بازار اجاره ترمز بریده!

فرهیختگان نوشت: آخرین گزارش بانک مرکزی ایران از معاملات مسکن در شهر تهران طی آبان سال 1400 نشان می‌دهد متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله‌شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی به بیش از 32 میلیون تومان رسیده است که نسبت‌به ماه قبل 1.2 درصد و نسبت‌به ماه مشابه سال قبل معادل17.7 درصد افزایش نشان می‌دهد. این آمار گرچه نشان می‌دهد سرعت افزایش قیمت مسکن نسبت‌به سال گذشته کندتر شده، اما در سویی دیگر از بحرانی‌تر شدن قیمت‌ها در بازار اجاره مسکن حکایت می‌کند. طبق این آمارها، درحالی‌که در ماه‌های اخیر قیمت مسکن به ثبات نسبی رسیده است، اما نرخ رشد اجاره‌بها در شهر تهران در آبان‌ماه امسال نسبت‌به آبان سال 1399 رشد 51.6 درصدی را ثبت کرده و این میزان در کل مناطق شهری 54.9 درصد است. بررسی آمارهای بانک مرکزی ایران نشان می‌دهد در تورم نقطه‌ای که آمار آن از سال 1393 دردسترس است، شرایط فعلی بدترین و شکننده‌ترین وضعیت طی 8 سال اخیر است. در سویی دیگر، نگاهی به تورم سالانه اجاره مسکن نیز نشان می‌دهد از سال 1362 تا پایان سال 1399 در دو سال 1375 و 1399 بالاترین نرخ تورم رخ داده است. البته اگر نرخ تورم سالانه امسال منتشر شود، دولت روحانی رکورددار تورم اجاره‌بهای مسکن خواهد بود. اینکه می‌گوییم دولت روحانی و نمی‌گوییم دولت فعلی، یک دلیل فنی و علمی و تجربی دارد. داده‌های تاریخی می‌گوید تورم اجاره همواره با چندین ماه فاصله از تورم مسکن حرکت می‌کند و آنچه امروز در بازار اجاره درو می‌شود، حاصل کشت‌وکار دولت روحانی است.

مستاجران دست به کمپین شدند

نگاهی به سایت ثبت و جمع‌آوری امضا نشان می‌دهد برخی از مستاجران در اعتراض به افزایش شدید قیمت اجاره‌بهای مسکن در کمتر از سه ماه، دو کمپین برای رساندن صدای اعتراض خود به دولت تشکیل داده‌اند. کمپین اولی از 17 شهریور 1400 شروع به کار کرده است. عنوان این کمپین «درخواست برخورد با افزایش بی‌رویه اجاره بهای مسکن» است که متن آن در خطاب به رئیس‌جمهور، رئیس مجلس و وزیر راه‌وشهرسازی نوشته شده و درحال جمع‌آوری امضاست. در بخشی از متن این کمپین آمده است: «بدین وسیله ما، امضاکنندگان این کارزار، اعلام می‌داریم باتوجه به وضعیت اقتصادی تحت تحریم و تورم سرسام‌آور ناشی از آن و اجبار به زندگی در منازل استیجاری به دلیل نداشتن مسکن شخصی، این تورم، فشار اقتصادی بسیار زیادی را به آحاد جامعه، به‌خصوص اقشاری که از داشتن مسکن شخصی محروم هستند وارد می‌کند. از این رو باتوجه به افزایش بی‌رویه و حتی بعضا چندین برابری نرخ تورم سالانه و اجبار به تخلیه ملک در صورت عدم پذیرش شرایط موجرین و همچنین شرایط ویژه به دلیل شیوع ویروس کرونا و امکان گسترش بیماری در صورت جابه‌جایی‌های این‌چنینی، خواهشمند است دستوراتی صادر فرمایید تا مصوبات اعلام‌شده توسط معاون دفتر اقتصادی وزارت راه‌وشهرسازی درخصوص تمدید خودکار اجاره‌نامه‌ها و سقف افزایش اجاره‌بها در فروردین‌ماه سال جاری به میزان افزایش اجاره بها در تهران 25 درصد، کلانشهر‌ها 20 درصد و سایر شهر‌ها 15 درصد، با نظارت شدید و ضمانت اجرایی و قانونی متناسب و با نظارت مستمر تیم‌های بازرسی و ایجاد اهرم‌های قانونی مشخص جهت جلوگیری از تخطی برخی افراد به مرحله عمل برسد.»

شروع به کار کمپین دوم از 28 مهرماه 1400 بوده است. این کارزار با عنوان «درخواست تعیین اجاره‌بهای قانونی و برخورد سخت با متخلفان» شروع به فعالیت کرده و از رستم قاسمی، وزیر راه‌وشهرسازی درخواست کرده است با متخلفان افزایش بی‌رویه اجاره‌بها برخورد کند. در این کمپین جمع‌آوری امضا خطاب به وزیر راه‌وشهرسازی آمده است: «همان‌طور که اطلاع دارید در دو سال گذشته باتوجه به شیوع ویروس کرونا مردم با مشکلات عدیده‌ای مواجه شدند. در این شرایط سخت روحی، درآمد مردم جوابگوی تامین مایحتاج اولیه زندگی نیست. از طرفی افزایش اجاره‌بهای خانه و مغازه و کارگاه و کارخانه‌ها، باری سنگین‌تر از توان سرپرست خانواده است. متاسفانه در این دو سال اجاره‌بها بیش از 200 درصد افزایش یافته که با قانون و اسلام همخوانی ندارد. باتوجه به اینکه مسکن نیاز اولیه هر انسان است، تقاضا داریم تا با جدیت هرچه زودتر اجاره‌بهای قانونی را تعیین و با متخلفان برخورد نمایید.»

افزایش 55 درصدی اجاره‌بها رکورد شکست

براساس جدیدترین گزارش مرکز آمار ایران که روز گذشته منتشر شد، نرخ رشد اجاره‌بها در شهر تهران در آبان‌ماه امسال نسبت به آبان سال 1399 رشد 51.6 درصدی را ثبت کرده است. بررسی‌ها نشان می‌دهد این رقم بالاترین نرخ رشد اجاره‌بهای مسکن در شهر تهران از فروردین سال 1393 است. طبق گزارش مرکز آمار ایران در کل مناطق شهری میزان افزایش اجاره‌بها در آبان امسال نسبت به آبان سال گذشته 54.9 درصد است.

بررسی آمارهای تورم اجاره‌بهای مسکن در شهر تهران نشان می‌دهد از سال 1393 و دقیقا از زمانی که آمارهای بانک مرکزی به صورت نقطه‌ای منتشر شده، رقم تورم آبان 1400 بی‌سابقه‌ترین نرخ تورم اجاره‌بهاست، به‌طوری که آمارها حکایت از آن دارد از اردیبهشت سال 1393 تا اسفندماه سال 1396 بالاترین نرخ‌های تورم نطقه‌ای اجاره‌بهای مسکن مربوط به اردیبهشت سال 1393با 22 درصد است. در این مقطع تورم اجاره‌بها حول‌وحوش 10.5 تا 12.5 درصد در نوسان بوده است. از فروردین سال 1397 تا اسفندماه سال 1398 بالاترین نرخ تورم مربوط به مهرماه 1398 با 32 درصد است. بین آبان سال 1398 تا اسفندماه سال 1399 نرخ تورم نقطه‌ای اجاره‌بهای مسکن بین 25 تا 30 درصد در نوسان است. از اسفند سال 1399 تورم نقطه‌ای اجاره‌بهای مسکن در شهر تهران به 31.4 درصد و در مناطق شهری کشور به 35.2 درصد رسیده و پس از تصرف کانال 40 درصدی و 50 درصدی در ماه‌های فروردین تا مهر، حالا عزم کانال 60 درصدی را نیز کرده است.

روحانی و هاشمی رکوردار هستند

براساس آمارهای اعلامی مرکز آمار ایران در فصل تابستان 1400متوسط افزایش هزینه اجاره‌بها برای کل خانوارهای شهری کشور که تمدید قرارداد داشته‌اند، برابر با46.9 درصد بوده است. این میزان در تابستان سال 1399 نسبت به مدت مشابه خود41.2 درصد و در تابستان سال 1398 نسبت به تابستان 97 حدود 27.1 درصد بوده است.

اما نگاهی به تورم بلندمدت چند دهه اخیر نیز نکته قابل تاملی دارد، به‌طوری که بررسی تورم سالانه اجاره‌بهای منزل مسکونی طی سال‌های 1362 تا 1399 نشان می‌دهد بالاترین تورم اجاره بهای مسکن مربوط به سال 1375 با 36.4 درصد بوده است. پس از آن بالاترین نرخ مربوط به سال 1399 با 31.8 درصد است. گرچه آمار رسمی تورم سالانه منتهی به آبان 1400 در دست نیست اما می‌توان برآورد کرد که این رقم رکورد تاریخی سال‌های 1362 تا 1400 را شکسته باشد؛ چراکه تورم نطقه‌ای منتهی به اسفندماه 1399 از حدود 32 درصد حالا به 55 درصد رسیده است. بر این اساس به نظر می‌رسد تورم سالانه اجاره‌بهای مسکن در پایان آبان باید به بیش از 40 درصد رسیده باشد که رکورد همه دوره‌های پس از انقلاب را شکسته است. این نکته قابل ذکر است ازآنجایی که تورم اجاره‌بها تابع قیمت مسکن بوده و با فاصله زمانی چندماهه شکاف بین اجاره و قیمت به اصطلاح پر یا تکمیل می‌شود، تورم بالای آبان 1400 را باید دستپخت دولت روحانی بدانیم.

تنور افزایش قیمت‌ها همچنان روشن است

براساس آخرین گزارش بانک مرکزی ایران از معاملات مسکن در شهر تهران طی آبان سال 1400، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران در آبان‌ماه به حدود 7.3 هزار واحد مسکونی رسیده که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب معادل 33.5و 63.5 درصد افزایش نشان می‌دهد. گزارش بانک مرکزی ایران نشان می‌دهد، متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران در آبان‌ماه سال جاری بیش از 32 میلیون تومان است که نسبت به ماه قبل 1.2 درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل معادل 17.7درصد افزایش نشان می‌دهد. این آمارها گرچه نشان می‌دهد سرعت افزایش قیمت مسکن نسبت به سال گذشته کندتر شده اما با بالا بودن انتظارات تورمی در کشور و همچنین سهم 70 تا 75 درصدی تقاضاهای سرمایه‌ای از معاملات مسکن، همچنان تنور افزایش قیمت مسکن گرم و روشن است. به نظر می‌رسد این وضعیت با کاهش انتظارات تورمی و از سوی دیگر با شروع ساخت‌وسازهای طرح مسکنی دولت، حتی روند کاهشی هم به خود به بگیرد.

قیمت مسکن در حومه تهران 6 تا 60 میلیون تومان!

گرچه گزارش ماهانه بانک مرکزی عمدتا وضعیت تغییرات قیمت و اجاره‌بها را در شهر تهران بررسی می‌کند، اما بررسی‌های «فرهیختگان» از آمارهایی که موتور جست‌وجوی املاک ایران با نام «ملک‌رادار» انجام داده نشان می‌دهد وضعیت اجاره‌بها در مناطق حومه شهرهای بزرگ به مراتب بدتر و شکننده‌تر از شهر تهران است، به‌طوری که درحال حاضر قیمت مسکن در حومه و اقمار شهر تهران از 5.2 میلیون تومان در ملارد شروع شده و تا 61.5 میلیون تومان در لواسان می‌رسد. قیمت مسکن در پرند که کمترین زیرساخت‌ها در آن ایجاد شده و دسترسی حمل‌ونقلی ارزان‌تر به آن وجود ندارد؛ حالا متری 5.8 میلیون تومان است. در پاکدشت میانگین قیمت مسکن متری 7.3 میلیون تومان، در ورامین و پیشوا این میزان7.6میلیون تومان، در رباط‌کریم و نسیم‌شهر این عدد بیش از 8 میلیون تومان، در قرچک 8.7 میلیون تومان، در پردیس 9.93 میلیون تومان، شهر قدس 10.3 میلیون تومان، شهریار 10.5 میلیون تومان، بومهن 10.8 میلیون تومان، اسلام‌شهر و واوان 10.9 میلیون تومان، اندیشه 11.5 میلیون تومان، دماوند و فیروزکوه 13.5 میلیون تومان، رودهن 13.6 میلیون تومان، فشم، اوشان و میگون 50.3 میلیون تومان و سرانجام میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در لواسان 61.5 میلیون تومان است. اما در حومه تهران قیمت ویلا نیز از 5.8 میلیون تومان در شهریار به 47 میلیون تومان در لواسان می‌رسد.

رکوردشکنی اجاره‌بها در حومه تهران

گفته شده که اجاره‌بها تابع قیمت مسکن است و با فاصله زمانی مالکان قیمت اجاره‌بها را به قیمت مسکن می‌چسبانند. یکی از نسبت‌ها و شاخص‌هایی که می‌توان وضعیت اجاره‌بها را در تهران و حومه آن سنجید، نسبت اجاره به خرید است. طبق آمارهای ارائه شده از سوی موتور جست‌وجوی املاک ایران «ملک‌رادار»، در نیمه اول امسال نسبت اجاره به خرید مسکن در شهر تهران از حدود 8 درصد در مناطق یک و 4 تهران شروع شده و به 15.6 درصد در منطقه 20، به 16.8 درصد در منطقه 22 و به18.3 درصد در حومه تهران می‌رسد. این به این معنی است که مثلا در حومه تهران اگر قیمت مسکن فرضا یک میلیارد تومان باشد، رهن آن 183 میلیون تومان خواهد بود.

آمارهای موتور جست‌وجوی مسکن نشان می‌دهد متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در حومه تهران از یک میلیون تومان در پرند شروع شده و به 6.4 میلیون تومان در لواسان می‌رسد. در رباط‌کریم و نسیم‌شهر این میزان 1/1 میلیون تومان، در ملارد، پاکدشت و قرچک این میزان 1.2 میلیون تومان، در بومهن 1.6میلیون تومان، در پردیس و اسلام شهر 1.7میلیون تومان، شهریار، اندیشه و رودهن 2.1 میلیون تومان و در فشم و اوشان این میزان 4.46 میلیون تومان است.

هجوم تهرانی‌ها به البرز

به همان میزان که تهرانی‌ها با گرانی مسکن دست‌وپنجه نرم می‌کنند؛ در البرز نیز وضعیت چندان تعریفی ندارد. طبق اطلاعات ارائه شده از سوی موتور جست‌وجوی ملک‌رادار، در شهر کرج قیمت مسکن از 9.2 میلیون تومان در منطقه 10 به 22.6 میلیون تومان در منطقه یک این شهر می‌رسد. در حومه کرج نیز قیمت مسکن متری 5/5 میلیون تومان است. مارلیک با 6.5 میلیون تومان کمترین قیمت در حومه تهران است. در شهرک فرهنگیان، ماهدشت و اشتهارد نزدیک به 6/6 میلیون تومان، در هشتگرد، نظرآباد، طالقان، کوهسار و تنکمان میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی 6.7 میلیون تومان، در کمال شهر و چهارباغ 6.8 میلیون تومان، در محمدشهر و علی آباد 7/7 میلیون تومان، در مشکین دست و شهرک بعثت 9.1 میلیون تومان و در گرم‌دره این میزان 14.8 میلیون تومان است. درخصوص اجاره‌بها نیز قیمت‌ها برای هر مترمربع از حدود یک میلیون تومان در ماهدشت و اشتهارد شروع می‌شود و به میلیون تومان در گرم‌دره می‌رسد. همچنین در البرز نسبت اجاره به خرید از 14.1 درصد در منطقه 11 شهر کرج به 18.9 درصد در منطقه سه و به 20.8 درصد در حومه می‌رسد.

آمارهای موتور جست‌وجوی مسکن «ملک‌رادار» نشان می‌دهد درحالی که تعداد آگهی‌های رهن و اجاره مسکن در شهر تهران نسبت به مدت مشابه سال گذشته کاهشی بوده، این میزان در البرز افزایش داشته است. از آنجایی به سختی می‌توان مرز اقتصادی‌ای بین البرز و تهران قائل شد. افزایش آگهی‌های مسکن در البرز نشان می‌دهد بخشی از مستاجران تهرانی که حالا قدرت خرید اجاره مسکن در پایتخت را ندارند، به کرج و دیگر نقاط البرز رفته‌اند.

قیمت‌های 7 تا 25 میلیونی در مشهد

آمار دیگری که موتور جست‌وجوی مسکن منتشر کرده است، مربوط به شهر مشهد و برخی از شهرهای استان خراسان رضوی است. طبق اطاعات ارائه شده در گزارش این موتور جست‌وجو، میانگین قیمت هرمترمربع واحد مسکونی در مشهد از 7.2 میلیون تومان در منطقه 6 به حدود 25 میلیون تومان در منطقه یک این شهر می‌رسد. در حومه این شهر میانگین قیمت هرمترمربع واحد مسکونی حدود 4.3 میلیون تومان است. در مشهد و حومه آن و در برخی شهرهای خراسان رضوی نسبت اجاره رقم نسبتا قابل‌توجهی است. برای مثال نسبت اجاره به خرید از 9.8 درصد در شهر بیرجند به حدود 16 درصد در حومه مشهد می‌رسد، اما این میزان بالاترین نرخ نیست؛ چراکه در گناباد این میزان 17.3 درصد و در شهر فردوس 28.2 درصد است.

استان‌های محروم وضعیت شکننده‌تری دارند

آمارهای بانک مرکزی ایران صرفا به تورم نقطه‌به‌نقطه آبان‌ماه مناطق شهری کشور اشاره داشته و رقم 54.9 درصد را برای تورم نقطه‌ای مناطق شهری کشور ذکر می‌کند که بالاتر از رقم 51.6 درصد شهر تهران است. اما این آمارها به وضعیت استان‌ها اشاره نمی‌کند و صرفا یک نرخ میانگین را ذکر می‌کند. اما برخلاف بانک مرکزی، مرکز آمار ایران در آخرین گزارش خود که وضعیت اجاره‌بهای مناطق شهری استان‌ها را بیان کرده، طبق این آمار وضعیت در استان‌ها به‌مراتب بحرانی‌تر از استان و شهر تهران است. برای مثال درحالی‌که تورم نقطه‌ای منتهی‌به پایان تابستان در مناطق شهری کشور 24.7 درصد و در استان تهران 23.6 درصد بوده، این میزان در مناطق شهری لرستان41.8 درصد، در خراسان‌جنوبی 35.2 درصد، در اردبیل 34.5 درصد، در آذربایجان‌غربی 34.4 درصد، در گیلان 34.1 درصد، در کرمانشاه 33.9 درصد، در مرکزی 33.8 درصد، در اصفهان 33.3 درصد و در قم نیز این میزان31.7 درصد بوده است. درمجموع تورم نقطه‌ای 19 استان بالاتر از نرخ میانگین کشوری و 22 استان نیز بالاتر از استان تهران بوده است. این شرایط به سیاستگذار می‌گوید که مسکن معضل بزرگی برای خانوارهای شهری کشور است که بیش از نیمی از درآمد خانوارها را می‌بلعد و البته این نکته را نیز متذکر می‌سازد که با وضعیت گفته‌شده، هرگونه افزایش قابل‌توجه در قیمت اقلام سفره خانوار در این مناطق، می‌تواند تیر خلاص به معاش خانوارها باشد.

سایه سیاه دولت روحانی در بازار مسکن

نگاهی به داده‌های تاریخی تغییرات قیمت مسکن و اجاره در گزارش‌های بانک مرکزی ایران نشان می‌دهد تورم مسکن زمانی که ارقام بالاتر را ثبت می‌کند، تورم اجاره با فاصله قابل‌توجهی از آن و همگام با نرخ عمومی تورم حرکت می‌کند. این وضعیت باعث می‌شود حتی در زمانی که تورم مسکن کاهشی است، اما تورم اجاره افزایشی باشد. این وضعیت در شرایط فعلی رخ داده است. همچنین بررسی داده‌های تاریخی نشان می‌دهد از اردیبهشت سال 1393 که داده‌های تورم نقطه‌ای بانک مرکزی در حوزه مسکن و اجاره دردسترس است، پس از جهش قیمت مسکن در سال 1389 تا 1392، قیمت مسکن با رکود سنگینی که در بخش تقاضا رخ داده، از اردیبهشت سال 1393 کاهشی بوده و حتی نرخ‌های منفی را نیز تجربه کرده و از اردیبهشت سال 93 تا شهریور 1396 این میزان همواره پایین‌تر و کمتر از نرخ اجاره‌بها است. اما در شهریور سال 1396 و با روشن شدن موتور التهابات ارزی و زمزمه‌های خروج آمریکا از برجام و افزایش نااطمینانی‌ها در اقتصاد ایران، نرخ تورم نقطه‌ای مسکن از اجاره سبقت گرفته و در اسفند 96 به 26 درصد می‌رسد. در آن زمان نرخ تورم اجاره 10.5 درصد است. از فروردین سال 1397 که قیمت مسکن جهش‌های عجیبی را تجربه کرد، تا مرداد 1398 همچنان نرخ تورم مسکن بالاتر از اجاره است، اما در این زمان تورم اجاره از قیمت مسکن سبقت گرفته و این وضعیت تا تیرماه 1399 پابرجاست. از مرداد 99 تا فروردین 1400 با جهش دوباره قیمت مسکن، تورم مسکن از اجاره پیشی گرفته، اما تورم مسکن در اردیبهشت 1400 جای خود را به تورم اجاره می‌دهد و تا به امروز این وضعیت همچنان برقرار است. به‌طوری‌که در آبان‌ماه امسال تورم نقطه‌ای مسکن درحالی 17.7 درصد است که این میزان برای اجاره 51.6 درصد است. پس زمانی که حتی بازار مسکن به ثبات می‌رسد، این بازار اجاره است که می‌خواهد فاصله خود را با قیمت مسکن کم کند. به‌نظر می‌رسد این وضعیت همچنان ادامه داشته باشد و حداقل در کوتاه‌مدت بازار اجاره همچنان ملتهب خواهد بود. بنابراین پرواضح است که آمارهای اجاره نشان می‌دهند همچنان سایه سیاه جهش‌های قیمتی مسکن در دولت قبل در بازار اجاره پابرجا خواهد بود و باتوجه به حرکت کند افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن طی چندماه اخیر، عدالت و انصاف حکم می‌کند که وضعیت بحرانی اجاره‌بها را به دولت جدید نسبت ندهیم.