جای خالی فناوری در صنعت ساختمان
به اعتقاد مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی شهر تهران در بخش مسکن به دلیل ریشه‌های فرهنگی اشتباه آسیب میبینیم. افراد به مسکن به چشم کالایی مصرفی نمی‌نگرند بلکه آن را نوعی سرمایه در نظر می‌گیرند.
یکی از مهم‌ترین حوزه‌های تولید به صنعت ساختمان مربوط می‌شود. رویکرد صنعتی به ساخت و ساز یعنی در طی فرآیندی مدرن موجب افزایش کیفیت، کاهش زمان ساخت، افزایش بهره‌وری منابع انسانی، تجهیزات، فناوری و تسهیلات شویم. بسیاری از کارشناسان بر این اعتقاد هستند که طرح نهضت ملی مسکن، در صورت محقق نشدن صنعتیسازی در ساخت و ساز به سرانجام نمی‌رسد. برای بررسی جوانب مختلف این موضوع و نیز اطلاع از آخرین وضیعت بازار مسکن و فعالان آن با خشایار باقرپور، مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی شهر تهران به گفتگو نشستیم.
طرح نهضت ملی مسکن یکی از مهم‌ترین وعده‌های دولت آقای ابراهیم رئیسی است. با گذشت یک سال از آغاز به‌کار ایشان، عملکرد دولت را در این باره چگونه ارزیابی می‌کنید؟
گزارش‌ها و آمارهای منتشر شده در این حوزه، از شفافیت لازم برخوردار نیستند و جزئیات اقدامات انجام شده در دسترس نیست. همچنین محاسبات انجام شده توسط فعالان این عرصه در خصوص هزینه تولید دستوری، بارها مورد اصلاح قرار گرفته که اخیرا هم وزیر محترم راه و شهرسازی خواستار افزایش اعتبارات بانکی شدهاند. این موارد حاکی از آن است که کارشناسان دولت در بخش مسکن، تمامی زوایای این امر را مورد بررسی قرار نداده و به همین دلیل آمادگی لازم را برای اجرای طرح ندارند. علاوه بر موارد ذکر شده، طرح از مشکلات دیگری همچون تامین زمین، رنج می‌برد. بسیاری از کارشناسان معتقدند ما زمین مناسب برای احداث 4 میلیون مسکن را در اختیار نداریم. طبق آمار منتشرشده توسط دولت، تامین زمین برای دو تا سه میلیون واحد انجام‌شده است؛ اما سوال اینجاست که چرا هنوز به صورت عینی و فیزیکی شاهد اجرای این پروژه‌ها نیستیم؟
در مجموع می‌توان گفت که ما عیار و میزان دقیقی برای سنجش عملکرد دولت در این حوزه در دست نداریم. هرچند بدیهی است که فرایند تولید یک‌میلیون مسکن، فرایندی یک‌ساله نیست که ما اکنون انتظار دریافت یک‌میلیون کلید از دولت را داشته باشیم. حتی اگر این طرح از لحظه آغاز کار دولت به صورت جدی در دست اقدام قرار می‌گرفت و اقتصاد کشور در شرایطی عادی و معمولی قرار داشت، بازهم ساخت هر یک‌میلیون واحد مسکونی با روشهای موجود نیازمند فرایندی 3 الی 4 ساله است.
بسیاری از کارشناسان بر این باور هستند که ما با معضل کمبود مسکن روبه‌رو نیستیم و مشکل اصلی ما به گرانی مسکن مرتبط است. تحلیل شما چیست؟
نیاز به مسکن به دو نوع تقسیم می‌شود. نخست، نیاز مصرفی است. میزان این نیاز با توجه به آمار مستاجران که عددی نزدیک به 7 میلیون خانوار یعنی 30 درصد تعداد کل خانوارهای کشور را شامل می‌شود. به عبارت دیگر ما در کشور با 7 میلیون خانوار مستاجر روبه‌رو هستیم که این آمار حتی از کل واحدهای طرح نهضت ملی مسکن نیز بیشتر است. قابل توجه است که حدود 5 میلیون خانوار از جمعیت کل کشور، اصلا استطاعت خرید مسکن را ندراند و اصطلاحا به آنها «مستاجر محض» می‌گوییم. یعنی حتی اگر این طرح به بهره‌برداری برسد، بازهم نیاز مصرفی بازار بیش از این‌ها خواهد بود.
نیاز سرمایه‌ای دومین نیازی است که باید به صورت جدی مورد بررسی و تحلیل قرار گیرد. این نیاز به معنای نگاه سرمایه‌ای به مسکن است که ریشه در تفکر و فرهنگ جامعه دارد. یعنی فرهنگی اشتباه نسبت به این امر در جامعه حکم فرماست که افراد به مسکن به چشم کالایی مصرفی نمی‌نگرند. بلکه آن را همچون یک سرمایه در نظر دارند. طبق آمارهایی که در این حوزه به دست آمده، 10 درصد بیشتر از تعداد کل خانوارهای کشور مسکن وجود دارد، اما سوداگری در این بخش و فرهنگ‌های اشتباه رایج، اجازه دسترسی مصرف‌کننده واقعی به این کالا را نمی‌دهد. در حقیقت از گذشته نظام توزیع عادلانه‌ای را در بخش مسکن شاهد نیستیم. بیش از نیم‌قرن است که این شرایط بر بازار مسکن کشور حاکم است. این مشکل فراتر از جناح‌های سیاسی و دولت‌هاست. نگاه سرمایه‌ای به مسکن ریشه‌ای کهنه در باور عموم افراد جامعه دارد و اعتقاد دارم که به صورت جدی در این زمینه نیازمند فرهنگ‌سازی هستیم.
سالیان بسیاری است که بازار مسکن در «رکود تورمی» به سر می‌برد؛ وضعیت بازار، اکنون چگونه است؟
هنگامی‌که از عبارت «رکود تورمی» سخن به میان می‌آید، باید دو واژه تشکیل دهنده آن را به طور کامل مورد بررسی قرار دهیم.
بخش اول این عبارت شامل واژه رکود می‌شود که ناشی از کاهش قدرت خرید مصرف‌کنندگان و عموم افراد جامعه است. در سالیان اخیر قیمتها به گونه‌ای افزایش یافته که مردم از استطاعت سابق برخوردار نیستند. این امر سبب می‌شود تا حجم معاملات به شدت کاهش یابد. شرایطی این چنین، مصداق بارز رکود است.
بخش دوم این عبارت که تورم نام دارد سالیانه رقمی نزدیک به 30 تا 35 درصد است. این رقم از تورم سنگینی که بر فضای تولید مسکن و ساختمان کشور حکم‌فرماست، نشأت می‌گیرد. لازم به ذکر است که تورم این بخش بسیار کمتر از تورم نهادههای تولید مسکن و حتی میانگین تورم در اقتصاد کل کشور است. طبق آمار بانک مرکزی تورم اقتصاد کشور در حدود 40 درصد و تورم نهادههای تولید مسکن و مصالح بیش از 60 درصد است. اما در حال حاضر بخش مسکن، تورم 30 درصدی را تجربه می‌کند. هرچند تورم این بخش را نسبت به تورم کل، می‌توان مهار شده دانست، اما شرایط رکودی موجود و کاهش قدرت خرید جامعه، سبب شده تا این رقم، تورم واقعی بازار مسکن نباشد. چنانچه کاهش شدید آمار پروانههای صادره ساختمان نیز نشان میدهد، این اختلاف موجب خروج سازندگان بخش خصوصی از بازار ساخت و ساز و کاهش تولید شده که میتواند موجب تکرار سونامی در قیمتها در آینده شود. اگر بازار از حالت رکود خارج شود بی‌شک با تورمی بالاتر در حوزه مسکن مواجه خواهیم شد.
در نهایت می‌توان گفت پدیده رکود تورمی بر بازار به دو علت نخست، عدم استطاعت و کاهش قدرت خرید افراد جامعه و سپس تورم حاکم بر اقتصاد کل کشور، همچنان حاکم است.
پدیده صنعتی ساخت و ساز در کشور را چگونه ارزیابی می‌کنید؟
ما در زمینه تامین مصالح مورد نیاز برای ساخت مسکن از شرایط مناسبی برخوردار هستیم. ما بیش از 95 درصد مواد و ضروریات صنعت ساختمان را در داخل کشور تولید و تامین می‌کنیم. یعنی از بابت تامین مواد اولیه با مشکلی مواجه نیستیم. اما در زمینه فناوری‌های نوین ساخت و ساز از دنیا بسیار عقب مانده‌ایم. این امر سبب شده تا صنعتیسازی در کشور ما آن طور که باید و شاید، رشد پیدا نکند. حتی در مدل‌هایی که هم اکنون در دست اجرا هستند از روش‌هایی قدیمی استفاده می‌شود. اکنون دنیا در این زمینه به سوی مقاوم‌سازی، ایمن‌سازی، افزایش سرعت ساخت، کاهش وزن سازه، کاهش هزینه تمام شده، ماندگاری سازه و... پیش می‌رود که ما در این حوزهها در حال در جا زدن هستیم. به باور من، اتخاذ سیاستهای نادرست دست‌اندرکاران این بخش، مهم‌ترین دلیل عدم پیشرفت ماست. زیرا متولی ورود فناوری‌های نوین ساخت و ساز، مسئولان بخش مسکن کشور هستند. حتی اگر سیاستهای لازم در این زمینه اجرا شوند و شاهد ورود فناوری‌های به روز در این حوزه باشیم، بی‌شک به هدف افزایش سرعت ساخت و ساز و کاهش هزینه تمام شده دست می‌یابیم. اما آیا منابع مالی تولید ما آماده است؟ آیا به میزان کافی زمین‌هایی برخوردار از زیرساخت‌های شهری در اختیار داریم؟
عیان است زمینی که برای ساخت مسکن انتخاب می‌شود به آب، برق، گاز، راه، امکانات شهری و عمومی و... نیازمند است و همانطور که پیش‌تر اشاره شد ما به میزان کافی زمین‌هایی با این شرایط در اختیار نداریم. آیا توانایی مهیاسازی این زیرساخت‌ها را داریم؟ شهرهایی که در دو دهه اخیر در کشور ساخته شدهاند از بدیهی‌ترین امکانات برخوردار نیستند. در اطراف پایتخت مسکن‌هایی ساخته شده که هنوز با مشکل آب آشامیدنی روبه‌رو هستند. در واقع این که شما کدام روش مدرن یا سنتی را برای ساخت و ساز انتخاب می‌کنید تفاوتی در اصل این ماجرا ایجاد نمی‌کند. ما نخست، با کمبود زمین‌های دارای زیرساخت و سپس نبود دانش بومی در حوزه صنعتیسازی روبه‌رو هستیم.
حتی اگر این دو موضوع را حل و فصل کنیم با مشکل نهایی یعنی، کمبود بودجه مواجه می‌شویم. یعنی حتی اگر ما به سوی صنعتی سازی پیش رویم و بتوانیم تا 25 درصد هزینه ساخت را کاهش دهیم، باز هم 75 درصد بودجه لازم برای ساخت میلیونی مسکن را در دسترس نداریم. منابع مالی برای ساخت طرح نهضت ملی و طرح‌هایی از این دست آماده نیست. این گزاره به این معناست که مشکل اصلی امروزه بازار مسکن کشور فراتر از پدیده صنعتی سازی است. برای رفع این دست از مشکلات باید بتوان، تمامی جوانب این بازار را مد نظر قرار داد و به صورت اساسی برای آن به چاره‌اندیشی پرداخت.
آیا تصویب قوانینی همچون اخذ مالیات از خانههای خالی، به بازار مسکن کمک کرده است؟
زمان طرح این لایحه، اعلام کردیم که این قانون هیچ کمکی به بازار خرید و فروش مسکن نخواهد کرد و تنها شاید کمکی به بازار اجاره بها باشد. اما در این خصوص نیز عملا اشتباه کردیم! زیرا این قانون متأسفانه در بازار اجاره‌بها نیز هیچ اثری نگذاشت. ما پارامتر فرهنگ را در زمینه قانون‌گذاری و اجرای آن همواره نادیده گرفته‌ایم. ما در بخش مسکن در حال آسیب دیدن از ریشه‌های فرهنگی اشتباه هستیم. همانطور که ذکر شد باید در این زمینه فرهنگ‌سازی انجام شود و دیدگاه سرمایه‌ای نسبت به مسکن اصلاح شود و به بخشهای دیگر صنعت ساختمان انتقال یابد. این دیدگاه سرمایهگذاری میتواند در سایر بخشهای صنعت ساخت‌وساز مانند بخش ابنیه گردشگری و هتل‌سازی، ساخت بیمارستان و... پابرجا باقی بماند. اما بدون شک، رویکرد سرمایه محور به بخش مسکن مانع توسعه این بخشهاست و باید از میان برود. شخصی که با تلاش بسیار، خانه اول را خریداری کرده و سپس با مشقت فراوان توانسته خانه دیگری به سرمایه خود اضافه کند از قوانین این چنینی باکی ندارد. به باور من این قانون علی رغم نیاز مبرم به آن در سیاستهای مالیاتی دولت که طرفدار آن هستیم، برای کنترل بازار مسکن بسیار ناکارآمد است. اخذ مالیات از خانههای خالی به هیچ‌کدام از بخشهای بازار مسکن کمکی نکرده و امروزه حتی معضل اجاره از مشکلات خرید و فروش مسکن پیشی گرفته است.
وضعیت نیروی کار در حوزه ساخت و ساز را چگونه ارزیابی می‌کنید؟
سالها نیروی انسانی ما در بخش ساخت و ساز به کارگران فصلی کشورهای همجوار متکی بوده است. به دلیل این که ما در ساخت و ساز همچنان از روشهای سنتی بهره می‌گیریم، می‌توان نقش نیروی انسانی را در این زمینه پر رنگ دانست. اما هزینه معاش به قدری گزاف است که این دست از مشاغل، دیگر برای نیروی انسانی توجیهی ندارند. یعنی کارهای سخت و سنگین انسانی با حداقل درآمد، دیگر برای افراد به صرفه نیست. این امر را در بخشهای دیگر اقتصاد نیز شاهد هستیم و پایه حقوق مصوب وزارت کار، پاسخگوی حداقل نیازهای هیچ کارمند و کارگری نیست. برای کارفرمایان نیز پرداخت بیشتر میسر نیست و همین حالا شاهد کلی تعدیل نیروی انسانی در ساختارهای مختلف بخش خصوصی بودهایم. برای مثال در حال حاضر خانواده‌هایی را میبینیم که چندین نفر در آن مشغول به کار هستند، اما حقوق مجموع ایشان حتی کفاف اجاره خانهشان را هم نمی‌دهد و به همین جهت پدیده‌هایی مانند خانه مشترک، افزایش حاشیه‌نشینی و کپرنشینی و... در حال وقوع است.
پیشنهاد شما برای مقابله با پدیده‌های این چنینی چیست؟
وضعیت اقتصادی مانند بارانی است که در شهر می‌بارد. شما نمی‌توانید بگویید من به روشی به خیابان می‌روم که خیس نشوم. افراد خواه‌ناخواه، هنگام بارش باران خیس می‌شوند. این باران همان شرایط کلان اقتصادی است که تمام افراد جامعه را تحت‌تاثیر خود قرار میدهد و بر تمام بخشهای اقتصادی کشور از جمله صنعت ساختمان اثر می‌گذارد. تا وضعیت کلان اقتصادی کشور رو به بهبود نرود و پارامترهای اقتصادی با هم تناسب نداشته نباشند، راه به جایی نخواهیم برد. فاصله آمار رسمی تورم با آنچه در جامعه حس می‌شود بسیار زیاد است. تصمیمات بر اساس آمار و ارقام گرفته می‌شود. اما فضای کف جامعه، طور دیگری است. امید است نگاه مسئولان به بخش مسکن از حالت تک‌بعدی خارج شود. این حوزه نیازمند عزمی ملی و اجماعی کامل در تمام دستگاه‌های متولی است. باید تمامی بخشهای این حوزه مانند وزارت صمت، وزارت راه و شهرسازی، وزارت تعاون، شورای شهر، شهرداری‌ها و... با یکدیگر همسو شوند و راهبردی کلی مبتنی بر واقعیت اخذ کنند. در برهه کنونی نقش وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی و تشکلهای مردم نهاد زیرمجموعه آن بسیار پررنگ است. این وزارت میتواند فضای معاش جامعه را تا حدی کنترل کند و سایر بخش‌ها، اقدامات لازم را برای حل بحران‌های حوزه مسکن انجام دهند. اگر به این صورت عمل کنیم نه در کوتاه‌مدت و بلند‌مدت، بلکه در میان‌مدت مشکلات این بخش را حل شده می‌یابیم. برای مشاهده و دانلود ویژه نامه تولید مقدس اینجا کلیک کنید.
