تیشه بر ریشه بازار مسکن / اجاره نشینی بیداد می کند!

اجاره نشینی از دهه 70 خورشیدی تاکنون به طور مداوم در حال افزایش بوده است. بر اساس گزارش مرکز آمار ایران، نسبت مالکان مسکن به مستأجران از دهه 30 خورشیدی تا دهه 70 در حال افزایش بود، اما از دهه 70 به بعد این روند شروع به کاهش یافت و اجاره نشینی با سرعت رشد کرد. در حال حاضر، تقریباً یک سوم جمعیت کشور و بیشتر از نیمی از ساکنان تهران به عنوان مستأجران زندگی می‌کنند.

گذشته از این مرکز پژوهش‌های مجلس گزارش داده است که نرخ فقر مسکن در 16 سال گذشته به صورت مداوم بیشتر شده و هم‌اکنون نرخ فقر مسکن در کشور به بیشتر از دو برابر میانگین جهانی رسیده است. بر اساس گزارشی که مرکز آمار ایران، چندی پیش منتشر کرد، در سال 1335 خورشیدی تعداد خانوارهای ساکن واحدهای مسکونی ملکی یا صاحبخانه‌ها دو میلیون و 417 هزار و 138 خانوار بوده است و در مقابل 750 هزارو 110 خانوار مستأجر بوده‌اند.

به عبارتی شمار مالکان 3.2 برابر مستأجران بوده است. بنا بر این گزارش در یک دهه بعد یعنی در سال 1345 خورشیدی دو میلیون و 987 هزارو 224 خانوار مالک مسکن خود بوده‌اند و 812 هزار و 757 خانوار مستأجر بوده‌اند. در یک دهه بعد تعداد مالکان مسکن افزایش داشته و نسبت مالکان خانه به مستأجران 3.6 برابر بوده است.

یک دهه پس از آن یعنی در سال 1355 خورشیدی شمار خانواده‌های مالک مسکن به چهار میلیون و 709 هزار و 888 خانوار رسیده و در مقابل شمار مستأجران یک میلیون و چهار هزار و 122 خانوار بوده است. در واقع در این سال نسبت مالکان به مستأجران حدود 4.6 برابر بوده است. در سال 1365 خورشیدی شمار خانوارهای مالک مسکن به شش میلیون و 814 هزار و 221 خانوار رسید و تعداد خانوار مستأجر یک میلیون و152 هزار و 672 خانوار بود.

در سال 1365 همچنان شمار مالکان مسکن رو به افزایش بود و نسبت مالکان به مستأجران به 5.9 برابر رسید.

در سال 1375 شمار مالکان هشت‌میلیون‌و444هزارو 208 خانواده گزارش شد و شمار مستأجران یک‌میلیون‌و893هزارو 552 خانوار ثبت شد. در نیمه دهه 70 روند خانه‌دارشدن افراد نزولی شد و نسبت مالکان به مستأجران به 4.4 برابر کاهش داشت.

در سال 1385 خورشیدی تعداد مالکان مسکن 11 میلیون و 13 هزار و 235 خانوار قید شده است و شمار مستأجران سه میلیون و 981 هزار و 549 خانوار اعلام شد. نسبت مالکان به مستأجران در نیمه دهه 80 به 2.7 برابر ریزش کرد. در سال 1390 تعداد خانواده‌های مالک 11 میلیون و 875 هزار و 3 خانوار گزارش شد و شمار مستأجران پنج میلیون و 607 هزار و 314 خانوار اعلام شد.

به عبارت دیگر نسبت مالکان به مستأجران در ابتدای دهه 90 به 2.1 برابر افت کرد. بر اساس آخرین آماری که در سوم شهریور سال جاری توسط علیرضا مُهِلی، نماینده وزارت راه و شهرسازی در بندرعباس اعلام شده، تعداد خانوار مستأجر کشور به حدود هشت میلیون خانوار رسیده است.

اگر بخواهیم بُعد خانوار را 3.2 نفر در نظر بگیریم در واقع حدود 25 میلیون و 600 هزار ایرانی و نزدیک به یک‌سوم ایرانی‌ها مستأجر هستند.

تیشه تورم بر ریشه بازار مسکن

بررسی آمار بانک مرکزی از نرخ تورم سال‌های گذشته نشان می‌دهد که روند رشد جمعیت مالکان مسکن و مستأجران نسبت مستقیم با نرخ تورم دارد. در پنج سال ابتدای دهه 30 خورشیدی نرخ تورم به استثنای سال 1333 زیر 10 درصد بوده و در سال 1335 نرخ تورم 8.8 درصد گزارش شده است. در دهه 40 نرخ تورم به زیر پنج درصد کاهش داشته و در سال 1345 نرخ تورم فقط 0.8 درصد بود. در دهه 50 نرخ تورم کم‌کم دورقمی می‌شود و در سال 1355 نرخ تورم 16.6 درصد بود.

در سال‌های دهه 60 همچنان نرخ تورم صعودی بوده است، اما در مقاطعی مثل سال 1364 نرخ تورم دوباره تک‌رقمی می‌شود و به 6.9 درصد می‌رسد، اما در دهه 70 نرخ تورم دوباره سیر صعودی می‌گیرد تا آنجا که این شاخص در سال 1373 به 35.2 درصد و در سال 1374 به رکورد 49.4 درصد می‌رسد و در دهه 80 تا سال 1395 که سال پس از امضای برجام است نرخ تورم همواره دورقمی بوده است.

در سال‌های اواخر دهه 90 نرخ تورم به مرز 30 درصد و بالاتر رسید و در این ارقام به تثبیت رسید. ارقامی که کشور را به یکی از رکوردداران نرخ تورم در جهان تبدیل کرد و همین مسئله باعث کاهش مداوم قدرت خریداران از دهه 70 و صعودی‌شدن شمار مستأجران شد؛ به‌طوری‌که هم‌اکنون نزدیک به یک‌سوم جمعیت کشور مستأجر هستند و بر اساس گزارش مرکز آمار ایران شمار مستأجران در تهران به بیشتر از نیمی از خانوار رسیده است.

از آن گذشته جمعیت قابل توجهی ساکن بافت ناکارآمد و حاشیه‌های کلان‌شهرها هستند. هرچند آمار اعلامی درباره این پدیده دقیق نیست و نرخ‌های متفاوتی برای آن ذکر می‌شود، اما در برخی کلان‌شهرها جمعیت ساکن بافت ناکارآمد و بدمسکن گاهی تا یک‌سوم کل جمعیت می‌رسد. گذشته از این سهم مسکن در هزینه سبد خانوار افزایش داشته است و جمعیت بیشتری از مستأجران کم‌توان را به بافت ناکارآمد و حاشیه‌نشینی می‌راند.

صعود یکسره فقر مسکن

طبق اعلام هبیتات (دفتر اسکان بشر سازمان ملل متحد)، اگر محل سکونت افراد از حداقل امکانات یک واحد مسکونی معمولی برخوردار نباشد و بیش از 30 درصد سبد هزینه خانوار به تأمین مسکن اختصاص داشته باشد، افراد گرفتار فقر مسکن هستند.

این در حالی است که طبق گزارش مرکز آمار ایران، سهم مسکن از سبد هزینه خانوارهای ایرانی 36 درصد و سهم پایتخت‌نشینان حدود 50 درصد است؛ آماری که البته به اعتقاد بسیاری، خوشبینانه به نظر می‌رسد و وضعیت موجود بیانگر سهم بالاتر مسکن در سبد هزینه ایرانی‌هاست.

در همین رابطه، گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس درباره «عملکرد احکام قانون برنامه پنج‌ساله ششم توسعه در حوزه تأمین مسکن اقشار کم‌درآمد» نشان می‌دهد اجرای نادرست سیاست‌های تأمین مسکن به همراه تورم فزاینده در متغیرهای اقتصادی به جهش قیمت و در نتیجه بدمسکنی دامن زده است؛ به‌گونه‌ای که نرخ فقر مسکن در سال 1400 به 55 درصد رسیده که بیشترین میزان نسبت به سال‌های گذشته است.

این موضوع در حالی رخ می‌دهد که بررسی داده‌های مرکز پژوهش‌های مجلس در 16 سال گذشته نشان می‌دهد میزان فقر مسکن در سال 1390 حدود 33 درصد و در سال 1398 حدود 36 درصد بوده و در سال 1400 به 55 درصد رسیده است. این در حالی است که میانگین نرخ جهانی 20 درصد است و فقر مسکن در ایران در طول سال‌های گذشته نه‌تن‌ها صعودی بوده بلکه در حال حاضر به بیشتر از دو برابر میانگین جهانی رسیده است.