بازار مسکن خشک شد / قیمت خانه نجومی می شود؟
آمار اولیه بازار ملک در سال جاری نشان می‌دهد که روند رشد قیمت‌ها متوقف شده است و تقاضای سوداگری در این بازار به طور قابل ملاحظه‌ای کاهش یافته است. کاهش قابل توجه در حجم معاملات و ثبات قیمت‌ها نشان می‌دهد که انتظارات افزایش قیمت‌ها به طور قابل توجهی کاهش یافته است و به نظر کارشناسان، این وضعیت در حداقل تا نیمه اول سال جاری ادامه خواهد داشت.
پس از نوسانات رشد قابل توجه در زمستان سال گذشته، بازار مسکن در اولین ماه از سال جاری آرام شده است. در ماه فروردین امسال، توقعات تورمی که به دلیل دیدگاه سنتی نسبت به بازارها، از جمله بازار مسکن، مطرح می‌شد، تأثیر چندانی بر نرخ‌های قطعی نداشت. همانطور که مورد انتظار بود، قیمت‌های پیشنهادی در بازار ملک از اواسط ماه فروردین افزایش یافت، اما نرخ‌های قطعی فقط به اندازه 0.2 درصد رشد کردند. در حال حاضر، میانگین قیمت مسکن در تهران به ازای هر متر مربع، 81 میلیون و 630 هزار تومان است.
همزمان با نزدیک شدن به فصل جابجایی‌ها در بازار اجاره مسکن، مستاجران می‌توانند از وام 40 تا 300 میلیون تومانی با نرخ سود صفر و 18 درصدی استفاده کنند.
آمار بازار مسکن شهر تهران در فروردین امسال نشان می‌دهد تورم این بخش به حدود نصف رشد نرخ‌ها در بازار اجاره و تورم عمومی رسیده است. به نظر می‌رسد عواملی همچون تکمیل ظرفیت بازار مسکن، هزینه‌بر شدن نگهداری دارایی‌های ثابت با اعمال مالیات‌هایی همچون مالیات خانه‌های خالی و عایدی سرمایه، برنامه ساخت بیش از 2.5 میلیون واحد مسکونی و تصویب طرح «ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها» اثرات تورمی بر بازار ملک را تا حد زیادی از بین برده است.
فروردین امسال نرخ رشد نقطه به نقطه بازار مسکن در پایخت 22.9 درصد گزارش شد. این در حالی است که تورم اجاره بها 45.2 درصد و تورم نقطه به نقطه کالاها و خدمات در کشور 55.5 درصد بود.
گزارش‌های میدانی نیز نشان می‌دهد نوسانات افزایشی ماه‌های پایانی سال گذشته بر بازار ارز تاثیر واقعی بر قیمت آپارتمان ایجاد نکرده است. اگرچه نرخ‌های اعلامی از سوی فروشندگان مسکن دستخوش تغییر 10 تا 15 درصد شده، قیمت‌های رسمی مطابق آمار بانک مرکزی از قیمت‌های پیشنهادی تبعیت نکرده است؛ به طوری که نرخ رشد قیمت هر متر خانه در پایتخت در فروردین 1402 فقط 0.2 درصد رشد داشت و از 81.4 میلیون تومان در اسفندماه به 81.6 میلیون تومان در فروردین ماه رسید.
با توجه به شرایط موجود، طرف تقاضا از بازار ملک عقب‌نشینی کرده است. سرمایه‌گذاران ملکی به دلیل کمرنگ شدن انتظارات افزایشی در این بازار فعلا اقدام به خرید نمی‌کنند. متقاضیان تبدیل به احسن نیز تحت تاثیر نبود مشتری و عدم نقدینگی برای تامین مابه‌التفاوت واحد خود با واحد مدنظر حضور پررنگی در بازار مسکن ندارند؛ به طوری که فروردین امسال فقط 1508 فقره معامله مسکن در تهران انجام شد که کمترین میزان از سال 1399 تا کنون محسوب می‌شود.
بررسی‌های میدانی و مشاهده قیمت‌های اعلامی نشان می‌دهد تغییر قابل ملاحظه‌ای در نرخ‌های خرید و فروش ایجاد نشده است. میانگین قیمت مسکن در 16 منطقه از مناطق 22 گانه پایتخت نیز کمتر از میانگین قیمت کل شهر تهران بود. دلیل اصلی این موضوع فاصله ایجاد شده بین سطح قیمت مناطق 1 تا 6 با قیمت سایر مناطق است. در شرایطی که قیمت هر متر خانه در منطقه 1 تهران 150 میلیون و 420 هزار تومان است در منطقه 18 به عنوان ارزان‌ترین منطقه تهران این عدد 42 میلیون و 360 هزار تومان گزارش شد که فاصله 255 درصدی قیمت بین دو منطقه مذکور را نشان می‌دهد.
طی یک ماه گذشته قیمت مسکن در منطقه 1 تهران که شاخصی برای ارزیابی وضعیت بازار ملک از منظر سرمایه‌گذاری محسوب می‌شود اندکی کاهش یافته است. از شش منطقه‌ی پرمعامله تهران در فروردین شامل مناطق 5، 10، 4، 2، 7 و 14 قیمت در سه منطقه کاهش و در سه منطقه افزایش داشت. البته نوسانات در این محدوده‌ها جزئی بود.
کارشناسان و فعالان بازار مسکن معتقدند اگر شوک‌های بیرونی به این بازار وارد نشود، نیمه اول سال جاری می‌تواند فاز نخست آرامش بازار ملک باشد. از جمله اقدماتی که در دستور کار دولت قرار دارد ساماندهی سکوهای اینترنتی فروش املاک است. وزارت راه و شهرسازی قصد دارد سامانه‌های خرید و فروش مسکن را به سامانه خودنویس تحت مدیریت خود متصل کند.
کیانوش گودرزی رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران در تحلیل شرایط فعلی و پیش‌بینی آینده بازار مسکن به ایسنا گفت: در حال حاضر مشاوران املاک در رکود کاری به سر می‌برند و بازخوردهایی هم که از بازار مسکن دریافت می‌کنیم تحرکی را در آینده نزدیک نشان نمی‌دهد. علت اصلی آن به کاهش توان متقاضیان مصرفی مربوط می‌شود. پیش‌بینی من با توجه به شرایط موجود این است که به سمت کسادی حرکت می‌کنیم و اتفاق خاصی در نیمه اول سال جاری نخواهد افتاد. البته این رکود برای صنف مشاوران املاک و بخش مسکن به عنوان یک حوزه پیشران، جالب نیست و تبعات منفی برای اقتصاد کشور دارد.
وی افزود: اگر دولت بتواند عرضه مسکن را افزایش دهد و صنعت اجاره را نیز راه‌اندازی کند می‌توان امیدوار بود که قیمت‌ها در سطح فعلی با تغییرات اندک قرار بگیرد یا حداقل شاهد نوسانات جزئی در این بازار باشیم. اما گردش اقتصادی در بازار مسکن نباید متوقف شود؛ چرا که اشتغال این حوزه را به چالش می‌کشد. هم‌اکنون شاهد نوعی موازی‌کاری با بخش خصوصی هستیم. به طور مثال ایجاد سامانه خودنویس در وزارت راه و شهرسازی تبعات منفی برای اشتغال بازار ملک خواهد داشت و اگر رکود فعلی در این بازار ادامه پیدا کند علاوه بر آن‌که اثرات اجتماعی و اقتصادی به وجود می‌آورد ممکن است قیمت مسکن را تحت تاثیر قرار دهد.