معجزه‌گری بازار مسکن در اقتصاد ترکیه

در پیش‌بینی‌های کمی بلند‌مدت‌تر و در همین راستا پیش‌بینی شده است بین سال‌های 2023 تا 2026 این صنعت در ترکیه رشد سالانه‌ای بین 2. 3 تا 5 درصد را ثبت کند که در عین حال با سرمایه‌گذاری در صنعت حمل و نقل، انرژی‌های تجدیدپذیر و پروژه‌های زیرساخت گردشگری تقویت می‌شود. برای پیگیری وضعیت این بازار بزرگ در ترکیه داود خوبی مدیرعامل شرکت ساختمانی نِواز پاسخ گوی سؤالات ما بوده است.

وضعیت اشتغال در صنعت ساخت و ساز ترکیه به چه میزانی است و این کشور چه حمایت‌هایی در این حوزه دارد؟

در حال حاضر بیشترین ساخت و ساز مسکن در ترکیه توسط شرکت‌های بزرگ انجام می‌شود که زیر نظر وزارت مسکن و شهرسازی فعالیت می‌کنند. در این راستا دولت ترکیه دست سازندگان ساختمان را در پروسه ساخت و فروش ملک بسیار باز گذاشته است. شاید ذکر این نکته برای شما جالب باشد که دولت ترکیه جهت افزایش سرمایه‌گذاری خارجی حتی وام ویژه‌ای به مشاورین املاک اختصاص می‌دهد که در ازای فروش واحد مسکونی به غیر ترکیه‌ای‌ها به آن‌ها تعلق می‌گیرد و حتی میزان کمیسیون دریافتی از سمت مشاوران محدود نشده است.

اگر بخواهیم در زمینه پروسه‌های اداری از گرفتن جواز برای شروع ساخت و ساز تا بحث‌های بیمه، شهرداری، محیط زیست و غیر براتون بگم، میشه گفت دولت ترکیه واقعاً شرایط‌ایده عالی رو برای سازندگان مسکن و سرمایه‌گذاران این حوزه فراهم کرده است.

به عنوان مثال با دریافت جواز ساخت و ساز و اجرا‌ی سقف همکف ر پروژه‌های مسکونی و تجاری کلیه اسناد مالکیت ملک با تأیید شهرداری توسط اداره ثبت صادر می‌شود و نسبت به پیشرفت کار مجوز فروش هم برای سازندگان صادر می‌شود. ثبت قانونی مسکن به صورت کامل قبل از اتمام کار و در مراحل اولیه باعث شده است که سرمایه‌گذاران با اعتماد بیشتری در زمینه مسکن وارد شوند. همچنین مجوز‌های واحدی برق و آب بعد از گرفتن پایان کار به سازنده داده می‌شود.

آسان شدن پروسه ساخت و ساز و خرید و فروش مسکن در ترکیه به دلیل این است که کشور ترکیه تمرکز اصلی خود را در سه بخش توریستی، صادرات و ساخت و ساز ساختمان بسیار بالا برده و درآمد اصلی این کشور را وابسته به این سه حوزه کرده است و به همین دلیل در سه زمینه ذکر شده قوانین انعطاف‌پذیر فوق‌العاده‌ای وضع شده است تا به این طریق بتواند برای مملکت ارزآوری داشته باشد.

هرچند ترکیه اخیراً افزایش سرمایه‌گذاری‌های خارجی و مخصوصاً سرمایه‌گذاری ریسک‌پذیر در حوزه‌های تکنولوژی را هم به سه مورد اشاره شده اضافه کرده است و با یونیکورن شدن 5 تا از شرکت‌های مطرح این کشور بعد از 2020 توجهات زیادی را از سرتاسر دنیا به این صنعت ترکیه جذب کرده است. ذکر این مورد هم شاید برای اکوسیستم استارتاپی ایران جالب باشد که ترکیه در سال 2019 هیچ یونیکورنی نداشت ولی الان پنج شرکت با ارزش بیشتر از یک میلیارد دلار دارد و حتی ارزش ترندیول به کمک جذب سرمایه دیگر به مبلغ 1. 5 میلیارد دلار الان به بالای 10 میلیارد دلار رسیده و تبدیل به اولین دکاکورن ترکیه شده است. این در صورتی است که متأسفانه هنوز اکوسیستم استارتاپی ایران حتی یک یونیکورن هم در کارنامه خود ندارد.

یکی از اولین سؤالاتی که برای سرمایه‌گذاران بخش املاک و مسکن به وجود می‌آید معمولاً این است که بزرگی و حجم دلاری بازار املاک و ساخت و ساز در ترکیه چقدر است؟

طبق آمار رسمی، بخش املاک ترکیه در سال 2022 به میزان 17. 4 میلیارد دلار ورودی خالص داشته است و همچنین در سال 2024 حدود یک میلیون و 200 هزار نفر خارجی به صورت قانونی در ترکیه اقامت دارند و همچنین حدود چهار و نیم میلیون نفر خارجی در ترکیه شاغل هستند. به صورت کلی بزرگترین سرمایه‌گذاران خارجی در ترکیه به ترتیب کشور چین با 8 میلیارد دلار، تایلند 5 میلیارد دلار، کانادا 5 میلیارد دلار، هلند 4 میلیارد دلار و افریقای شمالی 200 میلیون دلار هستند.

طرح موسوم به مسکن اجتماعی در ترکیه وجود دارد؟ مؤلفه‌های بنیادی این طرح چیست؟

طرح مسکن ملی در ترکیه، که به عنوان "Kentsel Dnm" یا "تحول شهری" نیز شناخته می‌شود، شامل چندین مؤلفه اصلی است:

1. تأمین مسکن مقرون به صرفه: هدف اصلی این طرح، ارائه مسکن با قیمت مناسب برای اقشار مختلف جامعه، به ویژه برای خانواده‌های کم درآمد است.

2. توسعه زیرساخت‌ها: این طرح شامل توسعه و بهبود زیرساخت‌های شهری مانند جاده‌ها، حمل و نقل عمومی، آب و برق و خدمات اجتماعی است.

3. بازیابی مناطق فرسوده: تمرکز بر نوسازی و بازسازی مناطق فرسوده و ناکارآمد شهری به منظور بهبود کیفیت زندگی ساکنان و افزایش ارزش املاک.

4. حفاظت از محیط زیست: طرح‌های مسکن ملی به جنبه‌های زیست‌محیطی توجه دارند و تلاش می‌کنند تا با استفاده از مصالح پایدار و طراحی‌های سبز، تأثیرات منفی بر محیط زیست را کاهش دهند.

5. تسهیلات مالی: ارائه تسهیلات مالی و وام‌های کم بهره برای خریداران مسکن به منظور تسهیل خرید و سرمایه‌گذاری در پروژه‌های مسکن.

6. شراکت‌های عمومی - خصوصی: همکاری بین دولت و بخش خصوصی برای ایجاد پروژه‌های مسکن و توسعه زیرساخت‌ها.

7. تنوع در نوع مسکن: ارائه انواع مختلف مسکن، از جمله واحد‌های آپارتمانی، خانه‌های مستقل و مجتمع‌های مسکونی، به منظور پاسخگویی به نیاز‌های مختلف جمعیت.

این مؤلفه‌ها به ترکیه کمک کرده‌اند تا با چالش‌های مربوط به مسکن مقابله کنند و کیفیت زندگی شهروندان را بهبود ببخشند. و این طرح‌ها از طریق شرکت‌ها مختلفی مثل شرکت توکی (Toki) که زیر نظر مستقیم دولت مسکن و شهرسازی فعالیت می‌کنند به کمک ساخت مسکن‌های اجتماعی و ارزان قیمت با هدف تأمین مسکن قشر کم درآمد یکی از معتبرترین شرکت‌هایی است که مردم ترکیه اعتماد کامل به آن دارند و اصطلاحاً چشم بسته از آن خرید می‌کنند.

فروش املاک به اتباع خارجی به چه شکلی است و آیا دولت ترکیه از سازندگان کشور‌های دیگر حمایت می‌کند؟

فروش ملک به اتباع خارجی صورت مالکیت نام واگذار می‌شود و به سرمایه‌گذارانی که بالای 400 هزار دلار خرید می‌کنند اقامت دائم به همراه پاسپورت کشور ترکیه و شهروندی داده می‌شود.

چند سال گذشته دولت ترکیه صرفاً با رائه اجاره‌نامه اقدام به صدور اقامت توریستی موقت می‌داد و این باعث شده بود ه اجاره نامه‌های سوری و ساختگی زیاد شود. از سال 2022 دولت صرفاً به افرادی که بالای 75 هزار دلار مسکن خریده بودند قامت موقت صادر می‌کرد و این مبلغ در سال 2023 به 200 هزار دلار افزایش پیدا کرد و این قانون را هم اضافه کرد که با این مبلغ سرمایه‌گذاری غیرترکیه‌ای‌ها صرفاً می‌توانند اقامت توریستی بگیرند نه اقامت کاری و این روند تغییر در قانونگذاری در چند سال اخیر نشان از تقاضای زیاد مردم از کشور‌های مختلف به خصوص روسیه، عراق، سوریه و ایران جهت خرید ملک در ترکیه می‌باشد.

ذکر این نکته در اینجا ضروری است که به خاطر اهمیت صنعت ساخت و ساز برای دولت ترکیه به خاطر سود‌آور بودن این صنعت، در سال‌های اخیر شاهد رشد چشمگیری در استفاده از تکنولوژی‌های به روز دنیا جهت ساخت و ساز و همچنین استفاده از ماشین آلات پیشرفته جهت تسریع فرایند ساخت و ساز و تحویل زود هنگام به مشتری را شاهد هستیم.

اگر بخواهیم مقایسه‌ای در مورد تکنولوژی‌های مورد استفاده برای ساخت یک آپارتمان مسکونی یا تجاری مثلاً 40 واحده در ترکیه و ایران داشته باشیم به صورت تقریبی مدت زمان لازم از شروع گرفتن مجوز‌های ساخت و ساز تا تحویل کامل به مشتری در ایران 3 سال و در ترکیه بین 2 تا دو و نیم سال زمان می‌برد و این اختلاف عمدتاً به علت از بین بردن بروکراسی‌های اداری و تسهیل فرایند‌ها در ترکیه و همچنین استفاده از ابزار‌ها و تکنولوژی‌های به روز در صنعت ساختمان است.

موارد اشاره شده در بالا به همراه کمک گرفتن از سرمایه‌گذاران خارجی باعث شده است که نهایتاً صنعت ساخت و ساز و مسکن در ترکیه رونق زیادی نسبت به کشور‌های منطقه و همسایه داشته باشد.

در انتها به عنوان کار آفرین صنعت ساخت و ساز که تجربه فعالیت در ایران و ترکیه را داشتید، کدام بازار برای کارآفرین‌های این حوزه جذاب‌تر است؟ و چرا؟

بنده تجربه کار در بازار ساخت و ساز ایران و ترکیه را دارم که این تجربه به من دیدگاه وسیعی نسبت به این دو بازار داده است. در ایران، بازار ساخت و ساز به دلیل نیاز بالای مسکن و پروژه‌های عمرانی، فرصت‌های زیادی دارد. اما باید توجه داشت که چالش‌هایی هم به دلیل تحریم‌ها و محدودیت‌های بین‌المللی وجود دارد.

از سوی دیگر، ترکیه به عنوان یک کشور در حال توسعه با زیرساخت‌های رو به رشد و جذب سرمایه‌گذاری خارجی، بازار جذابی برای کارآفرینان است. قوانین نسبتاً شفاف و دسترسی به بازار‌های اروپا و خاورمیانه نیز بر جذابیت این بازار افزوده است. به عقیده بنده برای کارآفرینان، بازار ترکیه ممکن است به دلیل ثبات اقتصادی نسبی و فرصت‌های سرمایه‌گذاری بیشتر، جذاب‌تر باشد. اما ایران نیز با توجه به نیاز‌های داخلی و پتانسیل‌های بزرگش نباید نادیده گرفته شود.

در نهایت، انتخاب بین این دو بازار بستگی به اهداف شخصی، ریسک‌پذیری و منابع موجود کارآفرین دارد. هر بازار ویژگی‌ها و چالش‌های خاص خود را دارد که باید به دقت مورد بررسی قرار گیرد.

وب سایت شرکت ساختمانی نواز https://newaz.ir

صفحه لینکدین شرکت https://www.linkedin.com/company/newaz

صفحه اینستاگرام شرکت https://www.instagram.com/newaz.ir