چهار ستون رونق مسکن
تازه‌ترین آمار رسمی در قالب دو دسته داده کاملا معتبر نشان می‌دهد که بازار مسکن در سال اول اجرای طرح «یک‌میلیون مسکن»، در فاز رکود درجا زده است. اخیرا، هم بانک‌مرکزی و هم مرکز آمار، دو گزارش جداگانه درباره نبض سرمایه‌گذاری ساختمانی و همچنین خانه سازی در کشور منتشر کردند که اولی از افت جریان ورود سرمایه به بخش مولد بازار مسکن حکایت دارد و دومی، میوه تلخ این اتفاق را که به شکل کاهش تیراژ...
این میزان تیراژ 20درصد کمتر از ساخت‌وسازهای سال 99 بود. خواب ساختمانی بازار مسکن 1400 در نتیجه افت سرمایه‌گذاری واقعی در این بخش رخ داد؛ اما چطور می‌شود که این خواب به پایان برسد؟ «تجارت فردا» در مقاله‌ای این موضوع را بررسی کرده است. مطابق این بررسی، سال گذشته آن‌طور که بانک‌مرکزی روایت می‌کند، کل سرمایه‌گذاری صورت‌گرفته در بازار ساختمان سازی مسکونی سراسر کشور حدود 40درصد نسبت به سال 99 افزایش پیدا کرد که در مقایسه با رشد 70درصدی هزینه ساخت مسکن در همان سال، عملا ماحصل سرمایه های واردشده به بازار ساخت‌وساز حتی به اندازه سرمایه‌گذاری سال 99 نبوده است (به میزانی که در سال 1400 بتوان معادل سال 99 ساختمان مسکونی احداث کرد).
سرمایه ها کجا رفت؟
این دو آمار مشخص می‌کند که اگر سرمایه‌گذاری واقعی در بازار ساختمان سازی مسکونی از رشد مثبتی برخوردار بود، ماحصل آن به افزایش تیراژ تولید مسکن منجر می شد؛ اما سرمایه ها وارد بازاری شد که نه ریسک ساخت وساز را دارد و نه عایدی آن، در حد بازار ساخت است؛ بازار خانه های بلااستفاده و خالی از سکنه. طی سه، چهار سال گذشته، متوسط حاشیه سود سرمایه‌گذار ساختمانی حدود 28 تا 35درصد بوده است. این در حالی است که عایدی نوع غیرمولد سرمایه‌گذاری ملکی که همان خرید مسکن به جای ساخت مسکن (سرمایه‌گذاری مولد) است، در این چهار سال به‌طور متوسط 60درصد بوده است. سرمایه‌گذار ساختمانی در عین حاشیه سود کم، با انواع ریسک های اقتصادی، از توقیف پروژه تا فروش نرفتن آپارتمان در زمانی که صاحب سرمایه اقدام به فروش می‌کند، مواجه است. اما سرمایه‌گذار ملکی به‌جز سود سالانه فراتر از تورم، ریسکی مقابل خود ندارد. همین تفاوت دو بازار ساخت و خرید مسکن برای سرمایه‌گذار طی این سال‌ها به رکود سنگین در بازار اول و تورم تاریخی در بازار دوم دامن زده است. رکود ساختمانی سال‌های 93 تا 1400 به این صورت بوده که طی این سال‌ها متوسط تیراژ تولید خانه در کشور حدود 400هزار واحد بوده، در حالی که طبق محاسباتی که سال 1392 در قالب طرح جامع مسکن در وزارت راه و شهرسازی انجام شد، «کف بحرانی عرضه مسکن جدید» باید تا 1402 سالانه رقمی معادل 560هزار واحد باشد. آنچه سال گذشته احداث شد، حتی از میانگین تیراژ سال قبل از آن هم کمتر بود. این کمبود ساختمانی یکجا اثر خود را نشان می‌دهد.
ریسک مضاعف سرمایه‌گذار ساختمانی
رکود تولید مسکن سال‌های 1393 تا 1398، در دو سال گذشته با ریسک جدید، شارژ شد؛ ریسکی که هنوز هم در بازار سرمایه‌گذاری ساختمانی وجود دارد، تورم مصالح ساختمانی است. بررسی‌ها در این‌باره نشان می‌دهد که سازنده‌ها از یک‌سو با رکود فروش (خرید) ناشی از جهش قیمت‌ها دست به گریبان هستند و از سوی دیگر، در دوره اخیر با رشد شدید قیمت مصالح ساختمانی روبه‌رو شده‌اند.
در اواخر سال 1399، متوسط قیمت مصالح ساختمانی در شهر تهران نزدیک به 100درصد افزایش یافت. رشد تقریبا سه‌رقمی قیمت در فصل اول 1400 نیز ادامه پیدا کرد؛ اما در سه‌فصل بعدی، سرعت رشد قیمت مصالح و تجهیزات ساخت‌وساز کم شد. با این حال در سال گذشته، تورم ساخت همواره از تورم مسکن بالاتر (بیشتر) بود.
این فاصله حدود دوبرابر بوده است
مقایسه نرخ رشد هزینه و قیمت بین بازار بالادست مسکن و بازار مسکن، یک پیام مشخص برای سرمایه‌گذاران ساختمانی داشته است؛ بازدهی تولید خانه در حدی نیست که بتواند معنادار باشد.
جزئیات رشد هزینه ساخت و رشد قیمت مسکن در سال 1400 مشخص می‌کند که سال گذشته، در شرایطی که در شهر تهران متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی حدود 35درصد افزایش یافت، متوسط قیمت انواع مصالح ساختمانی بیش از 60درصد رشد داشت. در کشور وضعیت متفاوت بود؛ اما آنجا هم تورم ساخت وجود داشت. آمارهای بانک‌مرکزی در این‌باره می‌گوید، سال گذشته دو شاخص دستمزد کارگر ساختمانی و همچنین شاخص قیمت مصالح ساختمانی در کشور به‌صورت میانگین 70درصد نسبت به سال 99 افزایش یافت. به این ترتیب، تورم ساختمانی شهرها از تهران بیشتر بوده؛ اما هر دوی این نرخ‌ها از رشد قیمت مسکن کشوری جلوتر (بالاتر) گزارش شده است. در چنین حالتی طبیعی است که سازنده‌ها به‌خاطر بر‌هم‌خوردن نسبت معنادار بین تغییرات هزینه تولید و تغییرات قیمت مسکن، دست از کار بکشند یا حجم فعالیتشان را به‌شدت کاهش دهند.
علت اینکه در این بررسی، «رشد قیمت تولید مسکن» به‌عنوان ریسک دوم بازار ساخت‌وساز 1400 معرفی شده، این است که در سال‌های 97 تا اوایل 99، این ریسک تقریبا وجود نداشت. به بیان دیگر، در آن سال‌ها، عمده نابسامانی بازار مسکن و اسباب رکود، از محل رشد قیمت ملک ایجاد شد؛ اما از سال 1399 به بعد، تورم به بالادست مسکن هم سرایت کرد و باعث شد هزینه خرید مصالح ساختمانی ناگهان رشد زیادی را تجربه کند.
البته قیمت زمین از سال 1397 همواره رشد بالایی را تجربه کرده است. با این حال، ترکیب نیروهای رکودساز در بازار ساخت‌وساز باعث شده است تا فعالان این بازار سه‌دسته شوند. دسته اول افرادی هستند که واحدهای مسکونی ساخته‌شده قبلی را فروخته‌اند و در دوره رکود نمی‌توانند دوباره بسازند (به دلایلی که گفته شد). دسته دوم سازنده‌هایی هستند که واحدهای مسکونی ساخته‌شده را نگهداری می‌کنند و عملا قصد فروش ندارند. به دلیل اینکه ریسک نگهداری بلااستفاده ملک، صفر است، این گروه به دنبال حفظ ارزش واقعی دارایی خود در میان‌مدت هستند. دسته سوم نیز سازنده‌هایی هستند که نمی‌توانند درباره آینده بازار مسکن به تصویر روشنی برسند؛ در نتیجه، فعلا ساخت‌وساز انجام نمی‌دهند تا امکان پیش‌بینی آینده قیمت ملک برایشان مقدور شود.
کسری عرضه از کجا سر باز می‌کند؟
رکورد تاریخی رکود ساخت مسکن (رکورد تاریخی به لحاظ طول زمان ماندگاری بازار در این فاز)، تبعات کوتاه مدت و میان مدتی به همراه دارد. بررسی ها در این باره نشان می‌دهد که در کوتاه‌مدت، رخوت تولید مسکن، خود را به شکل کمبود آپارتمان اجاره ای در بازار نشان می‌دهد. بساز و بفروش‌ها به‌خصوص در شهر تهران، بلافاصله پس از تکمیل ساختمان هایشان، حدود دو تا سه‌واحد از 10واحد هر مجتمع خود را به مدت یک تا دو سال اجاره می‌دهند. این کار سازنده ها با هدف تامین و تسویه‌حساب بخش پایانی هزینه هایی که برای آن پروژه صرف کرده اند، انجام می‌شود. بنابراین هر چقدر در بازه زمانی مثلا یک‌ساله، تیراژ تولید مسکن افزایش پیدا کند، در یک‌سال و نیم بعد از آن، حجم واحدهای در نوبت اجاره در بنگاه های املاک نسبتا زیاد می‌شود. اکنون هشت‌سال است که تیراژ تولید مسکن به نصف اواخر دهه 1380 و اوایل دهه 1390 نزول کرده است. مفهوم این تغییر کاهشی این است که حجم واحد اجاره ای در سطح آپارتمان های کم‌سن، به‌شدت کاهش یافته است. بنابراین یکی از دلایل رشد تاریخی هزینه اجاره نشینی در سال‌های 1399 و 1400 می‌تواند همین موضوع باشد. البته بازار اجاره مسکن در دو سال اخیر، به‌دلیل رکود خرید مصرفی و هجوم خانه اولی ها برای اجاره نشینی اجباری، با تورم تاریخی 50درصد روبه‌رو شد؛ اما کمبود عرضه نیز تاثیرگذار بود. افت تیراژ تولید مسکن در میان مدت باعث سخت تر شدن روند کاهش یا ثبات قیمت مسکن خواهد شد. هنوز اثر کامل رکود ساخت مسکن در بازار خرید و فروش آپارتمان پدیدار نشده که علت این مساله، کمای نبض معاملات خرید است. طی سه‌سال گذشته حجم معاملات خرید آپارتمان (در تهران) به یک‌سوم میزان تاریخی خود کاهش پیدا کرده است. از سال 1387 به بعد که سامانه رهگیری معاملات مسکن راه اندازی شد، معدل ماهانه حجم خرید و فروش آپارتمان در پایتخت حدود 11 تا 12هزار واحد بوده است. اما این وضعیت در سال‌های 1399 و 1400 به میزان 4هزار واحد مسکونی کاهش یافت؛ یک ابررکود سنگین معاملاتی در بازار خرید خانه که ریشه آن، جهش تاریخی و سریالی قیمت مسکن (از سال 1397 تاکنون) بود. ارقام معاملاتی مشخص می‌کند که در سال‌های اخیر، تقریبا به اندازه کاهش حجم تولید مسکن، از حجم خرید مسکن نیز کاسته شده است. تناسب بین دو رکود ساخت و خرید باعث شد که اثر تورمی کمبود عرضه، آن‌طور که باید، نمود پیدا نکند. با این حال، طی دوره پیش‌رو چنانچه انتظارات تورمی کاهش یابد و ریسک غیراقتصادی فروکش کند، قیمت مسکن نیز به سطح متعارف برمی گردد و بعد از آن بازار مسکن شاهد بازگشت خریداران پایدار (مصرفی) خواهد بود. معمولا عملیات تخلیه حباب قیمت مسکن دست کم یک‌سال طول می کشد و بعد از این مدت، اثر کمبود عرضه جدید بروز پیدا می‌کند. اگر تا زمانی که انتظارات تورمی به شکل محسوس و پایدار روند کاهشی پیدا کند، تدبیری برای جبران کسری عرضه مسکن در بازار معاملات ملک اندیشیده نشود، شانس بازار برای افت اساسی قیمت پایین خواهد آمد. سطح فعلی قیمت مسکن (مرز 40میلیون تومان در مترمربع براساس آمار معاملات خرداد 1401) دست کم 5میلیون تومان بالاتر از سطح متعارف است. از طرفی اگر قیمت مسکن کاهش پیدا نکند، عملا مسیر برگشت سازنده ها و سرمایه‌گذاران ساختمانی به بازار ساخت‌وساز باز و هموار نخواهد شد. بنابراین فرآیند زنجیره ای پایان رکود، ابتدا و انتهایی دارد که لازم است گام به گام پیموده شود.
یک ستون کج؛ چهار ستون اصلی
بازار سرمایه‌گذاری مولد ساختمانی که به این روز دچار شده است، دو دسته علت درونی و بیرونی دارد. علل بیرونی عمدتا به ریسک‌های غیراقتصادی (همچون موضوع تحریم و تلاش برای احیای برجام) و ریسک‌های اقتصادی (از جمله مسیر نادرست تامین مالی دولت و جبران کسری بودجه و غفلت از مهار رشد نقدینگی) برمی‌گردد که نیروی حاصل از این دو موضوع، عامل رشد و تشدید «انتظارات تورمی» می‌شود و بعد از آن است که افراد به قصد سرمایه‌گذاری غیرمولد ملکی باعث جهش قیمت مسکن و رکود ساخت‌وساز می‌شوند. علل درونی بازار مسکن نیز موارد کلیدی مثل «ریسک صفر» ملاکی و ملک‌بازی و همچنین بی‌توجهی سیاستگذار به قدرت خرید از دست رفته خانه‌اولی‌هاست. در حال حاضر، بازارهای مختلف دارایی با ریسک‌های مختلف و متنوعی روبه‌رو هستند. مثلا بازار ارز یا بازار سکه در حال حاضر با «ریسک ریزش ناشی از دستیابی احتمالی به توافق» روبه‌روست. بازار سهام نیز همواره جزو بازارهای پرریسک بوده است؛ چرا که نوسانات روزانه نرخ بازدهی در بورس، خود به‌عنوان ریسک و فرصت عمل می‌کند.
تنها بازاری که مطابق تجربه دهه‌های گذشته به لحاظ بازدهی سرمایه‌گذاری، تقریبا هیچ ریسکی نداشته و ندارد، بازار خرید زمین و مسکن است. در این میان، حتی ریسک حداقلی سرمایه‌گذاری در بازار زمین، برای مسکن صفر است. ریسک زمین معمولا می‌تواند با تصمیمات احتمالی شهرداری‌ها برای کاربری و تراکم قابل ارائه روی زمین (پلاک مربوطه) مرتبط باشد. هر نوع تغییری در سیاست‌های کاملا ناپایدار و متزلزل شهرداری‌ها برای سیاست‌های ساخت‌وساز، اثر مستقیم کاهنده یا فزاینده روی قیمت زمین‌های شهری دارد؛ اما در مسکن این‌طور نیست. متوسط نرخ بازدهی سالانه بازار مسکن طی سه‌دهه چیزی نزدیک به 5واحد‌درصد از سطح تورم عمومی بالاتر بوده و این خود، محرک قوی برای سرمایه‌گذاری غیرمولد در دوره‌های بی‌ثباتی قیمت‌ها بوده است. به این ترتیب، در سال‌های اخیر، عوامل بیرونی و درونی بازار مسکن، شرایط را به سمت رکود سرمایه‌گذاری مولد سوق داده است. در بحران رکود سرمایه‌گذاری ساختمانی، سیاستگذار به جای آنکه با چهار ستون درست، شرایط بازار مسکن را به سمت بهبود اوضاع پیش ببرد، یک‌ستون کج برپا کرد که نه‌تنها کمکی به حل اوضاع نمی‌کند، بلکه شرایط خروج از رکود به سمت رونق غیرتورمی را پیچیده‌تر خواهد کرد. ستون کج کنونی در بازار مسکن و ساختمان، تدارک انبوه خانه‌سازی روی زمین‌های فاقد خدمات زیربنایی و فاقد جذابیت سکونتی است. این ستون در این مدت با شرایط مالی متضاد از شرایط مالی خانوارهای کم‌درآمد فاقد مسکن، تقویت نیز شده است. چرا طرح عرضه انبوه، ستون کج است؟ به این علت که بازار مسکن در حال حاضر با حجم قابل‌توجهی واحد مسکونی بیکار و بدون استفاده روبه‌روست که عامل کمبود عرضه در بازار معاملات ملک شده‌اند. این خانه‌ها همان سرمایه‌گذاری غیرمولد سه، چهار سال اخیر سرمایه‌گذاران است که به دلیل ریسک صفر این مدل سرمایه‌گذاری، باعث شد عدم‌تعادل عرضه و تقاضا در بازار خرید و فروش آپارتمان تشدید شود. سیاستگذار برای سم‌زدایی از بازار مسکن می‌تواند چهار ستون اصلی سیاستگذاری در این بخش را فعال کند. اخذ مالیات سالانه ملکی از دارندگان چندخانه، افزایش سقف وام خرید مسکن به سطح موثر برای خانه‌اولی‌ها، توزیع پروانه‌های ساختمانی بین مناطق نیازمند تولید بیشتر از طریق شناورسازی هزینه صدور جواز و همچنین افزایش طبقات مجاز به ساخت در بافت‌های فرسوده برای جذاب‌سازی فرمول تخریب و مشارکت، این چهارستون سیاستی هستند. درباره مالیات سالانه بررسی‌ها نشان می‌دهد که اخذ این مالیات از دارندگان دو واحد مسکونی و بیشتر با نرخ موثر باعث می‌شود ریسک صفر ملاکی و بلااستفاده گذاشتن واحد مسکونی از بین برود. پس، با این اقدام، عرضه آپارتمان در بازار معاملات ملک افزایش پیدا می‌کند. سیاستگذار همزمان می‌تواند سقف وام خرید را افزایش دهد تا امکان خرید مصرفی در مقابل این عرضه‌ها فراهم شود. با افزایش عرضه از محل سرازیرشدن خانه‌های خالی به بازار مصرف، مسیر شیبدار کاهش قیمت مسکن صاف و تسهیل می‌شود. در حال حاضر نرخ حاشیه سود تولید مسکن در شمال شهر تهران بالای 35درصد و در پایین شهر حدود 27درصد است. با این روند، اگر هزینه صدور پروانه ساختمانی در مناطق شمالی شهر که دارای اشباع ساختمانی هستند، افزایش یابد و در مناطق پایین شهر، کاهش پیدا کند، به نفع عرضه مسکن ارزان در جنوب پایتخت خواهد بود. در بافت فرسوده تهران همچنین افزایش تعداد طبقات مجاز به ساخت، برای سرمایه‌گذاران ساختمانی جذابیت ایجاد می‌کند. تجربه جهانی تنظیم بازار مسکن نشان می‌دهد که این چهار ستون می‌تواند مشکل بازار مسکن ایران را تا حدود زیادی برطرف کند.