شرط کاهش قیمت مسکن در سال آینده از نگاه یک کارشناس | ماجرای خانه‌های خالی مناطق 1، 2 و 5 پایتخت چیست؟
اقتصادنیوز: یک کارشناس بازار مسکن گفت: اگر دولت آمار رسمی قیمت مسکن را اعلام کند، قطعاً قیمت‌ها خیلی پایین‌تر از ارقام فعلی خواهد بود؛ ولی متأسفانه به دلیل اینکه کاهش قیمت‌ها به نفع مصرف‌کننده است، دولت از اعلام رسمی آن‌ها خودداری می‌کند.
به گزارش اقتصادنیوز، در حالی‌که در اواسط دومین ماه از نیمه دوم سال 1404 قرار داریم، بازار مسکن همچنان در سایه‌ای سنگین از رکود به‌سر می‌برد.
کاهش معاملات، ثبات نسبی قیمت‌ها و مهاجرت سرمایه‌ها به بازارهای موازی، تصویری از بازاری را ترسیم کرده که نه برای سرمایه‌گذاران جذاب است و نه برای خریداران مصرفی قابل دسترس. بسیاری از کارشناسان معتقدند که حتی در صورت ثبات سیاسی و اقتصادی، چشم‌انداز کوتاه‌مدت بازار مسکن روشن نیست، چراکه هیچ‌یک از مؤلفه‌های مؤثر بر رونق، از جمله افزایش قدرت خرید، رشد دستمزدها یا سیاست‌های حمایتی کارآمد، تقویت نشده‌اند.
در چنین شرایطی، برخی تحلیلگران معتقدند دولت با پرهیز از اعلام رسمی آمارهای مربوط به قیمت و تعداد واحدهای مسکونی، عملاً بازار را در ابهام نگه داشته تا از منافع سرمایه‌گذاران بزرگ، از جمله بانک‌ها و نهادهای حقوقی، محافظت کند؛ گروه‌هایی که بخش قابل‌توجهی از دارایی خود را به املاک و مستغلات اختصاص داده‌اند. به گفته این کارشناسان، تداوم این وضعیت، نه‌تنها مانع شکل‌گیری رونق واقعی در بازار می‌شود، بلکه راه را بر تصمیم‌گیری درست در حوزه سیاست‌گذاری نیز می‌بندد.
خبر مرتبط بررسی یک بند مناقشه‌برانگیز در اجرای سیاست‌های کلی مسکن | اسدپور: معماری، قابل کمی‌سازی و عددی‌سازی نیست | بسیاری از بانک‌ها سهم خود را به مسکن تخصیص ندادهانداقتصادنیوز: رئیس مرکز توسعه و سیاست‌های راهبردی وزارت راه و شهرسازی درباره بند 8 سیاست‌های کلی مسکن که بر «رعایت ارزش‌های فرهنگی و حفظ منزلت خانواده در معماری» تاکید دارد، می‌گوید: باید «ارزش‌های فرهنگی در معماری» در مناطق مختلف کشور به‌طور دقیق تعریف شود، بدون چنین تعریف واحد و شاخص‌های عملیاتی، امکان طراحی یک راهنمای اجرایی جامع وجود ندارد
در گفت‌وگو با مجید گودرزی، کارشناس بازار مسکن، جزئیات بیشتری از چشم‌انداز این بازار در نیمه دوم سال 1404، دلایل تداوم رکود، نقش دولت در کنترل آمار و آینده طرح‌های مسکنی بررسی شده است.
مشروح گفتگوی اقتصادنیوز با مجید گودرزی را بخوانید؛
***
*آقای گودرزی! ارزیابی شما از وضعیت بازار مسکن در نیمه دوم سال 1404 به چه صورت است؟
در یکی دو سال گذشته، بازار مسکن به سمت رکود عمیق پیش رفته و تقریباً معاملات متوقف شده‌اند. من فکر نمی‌کنم در شش ماه آینده اتفاق خاصی بیفتد، چون تقریباً هیچ‌کدام از مؤلفه‌هایی که باعث رونق بازار مسکن می‌شود، تقویت نشده‌اند. از جمله افزایش قدرت خرید مردم، رشد دستمزدها، افزایش وام‌ها، کاهش قیمت‌ها یا ایجاد فناوری‌ها و طرح‌های جدید که بتوانند باعث افزایش توان خرید مردم شوند.
در شرایط فعلی هیچ‌کدام از این مؤلفه‌ها در نیمه دوم سال تقویت نخواهند شد، بنابراین رکود ادامه‌دار خواهد بود. چه بسا با توجه به جذابیت بازارهای موازی، همان‌طور که در شش‌ماهه اول دیدیم، قیمت‌ها نسبت به سال گذشته کاهشی خواهند بود.
می‌توان گفت فروشندگان برای بهره‌مندی از فرصت‌های بازارهای موازی مثل طلا، ارز و به‌خصوص بازار سهام، حاضرند تا 30 درصد زیر قیمت، ملک خود را عرضه کنند. اما قاعدتاً خریداری وجود ندارد؛ چون نه برای سرمایه‌گذاران جذابیتی دارد (به‌دلیل جذابیت بیشتر بازارهای موازی) و نه برای خریداران مصرفی، که توان پرداخت قیمت‌های فعلی را ندارند.
بازار مسکن جذابیت خود را برای سرمایه‌گذاری از دست داده است
*با توجه به نوسانات اخیر سایر دارایی‌ها، بازار مسکن چه تأثیری از این وضعیت پذیرفته است؟
بازار بورس در موقعیت فوق‌العاده‌ای قرار گرفته از نظر نقدشوندگی و ارزندگی، چون در حدود یک سال گذشته به خاطر حملاتی که از سوی اسرائیل صورت گرفت، تورم بالا رفت و بورس حداقل از تورم عقب ماند. به‌علاوه، با توجه به برنامه‌هایی که دولت برای بخش‌هایی مثل مالیات بر سوداگری و مالیات بر درآمد در نظر گرفته و معافیت‌هایی که برای بورس تعیین کرده، برای هدایت سرمایه‌ها به سمت بازار سرمایه، به‌نظر می‌رسد سایر بازارها جذابیت لازم را نخواهند داشت.
موضوع مهم‌تر این است که در بازار مسکن حدود دو سال است شاهد رکود هستیم. از قبل هم پیش‌بینی می‌کردیم (حتی پیش از جنگ 12روزه) که بازار مسکن باید یک اصلاح عمیق را تجربه کند، چون از دسترس مردم خارج شده و اصولاً تقاضای مصرفی برای آن وجود ندارد. مستأجرها توان پرداخت قیمت‌های کنونی را ندارند و از طرف دیگر، اگر وام‌های بانکی بیش از این افزایش یابد، اقساط آن از توان مردم خارج است. در عین حال، با مبالغ فعلی وام نیز خرید مسکن عملاً ممکن نیست، چون بیش از شش یا هفت متر از هزینه مسکن را پوشش نمی‌دهد.
دولت در طرف مردم و خریداران قرار ندارد
* پیش‌بینی شما برای سال 1405 چیست؟
ببینید، برای سال 1405 بستگی به سیاست‌های دولت دارد. نگرانی ما این بود که دولت‌های اصلاح‌طلب کارنامه خوبی در بخش مسکن نداشته باشند. در دولت روحانی دیدیم که متأسفانه عملکرد این دولت در حوزه مسکن قابل قبول نبود و حتی منشأ نارضایتی عمیق شد.
در سال آینده هم اگر دولت بخواهد با همین برنامه‌ها، همین وزیر و همین مسیر ادامه دهد، قطعاً نباید انتظار اتفاق خاصی را داشته باشیم.
البته من یک پیش‌بینی دیگر هم دارم: اگر دولت آمار رسمی قیمت مسکن را اعلام کند، قطعاً قیمت‌ها خیلی پایین‌تر از ارقام فعلی خواهد بود. ولی متأسفانه دولت چون این کاهش قیمت‌ها به نفع مصرف‌کننده است، از اعلام رسمی آن‌ها خودداری می‌کند.
من فکر می‌کنم اگر قیمت‌ها به‌صورت واقعی و رسمی اعلام شوند - یعنی نه بر اساس قیمت‌های پیشنهادی سایت‌هایی مانند دیوار، بلکه براساس قیمت‌هایی که در معاملات واقعی ثبت می‌شوند - قیمت‌ها بسیار پایین‌تر از ارقام فعلی خواهند بود. این موضوع می‌تواند کمک بزرگی به بازگشت تعادل و رونق نسبی بازار در سال آینده بکند.
اما متأسفانه گروهی، حتی در دولت و مراکز انتشار آمار رسمی، تلاش می‌کنند آمارهای واقعی منتشر نشود؛ من معتقدم که دولت در طرف مردم و خریدارن قرار ندارد.
می‌شود گفت دولت تلاش می‌کند با جلوگیری از انتشار آمار رسمی، قیمت‌ها را در سطح بسیار بالا نگه دارد تا بتواند از سرمایه اشخاص حقیقی و حقوقی که در این بازار سرمایه‌گذاری کرده‌اند محافظت کند. این افراد و نهادها، از جمله بانک‌ها، فشار زیادی به دولت وارد می‌کنند، چون حجم عظیمی از سرمایه‌های خود را وارد بخش املاک کرده‌اند و اجازه نخواهند داد قیمت‌های واقعی اعلام یا تثبیت شود. در واقع، اگر قیمت‌ها واقعی شود، آن‌ها متضرر خواهند شد. اما حتی اگر دولت آمار را اعلام نکند، با توجه به اینکه خرید و فروشی در بازار انجام نمی‌شود، نتیجه باز هم منفی خواهد بود.
*در مورد پروژه‌های «نهضت ملی مسکن» بفرمایید؛ ارزیابی شما از عملکرد این طرح تا امروز چیست؟ به‌نظر شما این پروژه‌ها توانسته‌اند نقشی واقعی در بهبود وضعیت مسکن و تأمین نیاز مردم ایفا کنند؟
ببینید، ما به‌راحتی هشت میلیون اتباع بیگانه را در خانه‌های خود جای داده‌ایم. یعنی اینکه کمبود مسکن در کشور وجود ندارد. من اصرار دارم دولت آمارهای رسمی از نظر تعداد و قیمت واحدهای مسکونی را منتشر کند، چون اگر مشخص شود تعداد واحدهای موجود بیش از نیاز است، شاید اصلاً ساخت خانه‌های جدید ضرورتی نداشته باشد. در شرایطی که کشور در تحریم است و به سرمایه‌ها نیاز دارد، منطقی نیست که این منابع به بخش مسکن منتقل شوند.
به‌تصور من، ما بیش از نیاز خود مسکن داریم و اصولاً تا چند سال آینده هم اگر مسکن جدیدی ساخته نشود، کمبودی در این بخش نخواهیم داشت، به‌شرط اینکه دولت قانون مالیات بر خانه‌های خالی و مالیات بر خانه‌های لوکس را به‌درستی اجرا کند و آمارهای دقیق و رسمی منتشر شود. این کار باعث مدیریت صحیح بازار مسکن خواهد شد. اما در حال حاضر به دلیل عدم انتشار این آمارها، بازار در وضعیت ابهام قرار گرفته است.
در مورد پروژه‌های نهضت ملی مسکن هم به اعتقاد من، تهیه و انتشار آمارهای رسمی باید مقدم بر ساخت‌وساز باشد. شاید اصلاً نیازی به ساخت مسکن جدید نداشته باشیم، و حتی با توجه به اخراج اتباع بیگانه غیرمجاز، اکنون خانه‌های خالی فراوانی داشته باشیم. بنابراین ضرورتی ندارد سرمایه‌های کشور را بیش از این به سنگ و گچ تبدیل کنیم.
بخش زیادی از مسکن مهر در اختیار اتباع بیگانه است
*اما برخی معتقدند که اتباع غیرمجاز افغان در خانه‌هایی زندگی می‌کردند که کیفیت مناسبی نداشت و اساساً ایرانی‌ها حاضر به سکونت در آن‌ها نبودند، به همین دلیل بازگشت این خانه‌ها به بازار تأثیر چندانی نخواهد داشت. نظر شما در این باره چیست؟
برعکس، من معتقدم بسیاری از واحدهای «مسکن مهر» که برای تنظیم بازار و تعادل‌بخشی به آن ساخته شدند و سرمایه زیادی هم صرف‌شان شد - در اختیار اتباع بیگانه قرار گرفتند، چون ارزان‌تر بودند. از طرفی، با یک بررسی ساده در بسیاری از مناطق، به‌ویژه مناطق 1، 2 و 5 تهران، متوجه می‌شویم تعداد زیادی از خانه‌ها خالی هستند. این واحدها با انگیزه سرمایه‌گذاری خریداری شده‌اند و عملاً در بازار دپو شده‌اند.
بخشی از مالکانی که از ایران به کشورهای دیگر مهاجرت می‌کنند، خانه‌های خود را نمی‌فروشند یا اجاره نمی‌دهند. برعکس، چون درآمدشان دلاری است، سعی می‌کنند در ایران ملک بخرند و دارایی‌شان را در این بازار نگه دارند. نبود قوانین الزام‌آور برای عرضه این واحدها، باعث احتکار گسترده ملک شده است.
موضوع دیگر، املاکی است که در اختیار بانک‌ها قرار دارد و متأسفانه آن‌ها هم از عرضه این واحدها خودداری می‌کنند.
خبر مرتبط فروشِ متری مسکن به نفع سازنده است یا خریدار؟ | رهبر: «توکن مسکن» مصرف کننده را خانه‌دار نمیکنداقتصادنیوز: ایرج رهبر گفت: فروش متری مسکن به نظرم کارساز نیست. این روش برای سازنده شاید کمی کمک‌کننده باشد، اما برای مصرف‌کننده مشکل‌ساز است. چگونه می‌توان با خرید 5 یا 10 متر مسکن، صاحب خانه شد؟
همچنین بخوانید ما را در شبکه‌های اجتماعی دنبال کنید
