پیامد «اجاره بهای دستوری» در 5 کشور / «دولت» میتواند جای «موجر» را بگیرد و مسکن به مستاجرها تحویل دهد؟
اقتصادنیوز: اولین نقطه ضعف خرید مسکن آماده از بازار از طریق تهاتر با زمین مستعد «مولدسازی» است. زمین های دولتی بعد از آنکه دارای پروانه و مجوز ساخت میشوند، ارزشافزوده بالایی پیدا میکنند که در آن حالت، «امکان تامین مسکن اجاره ای بیشتر» وجود دارد.
گروه مسکن روزنامه «دنیای اقتصاد» با بررسی وضعیت قدیم، اخیر و حالحاضر بازار اجاره مسکن 7 کشور، الگوهای موفق و ناموفق دولتها در «تنظیمبازار اجاره نشین ها و نحوه حمایت از مستاجران کم درآمد» را شناسایی کردهاست. این بررسی از طریق گفتوگو با دو اقتصاددان ایرانی مقیم آمریکا و کره جنوبی، رجوع به پژوهشهای فردین یزدانی در حوزه سیاستهای مسکن ایران و جهان طی دهههای گذشته، مطالعه پژوهش سال97 معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی درباره تنظیم گیری کشورها در بازار اجاره، مطالعه کتاب «نقش دولتها در تامین مسکن کم درآمدها» تهیه شده توسط مرکز تحقیقات مسکن در سال1403 و همچنین تحقیقات تکمیلی گروه مسکن انجام شدهاست.
آزمون دوم سیاستگذار در بازار اجاره
دولت امسال «مکلف» شدهبود براساس قانونی که سالگذشته تحتعنوان ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بهتصویب رسید، برای رشد اجاره بها، «نرخ دولتی» یا همان سقف مجاز تعیین کند. فرمول مشکل دار و نسخه آزمودهشده «اجاره بهای دولتی» در سالگذشته و سالجاری، بدون اینکه «تاثیر معناداری» روی کاهش تورم اجاره مسکن داشتهباشد، باعث واکنش منفی موجرها شد. این نسخه، البته پیش تر، دوبار در بازار اجاره ایران - یکبار اوایل دهه90 و بار دیگر در سالهای کرونا - آزمایش شدهبود و هر دوبار، اجاره بها در بازار، دوبرابر «نرخ دولتی» جهش کرد.
ضمن آنکه فرمول تعیین شده در قانون 1403، «میزان رشد اجاره بها را به اندازه نصف تا 100درصد تورم عمومی سالقبل مجاز کردهاست» که با شرایط مدنظر موجرها همخوانی نداشته و ندارد. پارسال و امسال، تورم اجاره مسکن در کشور بهترتیب حدود 40درصد و 35درصد شد که بازهم از سقف کاغذی (نرخ دولتی) 25درصد بالا زد. اکنون مصوبه شورایعالی مسکن برای «تحویل مسکن اجاره ای با نرخ حمایتی به زوج اولی ها» آزمون دوم تنظیمبازار محسوب میشود. هنوز این آزمون شروع نشدهاست اما شاید بتوان نتایج را با رجوع به آزمونهای مشابه در جهان، شبیه سازی کرد. هرچند احتمالا متولی مسکن بهدلیل آنکه «بازدهی مسکن سازی دولتی» سالهای اخیر مطابق هشدارها و پیشبینی ها، در قدوقواره «وعده خانه دارکردن یکمیلیون خانه ندار در سال» نبوده و از طرف دیگر، «متغیرهای بیرونی بخش مسکن همچون تورم عمومی بالا» فشار تورم اجاره مسکن را به شکل تاریخی بالا برده است، مکلفشده «اقدامی برای مستاجرها» صورت دهد که در ساده ترین و فوری ترین شکل ممکن، همین مصوبه بودهاست، اما برای سالآینده و سالهای بعد، لازم است بسته مصوب شورایعالی مسکن تحتعنوان بسته مدیریت بازار اجاره، «چکش کاری اساسی» شود.
مسکن اجاره ای با تهاتر زمین دولتی
وزارت راه و شهرسازی قرار است زمین های (خام) تحتمالکیت سازمان ملی زمین و مسکن را با «شهرداری، بنیاد مسکن، بنیاد مستضعفان، بانکها و سازنده های بخش خصوصی» که آپارتمانهای فروش نرفته و آماده سکونت با مساحت زیر 120 مترمربع در اختیار دارند، «تهاتر» کند. ظرفیت تهاتر یا همان ظرفیت مسکن اجاره ای تا پایان امسال، 10هزار واحد تعریفشده و کلان شهرها در اولویت هستند. وزارتخانه بعد از اینکه آپارتمان ها را خریداری میکند، آنها را به کارگزار اجاره میدهد تا در اختیار زوج های خانه ندار با سابقه ازدواج زیر 5سال در دهکهای یک تا 6 و احتمالا یک تا 4 قرار بگیرد. مسکن اجاره ای دولتی به دهکهای یک و 2 با نرخ 35درصد اجاره بهای بازار، دهکهای 3و 4 با نرخ 45درصد و دهکهای 5 و 6 با نرخ 55درصد اجاره داده خواهدشد.
نقاط ضعف برنامه مسکن اجاره ای
اولین نقطه ضعف خرید مسکن آماده از بازار از طریق تهاتر با زمین مستعد «مولدسازی» است. زمین های دولتی بعد از آنکه دارای پروانه و مجوز ساخت میشوند، ارزشافزوده بالایی پیدا میکنند که در آن حالت، «امکان تامین مسکن اجاره ای بیشتر» وجود دارد.
نقطه ضعف دوم تشویق بانکهای ملاک است؛ برخی بانکها در سالهای اخیر برخلاف رویه متعارف بانکداری، منابع قابلپرداخت تسهیلات را به بنگاههای معاملات ملکی خودشان بردند و ساختمان سازی کردند. این کار، بخش مسکن و ساختمان را از تسهیلات مسکن عملا محروم کرد.
نقطه ضعف سوم نیز «اعمال نقش وارونه نهادهایی همچون شهرداری یا بنیاد مسکن» میتواند باشد. شهرداری ها در دنیا، یکی از وظایف شان، «تامین منابع و تسهیلات و حمایت از ساخت و عرضه مسکن اجاره ای» است. خرید املاک شهرداری به قصد عرضه به بازار اجاره بهمعنای «جبران تکالیف رایج شهرداری های جهان برای شهرداری های شهرهای ایران» است.
نقطه ضعف چهارم نیز انتخاب دهکهای بالاتر از اول و دوم در شرایطی است که ظرفیت محدودی بهخاطر محدودیتهای دولت، تعیین شده است. در حالحاضر حدود 900هزار مستاجر در دهکهای اول و دوم، دچار فقر هستند و اولویت تخصیص مسکن اجاره ای با آنها است.
یارانه مسکن اجاره ای از مسیر «خرید مسکن آماده» یا «وام و زمین برای ساخت»؟
کشورهای غربی از آمریکا تا اروپا و همچنین برخی کشورهای آسیایی طی دهههای گذشته، تجربه هایی برای مسکن اجاره ای حمایتی داشته اند؛ برخی از این تجربه ها در «بیراهه» به شکل «تعیین اجاره بها توسط دولت» و برخی هم در «راه اصلی» به شکل «حمایت دولت از عرضه مسکن اجاره ای توسط بخشخصوصی و شهرداری ها» بودهاست.
مدل «خرید مسکن آماده توسط دولت و تبدیل آن به خانه اجاره ای» اما بسیار بهندرت اتفاق افتاده است. در انگلیس، بهخاطر تورم بالا در دهه70، برای دوره ای رشد اجاره بها توسط دولت تعیین شد اما باعث «ناپدید شدن» آپارتمان های اجاره ای و موجرها در بازار تحتتاثیر ناخوشایندبودن نرخ و همچنین «کاهش شدید سرمایهگذاری بخشخصوصی در ساخت مسکن اجاره ای جدید» شد. در آمریکا در برخی ایالت ها و شهرها از جمله در منهتن، همین الان، برای آپارتمان های اجاره ای قدیمی ساز، توسط دولت محلی، نرخ رشد مجاز 2درصد در سال برای اجاره بها اعمال میشود اما آفت های ناشی از این دخالت به شکل «بی میلی به نوسازی خانه ها»، «بازار سیاه اجاره داری بهصورت دریافت با نرخ مجاز از موجر و اجارهدادن آن به مستاجر دیگر با رقم بیشتر (اجاره فرعی)» و همچنین فاصله حدود 6 تا 8 برابری بین اجاره بهای بازار و اجاره بهای این واحدها بروز پیدا کردهاست. سرمایهگذاران بازار اجاره از منهتن به شهرهای مجاور که «نرخ دولتی» وجود ندارد، مهاجرت کردهاند. در آمریکا اما به شکل مرکزی، با مقررات ملی، دولتهای مرکزی و محلی از «ساخت و عرضه مسکن اجاره ای توسط بخش خصوصی» حمایت میکنند؛ وام ساخت بلندمدت، اعتبار مالیاتی و صندوق سرمایهگذاری پروژههای اجاره داری شرکتی از جمله این حمایتها هستند.
در کرهجنوبی در سالهای اخیر، نرخ رشد اجاره بها توسط دولت در برخی شهرها، رقم 5درصد تعیین شد که حدود دوبرابر تورم عمومی بود و از این بابت، موجرها واکنش منفی نشان ندادند، اما اخیرا از طرف دولت، اعتبار اجاره نامه های جدید 2ساله تعیینشده که باعث پس زدن این مصوبه از سوی بازار به شکل «فرار موجرها از اجاره یکساله و عرضه ماهانه» بروز کردهاست.
در فرانسه تعداد مسکنهای اجاره ای حمایتی که توسط شهرداری ها و شرکتهای اجاره دار ساخته و عرضهشده از مسکن اجاره ای خصوصی بیشتر است. وام ساخت 30 تا 40ساله و همچنین تامین زمین با بهای حمایتی و مشوق های مالیاتی از جمله ابزارهای این عرضه است.
در آرژانتین سال2020 قانون اجاره ملی، رشد اجاره بها را مکلف به رعایت نرخ دولتی کرد و طی سهسال، عرضه واحد اجاره ای 40درصد افت کرد و اجاره بها 27برابر شد. موجرها در این کشور با فرار از اجاره داری، تعداد خانه های خالی را افزایش دادند، اما سالگذشته با حذف این قانون، رشد واقعی اجاره بها 40درصد سقوط کرد و عرضه آپارتمان اجاره ای به بازار 27درصد رشد کرد.
در مالزی سال1990 اجاره بهای دستوری آمد و سال2000 متوقف شد. در این کشور، شهرداری ها برای ارائه مجوز ساخت به زمین های بالای 4هزار مترمربع، سازنده ها را مکلف میکنند تعدادی از واحدها را برای مسکن حمایتی اجاره ای اختصاص دهند.
در هلند اخیرا آپارتمان های اجاره ای مربوط به مالکان خصوصی، برحسب مشخصات و امکانات دستهبندی شده و دو دسته اول که پایینتر هستند، مشمول نرخ رشد دولتی شدهاند. این موضوع باعث واکنش منفی موجرها شدهاست.
درس جهانی در «مسکن اجاره ای حمایتی»
دخالت در اجاره بها از سوی دولت بعداز جنگجهانی دوم شروع شد اما در آن سالها بیشترین ضربه را به سرمایهگذاری بخشخصوصی در بازار اجاره مسکن زد. سیر جهانی سیاستهای حمایتی ویژه مستاجرها نشان می هد، جهت گیری دولتها طی دهههای گذشته از کنترل گری به حمایت گری تغییر پیدا کردهاست. در حالحاضر دولتها در برخی شهرها و برای برخی خانه ها، «نرخ رشد مجاز اجاره بها» تعیین میکنند؛ این نرخ در عمده کشورها صرفا به آن دسته از آپارتمان هایی که شرکتهای اجاره دار آنها را با تسهیلات و امکانات حمایتی ساخته و عرضه کردهاند، تعلق میگیرد. این شرکتها در ازای حمایتهایی که برای ساخت و عرضه آپارتمان اجاره ای شدهاند، واحدها را به مستاجران مشمول که دولت محلی معرفی میکند با اجاره بهای تخفیف دار عرضه میکنند. کشورهایی هم که نرخ دولتی را برای موجرهای خصوصی اعمال کردهاند، بهخاطر عدمپذیرش آن توسط صاحب خانه ها، باعث جهش بیشتر اجاره بها شدهاند. تجربه جهانی در اینباره نشان میدهد؛ بهترین سیاست برای «کمک به مستاجرها»، تلاش برای کاهش تورم عمومی است. در عینحال، هم سطحی نسبی تورم اجاره و تورم عمومی در کشورها، بدیهی بهنظر میرسد.
توصیههای بانک جهانی به سیاستگذار بازار اجاره
بانک جهانی در حوزه سیاستگذاری برای بازار اجاره مسکن بایدها و نبایدهایی خطاب به دولتها داشتهاست. این توصیه ها نشان میدهد، دولتها یارانه را باید برای فرد درنظر بگیرند، نه برای مسکن. معنای این پیام، «اطمینان بخشی دولتها از اصابت سیاستها به هدف» است. تجربه مسکن مهر نشانداد، امتیازها در برخی پروژهها در بازار سیاه، مبادله شد و در نهایت، خانه ندارها در واحدها اسکان پیدا نکردند. در مسکن ملی نیز حدود 30درصد ثبت نامی های قطعی، دهکهای 9 و 10 هستند. بانکجهانی در عینحال توصیه کردهاست، «دولت نباید وارد ساخت مسکن اجاره ای، وارد خرید مسکن به قصد اجاره و وارد کنترل دولتی بازار» شود، بلکه باید از عرضه مسکن اجاره ای حمایتی توسط بخش خصوصی و شهرداری ها، «حمایت» کند.
همچنین بخوانید ما را در شبکههای اجتماعی دنبال کنید