چالش‌های اجرای قانونی که سال‌ها به انتظار آن بودیم
معاون امور املاک و کاداستر سازمان ثبت اسناد و املاک کشور چالش‌های اجرای قانون الزام به تنظیم اسناد اموال غیرمنقول که سال‌هاست منتظر تصویب آن بودیم را برشمرد.
به گزارش خبرنگار اجتماعی خبرگزاری تسنیم، صفدر کشاورز؛ معاون امور املاک و کاداستر سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در نخستین جلسه شورای راهبری اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول با اشاره به مشکلات حوزه املاک اظهار کرد: نقل و انتقال املاک با اسناد عادی و وجود املاک فاقد سند مالکیت از جمله مشکلات این حوزه است. این دو مشکل، چالش‌های زیادی در کشور به وجود آورده است، از جمله این چالش‌ها عدم امکان شناسایی مالکین واقعی املاک است در حالی که در سابقه ثبت مالکیتی درج شده اما این ملک به‌صورت عادی به دیگران منتقل شده است؛ از همین رو شناسایی مالک امکان‌پذیر نیست.
وی با اشاره به افزایش پرونده‌های قضایی در حوزه املاک بیان کرد: بنا بر آمار منتشر شده 34 تا 50 درصد پرونده‌های موجود در دستگاه قضا در حوزه املاک است. همچنین عدم امکان اجرای حدنگاری به علت عدم شناسایی مالکین و یا به علت نداشتن سند از دیگر مشکلات حوزه املاک است.
مصلحت یقینی پیروز شد؛ اسناد عادی بی‌اعتبار شدندکشاورز با اشاره به اینکه بخشی از پولشویی‌ها و کلاهبرداری و عدم شناسایی مالکان واقعی توسط سازمان ثبت، ناشی از نقل و انتقالات عادی در کشور به شمار می‌رود، عنوان کرد: برای ساماندهی به حوزه املاک در سنوات گذشته طرحی با عنوان ارتقای اعتبار اسناد رسمی ارائه شد، این طرح سال ها در مجلس مورد بررسی کارشناسی قرار گرفت و در نهایت سال 1399 این طرح با عنوان الزام ثبت رسمی معاملات در مجلس شورای اسلامی تصویب شد. اما با توجه به اشکالات و ایراداتی که شورای نگهبان بر این طرح وارد کرد؛ این طرح پس از پنج بار رفت و آمد بین مجلس و شورای نگهبان، در دی ماه 1401 بر اساس اصرار مجلس بر طرح، موضوع برای تعیین تکلیف مجمع تشخیص مصلحت نظام ارسال شد.
معاون امور املاک و کاداستر سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تصریح کرد: جلسات بررسی اولیه در مجمع تشخیص مصلحت نظام برگزار شد. پس از برگزاری 40 جلسه که در حوزه حقوقی قضایی مجمع و 20 جلسه بررسی این طرح در کمیسیون قضایی و حقوقی مجمع تشخیص مصلحت نظام این طرح به صحن اصلی این مجمع ارسال شد. در مجمع نیز طی 15 جلسه این طرح مورد بررسی قرار گرفت در نهایت 26 اردیبهشت ماه سال جاری این طرح در مجمع تشخیص مصلحت نظام مورد تأیید و تصویب قرار گرفت و این موضوع به مجلس شورای اسلامی اعلام شد.
وی ادامه داد: از جمله اهدافی که در این قانون پیش‌بینی می‌شد موضوع ساماندهی به نقل و انتقال عادی املاک بود؛ بدین صورت که یک سال پس از ایجاد و راه‌اندازی سامانه، هرگونه نقل و انتقال املاک در کشور باید به‌صورت رسمی انجام شود و اگر به صورت رسمی در سامانه ثبت الکترونیک اسناد انجام نگیرد قابل استماع در محاکم قضایی نخواهد بود و در ادارات و دستگاه‌های اجرایی مورد پذیرش قرار نگیرد که ماده یک این قانون به این موضوع می‌پردازد.
کشاورز بیان کرد: هدف دوم در این طرح موضوع ساماندهی مشاورین املاک بود مشاورینی که به هر کیفیت منشأ تنظیم اسناد عادی در کشور هستند بدین‌گونه که پس از این هرگونه ماحصل توافقی که بین مشاورین املاک انجام گرفت در دسترسی که سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به این مشاوران خواهد داد در قالب‌هایی که در سامانه‌های مربوطه تعریف شده است وارد کنند و برای تنظیم سند افراد و طرفین معامله را به دفاتر اسناد رسمی راهنمایی کنند. هدف سوم رفع موانع و تسهیل صدور اسناد رسمی بود موانعی که منجر شده بود در سال‌های گذشته برخی از املاک کشور نتوانند سند مالکیت دریافت کنند به ویژه املاک مشمول قانون اصلاحات اراضی و قانون کشت موقت.
معاون امور املاک و کاداستر سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با اشاره به موضوع تسهیل تنظیم اسناد بیان کرد: در تبصره دو ماده سه پیش‌بینی شد که بتوان از فناوری جدید در تنظیم اسناد استفاده شود. بخش آخر نیز تعیین تکلیف نقل و انتقالاتی بود که پیش از تصویب و لازم‌الاجرا شدن این قانون انجام شده بود. ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمی اسناد به این موضوع اشاره دارد.
وی ادامه داد: برای اخذ سند رسمی برای املاکی که پیش از این از طریق اسناد عادی منتقل شده بودند، لازم است فرد در مدت مشخص (حداکثر 8 سال) به شرطی که ملک خود را در سامانه موضوع ماده 10 ساماندهی به اسناد عادی باشد ثبت کرده باشند و اقدام قانونی پس از آن برای تعیین تکلیف آن پیگیری کرده باشد، سند صادر خواهد شد.
کشاورز خاطرنشان کرد: طرح الزام به تنظیم سند رسمی معاملات اموال غیرمنقول در 15 ماده به تصویب رسید که مهم‌ترین مواد این قانون، ماده یک که نقل و انتقالات پس از تصویب این قانون و ماده 10 که نقل و انتقالات قبل از تصویب این قانون را تعیین تکلیف می‌کند، را شامل می‌شود.
وی افزود: سازمان ثبت اسناد و املاک کشور برای اجرای صحیح این قانون از گذشته تمهیداتی را اندیشیده بود اینکه کارگروه‌های مختلفی را در بخش‌های مختلف تعریف کرده بود همانند کارگروه اسناد کارگروه فناوری کارگروه اطلاع‌رسانی کارگروه مشاورین املاک که بتواند اجرای این قانون خود را آماده کند.
کشاورز با اشاره به مواد قانون الزام به تنظیم سند رسمی معاملات اموال غیرمنقول گفت: شاهد یک سری فرصت‌ها و یک سری چالش‌ها در این قانون هستیم. مهم‌ترین فرصت موجود در این قانون این است که نقل و انتقال پس از یک سال از راه‌اندازی سامانه اسناد ساماندهی به اسناد عادی نظم می‌بخشد این موضوع سنوات گذشته در مقررات ماده 48 قانون ثبت وجود داشت بنا به دلایلی از اعتبار لازم برخوردار نبود و به‌گونه‌ای شد که اسناد عادی به راحتی قابل پذیرش موجب ابطال اسناد رسمی را فراهم کرده بود.
وی بیان کرد: از جمله فرصت‌های دیگری که در این قانون ایجاد شده است موضوع نقل و انتقال بر خط و پاسخگویی بر خط دستگاه‌های زیربط است که باید به صورت بر خط استعلامات را پاسخ دهند. این امر منجر می‌شود که نقل و انتقال املاک و اموال در کشور زمان بسیار کمی انجام شود و یا اینکه بتوان نقل و انتقال را در فضای مجازی و با استفاده از فناوری و به صورت غیر حضوری انجام داد.
این مقام مسئول گفت: همچنین افرادی که املاک خود را از طریق اسناد عادی خریداری کردند و رسمی برای آنها میسر نبود همانند آپارتمان‌هایی که هنوز پایان کار آنها صادر نشده است در این قانون پیش‌بینی شده است که با استفاده از آن بتوان برای این دسته از املاک نیز سند رسمی صادر شود.
کشاورز با اشاره به چالش‌های احتمالی در اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول گفت: ممکن است در اجرای این قانون با چالش‌های احتمالی مواجه شویم. از جمله چالش‌هایی که می‌توانیم به آن اشاره کنیم آیین‌نامه‌هایی است که برای این قانون باید تهیه شود. این قانون شامل 15 ماده است اما باید برای آن 14 آیین‌نامه تهیه شود بخشی از این آیین‌نامه‌ها باید توسط سازمان ثبت تهیه شود. مشخصاً 4 آیین‌نامه باید توسط این سازمان تهیه و به تصویب ریاست محترم قوه قضاییه برسد. همچنین یک آیین‌نامه باید توسط قوه قضاییه تهیه شود که این آیین‌نامه نیز به تصویب ریاست محترم قوه قضاییه خواهد رسید.
وی در ادامه بیان کرد: یک آیین‌نامه دیگر نیز باید توسط سازمان ثبت با همراهی بیمه مرکزی جمهوری اسلامی تنظیم شود. یک آیین‌نامه دیگر نیز باید با همکاری سازمان ثبت به همراه وزارت اقتصاد و دارایی تهیه شود. مابقی آیین‌نامه‌ها نیز با مشارکت سازمان ثبت، وزارت راه و شهرسازی، وزارت صنعت، معدن و تجارت، جهاد کشاورزی و بنیاد مسکن تهیه شوند.
کشاورز گفت: در این قانون پیش‌بینی شده است که برخی از این آیین‌نامه‌ها باید طی 3 ماه و بعضی دیگر طی 6 ماه تهیه و تدوین شوند و برای دیگر آیین‌نامه‌های اجرایی آن زمانی پیش‌بینی نشده است. اینکه دستگاه‌ها بتوانند با تعامل و همگرایی در این فرصت بتوانند این آیین نامه‌ها را تهیه کنند مورد توجه و از جمله موضوعات مطرح است.
وی گفت: در تبصره 3 ماده 10 این قانون که به موضوع صدور سند مالکیت در بخش مسکونی روستایی و خارج از روستایی می‌پردازد، اهتمام دستگاه‌ها را می‌طلبد. در زمینه صدور سند در این بخش نیز باید شاهد همدلی و هم‌افزایی دستگاه‌های زیربط را باشیم. همچنین در تبصره 9 ماده 10 عنوان شده که امکان صدور سند برای تمامی قطعاتی که تا تصویب این قانون به صورت مفروض درآمدند، وجود دارد. طبیعی است برای املاکی که امسال نتوانیم برای آنها سند صادر کنیم، سال آینده باز هم موضوع تصرفات تا سال 1403 و ما بعد از آن مطرح خواهد شد.
کشاورز با اشاره به تبصره 3 ماده 10 بیان کرد: یکی دیگر از چالش‌های موجود مدت زمانی است که برای ثبت اعتراض در این قانون در نظر گرفته شده. اکنون آگهی تثبیت یک ملک حداکثر چهار ماه به طول می‌انجامد که نارضایتی مردم در پی دارد. اما بر اساس این تبصره افراد ظرف 6 ماه می‌توانند اعتراض خود را ثبت کنند که این امر منجر به طولانی شدن روند اجرای این قانون نیز می‌شود.
این مقام مسئول مهم‌ترین چالش در اجرای این قانون را اطلاع‌رسانی درست و کافی به مردم عنوان کرد و گفت: زمانی که یک جراحی عمیق در حوزه نقل و انتقال املاک انجام می‌دهیم (قریب به 90 سال یک شکل مشخص انجام می‌شود و بنا است که روش دهیم و ضمانت اجرایی آن بسیار سنگین است) لازم است اطلاع‌رسانی خوبی در این موضوع صورت بگیرد.
به گزارش تسنیم، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور نخستین جلسه شورای راهبری اجرای قانون الزام به تنظیم اسناد اموال غیرمنقول را با حضور غلامعباس ترکی؛ معاون حقوق عامه دادستان کل کشور، حجت‌الاسلام محسن ابراهیمی؛ رئیس مرکز پیگیری اجرای سند تحول قضایی، سید محمد صاحبکار؛ معاون راهبردی قوه قضاییه و حسن بابایی؛ رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و نمایندگان دستگاه‌های ذی‌ربط برگزار شد.