مصالح ساختمانی چقدر خانه را در تهران گران کرد؟

خرید مسکن در شهر‌های بزرگ و حتی مناطق اقماری آن‌ها آرزوی همه اجاره‌نشینانی که عوامل متعددی از جمله افزایش قیمت مصالح و نهاده‌های ساختمانی، هر روز آن را دست نیافتنی‌تر می‌کند.

به گزارش ایرنا، طبق آمار رسمی بانک مرکزی و وزارت راه و شهرسازی، متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی به حدود 170 میلیون ریال رسیده است و از این بابت کارشناسان و متولیان بازار مسکن متهمان متعددی را برای افزایش بهای آن فهرست می‌کنند.

تلاطم در بازار‌های موازی نظیر سکه و ارز، فعالیت دلالان و سفته بازان، فشار تورمی ناشی از بودجه انقباضی دولت در سال 99، تراز نبودن بودجه و هزینه‌های دولت و رشد نرخ تورم در سال 98 از جمله متهمان رشد قیمت مسکن در ماه‌های اخیر به شمار می‌روند.

یکی دیگر از متهمان این پرونده که همواره مورد استناد سازندگان مسکن قرار می‌گیرد، رشد بهای نهاده‌های ساختمانی در بازار است؛ این نهاده‌ها دایره وسیعی از مصالح تا خدمات ساختمانی را در بر می‌گیرد و در کنار رشد قیمت زمین که عنصر تعیین کننده در بهای تمام شده تولید در بخش مسکن است، قیمت نهایی را رقم می‌زند.

به باور کارشناسان، قیمت تمام شده ساخت مسکن فارغ از هیاهوی دلالان و نوسانات بازار قابل ارزیابی است و حتی در صورت مهار نوسان سازان بازار املاک و رهایی این بازار از لطمات سفته بازان، نمی‌توان انتظار داشت که خانه به قیمتی کمتر از بهای تمام شده آن به فروش برسد مگر آنکه رکود در این صنعت به قدری شدید باشد که سازندگان برای کاستن از زیان انباشته شده خود و تامین نقدینگی مجبور شوند ملک را به بهایی کمتر از آنچه ساخته اند به فروش برسانند.

از این دیدگاه نگاهی به شاخص قیمت نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی شهر تهران در سال گذشته که مرکز آمار ایران محاسبه می‌کند، خالی از لطف نیست، زیرا نشان می‌دهد که به طور متوسط 12 ردیف کالا و خدمت بخش مسکن 35.1 درصد رشد را در سال 98 پشت سر گذاشتند.

اگر مبنای رشد قیمت مسکن را نرخ 33.9 درصدی بهای هر مترمربع واحدمسکونی معامله شده در شهر تهران در اردیبهشت ماه در نظر بگیریم که بانک مرکزی آن را محاسبه کرده، رابطه مستقیمی بین افزایش قیمت مصالح ساختمانی و رشد قیمت مسکن در کلانشهر تهران بوجود می‌آید.

البته همیشه اینطور نیست و در سال 97 که قیمت نهاده‌های ساختمانی مسکونی شهر تهران رشد 47.8 درصدی را پشت سر گذاشته بود، بهای مسکن در اردیبهشت ماه 98 برابر 112 درصد رشد را پشت سر گذاشته بودیعنی افزایش نزدیک سه برابری.

قیمت تمام شده نهاده‌های ساختمان در شهر تهران در سال 98

یافته‌های مرکز آمار ایران نشان می‌دهد که شاخص بهای نهاده‌های ساختمانی مسکونی شهر تهران در همه فصل‌های سال گذشته روند رو به رشد داشته است و در فصل بهار با 14.1 درصد بیشترین رشد فصلی را تجربه کرده است.

در میان گروه‌های اجرایی شاخص قیمت نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی شهر تهران، گروه "سیمان، بتن، شن، ماسه" با 48.6 درصد، گروه "گچ و گچکاری" 43.4 درصد، گروه "انواع بلوک سفالی آجر" با 53.9 درصد، گروه "موزاییک، کاشی، سرامیک" با 45.3 درصد، گروه "چوب" با 42 درصد، و گروه "تاسیسات برقی" با 45 درصد، بیشترین میزان افزایش قیمت را در سال گذشته پشت سر گذاشتند.

همچنین گروه گروه "سنگ" 34.6 درصد، گروه "آهن آلات، میلگرد، پروفیل درب و پنجره"28.5 درصد، گروه "ایزوگام، قیر و گونی و آسفالت" 19.4 درصد، گروه "شیرآلات بهداشتی" 27.8 درصد، گروه "تاسیسات مکانیکی و انواع عایق حرارتی" 39.2 درصد، گروه "یراق آلات درب و پنجره" 36.5 درصد، گروه "نقاشی ساختمان" 36.7 درصد، گروه "شیشه" 28.9 درصد و گروه خدمات 25 رصد افزایش قیمت داشتند.

با وجود این آمار، دست اندرکاران صنعت تولید مصالح ساختمانی بر این باورند که افزایش قیمت مصالح آنگونه که به نظر می‌رسد اثر بالایی بر بازار مسکن ندارد چنانچه عبدالرضا شیخان دبیر انجمن کارفرمایان صنعت سیمان چندی پیش در گفتگو با رسانه‌ها گفته بود سهم سیمان از هر مترمربع ساخت یک ساختمان یک درصد است و این عدد باعث رشد قیمت مسکن نمی‌شود.

دکتر مهدی روانشادنیا عضو هیات علمی دانشگاه علوم تحقیقات تهران و کارشناس صنعت ساختمان در این باره معتقد است در کنار افزایش قیمت مصالح و نهاده‌های ساختمانی، نباید از عامل اصلی ایجاد تورم یعنی بحث ارزش ذاتی پول ملی غافل بود.

به عقیده وی، همانطور که نرخ برابری پول ملی در مقابل ارز‌های رایج اثر خود را بر همه کالا‌ها گذاشته، بر بخش مسکن و نهاده‌های آن نیز اثرگذار است همانطور که در سال‌های گذشته اثر مستقیم نرخ ارز را بر بازار مسکن شاهد بودیم.

این استاد دانشگاه با یادآوری اینکه بازار مسکن در ایران یک بازار سرمایه‌ای به شمار می‌رود، اظهار داشت: این بازار همچون دیگر بازار‌های سرمایه از تغییرات در سطح اقتصاد کلان تاثیر می‌پذیرد.

روانشادنیا اظهار داشت: اگر در سال‌های گذشته افزایش قیمت مسکن در استان پر جمعیتی، چون تهران را شاهد بودیم، این افزایش بیشتر به خاطر رشد تقاضا در این بازار بود، اما امروز افزایش قیمت بخش مسکن بیش از عرضه و تقاضا از بازار ارز تاثیر پذیرفته است.

وی در عین حال یادآور شد: نهاده‌های تولید در هر صنعتی بر قیمت تمام شده محصول نهایی تاثیر می‌گذارد و بازار مسکن نیز از این قاعده مستثنی نیست.

این استاد دانشگاه یادآور شد: اگر بازار مصالح و نهاده‌های بخش ساختمانی در یک سال گذشته 35 درصد رشد کرده است، بی تردید همین میزان افزایش بر قیمت تمام شده خانه عرضه شده به خریدار نهایی نیز اثر خود را گذاشته است و اینطور نیست که تصور کنیم همه افزایش‌ها در بازار مسکن به دلیل تلاطم در بازارهایی، چون طلا و ارز است.