باشد. وام پیش‌خرید مسکن، هم مزایای وام ساخت را دارد هم وام خرید وی دوگانه سازی میان تسهیلات خرید یا ساخت مسکن را دوگانه سازی اشتباه دانست و ادامه داد: افراط‌وتفریط در خصوص اینکه وام خرید مسکن در اولویت است یا وام ساخت مسکن، روند اشتباهی است؛ البته من معتقدم بهترین تسهیلاتی که در بخش مسکن می‌تواند مؤثر باشد، تسهیلات پیش‌خرید مسکن است چون هم مزایای تسهیلات خرید مسکن را دارد و هم منجر به تولید واحد مسکونی می‌شود؛ ضمن اینکه اختیار آن هم در دست مصرف‌کننده است و باعث می‌شود تا دست برتر را در بازار در اختیار داشته باشد که همان مزیت وام خرید است که گزینه‌های پیشروی خریدار و قدرت انتخابش را افزایش می‌دهد. بیضائی یادآور شد: مهم‌ترین نکته‌ای که در بخش مسکن باید به آن توجه شود، اساسی‌ترین نیاز خانوار بودن آن است که قابل جایگزینی نیست؛ تأکید بر پیشران اقتصاد بودن بخش مسکن، نمی‌تواند این موضوع را پوشش دهد. کارشناس اقتصاد مسکن افزود: همه بخش‌های اثرگذار اقتصادی در صورت فعال‌بودن می‌توانند در اقتصاد پیشران باشند چرا که با ایجاد اشتغال و تولید موجب رشد اقتصادی می‌شوند؛ بخش مسکن هم ازاین‌گونه موارد به شمار می‌آید و نمی‌توان نقش مؤثر آن را در اقتصاد کتمان کرد. نمی‌توان یک بخش را به‌تنهایی پیشران اقتصادی دانست وی تصریح کرد: افزایش ساخت‌وساز در بخش مسکن و رشد تقاضای واقعی در این بازار می‌تواند اشتغال در پی داشته باشد که این موارد رشد اقتصادی را فراهم می‌کند؛ در کنار بحث مسکن سایر شاخص‌های اقتصادی دیگر نیز در پیشران بودن در اقتصاد کشور مؤثر هستند و شاید رتبه بالاتری در رشد شاخص‌های اقتصادی داشته باشند. کارشناس اقتصاد مسکن تصریح کرد: ساخت‌وساز همواره یک نیاز اساسی محسوب می‌شود و ناگزیر هستیم با فراهم‌آوردن شرایط تعادل در عرضه و تقاضا در این بخش، پاسخگوی تأمین مسکن مردم باشیم؛ اگر سرمایه‌گذاری به‌درستی در این بخش صورت گیرد، می‌تواند موجب رشد و رونق شود. بیضائی خاطرنشان کرد: بنابراین بخش مسکن از این نظر اهمیت دارد که یک نیاز اساسی و بدون جایگزین محسوب می‌شود؛ لذا در نگاه واقعی اقتصاد نباید به‌عنوان پیشران به آن نگاه کرد چرا که در صورت توقف رشد اقتصادی، بسیاری از شاخص‌های اقتصادی متوقف خواهد شد. ایجاد نوسانات قیمتی توسط خرده سازان کاملاً واضح و روشن است که مقوله ساخت‌وساز کار تخصصی و پیچیده‌ای بوده و برای اصولی پیش‌بردن روند آن باید عوامل مختلفی را در نظر گرفت. بااین‌وجود متأسفانه بسیاری از خرده سازان با فعالیت‌های خود به‌صورت ناخواسته باعث ایجاد نوسانات بی‌مورد در بازار مسکن می‌شوند. چرا که آنها طی انجام اقدامات لازم برای ساخت مسکن معیارها و ملاک‌های شخصی‌شان را در نظر گرفته و عوامل جانبی را در کار خود لحاظ نمی‌کنند. ازاین‌رو شاهد قیمت‌های کم‌وزیاد در مناطق مختلف یک شهر هستیم. این موضوع در حالی است که انبوه‌سازان برخلاف خرده سازان معیارهای مختلفی را در نظر گرفته و به همین خاطر نوسانات کمتری در این بازار از جانب آنها رخ خواهد داد. بررسی تغییرات قیمت مسکن در فصول مختلف سال 1400 در بهار سال 1400 به‌ویژه در خردادماه نرخ املاک نسبت به اردیبهشت‌ماه حدود 3% افزایش‌یافته بود. حال اگر قیمت ملک در این برهه از سال را با خردادماه سال گذشته مقایسه کنیم، متوجه می‌شویم که نرخ قیمت‌ها چیزی حدود 56.6% سیر صعودی داشته است. با درنظرگرفتن چنین مسئله‌ای به‌راحتی می‌توان دریافت که به دنبال افزایش بیش از 50 درصدی قیمت ملک نسبت به یکسان قبل، میزان معاملات در سال جاری روند نزولی داشته ولی در اردیبهشت‌ماه سال 1400 افزایش‌یافته است. بد نیست بدانید که در شهریورماه سال 1400 گفته شد که با ورود به نیمه دوم سال بنا به مطرح گردیدن طرح ساخت مسکن احتمال افزایش نرخ ملک بسیار کم خواهد بود. بااین‌حال در مهرماه سال 1400 قیمت املاک نسبت به 7 ماه گذشته چیزی حدود 4.5% افزایش یافت. البته ناگفته نماند که در همان مهرماه سیر افزایش قیمت‌ها متوقف شد و در ادامه با کاهش قیمت املاک مواجه شدیم. منحنی‌های اقتصاد کلان برای پیش‌بینی و تعیین وضعیت قیمت مسکن در سال جاری و مقایسه آن با سال‌های گذشته، یکی از بهترین کارها بررسی نمودارهای اقتصاد کلان است. در واقع با تحلیل منحنی‌های کلان می‌توان به یک نتیجه‌گیری نسبی رسید. به‌عنوان‌مثال اگر نگاهی به منحنی‌های مربوط به سال گذشته بیندازیم، متوجه می‌شویم که در سال 1399 نسبت به چند سال قبل شاهد رونق اقتصادی در کشور بوده‌ایم و برآورد می‌شود که در سال 1400 نیز این رشد ادامه خواهد داشت. راهکار رسیدن به ثبات در بازار مسکن طبیعتاً زمانی که علی‌رغم تقاضای زیاد عرضه‌ای وجود نداشته باشد، هم نیاز مردم برطرف نشده و هم اینکه با افزایش قیمت در بازار مسکن مواجه خواهیم بود. ازاین‌رو شاید بتوان یکی از راه‌های کمک‌کننده جهت رسیدن به ثبات در بازار مسکن را افزایش عرضه در نظر گرفت. با افزایش عرضه نه‌تنها مشکلات و نوسانات موجود در بازار ملک از بین می‌روند، بلکه کسب‌وکارها رونق یافته و اولیه‌ترین نیاز افراد نیز تا حدود زیادی برطرف می‌گردد. به گزارش راه دانا؛ در این مطلب سعی کردیم تا شما را به‌طورکلی در جریان تغییرات قیمت بازار مسکن در سال 1400 و همین‌طور راه رسیدن به ثبات در این بازار قرار دهیم و باید منتظر بمانیم تا با افزایش تولید و تحویل ملک‌های ساخته شده در روند نهضت تولید مسکن آثار این اقدام را در بازار مسکن مشاهده کنیم. انتهای پیام /