آیا رونق «بازار» املاک به پایان رسیده است؟ | مسکن در مه

دست کم سه دماسنج اصلی در زنجیره بازار مسکن- شامل بازار معاملات زمین، خرید و فروش آپارتمان، اجاره خانه و همچنین ساختمان سازی با کاربری مسکونی - این تصویر را از اوضاع نشان می‌دهد که «مهمترین و گران ترین بازار مصرفی ایرانی‌ها به پایان راه خود رسیده است». معنا و مفهوم این برداشت چیست و آیا واقعاً هیچ راهی برای تغییر وضعیت به سمت بهبودی و بازگشایی مسیر وجود ندارد؟ این مقاله در هشت سر فصل، ضمن تشریح اوضاع و روندی که بر بازار مسکن طی عصر جهش و رکود گذشته است، چشم انداز پیش رو را مورد بررسی قرار می‌دهد. بازار مسکن در این مقطع با یکی از شدیدترین ابهامات در مقایسه با دوره‌های هیجانی سال‌های دور گذشته دست به گریبان است.

فصل اول: دماسنج‌های ملک چه می‌گوید؟ عرضه کار نمی‌کند

فضای مه آلود در این بازار به قدری غلیظ است که یکی از اضلاع اصلی بازار - سرمایه گذاران ساختمانی - به خاطر عدم مشاهده «کمترین علامت یا تابلویی از آینده»، دست از فعالیت موثر کشیده است. برخی سازنده‌ها با کمترین حجم ممکن، مشغول فعالیت ساختمان سازی هستند و عمده آنها کار را تعلیق کردهاند یا برای همیشه از این نوع سرمایه گذاری کنار کشیده اند. مهمترین ابهام پیش روی سرمایه گذاران ساختمانی، «قیمت ساخت و قیمت فروش آپارتمان» است.

صعودهای مکرر تورم تولید مسکن و تورم فروش مسکن از ابتدای سال 97 تاکنون از یکسو و مشخص بودن بستر صعود قیمت‌ها برای همه فعالان بازار از سوی دیگر، عامل این ابهام است. سازندگان مسکن و ساختمان علامتی از جمع آوری این بستر در اقتصاد ایران مشاهده نمی‌کنند و به همین خاطر، رکودی را که در نتیجه رشد قیمت‌ها در بازار مسکن، سال به سال تعمیق و چندلایه شده است، «با وضع موجود، برای خود ادامه دار توصیف می‌کنند».

این مهمترین مؤلفه یک بازار از دسترس خارج شده است. دماسنج مربوط به تیراژ ساخت مسکن، به خوبی ابعاد این مؤلفه را نشان می‌دهد.

میانگین سالانه تیراژ خانه سازی در کشور از سال 93 تاکنون، رقمی معادل با 375 هزار واحد مسکونی بوده است. این در حالی است که از سال 85 تا پایان 93، این شاخص رقم 677 هزار واحد را به ثبت رسانده است. مقایسه این دو رقم مشخص می‌کند، حجم فعالیت سرمایه گذاران ساختمانی (بر اساس تعداد واحد ساخته شده) طی سال‌های اخیر و به ویژه از نیمه دوم دهه 90 به بعد تقریباً به نصف سال‌های قبل (یعنی سال‌های قبل از جهش تاریخی قیمت مسکن)، سقوط کرده است. این انقباض شدید در بازار کار خانه سازها با دو نیرو ایجاد شد؛ تورم ساخت و تورم مسکن. صعود قیمت مصالح ساختمانی، خدمات ساختمانی و تجهیزات مورد نیاز سازنده‌ها اگر چه به میزان رشد قیمت زمین و مسکن نبوده اما ناپایداری قیمت‌ها در این حوزه به قدری شدید بوده است که امکان «برآورد قیمت تمام شده» را از سرمایه گذار ساختمانی سلب کرده است. طی دو سال گذشته، متوسط هزینه ساخت در جایی همچون تهران، تقریباً در هر سال نزدیک به 70 درصد افزایش یافت که البته میزان رشد قیمت در برخی نهاده‌های تولید مسکن تا 100 درصد هم گزارش شده است. اما همان طور که اشاره شد، ناپایداری قیمت‌ها در ساخت و ساز مدت هاست که روزانه شده و سازنده‌ها روزانه شاهد تغییر سطح قیمت نهاده‌ها هستند.

قیمت مسکن در «آسانسور تاریخی»

بازار مسکن، ضربه اصلی را از ناحیه «جهش تاریخی قیمت آپارتمان» خورد.

در هیچ یک از دوره‌های به ثبت رسیده از «سال‌های رشد شدید قیمت مسکن»- از سال 70 که داده‌های مربوط به تورم مسکن تهران موجود است - این بازار شاهد «پنج سال رشد مداوم قیمت با نرخ بالا به رغم رکود تاریخی معاملات خرید آپارتمان» نبوده است. دو مشخصه بازار مسکن سال‌های 1397 تا 1401، در مقایسه با دوره‌های مشابه گذشته تاریخی است. مشخصه اول، «تداوم سه سال پشت سر هم رشد شدید قیمت، یک سال تنفس و دوباره یک سال رشد شدید» است. این در حالی است که در دوره‌های رشد قیمت - رونق - طی ادوار گذشته، بازار مسکن حداکثر طی دو سال یا کمتر از آن، تورم بالا را تجربه کرده بود.

متوسط تورم مسکن در سه سال 97، 98 و 99 نرخی معادل 71 درصد بوده است. سال 1400 به دلیل شرایط بیرونی غالب بر رفتار بازیگران بازار معاملات مسکن، قیمت‌ها تا حدودی از التهاب افتاد به طوری که نرخ تورم مسکن در سال گذشته به سطح 31 درصد رسید اما امسال و در همین ابتدای زمستان، تورم نقطه ای مسکن از سطح 60 درصد عبور کرد. مشخصه دوم «وضعیت تاریخی این دوره از بازار مسکن» به «رکود شدید در اوج تورم شدید» بر می‌گردد.

دوره رونق مسکن در ادوار گذشته، همواره ترکیبی از «رشد قیمت و هیجان معاملات خرید آپارتمان» بود اما در این دوره، در عین رشد شدید قیمت مسکن بازار ملک به جای اینکه شاهد رونق معاملات در حجم بالا باشد، از همان ابتدای کار، در سراشیبی رکود قرار گرفت. قیمت مسکن در تهران از ابتدای سال 97 تا کنون، 5/13 برابر شده است، در حالی که شاخص قیمت مصرف کننده مربوط به سبد کالاها و خدمات مصرفی خانوارها در این فاصله 5/5 برابر شد (تورم عمومی). این فاصله شدید، خود پاسخی برای علت «ابر رکود تاریخی توأم با جهش تاریخی قیمت مسکن» است. اینکه در ابتدای مقاله به «بازار مسکن از کار افتاده» اشاره شد، مصداق دیگرش، همین است که در این بازار معاملاتی، «تقاضای اصلی که همان مصرف کنندگان هستند»، خریدی انجام نمی‌دهند بلکه عمده خریدهای آپارتمان مربوط به خریدهای سرمایه ای (ملک خریدن و بدون استفاده گذاشتن) است. طی سه، چهار سال گذشته، حجم معاملات خرید آپارتمان حدود 40 درصد کمتر از دوره‌های قبل بوده که این خود بیانگر افت شدید خریدهای مصرفی است.

قله پیمایی مستاجرها

دماسنج سوم بازار، فشار اجاره بها را نشان می‌دهد. هزینه اجاره نشین‌ها طی دو سال گذشته با شیب بسیار تند و بیشتر از روند بلندمدت گذشته، افزایش پیدا کرد. در این مدت، اجاره بها 5/1 برابر شد و باعث شد سهم این مهمترین هزینه زندگی در سبد هزینه ماهانه خانوارها در تهران و خیلی دیگر از شهرها، به بالای 50 تا 70 درصد برسد. رقم اجاره از حداقل دستمزد، بیشتر است و این، امکان تأمین آپارتمان سکونتی برای مستاجرها را دشوار کرده است. بخشی از علت آنچه باعث شد تورم اجاره ر قله تاریخی قرار بگیرد، فشار تقاضای خارج شده از بازار خرید به این بازار است. سالانه حدود نیم میلیون ازدواج در کشور صورت می‌گیرد که سهم قابل توجهی از این خانه اولی‌ها ساکن پایتخت و هفت کلان شهر دیگر کشور هستند. بخش زیادی از این زوج‌های جدید طی دو سه سال گذشته به خاطر سلب قدرت خرید، روانه بازار اجاره شده اند. اما در مقابل، به دلیل رکود ساخت مسکن در این سال‌ها و خریدهای سرمایه ای آپارتمان آن هم به شکل بدون استفاده گذاشتن واحد مسکونی، میزان عرضه اجاره ای به مراتب کمتر از تقاضا شده است.

فصل دوم: فضای مه آلود «راه حل»

بعد از ارائه تصویری از «از دسترس خارج شدن بازار مسکن و ساختمان برای اضلاع اصلی فعال در این بازار»، این پرسش مطرح می‌شود که «دلیل این وضعیت چیست؟».

بررسی‌هایی که ابعاد آن خیلی هم پیچیده نیست، نشان می‌دهد: ریشه آنچه طی این دوره تاریخی بازار مسکن باعث شد «قیمت جهش کند، قدرت خرید سلب شود، سازنده‌ها در لاک رکودی بروند و آوار این وضعیت بر سر بازار اجاره بیاید» تنها و تنها «ریسک‌های فعال در اقتصاد ایران» است که پیامد آن با انتشار «سیگنال‌های نا اطمینانی درباره آینده قیمت انواع کالاها، دارایی‌ها و خدمات» به طیفی از عموم مردم و سرمایه گذاران، باعث شکل گیری معادله رکود تورمی در بازار ملک شد.

نمودار 1- میزان رشد میانگین قیمت آپارتمان از ابتدای سال 96 تا ابتدای زمستان 1401 در تهران

وقتی افراد با حجم مختلف از نقدینگی یا سرمایه، این طور از اوضاع برداشت می‌کنند که تورم عمومی در ماه‌های آینده بیشتر می‌شود با چشم اندازی برای ثبات قیمت‌ها در کل اقتصاد برای خود متصور نیستند. به بازارهای دارایی برای حفظ ارزش واقعی سرمایه شان پناه می‌آورند. بازار ملک از نگاه افراد، امن ترین بازار به لحاظ حفظ ارزش سرمایه در برابر تورم است. در نتیجه، با این حرکت افراد طی سه، چهار سال گذشته، از یک سو، تمایل به فروش ملک کم شد و از سوی دیگر، خریدهای سرمایه ای ملک افزایش پیدا کرد که نتیجه اش، رشد بیشتر قیمت شد. رشد قیمت مسکن، البته در شروع، ناشی از این خریدهای سرمایه ای نبود بلکه با توجه به تغییر اوضاع سیاسی از سال 97 (موضوع برجام) و افزایش نرخ تورم که مصداق آن، رشد شدید قیمت دلار بود، شرایط برای حرکت صعودی قیمت مسکن فراهم شد. بعد از آن اما، این بازار مدام شاهد «فعالیت‌هایی از جنس حفظ ارزش واقعی سرمایه با سرمایه گذاری ملکی» بود. سیاستگذار اما در مواجهه با این وضعیت، خود در همین فضای مه آلود گیر کرده است و امکان تشخیص سیاست درست را از غلط ندارد. تنها سیاست موجود برای حل بحران رکود تورمی بخش مسکن، خانه سازی دولتی است که ضمن آنکه خوب پیش نرفته، اثری هم بر کنترل روند رشد قیمت ندارد. طبق آمار شبکه بانکی، تا کنون به جای آنکه سالانه یک میلیون مسکن دولتی ساخته شود، کمتر از 400 هزار واحد ساخته شده است. سیاست گذار تصور می‌کند، ریشه این رکود تورمی، درون بازار مسکن است. در حالی که ریسک‌های اقتصادی و غیر اقتصادی در بیرون این بازار باعث وضعیت شکل گرفته در درون بازار ملک شده است. در یک نمونه، چنان چه ریسک برجامی رخ نمی‌داد و تشدید نمی‌شد، دلیلی برای انتظارات تورمی در سال 97 وجود نداشت. در نمونه ای دیگر، اگر سیاست گذار برای جبران کسری بودجه، به جای ابزارهای غیر تورمی، به چاپ پول پناه نمی‌آورد، موتور تورم تا این حد از محل رشد نقدینگی، شتاب نمی‌گرفت.

فصل سوم: یک تحلیل نادرست

طی این مدت برخی کارشناسان در تحلیل جنس تقاضای خرید مسکن در بازار، تأکید کرده اند که اگر خریدهای سرمایه ای هم وجود نداشته باشد (مثل خریدهای مصرفی)، در این صورت مشکل بازار مسکن تشدید می‌شود و سازندگان، تنها مشتریان خودشان را از دست خواهند داد. این تحلیل به نظر میرسد درست نباشد از این بابت که تولید مسکن بیشتر از آنکه به خریدهای سرمایه ای وابسته باشد. وابسته به جریان موثر و پایدار خریدهای مصرفی است. اینکه قدرت خرید تقاضای مصرفی سلب شده است و سمت عرضه بخواهد خود را با تقاضای سرمایه ای - به عنوان جریان ناپایدار که در مواقع بحران اقتصادی وارد بازار ملک می‌شود - تنظیم کند، چشم انداز با دوامی از روند سرمایه گذاری ساختمانی برای او ترسیم نخواهد کرد. چنان چه شرایط بیرونی بازار مسکن برای کنترل روند خریدهای سرمایه ای ملک تغییر کند در این صورت است که همان شرایط باعث خواهد شد روند رشد قیمت ملک آرام بگیرد و بعد از مدتی، به تدریج قدرت خرید مصرفی احیا شده و در نهایت، بازار ساخت و ساز، مشتریان همیشگی خود را پیدا می‌کند.

فصل چهارم: اگر موتورهای رکود ساز فعال بمانند...

در شرایط فعلی به نظر می‌رسد تداوم فعالیت موتورهای رکودساز در بخش مسکن باعث بدتر شدن اوضاع در چهار پارامتر مرتبط با اقتصاد خانوارها و اقتصاد مسکن خواهد شد.

ادامه این وضعیت به معنای آن خواهد بود که «کم سازی در بازار تولید مسکن» رفته رفته، به یکی از مشخصات

ثابت بازار تبدیل می‌شود. در صورتی که کسری عرضه مسکن در مقایسه با نیاز سالانه به واحد مسکونی جدید که از اواسط دهه 90 با افت شدید تیراژ ساخت شروع شد، سال آینده هم ادامه پیدا کند، امکان بازگشت نبض تولید به شرایط قبل سخت می‌شود. مهاجرت شغلی از بازار ساخت به بازارهای دیگر، عامل این سختی خواهد بود. تبعات دوم، تشدید فقر مسکن خواهد بود. این رکود تورمی موجب شده هزینه مسکن در سبد هزینه خانوارها در شهرهای بزرگ از 50 درصد فراتر برود. تبعات سوم، اثرگذاری قیمت مسکن شهرهای بزرگ بر سطح قیمت مسکن شهرهای اطراف و کوچک است. بالا ماندن سطح قیمت مسکن باعث می‌شود قیمت مسکن در همه شهرها افزایش یابد و حومه گران شکل بگیرد. این در حالی است که طی سه سال گذشته، بخشی از مستأجرها و متقاضیان مصرفی خرید خانه در کلان شهرها به حومه‌ها پناه برده اند. قیمت حومه حدود یک سوم قیمت مرکز است. پیامد مهم دیگر نیز «کاهش مصرف کالری در نتیجه افزایش هزینه تأمین مسکن» است. اخیراً تحقیقاتی منتشر شد - در سایت اطلاع رسانی وزارت رفاه و البته «دنیای اقتصاد»- که نشان داد میانگین کالری روزانه افراد در سال گذشته به کف کالری مورد نیاز سقوط کرده است؛ 2190 کیلوکالری. این در حالی است که در ابتدای دهه 90، این میزان مصرف معادل 2700 کالری بود.

فصل پنجم: برای سال آینده؛ اتصال دو بازار به هم

با فرض آن که شرایط موجود در سال آینده نیز ادامه پیدا کند، یک اقدام از سوی سیاست گذار می‌تواند بخشی از شتاب رکود تورمی را بگیرد.

سیاست گذار لازم است بازار مسکن را به بازار سرمایه متصل کند. اتصال این دو بازار به هم از طریق «صندوق‌های زمین و ساختمان» و «صندوق‌های املاک و مستغلات» باعث خواهد شد خریداران سرمایه ای ملک از طریق بازار سرمایه نسبت به سرمایه گذاری ملکی خود اقدام کنند. این مدل، فشار ورود مستقیم نقدینگی به بازار معاملات خرید آپارتمان را کاهش می‌دهد. ضمن آنکه، صندوق زمین و ساختمان کاربرد دو منظوره هم دارد؛ جذب نقدینگی‌های خرد متقاضیان ملک و هدایت آن به سمت تولید مسکن.

فصل ششم: ظرفیت خانه‌های فریز شده

وجود حجم بالایی از املاک بدون استفاده در کشور را سازمان برنامه هم تأیید کرده است. این سازمان اخیراً عامل عدم دسترسی مناسب خانه اولی‌ها به مسکن را انجماد زمین و آپارتمان عنوان کرده است. این خانه‌ها با ابزارهای مشخص و البته منوط به بهبود محیط کسب و کار، باید از حالت انجماد خارج شده و به بازار مصرف عرضه شود.

فصل هفتم: ظرفیت پنهان در املاک مشمول مولد سازی

در این میان، بخشی از املاک مشمول مولدسازی می‌تواند به شکل یونیت‌های سرمایه گذاری از طریق بازار سهام، به متقاضیان مصرفی مسکن واگذار شود این کار باعث می‌شود. افراد فاقد مسکن در طول زمان، امکان تجهیز مالی خود را برای خرید خانه پیدا کنند.

فصل هشتم: دولت از مداخله در بازار اجاره دست بردارد

سال آینده، یک خطر ممکن است بازار اجاره نشین‌ها را تهدید کند و آن، مداخله در مبالغ اجاره خواهد بود. دو سال پیش که دولت با هدف کنترل تورم اجاره، برای رشد اجاره بهای سالانه سقف گذاشت اما آمار رسمی مشخص کرد، تورم اجاره در بازار، تا دو برابر تورم دستوری حرکت کرد عدم دخالت، می‌تواند مانع از عرضه آپارتمان به بازار اجاره شود.