گفتگو | مهندسی معکوس قراردادهای خرید ملک در ترکیه / چند راهکار برای حل مشکل مسکن مهاجران افغانستانی

به گزارش خبرنگار اقتصادی خبرگزاری تسنیم، در زمان حاضر اجاره‌نشین‌ها به دلیل تورم‌های پیاپی و اجرای برنامه‌های اشتباه در بخش مسکن با چالش عظیمی روبرو هستند. مطابق جدیدترین آمار منتشر شده از سوی بانک مرکزی در اردیبهشت ماه سال جاری نرخ اجاره‌بها در در شهر تهران و کل مناطق شهری نسبت به اردیبهشت ماه سال گذشته به ترتیب 46 و 50.6 درصد افزایش یافته است. در این وضعیت برخی اتفاقات بیرونی نیز به‌خصوص از نیمه دوم سال گذشته روی بازار اجاره بهای مسکن کشور تاثیرگذار بوده است. مهم‌ترین آنها، مهاجرت اتباع خارجی به ویژه افغانستانی ها به ایران بوده است. مسئله‌ای که تقاضا برای مسکن در کشور را افزایش داد و به واسطه کم‌کاری‌های دولت قبل عرصه را بر متقاضیان این بخش بیش از پیش تنگ‌تر کرده است. سال گذشته کارشناس مرکز پژوهش‌های مجلس در گفت‌وگو با خبرنگار اقتصادی خبرگزاری تسنیم، با اشاره به مهاجرت افغانی‌ها به کشور خواستار برنامه‌ریزی سریع دستگاه‌ها دولتی برای کاهش تبعات و اثرگذاری منفی بر بازار مسکن شد.

عبدلی بهمن سال گذشته با پیش‌بینی افزایش نرخ اجاره‌بها در برخی شهرهای کشور، خواستار اقدامات ویژه در مرز شرقی برای پاسخگویی به تقاضای مضاعف مسکن شده و گفته بود: به دلیل اتفاقات اخیر در کشور افغانستان، یک موج مهاجرتی به سمت ایران داشتیم.

وی با بیان این‌که این مهاجرت باعث می‌شود در شهرهای ایران که در شعاع 200 کیلومتری با مرز افغانستان قرار گرفته‌اند شاهد افزایش تقاضا در بازار مسکن باشیم، ادامه داد: در مناطق حاشیه‌ای مانند مشهد، زاهدان، زابل و حتی تهران هم این اتفاق خواهد افتاد و یک تقاضای مضاعفی شکل می‌گیرد.

وی افزود: خیلی بهتر است که توجه ویژه‌ای به این مناطق حاشیه‌ای شود. در خیلی از مناطق این افزایش تقاضا مشخص است، حتی در شهرستان ری، پاکدشت، قرچک در استان تهران مناطقی هستند که در طی چند ماه اخیر پذیرای یک جمعیت ویژه‌ای شدند.

کارشناس اقتصاد مسکن با بیان " این مسئله خود به خود در حداقل کوتاه‌مدت و میان مدت منجر به افزایش اجاره‌بها می‌شود" یادآور شد: این مسئله را در جریان وقوع سیل سال 98 در استان لرستان داشتیم که بعد از تهران بیشترین میزان افزایش اجاره‌بها در شهر خرم‌آباد اتفاق افتاد به دلیل خیل عظیمی از مردم که خانه‌های خودشان را ترک کردند و در نزدیک‌ترین جایی که به آن دسترسی داشتند یعنی مرکز استان ساکن شدند.

خبرگزاری تسنیم با توجه به اهمیت موضوع اجاره مسکن در سبد هزینه خانوارهای ایرانی طی گفت‌وگویی با کارشناس اقتصاد مسکن به واکاوی مولفه‌های تاثیرگذار در این حوزه و راهکارهای آن برای حل مشکل اجاره‌نشین‌ها پرداخت. فرهاد بیضایی در این گپ و گفت که ادامه بخش اول آن است (لینک گفت‌وگو) راهکارهای حل مشکلات موجود در بازار مسکن را تشریح کرد. مشروح این گفت‌وگو در ادامه می‌آید:

تسنیم: به جز نقش بنگاه‌داری بانک‌ها در ناهنجاری‌های بازار مسکن، مهاجرت اتباع بیگانه به کشور نیز این بخش را دچار تلاطم کرده است

بیضایی: طی ماه‌های اخیر مهاجرت اتباع خارجی به‌خصوص افغانستانی‌ها به ایران یک عامل تشدیدکننده در بازار مسکن بوده است. با توجه به اتفاقات روی‌داده در افغانستان این مهاجرت در کلان‌شهرهای کشور خیلی اثرگذار بوده است. الآن در استان‌های قم و تهران تأثیرگذار بوده است. بحثی هم که وجود دارد فعالان بازار مسکن این وضعیت را رصد می‌کنند، وقتی می‌بینند فشار تقاضا وجود دارد، قیمت اجاره افزایش می‌یابد. این عامل در همه حوزه‌ها به ما شوک وارد کرده و در بازار مسکن بیشتر بوده است. در برخی مناطق مانند شهرهای توریستی و خوش‌آب‌وهوا تقاضای مسکن از سوی همسایگان غربی از جمله عراق وجود داشته است.

تسنیم: اینها که نمی‌توانند ملک را به نام خودشان بزنند.

بیضایی: خرید ملک به‌صورت قولنامه‌ای انجام می‌شود، این اتفاق در شمال، مشهد، خوزستان و... در حال انجام است، اینها مواردی است که باید برای آنها برنامه‌ریزی شود. اینها همه جا می آیند الان قم تاثیرپذیر بوده و در تهران هم اتفاق افتاده است.

سوال: بررسی انجام دادید؟

بیضایی: این فشار تقاضایی که داریم می‌بینیم انجام می‌شود و در چند ماه گذشته و بحثی که وجود دارد این است که رصد هم می‌کنند.

تسنیم: چه کسانی رصد می‌کنند؟

بیضایی: فعالان بازار. وقتی که می‌بینند فشار تقاضا می‌آید و این عامل تشدید کننده است. همین الان قیمت اجاره را مقداری بالاتر می‌گذارد. به هر حال درک می‌کند که آن فشار تقاضا می‌آید و وارد بازار هم می‌شود این عامل عامل تشدید کننده است و در همه حوزه‌ها تقریبا به ما شوک وارد کرده که در بازار مسکن - این شوک - بیشتر است. در نظر بگیرید یک مرتبه جمعیت کشور ما در عرض چند ماه حداقل دو میلیون نفر باضافه می‌شود.

تسنیم: می‌توانند بخرند؟

بیضایی: به صورت قولنامه‌ای می‌توانند. مثلا در شمال با یک طرف ایرانی این اتفاق دارد می‌افتد در مشهد انجام می‌شود در خوزستان دارد انجام می‌شود.

تسنیم: به لحاظ قولنامه ایرادی ندارد؟

بیضایی: اینها چیزهایی است که برایش باید برنامه ریزی حتما بشود. این آسیب‌شناسی یا بررسی وضعیتی است که الان در بازار مسکن دچارش هستیم. می‌رسیم به اینکه چه باید کرد؟ که روی آنها باید راهکارهایی را ارائه بدهیم. البته عامل اجاره و حتی بازار کلا بازار مسکن چه در حوزه خرید و فروش و چه در حوزه استیجار یک عامل تشدید کننده دیگری هم دارد که آن بحث واسطه‌گری که دارد در این بازار هم اتفاق می‌افتد.

تسنیم: واسطه منظور شما از واسطه‌گری بنگاهی‌هاست؟

بیضایی: بله بنگاهی‌ها یا هر کسی که بخواهد واسطه شود. یا مثلا طرف یک خدمتی را ارائه می‌دهد.

سوال: حق‌الزحمه‌اش را هم می‌گیرد.

بیضایی: حق الزحمه‌اش مبتنی بر افزایش قیمت است. مثلا شما به من می‌گویید این وسیله را از اینجا ببرید آن سر میز بگذارید، این وسیله را که وقتی من می‌گذارم یک کار انجام می‌دهم شاید نمی‌دانم داخلش چیست، ممکن است الماس داخل آن باشد، من دارم فعالیتم را به عنوان خدمتم انجام می‌دهم، یک کار انجام می‌دهم، مگر اینکه خدمت بیشتری اتفاق بیفتد وقتی این مبتنی بر درصدی از قیمت مسکن انجام می‌شود هر چقدر که قیمت مسکن افزایش پیدا کند آن واسطه دارد نفع بیشتری می‌برد.

نکته دیگری که وجود دارد در چنین شرایطی اصلا امکان هدایت‌گری دولت هم وجود ندارد. نزدیک به 200 تا 300 هزار واحد صنفی در حوزه املاکی داریم که بخشی از آنها به صورت غیرمجاز فعالیت می‌کنند. همین‌ها در بازار اثرگذار هستند و دولت هم هیچ‌گونه نظارتی نمی‌تواند روی اینها انجام بدهد. 200 هزار تا، هر کدام از این بنگاه‌ها یک نفر هم نیستند 4، 5 نفر هستند شما ممکن است با جامعه یک میلیون نفری مواجه هستید که دارد در این بازار املاک از این افزایش قیمت‌ها منتفع می‌شوند.

*ضرورت برنامه‌ریزی برای اتباع خارجی

تسنیم: برای حل این معضل باید چه کرد؟

بیضایی: برای پاسخ به این پرسش از مسائل متاخر شروع می‌کنم. چون بعضی از مباحث قبلا توضیح داده است راهکارهایی که اتفاق می‌افتد مثلا توضیح در مورد بحث‌های مالیاتی، شفافیت و اپراتورهای بازار و هوشمندسازی... ولی مسائل متاخر را صحبت می‌کنم.

باید حتما برنامه‌ریزی جدی برای تقاضاهای خارجی مسکن داشته باشیم. چه آنهایی که مثل اتباع افغانستانی که استطاعت مالی کم دارند، اینکه مدل خرید باشد اجاره بلند مدت باشد واگذاری باشد، حق بهره‌برداری باشد و چه باشد اینها مسائل بعدی است. اما باید حتما برنامه‌ریزی جدی برای اتباع خارجی داشته باشیم حتما باید این اتفاق بیفتد. چه تقاضایی مثل حاشیه خلیج فارس مثلا عمان، قطر یا حتی کشورهای غربی ما مثل عراق و به خصوص اقلیم کردستان که تقاضا برای داشتن یک واحد مسکونی چه حالا به‌صورت مثلا ییلاقی چه به لحاظ تجاری، دفتر کار و... برای اینها باید حتما فراهم شود. به هرحال بازار برای اینها مسئله را فراهم خواهد کرد چون حضور اینها یک حضور دلاری و ارزی است. برای بازار جذاب هم است و روی بازار و قیمت‌های حوزه املاک و مستغلات اثرگذار می‌شود. حتما باید برای این حوزه هم برنامه‌ریزی و امکان را فراهم کرد.

ببینید! همزمان با ترکیه یک پیشنهاد دادیم، ترکیه هم طی این دو سال گذشته این پیشنهاد را عملیاتی کرد ولی ما آنرا فقط در حد یک شعار نگه داشتیم و آن این بود که ما هر کس در کشورمان مثلا 250 هزار دلار سرمایه‌گذاری به او تابعیت کشور را می‌دهیم، در عین حال این شعار هم از سمت ترکیه داده شد با همان رقم همان 250 هزار دلار.

منتها سطح تقاضا برای ترکیه اینقدر بالا بود که الان ترکیه عدد را به 400 هزار دلار رسانده است ما هیچ استقبالی از آن نشد مبلغ را به 90 هزار دلار رساندیم یعنی به زیر 100 هزار دلار، اینکه تابعیت کشور را اینقدر داریم ارزان می‌فروشیم خودش مایه خجالت است! و این اتفاق خیلی بد است. این ناشی از سوء مدیریتی است که این اتفاق می‌افتد. حالا می‌خواهم وارد این مسئله بشوم که چرا برای ترکیه این اتفاق می‌افتد و برای ما اتفاق نمی‌افتد؟ ببینید وقتی ترکیه چنین پیشنهاد "آفری" را ارائه می‌دهد، همزمان با آن برنامه‌ریزی خاص خودش را دارد یعنی اگر شما همین الان اراده بکنید 400 هزار دلار را به ترکیه ببرید مشخص است که 200 هزار دلار مثلا می‌شود فلان واحد مسکونی و اینقدر هم یک آپارتمان می‌خری یا مثلا در یک زمینه دیگری یک سرمایه‌گذاری می‌کنی مشخص است که دقیقا چه اتفاقی می‌افتد.

اما همین الان شما فرض بکنید مثال می‌زنم یک افغانستانی مثلا متمول یا یک ترکمنستانی، ازبکی، عراقی یا قطری. این همه منابع جمع شده در قطر وجود دارد چقدر سرریزش می‌آید وارد کشورمان می‌شود؟ طرف حتی مثلا امکان اینکه در اروپا یک واحد مسکونی را داشته باشد که آنجا زمان‌های ییلاقیش را در تابستان تفریحات و تعطیلاتش را در آنجا سپری بکند و برایش وجود دارد با اینکه در گذشته برای ما ارتباط خیلی خوبی قطری‌ها و کویتی‌ها با مناطق خوش آب و هوای جنوب زاگرس داشتند مثل استان کهکیلویه و خوزستان و... که خیلی ارتباطات خوبی اتفاق می‌افتاده عمدتا منطقه ییلاقی حاشیه خلیج فارس این سمت در ایران بوده ولی الان هیچ امکانی برایشان وجود ندارد که این اتفاق بیفتد ولی در اروپا و ترکیه این امکان وجود دارد.

با اینکه مثلا طی مسافت خیلی زیادی انجام می‌دهد یعنی اگر طرف می‌خواهد اگر یک واحد مسکونی در منطقه جنوب زاگرس داشته باشد و بتواند از آن استفاده بکند شاید هر پنجشنبه و جمعه‌اش اینجا باشد. یک پرواز دو سه ساعت هم طول نمی‌کشدسریع می‌رسد اما طی آن مسافت ممکن است تا اروپا خیلی منطقی نباشد شاید دسترسی سخت باشد. به خاطر همین ما باید چنین نیازهایی را در سطح منطقه شناسایی کنیم. وقتی می‌خواهیم جذب سرمایه‌گذاری خارجی انجام بدهیم برنامه‌ریزی عملیاتی برایش انجام بدهیم. یعنی حتی عراقی هم می‌خواهد اینجوری نباشد. در شمال ما به تقاضایش پاسخ بدهیم در همان کنارش در لرستان به تقاضایش جواب بدهیم در کردستان به تقاضایش جواب بدهیم. یا مثلا برای اتباع کویتی یا قطری در شمال استان فارس یا چهارمحال بختیاری به تقاضایش جواب بدهیم چقدر منابع ارزی برای کشور به‌وجود می‌آورد.

*مهندسی معکوس قراردادهای خرید ملک در ترکیه

به‌عنوان مثال در ترکیه اگر بخواهید واحد ویلایی را خریداری کنید می‌گویند شرایط خرید "این" است. دختر فلان رئیس می‌رود ترکیه می‌گوید فلان آپارتمان در فلان جا ما به شما می‌دهیم. این کار را باید در سیستم داخلی برنامه‌ریزی شود، کار خیلی سختی هم نیست. همین خریداران ایرانی را صدا بزنند بگویند شما ملک و آپارتمان را چه جوری رفتید گرفتید با چه مکانیزمی چه قرارداد حقوقی امضا کردید همین را مهندسی معکوس بکنید در کشورمان ارائه بکنیم.

اینکه ترکیه مثلا می‌گوید 250 هزار دلار، شده 400 هزار دلار، الان ما رساندیم به 90 هزار دلار تابعیت کشور را ارزان می‌فروشیم، این حراج است اما باز هم استقبال نمی‌شود. می‌گویند من بیایم چه منفعتی دارد؟ من اگر تابعیت ترکیه را داشته باشم نصف دنیا را می‌توانم بدون ویزا تردد بکنم. ویزای شما که خیلی ارزش ندارد. بنابراین باید جذابیت‌های دیگری را بوجود بیاوریم که این اتفاق بیفتد. تقاضایش همین الان وجود دارد آن نیازه وجود دارد ما امکان اینکه بگوییم در شرایط تحریمی چکار بکنیم یکی از این کارها همین است. شما از این ظرفیت‌ها استفاده بکنید نیاز خیلی زیادی وجود دارد اصلا شما اجازه ندهید که عراقی‌ها یا قطری‌ها یا کویتی‌ها برای اوقات فراغتشان و خانه دومشان و... به جای دیگری از دنیا فکر بکنند.

مسئله اول که عرض کردم برنامه‌ریزی برای همان اتباع خارجی است که حتما باید برنامه‌ریزی واقعی انجام بشود. مثلا اینکه ما بگوییم 90 هزار دلار بدهید شما بیا اینجا سرمایه‌گذاری کن در چه سیستمی؟ اصلا کجا می‌خواهد زندگی کند؟ چه علاقه‌ای دارد چه چیزی دارد که می‌خواهد بیاید اینجا حضور داشته باشد؟

*اجرای طرح اجاره‌داری موقت برای افغانستانی ها / پیشنهاد اعطای تابعیت ایرانی به افغان‌

تسنیم: در بحث اتباع افغانستانی که به کشور مهاجرت کرده‌اند چه کاری می‌تواند انجام داد؟

بیضایی: در بحث اتباع افغانستانی هم که نمی‌توانند حضور داشته باشند باید به سمت برنامه‌ریزی‌های اسکان موقت و اجاره داری موقت و... حرکت کنیم. مدل‌هایی که همیشه بحث مسکن اجتماعی را در کشور مطرح می‌کردند که همیشه با آن مخالف بودیم همیشه مثال می‌آوردند که در کشورهای اروپایی از مسکن اجتماعی خیلی استفاده می‌کنند مسکن‌های عمومی که تقریبا به صورت کوتاه مدت و اجاره‌ای و... به افراد واگذار می‌شود که یک مقدار باعث می‌شود اینها دیرتر وارد بازار اجاره بشوند چنین اتفاقی برای ما نیفتد.

همیشه عنوان می‌کردیم این سیاست برای کشورهای مهاجرپذیر است نه کشورهای ما که مهاجرفرست است که بیشتر نیازمند این هستیم که بازار تملکمان را تقویت بکنیم که از مهاجرت به خارج از کشورمان جلوگیری بکنیم یعنی ما وقتی که طرف بداند که مثلا می‌تواند آن ویلایی که می‌خواهد مثلا در ترکیه داشته باشد در ایران داشته باشد، می‌آید در ایران مثلا به هر حال خانواده و... اینجا وجود دارند دیگر ولی وقتی که این مسیر را در ایران برایش می‌بندیم می‌گوید من می‌خواهم یک جای خیلی خوب مناسبی زندگی بکنم ترکیه این را الان برایم فراهم کرده است من می‌روم ترکیه زندگی می‌کنم! می‌روم فلان کشوری که این را برایم فراهم بکند می‌روم آنجا زندگی می‌کنم.

اگر نمی‌خواهیم مهاجرت کشور افغانستان همچنان تشدید شود، یعنی بخش قابل توجهی بشود یعنی کشور ما یک کشور کاملا مهاجرت‌پذیر در این ابعاد باشد حتما باید برای این مسئله هم به صورت مجزا فکر کنیم. حالا یا به صورت مسکن اجتماعی یا ارائه تابعیت به اینها که بتوانند در بازار تملک مسکن هم ورود داشته باشند.

تسنیم: اجاره‌داری حرفه‌ای؟

بیضایی: خیر، بیشتر به صورت مسکن عمومی اجاره‌ای مسئله است، نه بیشتر بخش خصوصی. مثلا در شهرها، شهرداری‌ها جاهایی داشته باشند که آنها برای چنین اقشاری بتوانند ساماندهی کنند.

تسنیم: منظور شما واحد مسکونی نیست مثلا یک سوله؟

خیر. همان واحد مسکونی. همین الان، آلمان چنین واحدهایی را دارد همین که مهاجرت از اوکراین برایش اتفاق می‌افتد ظرفیت دارد بسترش وجود دارد واحد مسکونی در اختیار آنها قرار می‌دهد.

تسنتیم: مثل همان کمپ‌های پناهندگی.

بیضایی:کمپ یک مرحله قبل‌تر است.

*استفاده از نیروی کار خارجی در معادن

تسنیم: طبق گفته برخی مسئولان الان در کشور حدود 5 میلیون کسری مسکن داریم واحدهای مورد نیاز مد نظر شما را از کجا بیاوریم؟

بیضایی: خیر، آمارها اینقدر نیست. کمبود مسکن داریم اما نه در این حد. ما باید حتما برنامه‌ریزی شده عمل کنم. کشورهای اروپایی که خیلی مهاجرپذیر هستند یک سری سیاست دارند. یک سری از مهاجرت‌ها که در خود اروپا برایشان اتفاق می‌افتد، اینها را دیگر نمی‌برند کمپ، مثلا در قضیه اوکراین، چیزی که کمپ است برای ایران، سوریه و افغانستان و اینهاست برای اینها مسئله کمپ مطرح است. اوکراین‌ها بلافاصله در واحدهای مسکونی اسکان داده شدند.

این بستگی به این دارد که ما چه سیاستی را بخواهیم مهاجران افغانستانی در کشور فراهم کنیم. پیشنهاد من این نیست که آنها را در کمپ اسکان بدهیم، چون ظرفیت خیلی خوبی برای کشورمان وجود دارد باید هدایتشان بکنیم. پیشنهاد اولم هم این است که در استان‌های شرقی ما مثل خراسان جنوبی و مثل سیستان و بلوچستان یا حتی استان کرمان و... اینها اسکان پیدا کنند. ظرفیت اسکان برایشان فراهم شود بیاید، نیروی اشتغال خیلی خوبی برای توسعه اقتصادی آن منطقه هم هستند.

یعنی ظرفیت نیروی کار خوب و توانمند را هم برای آن مناطق بوجود می‌آوریم نه اینکه آن مناطق امکان رشد وجود ندارد به خاطر شرایط حاکم فرهنگی که در آن مناطق وجود دارد معمولا کارهای دشوار و سخت کمتر انجام می شود برای همین شما می‌توانید از نیروی کار افغانستانی که نیروی کار خوبی تقریبا با بهره‌وری بالا بوده در کشور ما در مناطقی که نیازمند توسعه اقتصادی هست، توسعه معادن هست، توسعه مشاغل سخت هست مثل سیستان و بلوچستان، کرمان یا خراسان جنوبی از آنها استفاده بکنیم. عمدتا به خاطر بالا بودن ضریب بیکاری که اتفاق می‌افتد یک سیاست اشتباهی که آنجا انجام می‌شده این بوده که بکارگیری اتباع خارجی در آن مناطق با سخت‌گیری‌های خیلی زیادی همراه بوده در حالیکه اگر این ممنوعیت برداشته شود می‌تواند اثرگذار باشد.